Directe planschade en ontwikkelingsrechten op Greenfields 30 januari 2013 | Anne-Marie Klijn en Ingeborg Middel Amsterdam London

Wettelijk kader planschade art. 6.1 planschade art. 6.2 planschade art. 6.3 Vermijden planschade Verdere kansen / mogelijkheden Slot Art. 6.1 lid 1: de planschaderegeling voorziet in een tegemoetkoming in schade die ten gevolge van een rechtmatige overheidsdaad redelijkerwijs niet voor rekening van een burger behoeft te komen. Planschade ziet op: Inkomensderving Vermindering van de waarde van een onroerende zaak  Mits niet anderszins verzekerd.

Wettelijk kader planschade art. 6.1 planschade art. 6.2 planschade art. 6.3 Vermijden planschade Verdere kansen / mogelijkheden Slot Wat veroorzaakt planschade? Art. 6.1 lid 2: schade als gevolg van (‘causaliteit’) bepaling bestemmingsplan / inpassingsplan; planwijziging / planuitwerking / nadere eis; projectafwijking; aanhoudingsbesluit omgevingsvergunning; provinciale verordening; Barro, exploitatieplan, etc. Uitgangspunt deze lunchsessie: met name bestemmingsplan. NB verjaring vordering na 5 jaar terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan. Procedure: art. 6.1.1.1 – 6.1.3.8 Bro

Toepassing Vaststelling schade door vergelijking planologische regimes waarvan bouw- en gebruiksmogelijkheden maximaal moeten worden ingevuld. Niet: intrekken omgevingsvergunning voor bouwen / oude bouwvergunning en vrijstelling ex. art. 19 WRO. Is geen wegbestemmen  nadeelcompensatie. Wro: niet meetellen binnenplanse flexibiliteitsmogelijkheden. Pas bij toepassing hiervan vormen zij een afzonderlijke planschadegrondslag (WRO: alleen wijzigingsbevoegdheid). Onderscheid directe planschade (planologische beperking betreft onroerende zaak zakelijk gerechtigde) vs. indirecte planschade (waardevermindering als gevolg van een planologische mutatie buiten het eigen perceel) planschade art. 6.1 planschade art. 6.2 planschade art. 6.3 Vermijden planschade Verdere kansen / mogelijkheden Slot

Toepassing 1. Planologische verslechtering (‘is er wel schade’)? planschade art. 6.1 planschade art. 6.2 planschade art. 6.3 Vermijden planschade Verdere kansen / mogelijkheden Slot 1. Planologische verslechtering (‘is er wel schade’)? niet indien met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid valt uit te sluiten dat de (oude) bestemming gerealiseerd had kunnen worden, bijvoorbeeld als gevolg van ‘civielrechtelijke beletselen’ zie bijvoorbeeld ABRS 21 december 2011, nr. 201105778/1/H2, LJN BU8868 crisis, bijvoorbeeld toch al afboeken? en dus nieuwe bestemming beter omdat oude bestemming kennelijk niet exploitabel? etc.

Toepassing 2. Schade anderszins verzekerd? planschade art. 6.1 planschade art. 6.2 planschade art. 6.3 Vermijden planschade Verdere kansen / mogelijkheden Slot 2. Schade anderszins verzekerd? door aankoop (bijv. overwaarde koopsom door gemeente gekochte grond); onteigening? natura (nieuwe bouwmogelijkheden)? privaatrechtelijk?

Wettelijk kader planschade art. 6.1 planschade art. 6.2 planschade art. 6.3 Vermijden planschade Verdere kansen / mogelijkheden Slot 3. Binnen het normaal maatschappelijk (ondernemers!)risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. Bij directe planschade gelden de forfaits (2%) van art. 6.2 lid 2 niet. i.v.m. tegemoetkoming schade Wro, meer nadruk egalitébeginsel (nb hierover is discussie in de literatuur) ‘generieke voorzienbaarheid / risico-aanvaarding’ (‘lijn der verwachtingen’). Locatie ? Steeds ouder wordend bestemmingsplan ? Crisis ? Jurisprudentie NMR bij nadeelcompensatie?

Toepassing planschade art. 6.1 planschade art. 6.2 planschade art. 6.3 Vermijden planschade Verdere kansen / mogelijkheden Slot Ondernemersrisico ? ‘Redelijk denkend en handelend ondernemer’ ? Willens en wetens risico nemen (hoop op voordeel) – eigen schuld Het lukt niet om een bestemming te verwezenlijken / realiseren door toerekening aan ondernemer / branche / economie – eigen schuld (mits sprake van onrechtmatige daad / wanprestatie gemeente) ? alles in de startblokken om te realiseren, maar dan bestemmingswijziging – dan pas schade (maar komt in praktijk waarschijnlijk niet voor) ? ’Het nemen van meer risico zou niet tot het uitkeren van meer planschade moeten leiden (niet harder getroffen dan de rest)’

Wettelijk kader + Toepassing planschade art. 6.1 planschade art. 6.2 planschade art. 6.3 Vermijden planschade Verdere kansen / mogelijkheden Slot 4. Geen planschade bij voorzienbaarheid danwel nalaten schadebeperkend handelen. Redelijk denkend en handelend deelnemer aan het maatschappelijk verkeer: voorzienbaarheid bestemmingswijziging en actieve risicoaanvaarding (activiteit (‘doen’) op grond waarvan schade is ontstaan of is toegenomen) voorzienbaarheid bestemmingswijziging en passieve risicoaanvaarding (‘riskant stilzitten’) schadebeperkend handelen (b.v. passeren mogelijkheid van zienswijze-, bezwaar- of beroepsmogelijkheid)

Vermijden planschade planschade art. 6.1 planschade art. 6.2 planschade art. 6.3 Vermijden planschade Verdere kansen / mogelijkheden Slot 5. Planschade vermijden bij voorgenomen bestemmingswijzigingen Voorzienbaarheid bewerkstelligen. Wanneer voorzienbaarheid? Wanneer sprake is van een door het bevoegd gezag geautoriseerd openbaar (bekendgemaakt) (beleids)stuk, waarin de beoogde planologische verandering concrete vorm heeft gekregen (formele status niet van belang).Vervolgens bestemmingswijziging. Overleg met (contracts)partijen en opnieuw onderhandelen. Ook marktpartij kan behoefte hebben aan de bestemmingswijziging. Formele planschade in overeenkomst afkaarten.

Verdere kansen / mogelijkheden planschade art. 6.1 planschade art. 6.2 planschade art. 6.3 Vermijden planschade Verdere kansen / mogelijkheden Slot 6. Verhandelbare ontwikkelrechten ? Ruilverkaveling ?

Slot Bij noodzaak tot herontwikkeling: Voorzienbaarheid creëren Wegbestemmen (geen planschade) Onteigenen / minnelijk verwerven (planschade anderszins verzekerd) – e.e.a. mits geld: zorgdragen voor verwezenlijking (nieuwe ontwikkelaars?) + wat is grond eigenlijk nog waard ? Zelfrealisatie eigenaar Afwaardering ‘op gang brengen’ door herbestemmen Als toch afwaarderen, dan eigenaar verlies beperken door nieuwe bestemming met de daarbij behorende grondwaarde in plaats van wachten en verlies later nemen? Maatschappelijke verantwoordelijkheid ondernemer? Gewetensvraag overheden: verlies nemen op herbestemming, immers in verleden veel verdiend op grex? planschade art. 6.1 planschade art. 6.2 planschade art. 6.3 Vermijden planschade Verdere kansen / mogelijkheden Slot

Vragen? Anne-Marie.Klijn@boekel.com Ingeborg.Middel@boekel.com Contact