Nieuwe wet mede-eigendom GUY BAELDE ADVOCATEN BAELDE & D’HONT www.bdlaw.be

Algemeen Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 Algemeen Bouwt voort op wet van 30.06.1994 Verfijning door aanpassingen uit de praktijk Wet heeft voorrang op statuten (alle artikels zijn van dwingend recht) Belangrijkste wijzigingen deelverenigingen met afzonderlijk beheer Transparantie in informatiestroom, boekhouding en syndicaal beheer (corporate governance) Responsabilisering mede-eigenaar Inwerkingtreding: 1 september 2010 ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Deelverenigingen – Ondersplitsing Artikel 577-3 BW

Deelverenigingen - ondersplitsing Basis van Appartementsmede-eigendom splitsing van eigendomsrecht = rechtshandeling, waarbij volle eigendomsrecht van een te bouwen of gebouwd gebouw getransformeerd wordt in meerdere juridisch zelfstandige eenheden, appartementen Facultatieve splitsing in verschillende niveau’s: hoofdvereniging en deelvereniging (als gevolg van Cass. 3 juni 2004: geen deelverenigingen mogelijk) ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Deelverenigingen - ondersplitsing algemene gemene delen → beheerd door de hoofdvereninging particuliere gemene delen → beheerd door de deelvereniging Structuur: DV met rechtspersoonlijkheid: constitutieve vereisten conform wet DV zonder rechtspersoonlijkheid: mogelijk, maar zelf in te vullen, wel steeds bekrachtiging in AV. ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Deelverenigingen - ondersplitsing Met rechtspersoonlijkheid: Art. 577-3 § 4 BW: 2 voorwaarden: 1. Verantwoorde substructuur Verdeling van groep van gebouwen in deelvereniging per gebouw maar mogelijk indien min. 20 kavels Kavel? Ruim : ook parkeervakken, bergingen, ..., maar autonoom Deelvereniging in gebouw: indien fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, vb. Garages, winkels, handelszaken. ≠ bedoeling dat elk verdiep een mini-mede-eigendom wordt => bouwkundig toetsen, vb. Onderscheiden trapzalen, ... 2. Uitwerking structuur in basisakte Regeling van deelvereniging in basisakte ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Deelverenigingen - ondersplitsing Gevolg rechtspersoonlijkheid: DV kan autonoom oordelen en zelf naar rechtbank stappen Enkel met betrekking tot zijn particuliere gemene delen die exclusief onder de bevoegheid van de deelverenigingen vallen Kan handelen in rechte tegen HV of andere DV Kan afzonderlijke syndicus nemen Afstand van rechtspersoonlijkheid: beslissing met 4/5de ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Deelverenigingen - ondersplitsing Zonder rechtspersoonlijkheid Informele vergadering Probleem opbod van deelvereniging om AV te overtuigen Dikwijls moeilijkheden, tenzij onthouding voor alle gebouwen die niets te maken hebben met dat ene gebouw in de groep voor wie de beslissing belang heeft Kan niet naar de rechtbank stappen ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Deelverenigingen - ondersplitsing Praktische uitwerking deelvereniging: Splitsingsakte hoofdvereniging en annex met splitsingsakte deelvereniging Inhoud hoofdsplitsingsakte = 577-4 BW + beschrijving principe ondersplitsing, uitwerking deelvereniging en bevoegdheden Inhoud splitsingsakte deelvereniging Onderverdeling van de particulier gemene delen en privatieve delen Aanwijzing organen en bevoegdheden ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Deelverenigingen - ondersplitsing Opdeling van bevoegdheden DV met rechtspersoonlijkheid: HV exclusief bevoegd voor algemene gemene delen + zaken die tot het gemeenschappelijk beheer behoren DV exclusief bevoegd voor particuliere gemene delen Bevoegdheidsconflict: DV kan naar rechtbank DV zonder rechtspersoonlijkheid: enkel voorbereidende vergadering op algemene vergadering Indien misbruik van meerderheid kunnen mede-eigenaars van DV zich tot de rechtbank wenden 577-9 BW – DV zelf kan niet ageren ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Deelverenigingen - ondersplitsing Nieuwe splitsingen: Promotor voorziet in akte ondersplitsing of niet Statuten voorzien ondersplitsing in DV zonder rechtspersoonlijkheid: informele DV Geen ondersplitsing voorzien in statuten: via statutenwijziging te voorzien Met RP: 4/5de meerderheid (577-7 §1, 2°, f BW) Zonder RP: 4/5de meerderheid (577-7 §1, 2°, g BW) Bestaande splitsing: Indien reeds ondersplitsing geldig voorzien: geldig volgens nieuwe wet (niet in vorige wetgeving, daar slechts DV zonder RP ingevolge Cass. 03.06.04): best wel bijzondere vergadering voorzien voor implicaties Indien niet geldig voorzien: statutenwijziging 4/5de Indien niet voorzien: statutenwijziging 4/5de ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Wijzigingen in de statuten Artikel 577- 4 BW ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Statuten: Verdeling van de aandelen van gemene delen Wet 1994: verdeling volgens waarde Nieuwe wet: Bepaling van aandeel in gemeenschappelijke delen: rekening houden met respectieve waarde van die delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatief deel (= nuttigheidscriterium) Bedenking: criterium zicht? wat indien een gebouw ernaast wordt gezet, waardoor zicht wijzigt? Met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar Verslag wordt opgenomen in de basisakte Voor alle gebouwen? Neen, enkel voor nieuwe gebouwen of wanneer er tot een wijziging van de aandelen wordt besloten. ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Statuten: Reglement van mede-eigendom het reglement van mede-eigendom moet thans ook bevatten: Criteria berekeningswijze aandeel Nadere regels voor hernieuwing mandaat of opzegging syndicus en verplichtingen einde mandaat De jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de algemene vergadering plaatsvindt (vb. tussen 1 en 15 september) Het reglement van mede-eigendom mag geen arbitragebeding bevatten ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Ondernemingsnummer Artikel 577- 5 BW ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 Ondernemingsnummer Verplichte vermelding ondernemingsnummer op alle documenten van de VME Hoe aanvragen? Nieuwe gebouwen: via notaris bij overschrijving statuten Bestaande gebouwen: Ontstaan na 1995: automatisch, controle op http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoekwoordenform.html?lang=nl Ontstaan vóór 1995: schriftelijke aanvraag aan hypotheekkantoor van de ligging van het gebouw Bijlage: basisakte en identiteitsgegevens eigenaars die basisakte opstelden Kosteloos ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Algemene Vergadering Artikel 577-6 en 577-7 BW ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 Algemene Vergadering Wie mag aan de vergadering deelnemen? (art. 577-6 §1 BW) Principe: iedere eigenaar van een kavel = lid van AV Uitz: verdeling eigendomsrecht: aanwijzing van lasthebber door eigenaars + verplichte kennisgeving identiteit aan syndicus → discussie/geen aanwijzing: deelname geschorst lasthebber = aanspreekpunt: wordt opgeroepen, ontvangt documenten, ... ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Algemene Vergadering Samenroepen vergadering (art. 577-6§2) Op verzoek van de syndicus AV: verplicht binnen periode van 15 dagen voorzien in basisakte BAV: altijd mogelijk, indien dringende beslissingen noodzakelijk zijn Op verzoek van de mede-eigenaars op verzoek van 1/meer mede-eigenaars die 1/5 van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten: Aanvraag via aangetekende brief aan syndicus Geen oproeping binnen 30 d. : zelf oproepen Kritiek: misbruik mgl. want geen motivatie nodig? ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 Algemene Vergadering Vormvoorschriften voor bijeenroeping (art. 577-6§3) Inhoud: plaats, dag en uur Agenda van de punten Punten syndicus Punten mede-eigenaars, raad van mede-eigendom of deelvereniging: min. 3 weken voor periode toegestuurd, zoniet voor volgende vergadering Regels over raadpleging documenten van geagendeerde punten (individueel controlerecht) Wijze: aangetekende brief of ander communicatiemiddel, op voorwaarde dat eigenaar uitdrukkelijk en schriftelijk toestemt (kosten voor VME) Aan laatst gekende adres (verantwoordelijkheid eigenaar) 15 kalenderdagen op voorhand, tenzij dringend of langere termijn in RvM Begrotingsramingen meesturen ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Algemene Vergadering Organisatie (art. 577-6§5) Voorzitter: mede-eigenaar, nooit de syndicus Taak: tijdens vergadering: ordelijk verloop AV, beraadslaging, ondertekening notulen bij einde,... Einde mandaat syndicus: ontvangst beheersdossier binnen dertig dagen na einde indien niet aan de opvolgende syndicus werd overhandigd. Secretaris: Wordt aangewezen bij begin vergadering, kan syndicus zelf zijn Taak: notulering ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 Algemene vergadering aanwezigheidsquorum – stemquorum (art. 577-6§5 en 6) Aanwezigheidsquorum 1 meting in het begin indien mede-eigenaars weglopen: blijft geldig Dubbel quorum: > ½ ME aanwezig of vertegenwoordigd min. ½ van aandelen Ook geldig indien: min. ¾ van aandelen vertegenw. zonder dat ½ aanwezig is. Stemquorum Bij elke beslissing stemquorum opnieuw bepalen ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Algemene vergadering Volmachten (art. 577-6§7) Volmachten: voorwaarden: Op naam – niet meer blanco Algemeen of specifiek Slechts voor 1 vergadering (tenzij notarieel) Stemkrachtbeperking: Max. ½ van de stemmen van de aanwezige eigenaars, dus niet groter dan andere aanwezige eigenaars. Max. 3 volmachten, tenzij totaliteit van eigen stem en volmacht samen niet meer dan 10% van totaal aantal stemmen dat toekomt aan de kavels van de mede-eigendom Syndicus = nooit volmachtdrager, zelfs niet als hij mede-eigenaar is ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Algemene vergadering stemquorum en recht (art. 577-6§8) Stemquorum: bij elke stemming opnieuw Onthouding en blancostemmen worden niet meegerekend Geen tegenstrijdig belang mogelijk, vb. Aannemer-eigenaar Principe: volstrekte meerderheid = ½ + 1, tenzij in wet gekwalificeerde meerderheid voorzien is (statutair voorziene andere meerderheid geldt niet) ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Algemene vergadering stemquota (art. 577-7) 3/4den meerderheid: artikel 577-7§1, 1° BW Over oprichting Raad van mede-eigendom, onder de 20 kavels, met uitz. kelders, garages, parkeerplaatsen (voor kleine gebouwen dus niet verplicht) Taak: controle syndicus, inzage documenten, halfjaarlijks verslag Duur: 1 jaar Let op: wie erin zit = gewone meerderheid, welke opdracht/delegatie = 3/4de Bedrag voor contracten/opdrachten waarvoor mededinging verplicht is Werken aan privatieven: bijzondere motivering vereist en om economische en technische redenen (>< Cass.1 april 2004). ≠ wijziging verdeling kosten.: apparte offertes vragen voor die privatieven. Het is niet omdat de VME beslist die werken uit te voeren, dat de privatieven ze niet zullen moeten dragen. Let op: beslissing uitvoering werken ≠ vrijgeleide voor toegang tot het appartement (Rechtbank vereist) ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Algemene vergadering stemquota (art. 577-7) 4/5de meerderheid Deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid Unanimiteit: niet vereist voor: Werken of daden van verwerving of beschikking: indien hoofdbeslissing ook rectificatie van aandelen noodzakelijk maakt, zal de wijziging aandelen niet unaniem moeten genomen worden, maar de hoofdbeslissing volgen (vb. Verkoop woning huisbewaarder = 4/5den) Wijziging aandelen ingevolge oprichting deelverenigingen van mede-eigenaars, gezien oprichting deelvereniging 4/5den vereist. ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Algemene vergadering notulen (art. 577-6§10-11-12) Geen verslag meer, wel “notulen” Op te stellen door syndicus/secretaris Inhoud: vermelding meerderheden en naam mede-eigenaars die tegenstemden of zich onthielden (belang voor ontvankelijkheid verzet) Vermelding wijziging aanwezigen aangeraden. Opstellen op einde vergadering en na lezing, ondertekening door voorzitter, secretaris en aanwezige mede-eigenaars Schriftelijke vergadering? Ja, 2 voorwaarden: geen beslissing waarvoor authentieke akte nodig is en unanimiteit van alle mede- eigenaars (geen ontbrekende eigenaars) – hoe? art. 2081 BW: ‘elke electronische kennisgeving, die kan worden overgezet naar een schriftelijke drager’ Binnen 30 dagen: opname in register en versturing ME’s en syndici. Indien geen ontvangst, dan syndicus ter orde roepen = geen vervaltermijn, om te vermijden dat de verslagen dan aangetekend zouden moeten verstuurd worden. ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 SYNDICUS Artikel 577-8 BW ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 Syndicus Aanstelling – duur – contract – bekendmaking art. 577-8 § 1-2 B.W. Aanstelling: ook door iedere belanghebbende (vb. schuldeisers) Schriftelijke overeenkomst vereist Duur: max 3 jaar, doch vernieuwbaar mits uitdrukkelijke beslissing van de AV Geen verlenging ≠ recht op vergoeding, dus uitdrukkelijke verlenging vragen. Weigering hernieuwing kan nooit gesanctioneerd worden. Ondernemingsnummer vereist (professionalisering) ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Syndicus bevoegdheden art. 577-8 § 4 B.W. Beslissingen AV uitvoeren en laten uitvoeren Vermogenbeheer via afzonderlijke rekeningen werkkapitaal en reservekapitaal op naam van VME – ook voor deelverenigingen Lijst schulden binnen 30 d. na verzoek notaris Aanplakking datum vergadering ifv huurders,… Overdracht beheersdossier en boekhouding binnen 30 dagen na einde mandaat, met boekhouding, bewijzen, historiek schades, ...aan nieuwe syndicus of de voorzitter Aansprakelijkheidsverzekering (BIV), maar niet professionele syndici moeten ook verzekerd worden. Indien het mandaat onbezoldigd is de verzekering te betalen door de VME Informatie ME’s via internetsite: inzage doc’s/gegevens ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Syndicus bevoegdheden art. 577-8 § 4 B.W. Bewaring postinterventiedossier Kostenramingen ingevolge mededinging Evaluatierapport ivm leveringen Tegenstrijdigheid van belang van syndicus bij leveringen – meldingsplicht Lijst deelgerechtigden vergadering – naam – adres -kavel-referenties bezorgen genormaliseerde boekhouding: vanaf 20 kavels (uitz. kelders, garages, parkeerplaatsen) – anders vereenvoudigde boekhouding. Begrotingsraming beheer en begrotingsraming gebouw (inspectie bouw) – bijvoegen bij convocatie ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Syndicus bevoegdheden art. 19 aanpassingswet Specifieke bevoegdheid uit aanpassingswet: Aanpassing statuten aan nieuwe wet Tegen 1 september 2011 Ter goedkeuring voorleggen aan VME Vergadering stemt in: ok Vergadering stemt niet in: geen aansprakelijkheid syndicus – wetgeving zelf is dwingend en dient boven statuten toegepast Wijziging reglement van mede-eigendom in dit kader: geen overschrijving nodig tenzij wijziging aan basisakte Goedkeuring met 1/2de Formeel besluit voorzien ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

RAAD VAN MEDE-EIGENDOM EN COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN Artikel 577-8 BW ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Raad van Mede-eigendom bij grote gebouwen art. 577-8/1 BW Verplicht vanaf 20 kavels met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen Op eerste algemene vergadering Taak: toezicht syndicus Kopie- en kennisname stukken en gegevens beheer Opdracht/delegatie: 3/4de Halfjaarlijks verslag ivm taak Duur: 1 jaar ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Commissaris van de rekeningen art. 577-8/2 B.W. Onafhankelijke deskundige Al dan niet mede-eigenaar Bevoegdheden conform reglement van mede-eigendom Grote VME’s: kan bedrijfsrevisor, accountant zijn ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

OPTREDEN IN RECHTE Artikel 577-9 BW ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Optreden in rechte artikel 577-9 BW Doel nieuwe wet: procesbevoegdheid verduidelijken VME: Belangrijke wijziging: VME kan optreden in rechte met betrekking tot het beheer, zakelijke en persoonlijke rechten, ook inzake de aandelen in de gemeenschappelijke zaken en lasten Syndicus: twee vaste procesmogelijkheden, zonder bevestiging van AV: dringende reden of vordering in bewaring van de rechten van de VME (achterstallen, gebreken, ...) Let op: snelle bekrachtiging proces. Ook kennisgave van rechtsvorderingen tegen VME Mede-eigenaar: bezwaar besluiten in notulen Termijn: Vier maanden vanaf datum vergadering Gerechtskosten: mede-eigenaar-eiser: vordering (gedeeltelijk) gegrond: vrijstelling van gerechtskosten Mede-eigenaar-verweerder: vordering (gedeeltelijk) gegrond: meebetalen in de gerechtskosten Probleem: pas teruggave na vonnis – soms in ander boekjaar... ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 Tegenstelbaarheid statuten, reglement van orde en besluiten van de algemene vergadering Artikel 577-10 BW ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 Tegenstelbaarheid Kennisgeving adreswijziging of wijziging zakelijk statuut van mede-eigenaar: verantwoordelijkheid mede-eigenaar – verzending door syndicus naar laatst gekend adres Tegenwerpelijkheid aan huurders/gebruikers: Aan houder van zakelijk of persoonlijk recht, vb. Vruchtgebruik of huur Kennisgeving verhuring aan syndicus ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Overdracht van een kavel Artikel 577-11 BW ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Overdracht van een kavel art. 577-11 Precontractuele informatie vóór ondertekening van de compromis/aankoopbelofte/bod door notaris, vastgoedmakelaar, verkoper: Niet mogelijk via opschortende voorwaarde Info te bekomen bij syndicus – antwoord binnen 15 dagen Werkkapitaal – Reservekapitaal Achterstallen Opvragingen reservekapitaal Gerechtelijke procedure Notulen van vergaderingen van laatste 3 jaar + afrekeningen van laatste 2 jaar Recentste goedgekeurde balans Geen antwoord syndicus: meedeling aan partijen ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Overdracht van een kavel art. 577-11 Informatieplicht vóór notariële akte Te bekomen bij syndicus – antwoord bi 30 d. Uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling vernieuwing beslist door AV voor overdracht Oproepen kapitaalinbreng + dringende werkzaamheden goedgekeurd voor overdracht Kosten verbonden aan verkrijging gemene delen Staat van verschuldigde bedragen tgv geschillen Geen antwoord: kennisgave aan partijen Koper betaalt deze schulden, tenzij overeenkomst Gewone lasten: pro rata Buitengewone lasten en kapitaalinbreng tussen compromis en akte: te betalen door koper, indien volmacht om deel te nemen aan de algemene vergadering. Notaris licht syndicus in van datum akte en adres koper – kosten voor verkoper ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Achterstallen en authentieke akte Artikel 577-11/1 BW ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Achterstallen en notariële akte Notaris moet achterstallen afhouden van de prijs van de overdracht, na betaling bevoorrechte schuldeisers Indien betwisting: melding binnen de drie werkdagen na dag van de akte aan de syndicus via aangetekende brief Syndicus kan binnen 12 werkdagen bewarend of uitvoerend beslag leggen: na dag van akte of aangetekende brief? Geen beslag = uitbetaling aan de overdrager Let op: inhouding door notaris creëert geen voorrecht ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Vertaling Artikel 577-11/2 BW ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Vertaling (art. 577-11/2) Iedere eigenaar kan vertaling vragen van elk document dat uitgaat van de VME Taal: enkel taal van ligging van goed. ‘indien zulks dient te gebeuren’ = in kader van een gerechtelijke procedure?? Door syndicus binnen redelijke termijn Is niet verplicht een beëdigde vertaling, tenzij vereist Voor verleden: alleen basisakte en reglement van mede-eigendom, niet het huishoudelijk reglement

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 Varia Artikel 577-12 tem 14 BW ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Varia Vereffening VME: gedeeltelijk conform Wetboek Vennootschappen Overschrijving op hypotheekkantoor: slechts op naam van VME (vroeger ook op eigenaars) Inwerkingtreding: op 01.09.10 voor alles wat niet strookt met wetgeving, behoudens: Berekening aandelen en lasten: niet voor oude gebouwen opgericht voor 01/09/10 Coördinatie statuten: vóór 01.09.11 Vertaling: enkel voor documenten na inwerkingtreding wet, behoudens statuten Boekhoudregels: na vaststelling in KB

TO DO voor de SYNDICUS Specifiek ingevolge nieuwe wet ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 TO DO SYNDICUS 1. Toiletage statuten van bestaande gebouwen: Via basisakte (en dus notarieel) Niet verplicht: verslag berekeningswijze aandeel Niet verplicht: creatie van deelvereniging Via reglement van mede-eigendom Zo nodig: regeling hernieuwing, opzeg, einde mandaat syndicus Oproepingstermijn van 15 d. voor algemene Vergadering Regeling aanstelling organen: raad van mede-eigenaars, secretaris, commissaris van de rekeningen Onwettig geworden clausules wijzigen ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 TO DO SYNDICUS 2. Informatie mede-eigenaars - bewoners Nieuwe wetgeving Uitdrukkelijk verzoek indien mede-eigenaars een andere vorm dan aangetekende uitnodiging toestaan Aanplakking datum vergadering Lijst van de mede-eigenaars aan wie erom vraagt (beperkte info ingevolge schending privacy: naam, adres, kavel) Naam van de lasthebber in verdeeld eigendomsrecht opvragen ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 TO DO SYNDICUS 3. Op eerste algemene vergadering Voorstel getoileteerde versie statuten en goedkeuring Uitnodiging met balans en begrotingsramingen Nazicht volmachten Benoeming voorzitter Aanstelling commissaris van de rekeningen en bepaling bevoegdheden Aanstelling secretaris Oprichting raad van mede-eigendom verplicht vanaf 20 kavels, opdrachten bepalen en benoeming leden Voorstel minimum bedrag mededinging Evaluatie leveringscontracten Goedkeuring balans en begrotingsramingen Oprichten deelvereniging(en) ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 TO DO SYNDICUS Vastleggen 15 dagen waarin jaarlijkse vergadering moet gehouden worden Uitleg en kostprijs toiletage statuten Wijze van raadpleging van documenten VME + lijst in te ziene documenten bepalen Info schriftelijke bevestiging door eigenaar van wijziging adresgegevens en bewoners Tarieven vastleggen voor kostprijs kopiename (raad van mede-eigendom) Syndicuscontract laten bevestigen Verslaggeving gerechtelijke procedures Bepaling regeling kosten inlichtingen aan notaris, vastgoedmakelaar, verkoper Voorlezing en ondertekening notulen AV met vermelding namen van blanco-stemmen en onthoudingen ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994 TO DO SYNDICUS 4. Op tweede algemene vergadering (naast gebruikelijke zaken) Aanstelling of verlenging benoeming syndicus Herverkiezing raad van mede-eigenaars 5. Algemeen Afzonderlijke kwaliteitsrekeningen werk- en reservekapitaal aanvragen en meedelen Aanvragen ondernemingsnummer VME ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

BVBA Advocaten Baelde & D’hont Brugsesteenweg 82-84 - 8460 Oudenburg T: 059/250994 F: 059/250995 info@bdlaw.be www.bdlaw.be