PROGRAMMA 20.00 uur : Opening, inleiding en doel bijeenkomst : Agnes Gunnewijk 20.15 uur : Inzet ter verbetering TIOX, proces Zuidhorn : Taeke Wahle 20.40 uur : Taxatie of waardering, niet WOZ vergelijkbaar? : René Klein Gunnewiek 21.00 uur : Pauze 21.15 uur : WOZ taxatie en werktuigenvrijstelling : Esther Weernink 21.40 uur : Ruimte voor vragen 22.15 uur : Sluiting
WOZ en OZB De OZB wordt opgebouwd uit een waarderingsgrondslag (WOZ) en een tarief. LTO richt zich op de waarderingsgrondslag. Het tarief wordt politiek bepaald Minister Spies (3 april) spreekt VNG aan: gemeenten samen > maximum 3,75 % , individuele verhogingen > 3,75 % is taak van de gemeenteraad. De categorieën zijn woningen en niet-woningen (waaronder de boerderijen). Het grotere aantal woningen (in Zuidhorn 8.500) in relatie tot het aantal agrarische objecten (285) bepaald hoofdzakelijk de opbrengst van de OZB. Ongeveer 20% van de gemeentelijke begroting komt uit gemeente belastingen zoals afvalstoffenheffing, rioolheffing en onroerende zakenbelasting (± 7%). .
Belang WOZ waarde en grondslag De WOZ waarde is grondslag voor de heffing van de volgende belastingen: - onroerende zaakbelasting (door de gemeente) - eigenwoningforfait bij inkomstenbelasting (door de belastingdienst) - watersysteemheffing, voorheen waterschapsbelasting (door het WS) - afschrijvingsgrens gebouwen voor bedrijven (vennootschapsbelasting) en ondernemers (inkomstenbelasting) - schenk en erfbelasting
Gevolgen
Waarderingskamer (1) De Waarderingskamer is een zelfstandig bestuursorgaan met een publiekrechtelijke rechtspersoonlijkheid. De politieke verantwoordelijkheid ligt bij de Minister van Financiën. De gemeenten voeren de taxaties die in het kader van de Wet WOZ worden verricht uit. De waardegegevens worden door de gemeenten aan de waterschappen en de Belastingdienst geleverd. De Waarderingskamer houdt toezicht op deze werkzaamheden van gemeenten.
Waarderingskamer (2) Waarderingskamer Wij controleren of gemeenten de Wet waardering Onroerende zaken (Wet WOZ) goed uitvoeren. Verder houden wij toezicht op de uitvoering van de Basisregistratie waarde onroerende zaken. Missie waarderingskamer : De Waarderingskamer bevordert het vertrouwen in een adequate uitvoering van de Wet WOZ
TIOX TIOX (taxatiewijzers in centraal geautomatiseerd rekenmodel) zijn voor diverse typen objecten, scholen, ziekenhuizen, agrarische objecten, etc. opgesteld. geven op basis van uitgevoerde marktanalyses kengetallen en rekenmethoden voor het bepalen van de WOZ-waarde. DOEL dragen bij aan de uniforme en kwalitatieve waardering van deze objecten. om te waarborgen dat kengetallen en rekenmethoden correct worden toegepast heeft de VNG opdracht gegeven om deze taxatiewijzers ook in de vorm van een centraal geautomatiseerd rekenmodel ter beschikking van gemeenten en voor hen werkende dienstverleners te stellen. voordeel is dat eventuele bijstellingen van de taxatiewijzers direct beschikbaar zijn zonder aanpassingen aan de programmatuur bij gemeenten en dienstverleners.
(1) TIOX adviezen (systeem) TIOX systematiek (gebouwen en grond) A) Meer rekening houden met regionale verschillen/invloeden/omgeving (1) verfijning van 14 naar 66 gebieden is een verbetering maar kan leiden tot minder “referentiepanden” of betere toepasbaarheid (dit vraagt meer nauwkeurigheid van de gemeente met mogelijk meer bezoek ter plaatse) (vb : bedrijven bij natuurgebieden, wegen of wel of niet in de ruilverkaveling) (2) dezelfde gebouwen op 50 ha veen zijn minder waard dan op 50 ha klei, regionale verdeling grond zit goed in het systeem (N. Wellink Cie de wit : “een fles water kost in Nederland € 1 maar is in de woestijn € 5 waard”) (3) bij de waardebepaling van het erf rekening is gehouden met een waarde verminderende aspect als de aanduiding van archeologisch waardevol gebied. Gevolg : bij nieuw/herbouw een op eigen kosten te verrichten archeologisch onderzoek B) Meer rekening houden met functionaliteit en doelmatigheid 1)zo kan bij de bouw van een nieuwe schuur/stal de oude aan functionaliteit verliezen. 2) ook kan er geen verschil in zijgevelhoogte worden aangegeven. 3)Voor erfverharding geldt één waarde ongeacht de staat van onderhoud en de toegepaste materialen.
(2) TIOX adviezen (systeem) TIOX systematiek (gebouwen en grond) C) De regionale verdeling zit goed in het systeem als het gaat om nieuwe gebouwen maar minder goed bij oudere gebouwen 1) formulier WOZ datacentrum nodig voor waarde nieuwe gebouwen, voorbeeld € 330.000 TIOX en bouwkosten € 220.000. D) wat hoort er wel en wat hoort niet bij (bijvoorbeeld het erf) a) correcte meting van de oppervlakte , DR luchtfoto’s ? b) wat is een erf ? - bestaand oppervlakte - te bebouwen oppervlakte (inclusief kalverweide) of - wat gebruikt kan/mag worden binnen bouwvlak ? .
4) TIOX advies (gebruik) Als de theorie op orde is volgt toepassen, gebruiken en afwijken van gemeenten. TIOX toepassing/gebruik door gemeente - Beoordeling op functionaliteit van de gebouwen zou een verbetering betekenen - Aandacht voor funderingen (waardering o.b.v. heipalen) - Blijvende aandacht voor de juiste materiaalcode en berekening oppervlakte en inhoud van panden -Verzend bij twijfel de taxaties van de agrarische objecten nog niet en bezoek bedrijven die daarom vragen (wettelijk moet gemeenten 95 % van de beschikkingen verzenden), ter vergelijking : in Zuidhorn zijn er 8.500 woningen en 285 agrarische objecten (= 3-4 %) - Benut de mogelijkheid tot correctie indien taxatie aantoonbaar afwijkt Gemeenten hebben de mogelijkheid tot 30% af te wijken van de normen in TIOX, de zogeheten kwaliteitscorrectie. Deze correctie kan worden toegepast als: - Als regionale cijfers (via onderbouwde taxaties of van verkochte bedrijven) daar aanleiding toe geven. - Na een bezoek van de gemeente aan het agrarische object van de bezwaarmaker het kengetal uit TIOX niet klopt bij de kwaliteit van het object die op dat moment op de boerderij staat
3) Proces Ondernemer : Beoordeling taxaties gemeente Indienen pro forma bezwaar voor uitstel Bezwaarschrift indienen (met of zonder externe taxatie) (zuivere transacties in het gebied ondersteunen het bezwaar) LTO Noord afdeling Berkelland Artikel Nieuwe Oogst Inventarisatie na 15 mei Overleg wethouder
Dank voor uw aandacht
Bevindingen taxatie (1) 1) De waarde van ondergrond gebouwen en erf zijn niet bij elke agrariër gelijk (van 7,50/m2-14m2). 2) Er is meer praktische toetsing (“feeling”) nodig van het agrarische object op functionaliteit /doelmatigheid. 3) De oppervlaktes zijn niet altijd correct bemeten(omvang, m2). 4) De waarde van de bedrijfswoning en garages is hoog (gerelateerd aan privéwoningen in het dorp / nieuwbouwwijk i.p.v. een agrarische bedrijfswoning). 5) Panden zijn niet aanwezig (nog te bouwen nieuwbouwwoning wordt aangeslagen). 6) Waardering van objecten inclusief installaties (i.p.v. exclusief) (werktuigenvrijstelling). .
Bevindingen taxatie (2) 7) TIOX gebaseerd op gebouwen gefundeerd op heipalen (wat in Zuidhorn niet het geval is). 8) Koelcellen met mechanische koeling worden aangemerkt als vrieshuis (met een vriesunit van 80m2) 9) Bij de waardebepaling van het erf is geen rekening is gehouden met een waarde verminderende aspect als de aanduiding van archeologisch waardevol gebied. Dit heeft tot gevolg dat bij nieuw/herbouw een op eigen kosten te verrichten archeologisch (voor)onderzoek met (hoge) kosten moet plaats vinden.
Bevindingen taxatie (3) 10) Houten ligboxenstallen worden berekend als steen en zijn afgeschreven (40 jr oude ligboxenstal (1972) staat berekend met steen voor € 80.000, had moeten zijn € 24.000 (hout i.p.v. steen, oppervlakte verschil van 275m2) 11) Waardering erf wordt niet aangepast aan de staat van onderhoud/leeftijd. 12) Grenzen hoe de omvang van het erf berekend word is niet duidelijk. (Kalverweide, boomgaard en niet functionele gronden worden als erf meegenomen). 13) Afgeschreven mestkelders en jongveestallen (1911) worden te hoog gewaardeerd. .
Kosten(vergoeding) taxatie A ) Kosten Taxatie : € 4 uur ad € 90/uur = € 360. B) Kostenvergoeding : Per besluit 1 oktober 2009, nr. 375 Kosten kunnen alleen als de gemeente een verwijtbare fout heeft gemaakt bij het opleggen van een WOZ aanslag. art 7.15 lid2 Awb. Is er sprake van een verwijtbare fout, dan worden alleen de kosten vergoed als een deskundige is ingeschakeld Louter vormfouten of motiveringsgebreken leiden niet tot een vergoedingsplicht. Vergoeding komt echter wel aan de orde , indien tgv een reken-, of intoetsfout of een andere administratieve vergissing inhoudelijk een onjuist besluit is genomen. De kosten van een bezwarenprocedure komen alleen voor vergoeding in aanmerking, indien belanghebbende daarop heeft verzocht vóórdat het de gemeente op het bezwaar heeft beslist. In de bezwaarfase wordt vergoed € 218,— (één punt) indien de gemeente het bezwaar toekent. In de beroepsfase wordt vergoed € 437,— (ook één punt) indien de rechtbank het bezwaar toekent. Griffie rechten bij de rechtbank € 41,--