Syposium “10 voor MKBA” 30 januari 2014 Workshop Leefbaarheid & Wijkontwikkeling Gert Dijkstra, Eigen Haard Amsterdam Mark Bal, Woonbron Rotterdam Gerben in ‘t Hout, Woonstad Rotterdam Roderik Ponds, Atlas voor Gemeenten

Programma Inkopen bij VvE’s door Woonbron - Gert 5 min. MKBA Leefbaarheid sociaal Amsterdam - Gert 15 min. Gesprek - 15 min. MKBA Wijkontwikkeling Spangen - Gerben 25 min. Gesprek - 15 min. Dillemna’s onderzoek, Altalas voor gem. - Roderik 5 min. Gesprek - 10 min.

Meten is weten.

Niet alles wat je kunt meten heeft waarde en dingen die echt waarde hebben kun je meestal niet meten. Albert Einstein

Bij mij thuis …………. ! Parkstraat 12: wij Parkstraat 14: te koop Schoolstraat 7: zij voormalig studentenhuis diergeneeskunde Met sociaal investeren: stijging vastgoedwaarde nihil Maar …….. na vertrek van ‘zij’ en nieuwe bewoning stijging van min. 10% WOZ

Vraagstelling Wat is bij benadering de meest waarschijnlijke MKBA op leefbaarheid voor onze investeringen in het sociale domein als woningcorporatie in een specifieke buurt en welke conclusies en aanbevelingen kunnen aan een dergelijke MKBA worden verbonden? Wijken met intensieve inzet door woningcorporatie is altijd met een wijkbeheerder en minimaal ca. € 50.000 tot maximaal ca. € 250.000 per jaar voor ‘sociale’ projecten in een buurt met gem. 1000 woningen Sociale investeringen: conform definitie CFV

Verwachtingen …….? Enige instrument met aantoonbaar positief effect op leefbaarheid = slopen en bouwen koopwoningen (Herstructurering 2006-2011) Effect op leefbaarheid door investeringen sociaal is een “moeilijk te meten begrip” en “er is geen enkele wetenschappelijke onderbouwing voor de stelling dat het goed is voor de wijk als bewoners elkaar beter leren kennen” Vasco Lub, Schoon, Heel en Werkzaam?, april 2013

Niet alle sociale aanpak is effectief … ? Nihil effect door verkoop sociale huurwoningen en ….. geen gunstig effect gemeten door sociale inzet (programma Onze Buurt aan Zet 1999-2006) Bron: SCP, Werk aan de Wijk, juli 2013 De baat op straat (2009, Atlas/SEO) “de effectiviteit van de sociale investeringen van woningcorporaties kan vooralsnog niet worden aangetoond” en “meest overtuigende en robuuste effect (op mate van overlast en onveiligheid in de buurt) is bij de verkoop van sociale huurwoningen (met een leefbaarheidswinst per verkochte woning van ongeveer € 10.000)” Conclusie: “woningcorporaties kunnen het geld voor sociale investeringen beter anders besteden”

Beleidstheorie Investeringen in leefbaarheid woningcorporatie KT opbrengst woningcorporatie: voorkomen kosten LT opbrengst woningcorporatie: bij verkoop Stijging woongenot en woningwaarde “Portiek Cirkel” Eigenaarschap bewoners: meer in zelfbeheer Schonere wijk: minder vervuiling Positief effect op leefbaarheid: beoordeling buurt Prettigere wijk: meer activiteiten met bewoners Veiligere wijk: minder inbraken en vandalisme Opbrengsten derden: baten maatschappelijk Andere ontwikkelingen wijk en stad en kenmerken wijk met effect op leefbaarheid

KT opbrengsten: voorkomen kosten Minder kosten eenmalige schoonmaak en opruimen Minder overlastmeldingen en minder kosten voor bemiddelen op overlast en aanpakken overlastgever Minder reparatiekosten door vandalisme en inbraken Minder ondersteuningskosten nodig voor huurders bij reparaties in de eigen woning of voor woonbegeleiding Minder huurachterstanden en minder kosten voor begeleiding van en ontruimingen door huurachterstanden Minder kosten “Wonen en Vastgoed” door inzet actieve bewoners (zelfbeheer) op taken van de woningcorporatie

Investeringen sociaal vergeleken: indicatief! 3-4-2017 Meerwaarde (+) en indicatieve opbrengst EH in € op 1.000 woningen Activiteit of buurtgroep op schoon Activiteit of buurtgroep op veilig Inzet van professionals op complex- of wijkbeheer Bewoners commissie of buurtgroep op ontmoeting Buurt(werk)-kamer: actieve bewoners met ‘eigen kamer’ Schonere gemeenschappelijke ruimte (en buurt) ++ 6.000 O + 3.000 Veiligere gemeenschappelijke ruimte (en buurt) en minder overlast van buren of de straat O/+ 1.000 4.000 2.000 Minder schade aan woningen en gebouw 30.000 Ondersteuning huurder bij klussen in de woning 5.000 Minder achterstanden in de huur (en minder ontruimingen) 16.000 40.000 Activering huurders naar vrijwilligerswerk op schone, veilige en prettige buurt 10.000 Hogere waarde vastgoed ROI voor corporatie: opbrengsten / kosten 11.000/8.000 = 1,375 8.000/8.000 = 1,0 56.000/48.000 = 1,167 58.000/30.000 = 1,93

Indicatieve MKBA integraal 1.000 vhe 3-4-2017 Indicatieve MKBA integraal 1.000 vhe Inzet medewerkers leefbaarheid back office woningcorporatie € 30.000 Minder onderhoudskosten en kosten Wonen door zelfbeheer in bijv. tuinen en gezamenlijke ruimten € 15.000 Minder huurachterstanden en kosten ontruimingen € 50.000 Wijkbeheer(der) woningcorporatie € 48.000 Minder schades en kosten aan woningen en gebouw door minder vandalisme en inbraken € 40.000 Steun wijkpartners, bewonersgroep en bewonerscommissies € 8.000 Steun buurt(werk)kamer € 30.000 Minder kosten reparaties en begeleiding sociaal door ‘burenhulp’ € 5.000 Minder inzet en kosten op aanpak overlast € 4.000 Acties veiligheid, voorlichting of buurtgroep buurtpreventie € 8.000 Minder kosten eenmalige schoonmaak en opruimen € 4.000 Extra activiteit schoonmaak of buurtgroep schoonmaak € 8.000 Hogere opbrengst LT bij verkoop woningen

Gloeiende plaat of in de emmer…? Dilemma 1 Zijn de investeringen sociaal in leefbaarheid voldoende substantieel om aannemelijk te maken dat effecten ervan op woongenot en woningwaarde traceerbaar zijn? NB: Investeringen van een woningcorporatie bedragen ca. € 50.000 tot € 250.000 per jaar in een buurt met ca. 500 tot 2.000 woningen ofwel met een CFV kengetal leefbaarheid sociaal van ca. € 50 tot € 150 per woning

Hoe ‘verstorend’ werkt de crisis? Dilemma 2 Hoe belangrijk is het effect van de crisis? Is een 0,1 punt grotere daling op leefbaarheid in een ‘aandachtswijk’ t.o.v. de ‘betere wijk’ al niet een enorme prestatie of is dat de ‘kromme zaak recht praten’? Juist in wijken waar we als woningcorporatie sociaal investeren in leefbaarheid is sprake van een relatief hogere werkeloosheid en grotere sociale problematiek en neemt deze door de crises de afgelopen jaren mogelijk extra toe?