Woningomzetting en -splitsen Voorstellen voor beleidsaanpassingen

Presentatie over: "Woningomzetting en -splitsen Voorstellen voor beleidsaanpassingen"— Transcript van de presentatie:

1 Woningomzetting en -splitsen Voorstellen voor beleidsaanpassingen
Bijpraten wijkraden 21 september 2015 Hier komt ook tekst

2 Beleidsdoelstellingen
Omzetten: ‘verkameren’ van reguliere eengezinswoningen onzelfstandig / gedeelde voorzieningen Bouwkundig splitsen: reguliere woningen verbouwen tot meerdere appartementen zelfstandig / eigen voorzieningen Belangen in evenwicht houden Creëren van voldoende aanbod studenteneenheden en huisvesting voor starters (focus op nieuwbouw en transformatie leegstaand vastgoed). Beschermen van de schaarse woningvoorraad Beschermen van de leefbaarheid in wijken

3 2012: wijziging beleid omzetten en splitsen
Terugblik 2012: wijziging beleid omzetten en splitsen bouwkundig splitsen gereguleerd via facetbestemmingsplan beleid omzettingen aangescherpt 2015: wijzigingen uit 2012 geëvalueerd nieuwe huisvestingswet Aanleiding herijken beleid Evaluatie geen grote wijzigingen Aanhoudende signalen uit de wijken Nieuwe huisvestingswet  urgentie v.w. nieuwe verordening RIA 7 juli, Commissie S&R 27 augustus

4 Waar staan we nu? Beleid herijken Vanaf 2018 wordt beleid geborgd in Omgevingsplannen (Omgevingswet) Tot die tijd geborgd in Huisvestingsverordening (per 1 januari 2016 nieuwe verordening), en facetbestemmingsplan.

5 Huidig beleid, 2 vergunningstelsels
Bouwkundig splitsen gereguleerd via facetbestemmingsplannen. Bouwkundig splitsen niet toegestaan, mits de aanvraag betrekking heeft op woning > 140m2, of de te splitsen woning aan een invalsweg ligt met functiemenging, én de te realiseren appartementen minimaal 50m2 zijn. Geen leefbaarheidstoets

6 Huidig beleid, 2 vergunningstelsels
Omzetten gereguleerd via huisvestingsverordening Leefbaarheidstoets (weigeringsgrond) Wijkenmonitor (oordeel leefbaarheid) Geregistreerde klachten m.b.t. het pand en de nabije omgeving Klachten n.a.v. publicatie aanvraag. Wijkregisseur en wijkagent worden om info gevraagd. Clustervorming beoordeeld a.d.h.v. stippenkaart met alle omzettingen. Ook andere overlast gevende elementen (horeca, prostitutie, coffeeshops, bekende probleemgezinnen etc.) in de directe omgeving van het pand worden meegenomen Volkshuisvestelijke toets (wel / geen compensatie) WOZ < EUR  compensatie WOZ > EUR  geen compensatie

7 Uitgangspunten voor nieuw beleid
Wat? Belang studenten en starters: omzetten en bouwkundig splitsen niet onmogelijk Beter sturen op leefbaarheid Eenduidiger

8 Uitgangspunten nieuw beleid
Hoe? Huisvestingswet: we moeten schaarste aantonen woningvorming Leefbaarheidstoets wordt uitgebreid o.a. met kwaliteitseisen Uitzonderingssituaties worden aangescherpt Financiële compensatie blijft in stand Facetbestemmingsplan blijft gelden voor splitsen, incl ontheffing Bij nieuwe bestemmingsplannen, leefbaarheidstoets opnemen.

9 Hoofdlijn aangepast vergunningstelsel
Schaarste toets: één grens waaronder zowel omzettingen als bouwkundige splitsingen vergunningplichtig zijn Die grens wordt € ,-- (WOZ-waarde) vanwege toenemende vraag naar grotere eengezinswoningen tussen € en € (kwartaalrapportage Brecheisen 2015) groot deel van woningen in Utrecht valt hieronder WOZ-waarde > € ,-- Woningvorming/bouwkundig splitsen: toets aan (facet)bestemmingsplan Omzetten en woningvorming/bouwkundig splitsen: waar mogelijk (bij binnenkort op te stellen bestemmingsplannen) en wenselijk (wijken met veel aanvragen en klachten) leefbaarheidstoets en kwaliteitseisen verwerken in het op te stellen bestemmingsplan. 2015: oog in al, Lunetten 2016: vogelenbuurt en tuinwijk, wittevrouwen, zeeheldenbuurt, huizingabuurt, rivierenwijk

10 Leefbaarheidstoets (nieuw)
Geldt ook voor bouwkundige splitsingen / woningvorming Verbinden van omzetten, splitsen, andere verbouwingen etc. Toetsing: Kwaliteitseisen: Geluidisolatie Al dan niet inpandige fietsenberging Min. gbo: 24m2 p.p. bij omzetten, 50m2 per app. bij splitsen Buurt-, straat-, pandniveau leefbaarheidsscore in de meest recente wijkenmonitor navraag wijkregisseur en wijkagent geregistreerde klachten en meldingen check op clustervorming: verleende vergunningen splitsen, omzetten (stippenkaart) overige vergunningen (horeca) check via GBA op aantal ‘woningdelers’ fysieke toets: dakterrassen, opbouw, etc. goed verhuurderschap (intrekkingsgrond)

11 Wel / geen financiële compensatie
Geldt niet voor bouwkundige splitsingen / woningvorming Volgt na positieve leefbaarheidstoets Vergunning verleend onder voorwaarde van het bieden van financiële compensatie EUR 241,- per m2 van de om te zetten woning Geen compensatie als het economische of maatschappelijk belang van de omzetting zwaarder weegt dan het belang van het behoud van de woningvoorraad. De aanvraag moet zijn ingediend door een non-profit-instelling.

12 Samengevat Huidig vergunningstelsel
Huidig vergunningstelsel Vergunningstelstel per 1 januari 2016 2018 Splitsen Facetbp met ontheffingsmogelijkheden WOZ < - Facetbestemmingsplan - Vergunning tot woningvorming (huisvestingsverordening): leefbaarheidstoets - Evt. nieuwe bestemmingsplannen: leefbaarheidstoets Omgevingsvergunning WOZ > - Evt. nieuwe bestemmingsplannen, incl. leefbaarheidstoets Omzetten Omzettingsverg: leefbaarheidstoets - compensatie < geen comp. > Omzettingsvergunning: Uitgebreide leefbaarheidstoets (incl. kwaliteitseisen) Compensatie, tenzij… Evt. nieuw bestemmingsplan, incl. leefbaarheidstoets

13 Resultaten informatie- en consultatieavond 11 sept. jl
Resultaten informatie- en consultatieavond 11 sept. jl. Wat nemen we mee? Andere soorten vergunningen (o.a. splitsen, transformatie) meenemen in toets. Illegale situaties toetsen aan het moment waarop vergunning wordt aangevraagd. Overgangsregeling voor bestaande ouder-kind en hospita situaties. Handhaving: handhavingsprogramma op basis van klachten en verbeterplan voor opvolgen klachten. Eén aanspreekpunt voor omwonenden. Inschrijven GBA en huurcontract. Gebruik van tuinen en dakterrassen meenemen in de leefbaarheidstoets. Flankerend beleid, bijv. bereidheid deelname buurtbemiddeling als dat nodig is. Brandveiligheid geregeld via gebruiksvergunning, - melding. Vergelijkbare gevallen met mogelijk zelfde effecten betrekken bij leefbaarheidstoets. Inzichtelijk maken waar in de stad kamerverhuur en gesplitste panden voorkomen en info betrekken bij de leefbaarheidstoets. Wijkraden betrekken bij voorbereiding Omgevingswet. Mogelijkheid om huisvestingsverordening 2x per jaar aan te passen.

14 Resultaten informatie- en consultatieavond 11 sept. jl
Resultaten informatie- en consultatieavond 11 sept. jl. Wat nemen we niet mee? Quotum 0-meting: Alternatief via de leefbaarheidstoets, waarbij o.a. wordt gekeken naar verleende vergunningen splitsen, omzetten, overige vergunningen (o.a. horeca), check via GBA op aantal ‘woningdelers’, check op aantal in buurt en op clustervorming, fysieke toets: dakterrassen, opbouw, etc. Overgangsregeling (m.u.v. hospitasituaties en ouder-kind constructies). Parkeernorm bij splitsing. Fietsenstalling op een parkeerplaats. Uitbreiden facetbestemmingsplan.

15 Resultaten informatie- en consultatieavond 11 sept. jl
Resultaten informatie- en consultatieavond 11 sept. jl. Wat vraagt nader onderzoek? Communicatie naar de buurt bij vergunningaanvraag, o.a. mogelijkheden bekijken om draagvlakmeting door de aanvrager te laten doen (omgekeerde bewijslast) Mogelijkheden onderzoeken om aan oude vergunningen voorwaarden te kunnen stellen.

16 Vervolgproces Collegebehandeling: 6 okt. 2015 RIA: 27 okt. 2015 Commissie S&R: 3 of 4 nov. 2016 Raad: 26 nov. 2015 Inwerkingtreding: 1 januari 2016