Publiek private samenwerking Marc Theirssen, Ludwig Colaes en Jan De Sutter

PPS woonforum: 3 invalshoeken Algemene niveau : Marc Theirssen van het Vlaamse kenniscentrum PPS Het pilootproject PPS WONEN: Ludwig Colaes van de VMSW, afdeling gesubsidieerde infrastructuur Gemengde projecten: Jan De Sutter van het bureau Viator, landmeten en stedenbouw PPS op het woonforum bekijken volgens drie invalshoeken Omdat het letterwoord PPS zoveel wordt gebruikt en misbruikt starten wij met een algemene inleiding vanwege MT van het Vlaamse kenniscentrum PPS. Daarna zal ik zelf in het kort het verhaal vertellen van het lopende pilootproject PPS WONEN. Ten derde hebben we dan bewust gekozen voor een aanpak die misschien buiten de PPS ligt in de strikte betekenis van het woord, maar een aanpak waar veel vraag naar is en waarop wij niet altijd een gepast antwoord op hebben omdat de complexiteit soms zo groot is: gemengde projecten. Woonforum • 20 maart 2009 pagina 2

Verder verloop van de sessie Uw vragen / onze antwoorden Gebeurlijk enkele toevoegingen door de sprekers Woonforum • 20 maart 2009 pagina 3

Publiek private samenwerking: Marc Theirssen Adviseur Kenniscentrum PPS

Begripsbepaling in Vlaanderen Decreet betreffende PPS van 18 juli 2003 Begripsbepaling Kader PPS projecten Vlaamse Overheid Kader PPS projecten lokale besturen Rol van het kenniscentrum PPS Woonforum • 20 maart 2009 pagina 5

Vormen PPS Participatief – contractueel - participatief : gebruik van vennootschapsstructuur door de overheid - contractueel : enkel overeenkomsten DBFM(O) – gebiedsontwikkeling - Design Build Finance Maintain (Operate) - gebiedsontwikkeling met behulp van PPS

Knelpunten Complexiteit en onzekerheid leiden tot een lange en dure voorbereidingsfase zonder zekerheid van meerwaarde

Optimale voorbereiding door overheid projectmanagement - duidelijke projectleiding (beleidsbepalend/beleidsuitvoerend) - opstellen van een projectdefinitie - risicomatrix - consultancy voor juridische, financiële en fiscale aspecten

Optimale voorbereiding door overheid Publiek afstemming Marktraadpleging Standaarden -handleidingen -modelovereenkomsten

PPS Wonen Een ervaring / lessen te trekken / resultaat Ludwig Colaes

Waarom PPS WONEN Wachtlijsten roepen om aanvullende initiatieven buiten klassieke aanbestedingen en financieringen Studieopdracht uitgeschreven voor concepten Studie gegund aan Ernst & Young Studie wordt opgemaakt en ruim doorgesproken met alle belanghebbenden Bouwsector voorspelt ruim aanbod en lage prijzen door synergie ontwerp - uitvoering - onderhoud Een krediet van 25 000 000 EUR wordt toegekend om te subsidiëren : garantiefonds Woonforum • 20 maart 2009 pagina 11

Welke PPS formule Om synergie te realiseren : DBFM formule E&Y beschrijft ruim potentieel van PPS met grote vrijheidsgraden: inbreng van gronden door derden, mix ‘koop-huur-private woningen’ en tussentijdse koopmogelijkheid van zittende huurders … SHM vraagt en krijgt beheersvergoeding Stuurgroep onderzoekt valkuilen en opteert voor simpele formule als piloot: in volgende projecten kan een complexere formule Woonforum • 20 maart 2009

Hoge verwachtingen Er circuleren grote aantallen woningen die met 25 mio EUR subsidie kunnen worden gebouwd Groot aantal (600 tot 800 woningen) is terug te voeren tot een optie waarbij de 25 mio EUR als een onmiddelijke inbreng wordt gezien, daar waar het enkel gaat om 25 mio EUR te betalen over een periode van 30 jaar; de netto- contante waarde van die 25 mio is dan ongeveer gelijk aan 15 mio EUR waardoor het aantal verwachte woningen wordt gereduceerd tot iets meer dan 400 Woonforum • 20 maart 2009

promotieopdracht DBFM DBFM in 3 percelen: 437 woningen op grond van lokale huisvestingsinstanties (SHM, OCMW, gemeenten) tegen een constante erfpacht over 27 jaar Primair te financieren door promotor Erfpacht betaald met sociale huur + subsidie Prestatiebestek in plaats van middelenbestek LHI krijgt jaarlijks beheersvergoeding van promotor en moet bovendien geen euro investeren; subsidie wordt maandelijks betaald : IN: Begin maand huur, midden maand subsidie UIT: erfpacht einde maand Woonforum • 20 maart 2009

Wat is daar PPS aan ? Andere wijze van samenwerken door terugkeer naar kerntaak Bouwsector ontwerpt, bouwt en houdt in stand Banken (lid van promotiegroep) financieren Lokale huisvestingsinstanties staan tegenover doelgroep met dienst wonen Vlaams gewest subsidieert, werkt concept en normen uit, heeft mandaat voor gunnen in naam van LHI Woonforum • 20 maart 2009

Resultaat Aanvankelijk te duur; na onderhandeling met kleine bestekswijziging: betaalbaar tot voordelig voor zover berekenbaar voor 237 woningen “Voor zover berekenbaar” want PPS - klassiek verschillen in aard en wijze van betalen: PPS is een ander product dan klassieke bouw (B); er zit meer in DFM(O) PPS wordt betaald over 27 jaar, klassieke bouw moet onmiddellijk worden betaald aan een aannemer Hoe prijs berekend: netto contante waarde van erfpacht wordt bepaald Die ncw wordt verminderd met geschatte kosten ontwerp, onderhoud, beheer, opstal … Vergelijken met afroepprijzen klassieke aanbestedingen Ook huur en subsidie is vergelijkbaar met klassiek Woonforum • 20 maart 2009

Resultaat (2) 237 woningen gegund 176 gebouwd en bewoond 27 woningen sneuvelen in vergunningsproces; nog 32 woningen in de running 176 woningen geraken binnen de korte termijn gebouwd Perceel 2, Vlaams - Brabant, 190 woningen worden opnieuw aanbesteed; ook na onderhandelingen vandaag geen bevredigend resultaat Reden van gedeeltelijk falen: Onzekerheid over groot onderhoud vergt een te grote risicopremie Financieren over 30 jaar van een bouwfirma is net iets te lang voor de banken Toch enige echte Vlaamse PPS die in gebruik is, zij het gedeeltelijk Woonforum • 20 maart 2009

Lessen Onzekerheid is nog te groot Synergie te optimistisch ingeschat Onderhoud op de lange termijn Te langlopende financiering Synergie te optimistisch ingeschat Projectdefinitie ruimer stedenbouwkundig aftoetsen Het helpt niet de factor vergunning uit te besteden; problemen komen dan evenzeer, nu niet vóór maar na de gunning Borgen beperken ; erfpacht bij oplevering herzienbaar in functie van rentevoet PPS is mogelijk: PPS woningen bewoond!!! Woonforum • 20 maart 2009

Gemengde projecten: LELIE - ZOTTEGEM Jan De Sutter

ONTSTAAN AZ Sint-Elisabeth - Zottegem als groeipool

Woonuitbreidingsgebied van 32 ha. BPA nodig voor bestemmingswijziging. Dit gebied overstijgt verantwoorde noden van Ziekenhuis. Gewestplan situering

Uitbreiding Ziekenhuis 10 ha. Actief gemengd woonproject.

Spelers Overheid: stad Zottegem prov. Oost - Vlaanderen AROHM Oost- Vlaanderen ARP Brussel Sociale partners: VMSW SHM Denderstreek Gezondheidssector: Ziekenhuis St.- Elisabeth Private ontwikkelaars: Matexi Kestimo

Opmaken van een globaal inrichtingsplan waar de partners zich in kunnen vinden.

Goed - gekeurderup

Grondplan van verdeling woonentiteiten Privaat/ Sociaal

Troeven zijn velerlei

DEZE SAMENWERKING IS TOT OP VANDAAG HET RESULTAAT VAN EEN OPEN DIALOOG IN AL ZIJN FACETTEN

PPS Enkele toevoegingen WOONFORUM 2009 PPS Enkele toevoegingen

HOOFDPUNTEN WAAROM WAT WEL WAT NIET Verruiming van het aanbod Samenwerken in PPS betekent ANDERS samenwerken Klassieke Uitbesteding is ook een vorm van samenwerken WAT NIET Geen wet OO uitschakelen

PPS : gradatie van “pps” PPS in meest ruime betekenis: grondinbreng + DBFMO Design build finance maintenance operate (uitbating) Enkel overweegbaar als een gevolg van een oproep tot projecten, zoniet (“promotor leurt met project”) is het een ontoelaatbare koppelverkoop, ook koop onder voorwaarden genoemd PPS WONEN : dbfm(o) CBO Gemengde projecten publiek - privaat in sociale huisvesting Vrijwillig aangebracht: gescheiden, gemengd behandelen met formule PB of behandelen als koop langs aangelegde infrastructuur Opgelegd door grond- en pandenbeleid louter alternatieve financiering is geen PPS

Gemengde projecten en PPS Gemengde projecten publiek privaat Enkel grondaanbod Ook met woningen gebouwd door private partner Verkoop onder voorwaarden: In verkoop werk, (levering) en diensten insteken is een ontwijken van wet OO; koop is een uitzondering op OO en geldt, behalve voor leveringen, enkel voor wat reeds bestaat in onroerende vorm Als werk en diensten een betekenisvolle omvang hebben (>67. .000 EUR ??) dan moet werk en dienst in concurrentie volgens OO en afgezonderd van koop

Public Private Comparator (PPC) Nederlandse methode om af te wegen of het een meerwaarde heeft om tot PPS over te gaan; geciteerd in het rapport van het Rekenhof Wat betrekt PPC in de vergelijking Zet actieplan op en beschrijft de omgeving Kwalitatieve analyse met scores Kwantitatieve analyse van (2) met inbreng van onder meer levenscycluskost : netto contante waarde Syntheserapport betreffende 1, 2 en 3 PPC verhoogt de doorlooptijd met een half jaar

Public Private Comparator (2) Product dat ingang / bekendheid vond NA beslissing tot PPS WONEN Studie Ernst en Young trachtte veel aspecten te belichten, er zijn zeker elementen van PPC vervat Alle investeringen moeten tegen het licht worden gehouden, PPS en klassiek Systemen van vergelijken eens de offertes ingediend werden in PPS WONEN voor een deel al doende uitgevonden : belang van pilootproject

PPS : groot of klein Vroeger moest PPS een zeer grote omvang hebben voor de banken: 112,5 miljoen voor groot infrastructuurwerk Andere vanaf 25 miljoen EUR Nu warm en koud: Dexia : PPS voor gemeenten welkom als niet te groot De Tijd : voldoende grote omvang is nodig, met verwijzing naar PPC voor minimum omvang

Cijfers en subsidiesysteem Kostprijs: betreft betaling gespreid over 27 jaar: erfpacht perceel 1+3: 9 500 EUR/jaar/woning of ncw2008: +/- 90 000 EUR / woning Bevat zes elementen Ontwerp (6.6%); bouw (100%); groot onderhoud (28.4%); beheer (26.6%); opstal (8%) en primaire financiering Hoe wordt in tweede instantie “gefinancierd”, d.i. hoe wordt de erfpacht betaald? Sociale huur Subsidie : tegemoetkoming garantiefonds

Kerntaken huisvestingsmaatschappij Huisvesting is niet noodzakelijk bouwen: Dienst wonen aanbieden Van bouwmaatschappij naar huisvestingsmaatschappij Door de traditie en de opgebouwde kennis zal “bouwen” nog wel een tijd of altijd de hoofdactiviteit blijven PPS (zou) een middel (kunnen geweest zijn) dat ernaast komt als bijkomende aanbod en maatstok

Gestructureerde producten PPS werd ook als een beleggingsproduct gelanceerd, althans die optie werd naar voor gebracht De kasstromen konden worden herverpakt en op een secundaire markt aangeboden In al die productstappen zou de concurrentie zodanig spelen dat er bijkomende prijsverlagingen worden gerealiseerd…

Relatief succes Territorium Kreten: “PPS WONEN is te duur” Bij doorvragen: Weten niet hoeveel het kost Weten niet wat dan goedkoop en duur is Zeker niet hoeveel te duur of hoe voordelig Voorstel reis langs Vlaamse projecten PPS “niet wonen”: Nul projecten gerealiseerd of 1 project in uitvoering

PPS op Vlaams niveau Wonen is de enige realisatie (gedeeltelijk) !!! Mensen wonen wel degelijk in PPS woningen DIABOLO Antwerpen – Zaventem: bezig Scholen : weldra ??? Oosterweel: feuilleton Vliegveld Deurne: vaudeville radarschepen Musea; Sport … ZORG : geen PPS wel alternatieve financiering

Echecs elders Parking en cinema Sint-Niklaas PPS langs de voordeur, klassieke financiering daarna langs de achterdeur opnieuw binnen Vliegveld Deurne: na lange zoektocht toch maar klassieke aanbesteding Quote: “PPS of niet, het belangrijkste is dat er samengewerkt wordt” “wij hebben een PPS gemaakt zonder dat wij dat wisten”

Ingeloste verwachtingen Formule DBFM is uitvoerbaar Mits de gepaste conjunctuur is een goede prijs mogelijk Banken en andere groepen boden zich aan

Niet-ingeloste verwachtingen Andere “aannemers” Kortere doorlooptijden Merkelijk goedkoper Geen druk op inschrijvingsprijs