Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2.

Presentatie over: "Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012. Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2."— Transcript van de presentatie:

1 Hoe is jouw verhaal ? 31 mei 2012

2 Scenario: stilstand (geen inflatiecorrectie) 2

3 3 Scenario: stilstand (inflatiecorrectie)

4 4 Scenario: economie + versterkt A2-traverse effect

5 resultaten scenario’s (marktwaarde DCF KK) • stilstand (geen inflatiecorrectie) 2,16 mio € • stilstand (inflatiecorrectie) 2,60 mio € • Economie + A2 traverse-effect 2,33 mio € • economie + versterkt A2-traverse effect 2,66 mio € 5

6 De Kondratieff cyclus 6

7 Een verhaal 7

8 En nog een verhaal 8

9 Wat een verhaal ….. • Jouw visie • Jouw consistente uitleg • Maar ook jouw informatieverzameling en data- analyse…. • Citaat Prof. W. Keeris: “het maakt niet uit wat je vertelt, als je verhaal maar goed is”. 9

10 Hoe is jouw verhaal ? 31 oktober 2012

11 casus • Maastricht business park • bouwjaar 1985 • kantoor 3.250 m 2 VVO • bedrijfsruimte 400 m 2 VVO • EGB • markthuur aanvangsjaar € 365.000 • NAR 8,3 % -  na correcties € 2,6 mio • Totaal correcties ca. € 1 mio. 11

12 12 Scenario: economie + versterkt A2-traverse effect

13 Scenario 1. geen onderhoud in exploitatieperiode variant 1 13

14 verhaal • Pand voldoet nog om 15 jaar lange gebruiksfunctie te faciliteren. Slechts het reguliere onderhoud (VEX) wordt uitgevoerd. • Op het exit-moment is het pand 42 jaar. Een aantal wezenlijke dingen zullen dan aangepakt moeten worden, zoals dakbedekking, verouderde inrichting, bestrating en parkeerplaatsen, vervangen liftinstallaties, etc. • Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper deze onderhoudskosten verdisconteert in de exit-yield (NAR). • Exit-yield 25% 14

15 Scenario 2. geen onderhoud in exploitatieperiode variant 2 15

16 verhaal • Pand voldoet nog om 15 jaar lange gebruiksfunctie te faciliteren. Slechts het reguliere onderhoud (VEX) wordt uitgevoerd. • Op het exit-moment is het pand 42 jaar. Een aantal wezenlijke dingen zullen dan aangepakt moeten worden, zoals dakbedekking, verouderde inrichting, bestrating en parkeerplaatsen, vervangen liftinstallaties, etc. • Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper deze onderhoudskosten in risico verdisconteert in de exit-yield (NAR), maar ook een directe aftrek doet wegens uit te voeren werkzaamheden. • Exit-yield 10% • Onderhoud per heden voor dan begroot op € 1.500.000 16

17 Scenario 3. wel onderhoud in exploitatieperiode variant 1 17

18 verhaal • Pand is inmiddels 27 jaar oud. Om een optimale huur c.q. gebruiksfunctie te behouden, is de eigenaar het aan zichzelf verplicht regulier renovaties uit te gaan voeren. • Op het exit-moment is het casco welliswaar 42 jaar oud, echter de te renoveren zaken zijn vervangen, de inrichting is vernieuwd en up to date. • Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper op het exit- moment het oudere casco verdisconteert in een klein hogere risico opslag. • Exit-yield 8,9% (nu NAR 8,3%) • Onderhoud jaarlijks € 100.000 geindexeerd • Geen correctie op de exit-yield. 18

19 Scenario 4. wel onderhoud in exploitatieperiode variant 2 19

20 verhaal • Pand is inmiddels 27 jaar oud. Om een optimale huur c.q. gebruiksfunctie te behouden, is de eigenaar het aan zichzelf verplicht regulier renovaties uit te gaan voeren. Maar als dat gedaan wordt, liefst geconcentreerd, zodat de gebruiker niet steeds in een renovatieomgeving moet werken. • Op het exit-moment is het casco welliswaar 42 jaar oud, echter de te renoveren zaken zijn vervangen, de inrichting is vernieuwd en up to date. • Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper op het exit-moment het oudere casco verdisconteert in een klein hogere risico opslag. • Exit-yield 8,9% (nu NAR 8,3%) • Renovatie in jaar 1, 6, en 11 € 500.000 geindexeerd • Geen correctie op de exit-yield. 20

21 Scenario 5. Combinant 21

22 verhaal • Pand is inmiddels 27 jaar oud. Om een optimale huur c.q. gebruiksfunctie te behouden, is de eigenaar het aan zichzelf verplicht regulier renovaties uit te gaan voeren. Maar als dat gedaan wordt, liefst geconcentreerd, zodat de gebruiker niet steeds in een renovatieomgeving moet werken. • Op het exit-moment is het casco welliswaar 42 jaar oud, echter de te renoveren zaken zijn vervangen, de inrichting is vernieuwd en up to date. Een restant van € 300.000 is nog uit te voeren. • Uitgangspunt van de taxatie is dat de koper op het exit-moment het oudere casco verdisconteert in een klein hogere risico opslag. • Exit-yield 8,9% (nu NAR 8,3%) • Renovatie in jaar 1 en 8 € 600.000 geindexeerd • Correctie op de exit-yield van € 300.000 22

23 Welk verhaal geloven jullie? • Scenario 1: geen onderhoud in exploitatie- periode variant 1 • Scenario 2. geen onderhoud in exploitatie- periode variant 2 • Scenario 3. wel onderhoud in exploitatie- periode variant 1 • Scenario 4. wel onderhoud in exploitatie- periode variant 2 • Scenario 5. Combinant 23

24 Wat doet de waarde ? • 2.675.000 € • 2.520.000 € • 2.210.000 € • 2.100.000 € • 2.140.000 € 24

25 Zijn we wat vergeten ? • Uitgangspunt EGB, geen verlies aan gebruiksoppervlakte gedurende renovatie? Belegger zou daar zeker wel last van kunnen hebben! • In de cijfers is geen rekening gehouden met het feit dat een betere kantoorsituatie mogelijk een hogere markthuurwaarde vertegenwoordigd! • Een herontwikkeling zou op deze plek best overwogen kunnen worden. Marktwaarde € 2.6 mio. Renovatie nominaal € 1,5 mio, resultante nog onbekend. Highest And Best Use analyse verplicht! 25

26 Wat een verhaal ….. • Een taxatie vertegenwoordigd jouw visie • Het is jouw consistente uitleg • Maar ook jouw informatieverzameling en situatie-analyse…. • Taxeren is een professie ! 26

27 “het maakt niet uit wat je vertelt, als je verhaal maar goed is”.