RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Kantoren en retailvastgoed: het waarom, wat en hoe van intergemeentelijke afstemming Presentatie Neprom congres, 30-01-2013 Pieter Tordoir Universiteit van Amsterdam Amsterdam School of Real Estate Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir
Outline Waarom afstemming Problemen bij afstemming RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Outline Waarom afstemming Problemen bij afstemming Locationale trends in kantoren en retail Opgaven voor afstemming Slotstellingen
Waarom regionale afstemming -1 RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Waarom regionale afstemming -1 Naar schatting 65% van kantorenmarkten en 35% van retailmarkten zijn sterk gemeentegrensoverstijgend Effect gemeentegrenzen: nauwelijks op de vraagzijde van markten aanzienlijk op aanbodzijde van markten Marktverstoring beperkt bij opgaande markt maar groot bij neergaande markt Vastgoed = voorraadmarkt: geeft extra complicaties
Waarom regionale afstemming -2 RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Waarom regionale afstemming -2 Gemeentelijke overheden beheersen aanboduitbreiding: passief: vergunningsverlening semi-actief: scheppen voorwaarden (o.a. bereikbaarheid) actief: m.n. door actief grondbeleid Gemeenten handelen veelal niet marktconform: beschouwen alleen de gemeentelijke vraagmarkt laten zich door maatschappelijke & politieke overwegingen leiden houden weinig rekening met aanbod en plannen elders Periode ‘90-’12: sterke verbetering t.a.v. bedrijventerreinen, enige verbetering t.a.v. kantoren, nauwelijks verbetering t.a.v. retail
Problemen bij regionale afstemming RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Problemen bij regionale afstemming Nota bene: probleem ligt niet alleen bij gemeente maar ook bij ontwikkelaars & beleggers!! Non-zero sum game van afstemming lukt moeilijk door: onvoldoende en onzekere informatie over regionale markt weinig zicht op mogelijke meeropbrengsten van afstemming weinig mogelijkheden om meeropbrengsten over partijen te verdelen veel spelers in het spel weinig mogelijkheden om freeriders te remmen Extra complicatie bij neergaande markt: verdelen van verliezen Extra complicatie: weinig zicht op marktsegmentatie & differentiatie
Markttrends: kantoren RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Markttrends: kantoren Perfect storm in de markt: combinatie van conjunctuurcrisis en versnellende structuurverandering Structuurverandering: kanteling in gevraagde gebouwkwaliteiten kanteling in gevraagde omgevingskwaliteiten Vraagkanteling van suburbane monofunctionele snelweglocaties naar urbane gemengde en multimodale locaties Re-centralisatie kantoren versterkt door interregionale systeemwerking: schaalvergroting in netwerk kantorenlocaties
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Jaarlijkse aanbod/opname ratio naar kantoorlocatietypen in de Randstad bron: Jones Lang LaSalle, RE Atelier Tordoir
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Markttrends in retail Conjunctuurcrisis, maar in latere fase (m.n. vanaf 2010) Nog geen dramatische structuurverandering, m.u.v. problemen in duidelijke krimpregio’s Geen duidelijke tekenen van (re-)centralisatie: geografisch beeld leegstand is veelzijdig en veranderlijk Oorzaken van verschillen in leegstand: complex van locatiespecifieke omstandigheden krachtige intergemeentelijke bewegingen van vraagmarkt Effect internet op fysieke locaties is vooralsnog klein
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR
Opgaven voor regionale afstemming RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR Opgaven voor regionale afstemming Inhoud: Beter zicht op geografische omvang en segmentatie van vraag- en aanbodmarkten. Kantoren & retail zullen flink verschillen! Kiezen van optimale balans tussen benutting en modernisering van vastgoedvoorraad Zicht op economische en maatschappelijke meerwaarde afstemming Proces: Instrumentele gereedschapskist voor interactieve regionale planning Betrokkenheid van marktactoren Verdeling van winst & verlies: vergroting van onderhandelingsmand Instititutionele katalysator: druk van buitenaf (taak provincies!)
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR slotstellingen Structuurverandering (en dus veroudering en leegstand) is onvermijdelijk en zelfs wenselijk: economische en maatschappelijke modernisering geeft welvaartswinst en investeringsimpuls Beslisladders voor beleid van het ‘type Verdaas’ werken uiteindelijk niet: onvoldoende ruimte voor dynamiek, geen ‘non-zero sum game’ Fundamenteel probleem ligt (nog) eerder bij beleggers en ontwikkelaars dan bij overheden: aanbodmarkt is te weinig professioneel en geinformeerd (geldt wat meer voor kantoren dan voor retail)