Aansprakelijkheid van de organen van de VME na de WET van 2010 Astrid CLABOTS Advocaat-vennoot Argus Advocaten www.argusadvocaten.be

Aansprakelijkheid van de Organen van de VME na 2010 Vereniging van Mede – Eigenaren: een rechtspersoon maar … rechtspersoonlijkheid betreft een juridische fictie. Een rechtspersoon is geen natuurlijk persoon “van vlees en bloed” …

De rechtspersoon wordt dan ook vertegenwoordigd door haar Organen

Voor de VME zijn deze organen: de Algemene Vergadering de syndicus de Raad van Mede – Eigendom (verplicht indien minstens 20 VOLWAARDIGE kavels) de Commissaris van de Rekeningen NIET: de voorzitter ! NIET: de secretaris (indien geen andere functie daarnaast)

Aansprakelijkheid van de Organen van de VME na 2010 De Algemene Vergadering Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.

Mogelijke aansprakelijkheid als lid van de A. V. Vb Mogelijke aansprakelijkheid als lid van de A.V.? Vb.: Wanneer een minderheid van de mede – eigenaars de AV op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de vereiste meerderheid …

Vb.: Wanneer in de AV de vereiste meerderheid niet wordt gehaald voor het uitvoeren van dringende en noodzakelijke werken … Vb.: Bedrieglijke, onrechtmatige, onregelmatige beslissingen … Vb.: 1386 B.W. !!! Gebrekkig gebouw …

Aansprakelijkheid van de Organen van de VME na 2010 II. De Syndicus De syndicus is wettelijk verplicht om een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt (ingeval van mandaat om niet, worden deze kosten gedekt door de VME).

A. De persoonlijke aansprakelijkheid van de syndicus wegens foutieve / onzorgvuldige / gebrekkige … uitvoering van zijn mandaat. (beoordeling geval per geval, + duidelijke verantwoordelijkheden bij wet (coördinatie statuten , als enige verantwoordelijk voor zijn beheer…) B. De syndicus is als uitvoerder niet aansprakelijk voor de door de AV genomen beslissingen (die hij vervolgens uitvoert). Nuance : informatieverplichting van de syndicus … (vb.: er wordt geen commissaris aangeduid, …).

C. Spanningsveld: Syndicus – uitvoerder --- dringende bewarende maatregelen --- Algemene Vergadering – Beslisser

Aansprakelijkheid van de Organen van de VME na 2010 III. De Raad van Mede Eigendom In elk gebouw of groep van gebouwen van minstens twintig volwaardige kavels, wordt een RvME opgericht. Deze raad wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. De RvME bezorgt de mede – eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.

Mogelijke aansprakelijkheid Mogelijke aansprakelijkheid ? Individuele mede – eigenaren kunnen schade lijden doordat deze controlefunctie niet correct werd uitgevoerd. Transparante berichtgeving is de moeder van de porseleinkast … de verslaggevingsplicht lijkt vandaag nochtans in vele gebouwen dode letter …

Aansprakelijkheid van de Organen van de VME na 2010 IV. Commissaris van de Rekeningen De AV wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan. Verplichtingen en bevoegdheden: zie RvME. Toetsing aan de opgelegde verplichtingen en bevoegdheden. Professional of niet ?

Aansprakelijkheid van de Organen van de VME na 2010 V. Voorzitter VI. Secretaris Geen organen. De voorzitter heeft zeer beperkte wettelijke bevoegdheden. Zeer beperkte aansprakelijkheid (ondertekening notulen en bijhouden dossier in geval van leemte tussen twee syndicus-mandaten). Niet veel veranderd t.o.v. vroeger, doch nu lijkt de titel wel af te schrikken …

Slotsom Niet enkel de syndicus, doch ook de andere organen, behoeven op degelijke wijze verzekerd te zijn. Zie de toekomstige renovatiewerken, de te verwachten financiële issues (geen reservekapitalen aangelegd, slechte opvolging van contracten, het mondiger worden van de andere mede – eigenaren … )

Info – Avond 10.12. ! Van harte welkom ! ONVERDEELD ONROEREND GOED – ERFRECHT – SUCCESSIEPLANNING Waar ? Kiezelhuys, Lummense Kiezel 19 te 3510 Kermt.

Het programma : Inleidende beschouwingen vanuit het actuele appartementsrecht : Mr. Astrid CLABOTS, ARGUS Advocaten - Thema 1 ONROEREND GOED OVERDRAGEN NAAR DE VOLGENDE GENERATIE. - Thema 2 : HET VRUCHTGEBRUIK IN VERSCHILLENDE GEDAANTES. - Thema 3 BUITENLANDS ONROEREND GOED EN ERFRECHTERLIJKE TOETSING