Het nieuwe appartementsrecht: quo vadis? Mtr. Astrid Clabots

Achtergrond 1.360.115 appartementen in België Ruim een kwart van de inwoners van het land woont in een mede-eigendom Verwachtingen: stijging Beschikbare oppervlakte Betonstop Vaststelling: 2/3de van de bestaande appartementen is ouder dan 35 jaar Vaststelling: rigide systeem dat vernieuwing vaak tegenwerkt

Stand van zaken Laatste wijziging 2010-2012 Ontwerp van wet goedgekeurd in de plenaire Kamerzitting van 7 juni 2018 Inwerkingtreding: 1 januari 2019 met beperkt overgangssysteem

Krachtlijnen ontwerp 1) flexibilisering werking VME en organen 2) optimalisering van de efficiëntie binnen de VME 3) herbalancering binnen de mede-eigendom 4) verduidelijking aan de mede-eigenaars

Krachtlijnen ontwerp 1) flexibilisering werking VME en organen Versoepeling van de gekwalificeerde meerderheden binnen besluitvorming AV Rechten oprichter/oorspronkelijke ondertekenaars Figuur van de ‘voorlopig bewindvoerder’ wordt ingevoerd bij blokkeringen AV Afstappen van eenparigheid voor volledige heropbouw

Krachtlijnen ontwerp 2) optimalisering van de efficiëntie binnen de VME coördinatieplicht uit de wet van 2010 werd in praktijk vaak niet nagekomen Afslanking statuten, zodat niet elke wetswijziging vereist authentieke akte Invoering verplicht reservefonds om de grotere kosten op termijn te spreiden Efficiëntere invordering lasten door hoofdelijkheid tussen BE en VG

Krachtlijnen ontwerp 3) herbalancering binnen de mede-eigendom “betaler beslist” – alleen de mede-eigenaars die moeten betalen mogen stemmen Verhuurder moet huurder inlichten over de regels in het gebouw en beslissingen AV Duidelijkere omschrijving syndicuskosten in zijn contract

Krachtlijnen ontwerp 4) verduidelijking aan de mede-eigenaars Afwijkingsmogelijkheden worden helder geformuleerd Mogelijkheid tot oprichten van feitelijke deelverenigingen wordt afgeschaft gelet op hun onduidelijk statuut en bevoegdheden Deelverenigingen met RP blijven wel mogelijk

Enkele capita selecta

Verplicht werkkapitaal en reservekapitaal! Werkkapitaal: voorschotten tot dekking van Periodieke uitgaven (verlichting – water) Beheerskosten Kosten huisbewaarder Reservekapitaal: niet-periodieke uitgaven Verplicht vanaf 5 jaar na voorlopige oplevering Bijdrag moet minstens gelijk zijn aan 5% gewone gemeenschappelijke lasten vorig boekjaar 2 afzonderlijke rekeningen op naam VME

Betaler beslist Art. 577-6, §6 Indien lasten van een bepaald gemeenschappelijk delen betaald worden door slechts een deel van de eigenaars Alleen die eigenaars stemmen over deze zaak Voor zover ze het gemeenschappelijk beheer niet in het gedrang brengen Stemming volgens de bijdrage in de lasten

Wettelijk verplichte werken Voor werken aan de gemeenschappelijke delen die wettelijk verplicht zijn (bv. Isolatie – glasnorm) is een gewone meerderheid voldoende Hetzelfde geldt voor daden van behoud en voorlopig beheer (art. 577- §1, 1° b)

Wettelijk verplichte werken (2) Dakisolatienorm 2020 Toepassingsgebied Norm: zéér laag = 0,75 m²K/W  REG-premie = 4,5 m² K/W Alle appartementen krijgen hetzelfde aantal strafpunten indien dak/zolder niet voldoet Sanctionering: vanaf 2020 = 15 strafpunten = ongeschikt

Wettelijk verplichte werken (3) Glasnorm 2023 Toepassingsgebied: leefruimte Norm: dubbel glas Geen uitzonderingen tenzij juridisch of technisch onmogelijk Sanctionering: vanaf 2020: bij één raam met enkel glas 3 of 9 strafpunten - vanaf 2023: 9 of 15 strafpunten. Bij 15 strafpunten = ongeschikt

Wettelijk verplichte werken (4) Gevolgen van ongeschiktverklaring Opname in register Belastingheffing na opname van een jaar in VIVOO (bevoegdheid Wonen Vlaanderen) Geen mogelijkheid tot afleveren conformiteitsattest (geen huursubsidie of SVK-verhuur mogelijk) Burgerrechtelijke sanctie huurdecreet: nietigverklaring of ‘gepaste sanctie’ Voorkooprecht

Soepelheid bij eenparigheid Art. 577-7, vierde lid : “Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van één of meerdere mede-eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen”

Bewindvoerder: art. 577-9, §1bis “Indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of indien de vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, kunnen de syndicus of één of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, de zaak aanhangig maken bij de rechter om één of meer voorlopige bewindvoerders aan te wijzen op kosten van de vereniging van mede-eigenaars die, voor de door de rechter toegekende taken, de organen van de vereniging van mede-eigenaars vervangen.”

Overgangsrecht 3 maanden na bekendmaking treedt wet in werking Voor AV gehouden na inwerkingtreding Voor syndicusovereenkomst: gesloten na of verlengd na inwerkingtreding Oude afwijkingen tot uitsluiting VME blijven rechtsgeldig

Vragen?