Expertmeeting Construction & Development Wabo Luurt Wildeboer Allard Knook Maandag 2 november 2009

Wabo Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) (30 844) Besluit omgevingsrecht (Bor) Ministeriële regeling (Mor) Invoeringswet Wabo (31 953) 2 juli 2009 aangenomen door TK   Inwerkingtreding: streven voorjaar 2010 Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Reikwijdte & Kernbegrippen Weigeringsgronden Procedures Rechtsbescherming Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Eén omgevingsvergunning Eén loket Eén (digitaal) aanvraagformulier Eén bevoegd gezag (één aanspreekpunt) Eén uniforme (kortere) procedure Eén procedure bezwaar + beroep Eén handhavend bestuursorgaan Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Doel één omgevingsvergunning voor project i.p.v. ± 25 toestemmingen die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving procedurele integratie; behoud afzonderlijke toetsingskaders Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Belangrijke begrippen Project: als bedoeld in art. 2.1 lid 1 of 2.2 Wabo (één of meer activiteiten) Activiteit: als bedoeld in art. 2.1 lid 1 of 2.2 Wabo invloed op ‘fysieke leefomgeving’ ruimtelijke dimensie plaatsgebonden Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Reikwijdte & Kernbegrippen Weigeringsgronden Procedures Rechtsbescherming Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Weigeringsgronden Bouwen (art. 2.10 Wabo) grotendeels zelfde weigeringsgronden als art. 44 Ww weigeringsgrond monumentenvergunning vervallen afwijkingsbevoegdheid Bouwbesluit en bouwverordening Strijdigheid bestemmingsplan (art. 2.11 + 2.12 Wabo) in beginsel verboden; tenzij projectbesluit of (binnenplanse) ontheffing Overige Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Reikwijdte & kernbegrippen Weigeringsgronden Procedures Rechtsbescherming Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Eén uniforme (kortere) procedure Voorbereidingsprocedures: reguliere procedure (hoofdregel) (titel 4.1 Awb) uitgebreide procedure (afdeling 3.4 Awb; UOV) Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Reguliere voorbereidingsprocedure Publicatie aanvraag/verlenging beslistermijn/bs (art. 3.8 Wabo) dag- nieuw- of huis-aan-huisblad; of andere geschikte wijze (internet) Beslistermijn (art. 3.9 Wabo) 8 weken na ontvangst datum aanvraag of na einde aanhouding eenmaal verlenging met max. 6 weken fatale beslistermijn: van rechtswege vergunning Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Reguliere voorbereidingsprocedure Let op: van rechtswege vergunning Uitzonderingen (1): publicatieplicht: verlenging beslistermijn vergunning van rechtswege (art. 3.9 lid 4 jo. art. 4.20c Awb) inwerkingtreding: na ongebruikt verstrijken bezwaartermijn; of na beslissing op bezwaar Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Reguliere voorbereidingsprocedure Let op: van rechtswege vergunning Uitzonderingen (2): uitsluitend bij (ontoelaatbare) ernstige nadelige gevolgen fysieke leefomgeving; alsdan ambtshalve/verzoek wijzigen voorschriften; indien ontoereikend (art. 2.31 lid 1 sub c Wabo) intrekken omgevingsvergunning (art. 2.33 lid 1 sub e Wabo) Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Uitgebreide voorbereidingsprocedure Geen van rechtswege vergunning: belangrijke gevolgen van de activiteiten fysieke leefomgeving bij activiteiten groot aantal belangen derden betrokken U.o.v. is uitzondering (art. 3.10 Wabo): aanvraag ‘geheel of gedeeltelijk’ betrekking op activiteiten art. 3.10 lid 1 Wabo verklaring van geen bedenkingen aanhakende toestemming Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Aanhakende toestemmingen (Art. 2.19 Wabo) Incidentele integratie o.a.: Natuurbeschermingswet 1998: vergunning met betrekking tot handelingen in een beschermd natuurgebied of met gevolgen voor habitats en soorten Flora- en faunawet: ontheffing diverse verplichtingen (artikel 75, lid 3) Toestemming: integreren in omgevingsvergunning = één besluit Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Verklaring van geen bedenkingen(Art. 2.27 Wabo) advisering andere bestuursorganen over Nwb/Ff in de vorm van v.v.g.b. geen mogelijkheid tot afwijken v.v.g.b. geweigerd dan ook omgevingsvergunning weigeren de in v.v.g.b. opgenomen voorschriften verbinden aan omgevingsvergunning indien v.v.g.b. vereist dan uitgebreide voorbereidings-procedure alleen bevoegd gezag beroep v.v.g.b. Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Aanhouding (H3 Wabo) Aanhoudingsplicht: bouwen en uitvoeren voorkomen doorkruising toekomstig(e) planologisch regime/aanwijzing beschermd stads- of dorpsgezicht (art. 3.3 leden 1 en 4 Wabo) indien exploitatieplan niet onherroepelijk is (art. 3.5 Wabo) Voorwaarden ‘geen grond om vergunning te weigeren’ van rechtswege; geen besluit schriftelijke mededeling aanhouding (art. 3.6 Wabo) = geen besluit Doorbreken doorbreken aanhoudingsplicht als i.o.m. toekomstig(e) planologisch regime/aanwijzing of als beroep tegen exploitatieplan geen gevolg heeft voor vergunning dan wel gevolg niet opweegt tegen belang verlenen vergunning Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Gefaseerde vergunning (Art. 2.5 Wabo) voor aan te geven activiteiten onlosmakelijk samenhangende activiteiten (uitz. op art. 2.7 Wabo) 2 beschikkingen = omgevingsvergunning Aangevraagde activiteiten bepalen voorbereidingsprocedure 2e fase eerst verlenen na 1e fase (lid 4) 1e fase in 2e fase wijzigen, mits grondslag aanvraag niet verlaten (lid 6) Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Deelvergunning geen expliciete regeling alleen voor activiteiten die fysiek zijn te scheiden afzonderlijke vergunningen voorbereidingsprocedure die geldt voor deelvergunning Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Reikwijdte & Kernbegrippen Weigeringsgronden Procedures Rechtsbescherming Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Rechtsbescherming omgevingsvergunning Bezwaar Beroep in twee instanties (belanghebbende) beroep rechtbank hoger beroep AbRS Kanttekeningen belanghebbendenbegrip Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Vragen Wabo luurt.wildeboer@cms-dsb.com (tel. 030 2121 626) allard.knook@cms-dsb.com (tel. 030 2121 242) Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Marc van Zanten Hein van der Meer Expertmeeting Construction & Development Herstructurering van projecten Marc van Zanten Hein van der Meer Maandag 2 november 2009

Herstructurering projecten Intro 2. Programma Marc van Zanten (advocaat insolventiepraktijk) en Hein van der Meer (advocaat onroerend goed) Faillissementspraktijk en onroerend goed (Marc van Zanten) Casus overname/doorstart van een lopend bouwproject bij faillissement (Hein van der Meer) Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Algemeen Economische situatie leidt tot explosieve stijging faillissementen In mei 2009: 211% meer bouwbedrijven failliet tov mei 2008 In september 2009 74% meer bouwbedrijven failliet tov augustus 2009 Ned. Ver. Ontwikkelaars en Bouwondernemers: voorspelling 20% van alle bouwbedrijven valt om Aantal zeer grote bedrijven valt om in 2009 (Van Hoogevest, Econcern, DSB, Kroymans) Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Algemeen Tot en met augustus 2009: 1300 nieuwbouwwoningen per maand verkocht. In eerdere jaren: 2800 per maand Banken en kopers zijn zeer terughoudend Groter belang bij kennis van het insolventierecht Corporate Recovery Team CMS DSB NV Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Faillissement DSB Bank NV 19 oktober 2009 Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Faillissement DSB Beheer BV 21 oktober 2009 Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Faillissement DSB Beheer BV 21 oktober 2009 Nieuwbouw museum in Opmeer (20 voetbalvelden) Aannemingsovereenkomst DSB Stadion BV en Bouwbedrijf Midreth BV Conservatoir beslag op stadion ivm vordering Stillegging bouw 16 oktober 2009 (80% gereed) en retentierecht Beëindiging werk per 19 oktober 2009 in onvoltooide staat Belang curatoren, maar ook belang Midreth Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Faillissementsrecht en de bouw vanuit curator bezien Agenda: lopende overeenkomsten voortgang werk doorstart Actio Pauliana bestuurdersaansprakelijkheid Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Lopende overeenkomsten Art. 20 Fw: faillissement omvat het gehele vermogen van de schuldenaar ten tijde van faillissement (incl. na faillissement op de g- rekening bijgeschreven bedragen) Art. 35 lid 1 Fw: levering door schuldenaar niet meer mogelijk indien op datum faillissement nog niet alle noodzakelijke handelingen hebben plaatsgevonden Uitzondering: art. 7:3 lid 3 sub g BW: koopovereenkomst is voor faillissement ingeschreven in het kadaster en levering binnen 6 maanden daarna (Vormerkung) Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Lopende overeenkomsten Waartoe zijn curatoren en notarissen gehouden indien de “Vormerkungsverkoper” failleert voor levering? Normaal: art. 23 Fw jo. 3: 84 BW: verkoper is onbevoegd Art. 37 Fw: curator kan kiezen voor gestanddoening (boedelvordering) danwel niet nakoming Art. 37a Fw: schadevergoeding concurrente vordering Dus afhankelijk van wil curator Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Lopende overeenkomsten Vormerkung beschermt koper in diens recht op daadwerkelijke, onbezwaarde levering (HR 6/2/2009, RvdW 2009/269, ABN AMRO/Notaris X) Geen andere bescherming, bv. tegen non-conformiteit. Daar nog wel keuze curator Gelegde beslagen voor of na Vormerkung vervallen van rechtswege ogv art. 33 lid 2 Fw Dus: curator kan worden gedwongen te leveren Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Lopende overeenkomsten Hoofdbeginsel dus: faillietverklaring oefent geen invloed uit op bestaande wederkerige overeenkomsten Feitelijke voorrang: recht verdere leveranties op te schorten zolang eerdere leveranties niet zijn betaald (NJ 1981, 640 Veluwse Nutsbedrijven; NJ 1998, 896 Van der Hel qq/Edon) Voor Nutsbedrijven geldt sinds 15-01-2005: art. 37b Fw Dus: lastig -en prijzig- voor curator iedereen bij een project mee te krijgen Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Lopende overeenkomsten Huur: art 39 Fw Huurprijs vanaf faillissement boedelschuld, evenals ontruimingsverplichting (HR 18-06-2004, NJ 2004, 617 Circle Plastics; HR 13-05-2005, JOR 2005/222, BabyXL/Amstel Lease) Schade ivm beëindiging door curator niet te verifiëren, en dus niet gedekt door eventuele bankgarantie/garantstelling moeder. Vb. Hof Amsterdam 13 oktober 2009, Automobielbedrijf Finesse BV Dus: curator kan goedkoop beëindigen Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Voortgang werk Problemen voor curator bij voortgang werk door: retentierechten (vb. Scheringa museum), maar ogv art. 60 Fw kan curator de zaak opeisen, onverminderd voorrang retentor, met omslag kosten faillissement eigendomsvoorbehoud vorderingen onderaannemers, vaak reeds door opdrachtgever betaald maar niet door failliete aannemer. Hoe krijg je die weer aan het werk? Personeel wordt door curator ontslagen of vertrekt direct Geen of te weinig boedelactief voor lopende kosten Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Doorstart Oplossing: verkoop activa (rechten uit projecten/OG/inventaris/goodwill/aandelen in BV’s die beherend vennoot zijn in bouwcv’s). Vb. Van Hoogevest cv’s. Medewerking vele partijen nodig (bijdrage Hein) Wet overgang ondernemingen geldt niet, maar: ketenregeling geldt onverminderd (HR 14-7-2006, JOR 2006/227 Boekenvoordeel/Isik); soms neemt Kantonrechter anciënniteit, ten onrechte, mee bij bepaling van hoogte ontslagvergoeding Kosten project zullen hoger uitvallen ivm vorderingen essentiële onderaannemers Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Pauliana Pauliana risico bij herstructurering project buiten faillissement Onverplichte rechtshandeling (art. 42 Fw), elementen: wetenschap van benadeling ttv transactie benadeling crediteuren ttv inroeping Gevolg is onzekerheid, want transactie is vernietigbaar Verplichte rechtshandeling nagenoeg onaantastbaar (art. 47 Fw) Advies: via verkoop zekerheidsrechten van de bank (onderhandse executie ex art. 3:251 BW), rapporten mbt waarde activa Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Bestuurdersaansprakelijkheid Beklamel: wetenschap dat vennootschap niet kan nakomen en geen rekening houden met belangen van schuldeisers Onzorgvuldige taakvervulling ex art. 2: 9 BW: norm= ernstig verwijt Onbehoorlijk bestuur ex art. 2: 248 BW (exclusief voor curator) Onrechtmatige daad Toename van procedures Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Werk in uitvoering Feestelijke opening Museum voor Realisme in 2010 een realiteit?? Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Casus – feiten Een projectontwikkelaar gaat failliet Bestaande bouwprojecten komen stil te liggen, onderaannemers trekken zich terug U of uw cliënt is geïnteresseerd in overname/doorstart van een of meerdere van de lopende bouwprojecten Hoe pakt u dit aan en waar moet u rekening mee houden? Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Casus – eerste acties Contact leggen met curator om informatie, bij serieuze gegadigde zal de curator hier op in kunnen/willen gaan met betrekking tot de goederen op naam van de failliet (35a, 101 en 176 Fw). Curator heeft meestal snel behoefte aan liquiditeit. Aan welke informatie bestaat behoefte: locatie/bijzonderheden van het project, technisch dossier is gestart met de bouw? o.a. van belang voor de garanties en complexiteit wat is aan kopers overgedragen en wat is niet overgedragen is er al (deels opgeleverd)? o.a. van belang voor de omvang van de garanties stand van de bouw t.o.v. van de vervallen termijnen (vooruitgefactureerd?) zijn er vorderingen op kopers en betrokkenen (nog te incasseren) zijn de vorderingen verpand aan een bank (bv. niet betaalde termijnen)? vorderingen van andere betrokkenen en bv. retentierecht onderaannemer is het een GIW project en wie is de garantieverstrekkende instelling? Key players: curator, bank, garantieverlenende instelling/verzekeraars, gegadigde Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Casus – korte focus op waarborgende instelling (1 van 3) Algemene garantievoorwaarden GIW (Woningborg/Stiwoga, SWK en Bouwfonds) Actualiteiten: GIW gaat verdwijnen, SWK, Woningborg en AIG blijven over Wat als het geen GIW project is? Verschil tussen insolventie voor- en na oplevering ihk GIW Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Casus – korte focus op waarborgende instelling (2 van 3) Na oplevering: garantie voor openstaande punten en kwaliteitsgebreken denk ook aan de 5% regeling Artikel 8 van de GIW Garantie & Waarborgregeling: verzekeraar aanspreken in geval van faillissement van de bouwer Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Casus – korte focus op waarborgende instelling (3 van 3) Voor oplevering: garantie voor afbouw of ‘schadeloos’stelling Automatische machtiging van de kopers aan de verzekeraar om te onderhandelen met curator Keuze verzekeraar: meerkosten betalen voor afbouw of vergoeding aan koper (17% van de koop/aanneemsom of 20% van de aanneemsom) Artikel 11 van de GIW Garantie & Waarborgregeling Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Casus – hoe om te gaan met onverkochte woningen? Geen GIW garantie Curator hoeft niet te bouwen, ook niet af te bouwen Probleem: woningen binnen 1 blok deels geleverd en deels niet Positie bank Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Casus - schematisch Onder-onderaannemers Bank Overnemer/Aannemer? Curator/boedel niet geleverde woningen Waarborg Onderaannemer Onder-onderaannemers Kopers Verzekeraar Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Casus – schematisch (losse koop/aannemingsovereenkomst) Bank Overnemer/Aannemer? Curator/boedel niet geleverde woningen Waarborg Aannemer Onderaannemers Kopers Verzekeraar Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Casus – hoe pak je dit aan? Overeenkomst met curator en bank (curator paaien)? Of met GIW/verzekeraar? Wat kost de afbouw, hoe schat je dit in? Welke garantierisico’s zijn er? Probleem: de niet geleverde/verkochte woningen binnen de bouwblokken Bank wil verpande vorderingen verkopen, aan wie: gegadigde of GIW? Risico’s. Curator wil onverkochte woningen verkopen (denk aan evt. hypotheekrecht bank of andere wijze van zekerheidstelling, bv verpanding projectdocumentatie) Hoe om te gaan met de vorderingen van onderaannemers (retentierecht)? Mensen/experts? Package deal in feite enige optie. Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Casus- wat te regelen in de overnameovereenkomst? Maak een raamovereenkomst tussen betrokkenen en werk deze later uit in een overnameovereenkomst Probeer genoeg tijd te bedingen voor onderzoek naar afbouwkosten, crediteuren en debiteuren Koop exclusiviteit, de projectdocumentatie en kennis uit de boedel Biedt in beginsel aan te bouwen voor de nog te vervallen termijnen, dan heeft het GIW geen kosten. In dit kader wel letten op onmisbare crediteuren. Kijk uit met het overnemen van debiteuren en met name de hoogte van het bedrag Bedenk dat als je aan boord bent, het GIW eigenlijk niet meer terugkan en wellicht de curator ook niet Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009

Vragen herstructurering van projecten marc.vanzanten@cms-dsb.com (tel. 020 3016 414) hein.vandermeer@cms-dsb.com (tel. 030 2121 266) Expertmeeting Construction & Development | 2 november 2009