Technische toelichting MPG 2015-2018 1. Aanleiding en opbouw 1.Functie MPG 2.Algemeen financieel beeld gebiedsontwikkeling 3.Aanzuivering Algemene Reserve.

Presentatie over: "Technische toelichting MPG 2015-2018 1. Aanleiding en opbouw 1.Functie MPG 2.Algemeen financieel beeld gebiedsontwikkeling 3.Aanzuivering Algemene Reserve."— Transcript van de presentatie:

1 Technische toelichting MPG 2015-2018 1

2 Aanleiding en opbouw 1.Functie MPG 2.Algemeen financieel beeld gebiedsontwikkeling 3.Aanzuivering Algemene Reserve Gebiedsontwikkeling 4.Highlights per project 5.Doorontwikkeling beheersing gebiedsontwikkeling 2

3 1. Functie MPG Informerend en nadere onderbouwing van –balanswaardering en –te vormen verliesvoorzieningen, op basis van realistisch conservatieve ramingen 3

4 Functie MPG 4

5 Achtergrond voorgenomen besluiten –Station Zuid geen actieve locatie –looptijd Harnaschpolder + 1 jaar (2019→2020) –Geraamde stijging grondwaarden Harnaschpolder grondwaarden: 1%/jaar (nu: 0%; makelaarsadvies: 2%) –uit de passieve ontwikkelstrategie en inspelen op licht herstel markt –voorlopig geen stedenbouwkundige c.q. programmatische wijzigingen –looptijd Buitenhof PM (was 2019) 5

6 Functie MPG Opmerkingen: –marktgevoelige informatie –diversiteit gebruikers –in ontwikkeling en nog af te stemmen op behoefte raad 6

7 2. Algemeen financieel beeld Techniek: resultaat van een project/grondexploitatie = saldo werkelijke kosten en opbrengsten per 31/12/2014 + raming nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten sommige kosten of opbrengsten niet zeker genoeg: dan in de risicotabel 7

8 Algemeen financieel beeld Vanaf 2016 ook Vennootschapsbelastingeffecten! 8

9 Algemeen financieel beeld ramingen = schatting = onzekerheid onzekerheid gekwantificeerd: bandbreedte risico's + bandbreedte inflatie raming gebaseerd op realistisch conservatief scenario (= niet gelijk aan worst case scenario) 9

10 Algemeen financieel beeld Indien uitkomst = verlies = voorziening vormen Indien uitkomst = winst = betrekken bij beoordeling financiële positie Verliezen nemen toe: brief Raad maart 2015: aanvullende dotatie circa € 11 mio Vooral a.g.v. vertalen marktrisico’s naar de grex Voorziening is contant gewaardeerd, in mjb rente effecten 10

11 3. Aanzuivering ARG ARG negatief € 7 mio Kavels met potentiële bijdrage aan de ARG o.a: (bedrijfs)kavels in Ypenburgse Poort, Tanthof Locatie Kruisstraat Locatie Vulcanusweg echter: tijdstip onbekend en omvang onbekend 11

12 Aanzuivering ARG Gewenste omvang ARG te koppelen aan risico’s Risico’s zijn: -Niet financieel te vertalen -Nog niet financieel vertaald -Financieel vertaald: bedrag * kans van optreden 12

13 Aanzuivering ARG Uitkomst MPG : € 5,9 mio risico en € 1,9 mio kans 13

14 4. Highlights per project Gemeentelijke grondexploitaties: Harnaschpolder Delft Voorhof Noord-West Buitenhof Station Zuid 14

15 Sturingsvariabelen 15

16 Totaal 16

17 Harnaschpolder Bij aanvang gekozen voor actief grondbeleid: gemeente nam grondposities over in ruil voor bouwclaims Cijfers: Circa 760 woningen en 3.500 m2 bvo gerealiseerd, Circa 540 woningen nog te realiseren Beoogde afsluiting: 2020 17

18 Harnaschpolder Ontwikkeling Grex de afgelopen jaren: Looptijd verlengd tot 2019 om opbrengsten alsnog te realiseren 2014: verslechtering door tegenvallend kostenbeeld 18

19 Harnaschpolder 2015: herstel in de markt? Opkrabbelen vanaf bodem van het putje Naar actieve strategie –Programma doorgelicht –Opbrengstpotentieel Doorgelicht (externe makelaar plus second opinion) 19

20 Harnaschpolder Marktontwikkeling woning- en grondprijzen 20 20082015

21 Harnaschpolder Financieel vertaald in de grex: Nog te maken kosten € 25 miljoen (€ 10 mio rente, € 9 mio civiel, € 5 mio plan) Nog te realiseren opbrengsten € 42 miljoen 21

22 Harnaschpolder Niet financieel vertaald in de grex: 22

23 Voorhof Noord-West In feite gebiedsbegroting, geen zuivere grondexploitatie Contractueel complex Verschillende financiële geldstromen gekoppeld, o.a. dekking infrastructuur (afrit Prov. Weg) Stapsgewijs risico’s teruggebracht (bijv. beëindiging participatie GEM) 23

24 Voorhof Noord-West Cijfers: Nog te leveren gronden beperkt: circa 7.300 m2 Beoogde afsluiting: 2021 Financieel vertaald in de grex: Nog te maken kosten: € 2,6 miljoen Nog te realiseren opbrengsten: € 4,7 miljoen 24

25 Voorhof Noord-West Niet financieel vertaald in de grex: 25

26 Buitenhof Gecombineerde ontwikkeling: woningbouw, nieuwe sporthal en parkeergarage Ontwikkelingsovereenkomst Grondontwikkeling diende opstalontwikkeling te financieren (geen scheiding vgb en gb) Nog één deelplan te ontwikkelen, contractuele opbrengst € 5,7 mio Afname bij markttechnisch haalbaar plan Risico’s vooral markttechnisch: tijdstip 26

27 Station Zuid Bestemmingsplan is kantoren Woningbouwbestemming kent beperkende factoren Wachten op betere omstandigheden Afsluiten als actieve exploitatie 27

28 5. Doorontwikkeling beheersing Verbeteragenda grondexploitaties “in control” Sturen op risico’s Vooraf informeren Werken met scenario’s (geen puntschatting) Organiseren van countervailing power Interne audits en jaarlijkse externe audit Betere beheersing sluit verliezen op projecten niet uit, maar wel eerder in beeld. 28

29 Doorontwikkeling beheersing Verbreding: naar verbeterde sturingsinformatie in MPG opnemen van scenario’s transparantie (geheim deel en openbaar deel) → organiseren van projectavonden → afstemmen (T)MPG op wensen raad 29

30 Doorontwikkeling beheersing Verdieping: van operationeel naar tactisch- strategisch Invulling geven aan countervailing power (o.a. scheiding planeconoom in project versus toetsende planeconoom, betrokkenheid Control in proces, afdelingshoofden geen ambtelijk opdrachtgever) Risicomanagement als onderdeel van proces (uitgangspunt bij T-MPG) 4-ogen principe (interne controles Audit) → Spelconcept ambtelijk / bestuurlijk: tijdig en keuzes 30

31 Doorontwikkeling beheersing Verscherping: van concept naar praktijk o.a. processen, rolverdeling, proceseigenaren aanwijzen Vastleggen eenduidige werkwijze Onafhankelijke toets door Audit (Deloitte) 31

32 Doorontwikkeling beheersing Programmering woningbouw Integratie in rapportage grondexploitatie Spoorzone Voorstel Ter verbetering sturingsinformatie MPG/T-MPG: afstemming met werkgroep uit Raad 32