Cies GYSEN Advocaat-vennoot GD&A Een roze juridische bril bij PPS en stadsvernieuwing: “Aut viam inveniam, aut faciam” Congres Stadsvernieuwingsdag 25 februari 2015 Cies GYSEN Advocaat-vennoot GD&A 1

I. INLEIDING

Uitdagingen lokale besturen Stijgende uitgaven en bijkomende taken Dalende inkomsten Financiële normen BBC Structurele beperkingen 3

Uitdagingen lokale besturen 4

Uitdagingen lokale besturen 5

Wijziging van het speelveld Reinventing the government: Kerntakendebat Interne reorganisatie Optimaliseren gebruik en financiering publieke activa Uitvoering publieke taken op afstand Heroriëntatie taak- en risicoverdeling 6

Trends Standaardisering / leercurve PPS Herinrichting/rennovatie Wantrouwen financiële sector Lage langetermijnrente / mobilisering spaaroverschot Small is beautiful! 7

II. DBf

Kenmerken/voordelen Plan van eisen/outputspecificaties Optimalisatie ontwerp en bouw Kortere aanbestedingsprocedure Korte financieringsperiode Ontzorging Vaste uitvoeringstermijn Vaste prijs Creatieve invulling / innovatie Combinatie publieke investering en private realisatie Aangepaste risicoverdeling

Aandachtspunten Plan van eisen Vergelijking/evalueerbaarheid criteria Innovatieve concepten en producten valoriseren Offertekosten Cherrypicking Flexibiliteit Opvolging uitvoering /oplevering Fiscaliteit Speculatie rond timing Externe randvoorwaarden: Grondposities Vergunning Bodem

Belang van het voortraject Eerst denken, dan doen! Identificatie Doelstelling(en)/behoeften/Programma van Eisen Omgevingsanalyse/marktconformiteit Engagement/draagvlak/stakeholders/communicatie Structurering (Publiek-publieke afstemming) Projectorganisatie: situering/omvang, opdracht, scope/termijn, vereiste resultaten/diensten, … Goedkeuring (voor zover vereist) Vergunningen/erkenningen/subsidies/grondposities Ondersteuning (juridisch/ontwerper/financieel…)

Opzetten van een samenwerking / traject Keuze private partner(s): Unsolicited proposals / zelfrealisatie; 1 op 1 mogelijk? Exclusieve posities? Vergunningen/erkenningen Grondposities Contractueel ? doorlegging Markt: Aankondiging Selectieleidraad (! preselectie) Gunningsleidraad Onderhandelingen (meestal bij complexe projecten) Overeenkomst Gunning

Houvast: Promotieopdracht Artikel 3, 11°, Wet 15 juni 2006: overheidsopdracht die zowel betrekking heeft op het financieren als op het uitvoeren van werken en, in voorkomend geval, op elke dienstverlening in dat verband – Design Build Finance; Toepassing van overheidsopdrachtenreglementering is verplicht – cfr. artikelen 115-124 KB Plaatsing 15 juli 2001 en artikelen 96-103 KB Algemene Uitvoeringsregels 14 januari 2013; Onderhandelingsprocedure met bekendmaking (artikel 26, §2, 1°, b), Wet 15 juni 2006 – aard verhindert globale prijs vast te stellen) - selectieleidraad, gunningsleidraad, onderhandelingen, BAFO, voorkeursbieder, overeenkomst met outputspecificaties; Op privaat domein van de overheid of op eigendom van de promotor; Zowel maatschappelijke als commerciële doelstellingen; Sturing door de overheid door middel van (minimale) eisen waaraan project dient te voldoen;

Houvast: Promotieopdracht Volledige realisatie en concrete invulling door de promotor met een zekere / grote vrijheid: Financiering (door een opleg) – kost publiek gedeelte vs opbrengst privaat gedeelte; Studie en ontwerp; Bouw; Gedeelte AO: verkoop na terbeschikkingstelling vh gebouw / verhuur (evt. met aankoopoptie) Gedeelte promotor: commercialisatie op eigen risico; Risico ligt bij de promotor welke vooraf opleg bepaalt en project vastlegt dat aan de eisen van de AO voldoet zoals omschreven in het bestek; De meerwaarde die door de promotor gecreëerd wordt door verkoop/verhuur wordt gebruikt om maatschappelijke doelstellingen te financieren.

III. Woonzorgcampus Oud-Turnhout

Ruimtelijke context Ontsluiting van het gebied

“Woonzorgcampus” Oud-Turnhout Voortraject 2008-2009 Marktonderzoeken woonnoden; 2009-2010 Publiek-publieke afstemming: RO, mobiliteit, financieel, Gemeente/OCMW; 2010 Juridische advisering / definiëren PVE; Juli-augustus 2010 stuurgroep; Keuze partner (promotieovereenkomst/DBF) Oktober-november 2010 Aankondiging/selectieleidraad Januari 2011 Indienen selectiedossiers (8) Mei 2011 Selectie (3)

“Woonzorgcampus” Oud-Turnhout Keuze partner Juni 2011 Gunningsleidraad September 2011 Indienen offerte (2) November 2011 Toelichtingsvergadering kandidaten December 2011 Verslag Beoordelingscommissie Januari 2012 Bijkomende verduidelijkingen April 2012 Verslag beoordelingscommissie en onderhandelingsnota Mei 2012 Onderhandelingscommissie Juni 2012 BAFO / verslag beoordelingscommissie / selectie preferred bidder Juli – september 2012 Onderhandelingen/werkgroepen/aanbod Oktober 2012 Gunning

“Woonzorgcampus” Oud-Turnhout Uitvoering Indiening bouwvergunning: 16/11/2012 Stedenbouwkundige vergunning : 26/02/2013 Start der werken: 07/2013 Voorlopige oplevering publiek gebouw: 12/2014 Geplande voorlopige oplevering privaat gebouw: 03/2015

Project 20

Project

Project

Juridische aandachtspunten « en cours du route » Bewaken gelijkheid der inschrijvers Subsidies (-voorwaarden) Grond-en panden Mede-eigendom Bouwheer/procedure (…)

Ervaringen publieke partner “We hebben voor dit project echter gekozen voor vernieuwing. Na een gedegen marktonderzoek bleek er een meerwaarde te vinden te zijn in de procedure van de publiek-private samenwerking.“ “ De werken zijn in december laatsteden binnen de gestelde uitvoeringstermijn opgeleverd. Het factuurbedrag was het BAFO- bedrag.”  “ De ondersteuning die we van GD&A-advocaten hebben gekregen, was gezien het gebrek aan ervaring van ons in dit soort constructies, erg nuttig.” “Waar we enorm gelukkig mee zijn, is het feit dat zowel financieel als qua doorlooptijd de afspraken in het BAFO zijn nagekomen.” 24

Ervaringen private partner “ Vlot verloop aanbestedingsproces. Geen eindeloze aanbestedingsprocedure en beperkt in tijd, door het voeren van (schriftelijke) onderhandelingscommissies.” “In de onderhandelingen en offertes werd niet enkel de nadruk op de prijs gelegd van de bouwwerkzaamheden, maar ook op het bouwproces, de bouwplanning en het principe van de uitvoering in bouwteam en de voordelen hiervan voor zowel publieke als private partner.” “Onderhandeling om tot BAFO te komen in alle sereniteit en in open dialoog, waarbij zowel publieke partner als Private Partner tot doel hadden om een maximaal succes van het geheel te maken naar de publieke invulling (woonzorgcentrum en serviceflats) en private invulling (meegroeiwoningen).” “ Na goedkeuring van de BAFO zijn de werken in een zeer goede verstandhouding uitgevoerd, waarbij de gemeente Oud-Turnhout vertegenwoordigd werd door werfopzichters die in nauw overleg met de projectleiding de follow-up van de werf deden.” “Bij de uitvoering zijn er op geen enkel moment discussies geweest, noch over de manier waarop het uitgevoerd diende te worden, noch over meer of minderwerken , noch over lacunes in het bestek. Dit alles omdat het voorafgaandelijk gezamenlijk afgelegd tracé zeer duidelijk was voor beide partijen en geen ruimte voor discussie liet, waardoor er op de werfvergadering niet over meer of minprijzen gediscussieerd moest worden, maar het kon gaan over de bouw zelf.” 25

CONCLUSIES

27

Kantoor te Mechelen Kantoor te Westerlo Antwerpsesteenweg 16-18 B-2800 MECHELEN  +32 15 404940  +32 15 276276  info@gdena-advocaten.be  www.gdena-advocaten.be Kantoor te Westerlo 4WINGS - Nijverheidsstraat 13 B-2260 WESTERLO  +32 14 57 46 52  +32 15 276276  info@gdena-advocaten.be  www.gdena-advocaten.be © Cies GYSEN