Vastgoedbevaks: in het oog van een storm van wetten en reglementen Pascal Vanden Borre 22 november 2005

1 –Het onder- en omliggend wettelijk kader recent gewijzigd door o.m. 1.Wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer (« ICB-Wet ») 2.Wet van 2 augustus 2002 betreffende toezicht op de financiële sector 3.Prospectusrichtlijn en -verordening 4.‘Corporate governance’- regelgeving Modernisering van het wettelijk kader –K.B. van 10 april 1995 slechts éénmaal inhoudelijk aangepast (verhoging van maximale schuldgraad)

2 Capita selecta Geen exhaustief overzicht Toelichting van enkele topics die :  ofwel recent werden hervormd,  ofwel mogelijkerwijs vatbaar zijn voor hervorming

ICB-Wet van 20 juli 2004

4 ICB-Wet Bestaande uit 243 artikelen Vervangt Boek III van de Wet van 4 december 1990 op de financiële transacties –Onmiddellijke inwerkingtreding op 9 maart 2005 –Is thans van toepassing op alle bestaande en nieuw te erkennen vastgoedbevaks –Uitgezonderd beperkte overgangsbepalingen voor bestaande vastgoedbevaks

5 Doelstellingen van ICB-Wet Implementatie van ‘UCITS’-richtlijnen Invoering van algemeen wettelijk kader (‘code’) voor: 1.alle ICB’s naar Belgisch recht 2.alle ICB’s naar buitenlands recht die aandelen openbaar aanbieden in België 3.beheervennootschappen van ICB’s Bevat machtigingen aan de Koning om specifieke beleggingsregels te bepalen per type van ICB  Cassatie: K.B. van 10 april 1995 blijft van toepassing voor zover zij niet fundamenteel afwijkt van de ICB-Wet en de essentie ervan herneemt

Organisatie van het beheer van een vastgoedbevak

7 ‘Autonome en passende beheerstructuur’ Vastgoedbevak moet over een ‘passende structuur’ beschikken om haar beheertaken te vervullen. 1.een passende administratieve, boekhoud- kundige, financiële en technische organisatie; 1.de vereiste middelen in materieel, menselijk en technisch opzicht Art. 40 van de ICB-Wet : –aangepaste controle- en beveiligingssystemen op informaticagebied; en –risico- en rendementbeheertechnieken

8 Drie mogelijke beheermodellen Voorheen : onduidelijkheid omtrent mogelijkheid en omvang van delegatie en toepasselijke voorwaarden Thans : uitdrukkelijke keuze tussen drie beheermodellen: 1.In eigen beheer : ‘alle’ beheertaken worden door de vastgoedbevak zelf uitgeoefend 2.Delegatie van ‘bepaalde’ beheertaken 3.Aanstelling van erkende beheervennootschap tot uitoefening alle beheertaken

9 Delegatie van ‘bepaalde’ taken (1/2)  enkele ‘welbepaalde taken’ kunnen worden gedelegeerd aan een derde  mag niet leiden tot ‘brievenbus’-bevaks (vastgoedbevaks moeten blijven beschikken over passende organisatie en middelen in materieel, menselijk en technisch opzicht)  aansprakelijkheid van bewaarder, promotor en bestuur van vastgoedbevak blijven, in beginsel, ongewijzigd  onderworpen aan talrijke voorwaarden, zoals o.m.: –voorafgaande kennisgeving aan CBFA –administratief/boekhoudkundig beheer’ kan enkel worden toevertrouwd aan een in België gevestigde onderneming

10 Delegatie van ‘bepaalde’ taken (2/2) –‘portefeuillebeheer’ en ‘administratief/boekhoudkundig beheer’ kan enkel worden gedelegeerd aan een onderneming onderworpen aan prudentieel toezicht – beschikkend over passende organisatie en bestuurders en leiders met passende ervaring en betrouwbaarheid –administratief/boekhoudkundig beheer’ kan enkel worden toevertrouwd aan een in België gevestigde onderneming –niet aan de bewaarder of onderneming met strijdige belangen –mogelijkheid om bijkomende instructies te geven en lastgeving met onmiddellijke ingang te beëindigen –maatregelen om continuïteit te garanderen –bekendmaking in het prospectus

11 Aanstelling erkende beheervennootschap Indien een vastgoedbevak niet over de vereiste organisatie en middelen beschikt of wenst te beschikken Beheervennootschap neemt ‘alle’ beheertaken van de vastgoedbevak waar Statuut en werking thans voorzien in de ICB-Wet Keuze van ‘erkende’ beheervennootschap moet voorafgaandelijk worden goedgekeurd door CBFA

12 Aanstelling erkende beheervennootschap Erkenning van beheervennootschap door CBFA is onderworpen aan stringente voorwaarden  quasi analoge erkenningsvoorwaarden als voor beleggingsvennootschappen (bijv. verplichte rechtsvorm (NV), met hoofdvestiging in België, beschikken over passende beheerstructuur en vereiste middelen, professionele en betrouwbare bestuurders, enz.  onderworpen aan bijkomende regels en beperkingen (o.m. inzake relaties met cliënten en verrichtingen) en solvabiliteitscriteria  goedkeuring van CBFA is vereist bij wijziging van aandeelhouderschap, fusie of overdracht van activiteiten van beheervennootschap

Rechtsvorm van een vastgoedbevak

14 Keuze tussen NV en Comm. VA Keuze hoofdzakelijk bepaald met het oog op eventuele controleverankering  ‘ad nutum’ herroepbaarheid van bestuur NV vs. onherroepbaarheid van statutair zaakvoerder van Comm. VA tenzij om wettige of statutair voorziene redenen  thans 9 NV’s en 3 Comm VA erkend als vastgoedbevaks Enkel vennootschappen naar Belgisch recht met hoofdzetel in België (>< Franse SIIC) Geen Europese vennootschap (SE)

Bestuur van een vastgoedbevak

16 Bestuur : werking Duaal toezicht & leiding:  ten minste twee natuurlijke personen houden collegiaal toezicht op het “dagelijks bestuur” (K.B. 10 april 1995)  de “effectieve leiding” wordt toevertrouwd aan twee natuurlijke personen (ICB-Wet) (Bestaande vastgoedbevaks moeten zich ten laatste op 13 februari 2007 hieraan conformeren) De effectieve leiding en toezicht op dagelijkse leiding kan niet worden uitgeoefend via management-vennootschappen

17 Bestuur : corporate governance Meerderheid van bestuurders vertegenwoordigen niet de promotor en/of bewaarder (CBFA) Het wettelijk vastgoedbevakstatuut bevat reeds talrijke waarborgen voor deugdelijk bestuur – autonoom beheer in het uitsluitend belang van de aandeelhouders en het vermijden van belangenconflicten – naast gemeenrechtelijke belangenconflictenregeling (artt. 523 en 524 W. Venn.) zijn verrichtingen onderworpen aan kennisgeving aan CBFA met bindende waardering van vastgoeddeskundige – verbod op bepaalde verrichtingen – duaal toezicht en leiding –uitgebreide bevoegdheden van de commissaris, enz. Transparante en coherente toepassing van aanbevelingen inzake deugdelijk bestuur (‘Code Lippens’)

Overige actoren van een vastgoedbevak

19 Hoedanigheid van promotor Promotor = personen die controle houden over de vastgoedbevak & personen belast met financiële dienst Onderworpen aan bijzondere aansprakelijkheid, verbods-en kennisgevingsverplichtingen –terugstortingsverbintenis bij niet-behalen van minimum beleggingsbudget en/of ontbinding in eerste 2 jaar – verbod tot participatie in dochtervennootschappen –kennisgeving aan CBFA van elke verrichting Onduidelijk wanneer hoedanigheid van promotor vervalt of wordt bekomen (bijv. in het geval van feitelijke controle (art. 5, § 3 W. Venn.))

20 Taken en aansprakelijkheid van commissaris –wettelijke revisorale controle – ICB-Wet belast commissaris met bijkomende taken: 1.bevestiging aan CBFA van volledigheid, juistheid en conformiteit van (half-)jaarverslagen en trimestriële staten, en ev. alle informatie die door de vastgoedbevak aan de CBFA, NBB of ECB wordt overgemaakt 2.nazicht of passende maatregelen werden genomen inzake organisatie en interne controle 3.rechtstreekse rapportering aan CBFA 4.‘alarmbel’-verslaggeving aan CBFA op initiatief van commissaris –vrijwaring van commissaris die te goeder trouw informatie verstrekt (op burger-, straf-,en tuchtrechterlijk vlak)

Beleggingsbeleid van een vastgoedbevak

22 Voorafgaand akkoord van CBFA (1/2) Wie ? Ieder belanghebbend persoon Waarvoor? – of de voorgenomen activiteiten overeenstemmen met de ICB-Wet en haar uitvoeringsbesluiten – of de te verwerven activa een toegelaten belegging uitmaken Beslissing van de CBFA – binnen 45 werkdagen – diverse onontvankelijkheidsgronden, alsook recht om zich niet uit te spreken – kan voorwaardelijk of beperkt in de tijd zijn –aanvrager mag er geen verwijzing naar maken –overzicht van beslissingen wordt op anonieme, algemene wijze bekendgemaakt door CBFA

23 Voorafgaand akkoord van CBFA (2/2) CBFA kan tevens (net zoals voor reguliere genoteerde vennootschappen) voorafgaande akkoorden sluiten inzake bepaalde aspecten van : –kennisgeving van deelneming – bekendmakingsverplichtingen – openbare overname aanbiedingen –niet inzake bepaalde aspecten m.b.t. de prospectus

Kapitaal van een vastgoedbevak

25 Inbreng in speciën Verbod op beperking of uitsluiting van voorkeurrecht ⇛ omslachtige, lange procedure in drie fases met verkoop van ‘scrips’ ⇛ relatief gering aantal kapitaalverrichtingen >< gebruikelijke procedure ‘recht van voorrang’ biedt gelijkaarde antiverwateringbescherming

26 Inbreng in natura & fusie Inbreng in natura –Minimum uitgifteprijs = gemiddelde beurskoers –Uitgifteprijs wordt bepaald op datum van compromis (mits kapitaalverhoging binnen redelijke termijn volgt) –Beurskoers vs. netto-inventariswaarde Fusie –Geen minimum uitgifteprijs –CBFA :Verantwoording van uitgifteprijs (indien lager dan gemiddelde beurskoers)

Uitgifte en notering van effecten van een vastgoedbevak

28 Chronologie van wetgeving 1. K.B. van 10 april 1995 inzake vastgoedbevaks –K.B. van 31 okt (uitgifteprospectus) –K.B. van 18 september 1990 (noteringsprospectus) 2.Wet van 22 april 2003 inzake het openbaar aanbieden van effecten (van toep. 01/06/03) 3.ICB-Wet van 20 juli 2004 (van toep. 09/03/05) 4.Prospectusrichtlijn (2003/71/EG) en -verordening (809/2004) (van toep. 01/07/05)  Mededeling CBFA dd.16/06/05

29 Algemene beginselen inzake prospectus  CBFA:  Prospectusverordening heeft directe werking o.a. minimale inhoud prospectus  Prospectusrichtlijn is van toepassing tenzij emittent zich baseert op meer gunstige Belgische wetgeving o.a. - vrijstelling prospectusplicht - goedkeuringsprocedure

30 Algemene beginselen inzake prospectus  Prospectusvrijstelling Geen openbare aanbieding indien aanbod aan < 100 personen, of < Euro per belegger of effect, of totale tegenwaarde < Euro  Inhoud Schemas en bouwstenen I, II, III en XV van Prospectusverordening vs. ICB-Wet en uitvoerings- besluiten  Taal Mogelijkheid tot prospectus enkel in het Engels bij verrichting in verschillende lidstaten  Goedkeuring door CBFA Binnen 10 werkdagen na ontvangst volledig dossier (20 werkdagen bij eerste verrichting) Beroep tegen weigering bij het Hof van Beroep te Brussel  Communautaire reikwijdte

Prudentieel toezicht van CBFA op een vastgoedbevak

32 Prudentieel toezicht (1/2) Draagwijdte ? naleving van wetgeving en statuten passende beheerstructuur, organisatie & middelen en controlemechanisme gezond en voorzichtig beheer volledige en passend informatie Hoe ?  informatieplicht vanwege vastgoedbevak  bijzondere verslaggeving commissaris  inspecties ter plaatse

33 Prudentieel toezicht (2/2) Maatregelen ?  Bevel tot opschorting (met ev. dwangsom)  Bekendmaking van standpunt van CBFA  Aanstelling van speciaal commissaris  Opschorting van uitgifte of inkoop van effecten  Verzoek tot schorsing van verhandeling van effecten  Vervanging van bestuurders door voorlopige bestuurders  Herroeping van inschrijving Beroep ? Disparaat geheel van verhaalmogelijkheden (Hof van Beroep van Brussel, versnelde procedure Raad van State, gemeenrechtelijk beroep)

Buitenlandse vastgoedbevak

35 Vastgoedbevaks naar buitenlands recht Geen Europees paspoort voor buitenlandse vastgoedbevaks Erkenning vereist van CBFA voorafgaand aan enig openbaar aanbod van effecten in België Uitgebreide lijst van erkenningsvoorwaarden >< Fr. Société d’Investissement Immobilier Côtée

Vastgoedbevaks: in het oog van een storm van wetten en reglementen Pascal Vanden Borre 22 november 2005