ADVIES OVER DE REGIONALISERING VAN DE WOONBONUS Bernard Hubeau Voorzitter Vlaamse Woonraad Brussel, 29 januari 2013

Inhoud advies • Inleiding: Zesde staatshervorming • Deel I: Woonbonus • Beschrijving • Evaluatie • Voorstel tot heroriëntatie • Deel II: Alternatieven voor de woonbonus • Gerichte eigendomsondersteuning • Ondersteuning private huurmarkt • Ondersteuning sociale huurmarkt • Verbetering woningkwaliteit • Budgettaire implicaties 2

INLEIDING: ZESDE STAATSHERVORMING 3

Zesde staatshervorming • Regionalisering van diverse fiscale uitgaven inzake huisvesting: • aftrek enige, eigen woning (‘woonbonus’, leningen vanaf 2005) • verhoogde korting woonsparen (leningen voor 2005) • bijkomende aftrek van hypothecaire intresten (leningen voor 2005) • Advies Vlaamse Woonraad: focus op woonbonus (wegens uitdovend karakter oude systeem) 4

DEEL I: DE HUIDIGE WOONBONUS 5

Beschrijving • Bedrag van maximum euro per hypotheeknemer (inkomstenjaar 2011) • Aftrekbaar van belastbaar inkomen aan marginaal tarief opm: advies vermeldt forfaitair tarief van 45% vanaf 2012 (voorzien in Federaal Regeerakkoord). Dit voorstel werd na goedkeuring advies ingetrokken • Voor de verwerving of het behoud van een enige eigen woning • Vlaanderen, 2010: gemiddeld fiscaal voordeel woonbonus van EUR voor belastingplichtigen (totaal: 694 miljoen EUR) 6

Evaluatie Inhoudelijk • Impact op eigen woningbezit • Impact op woningprijzen • Herverdelende effecten • Impact op doelstellingen Vlaamse Wooncode • Overige effecten Budgettair • Huidige uitgaven • Verwachte uitgaven 7

1. Impact op eigen woningbezit • Gestage toename eigen woningbezit: van helft eigenaars na WOII tot drie kwart eigenaars in 2005 • Sterkste toename bij hogere inkomensgroepen • Invloed fiscale stimuli op evolutie eigen woningbezit niet gekend (OESO: geen verband tussen hoogte fiscaal voordeel en eigendomsgraad) • Andere mogelijke verklaringen evolutie eigen woningbezit: toegenomen levensstandaard, culturele factoren… 8

Evolutie aandeel eigenaars per inkomensquintiel (Vlaanderen, ) 9

2. Impact op woningprijzen • OESO: ruimere fiscale voordelen voor eigenaars resulteren doorgaans in hogere woningprijzen. • België: sterke aanwijzingen van prijsopdrijvend effect • Mogelijke verklaringen (Vastmans & Buyst, KUL): • Uitgangspunt: “huishoud-competitie”: de woningprijs wordt bepaald door het budget dat de hoogste bieder ter beschikking heeft • Geringe elasticiteit woningmarkt  vraag stijgt (woonbonus = extra inkomen) terwijl aanbod in mindere mate / trager stijgt  stijging woningprijzen • Paradoxaal effect van fiscale optimalisatie: • woonbonus maakt langere looptijd fiscaal interessant  initiële afbetalingslast voor individuele ontlener wordt beperkt • Lening met langere looptijd wordt ‘norm’  samengesteld resultaat leidt tot stijging woningprijzen 10

2. Impact op woningprijzen (vervolg) • Omvang van dit ‘kapitalisatie-effect’ niet precies gekend, raming à EUR per woning • Wellicht geringere impact woonbonus op prijzen nieuwbouw: • bouwkost nauwelijks onderhevig aan vraaggestuurde prijsstijgingen (grote concurrentie) • kapitalisatie-effect op grondprijzen • OESO: kapitalisatie-effect vooral in nadeel van ‘outsiders’ op de koopwoningmarkt (starters en voormalige huurders) 11

3. Herverdelende effecten • Personenbelasting: progressief karakter (hogere aanslagvoet naarmate inkomen stijgt) • Woonbonus: fiscale aftrek van belastbaar inkomen aan marginale aanslagvoet  vermindert herverdelende impact personenbelasting • Combinatie: hoger aandeel eigenaars bij hogere inkomensgroepen + hoger fiscaal voordeel voor hogere inkomensgroepen  ongelijke verdeling fiscale uitgaven ten gevolge van woonbonus per inkomensquintiel (aandeel in uitgaven quintiel = 15%; quintiel = 67%) 12

Aandeel in uitgaven woonbonus per inkomensquintiel Fiscaal voordeel van de hypothetische woonbonus, totaalbedrag naar inkomensquintielen (in %), eigenaars met lopende hypotheek, Vlaanderen, 2005 Bron: Steunpunt Wonen (2012). 13

4. Doelstellingen Vlaamse Wooncode • Vooraf: woonbonus is momenteel geen beleidsinstrument in functie van realisatie doelstellingen Vlaamse Wooncode (federale bevoegdheid, hoofddoel = stimuleren eigen woningbezit) • Gelet op nakende regionalisering: toch nuttig om effecten op doelstellingen Wooncode na te gaan, focus op betaalbaarheid 14

4. Doelstellingen Vlaamse Wooncode (vervolg) • Betaalbaarheid • Operationalisering ‘betaalbaarheid’ a.h.v. budgetmethode (na betaling woonkosten voldoende resterend inkomen om noodzakelijke goederen en diensten te kopen) • Onderzoek Centrum voor Sociaal Beleid: 9% van de gezinnen met hypotheeklast ( huishoudens) kampt met betaalbaarheidsproblemen • Geen precieze informatie over aantal huishoudens dat dankzij woonbonus over voldoende resterend inkomen beschikt.  vermoedelijk eerder gering (cf. onderzoek CSB naar impact woonbonus op (vergelijkbaar) armoederisico) 15

5. Overige effecten Eigen woning als vorm van pensioensparen • Eigen woning is dam tegen betaalbaarheidsproblemen, echter: • Geen duidelijk verband tussen fiscale stimuli en eigendomsgraad • Remediëren tekortkomingen sociale zekerheid via woonbeleid? • Wat met huurders? (geen ondersteuning i.f.v. vermogensopbouw) 16

6. Budgettaire impact • Vlaanderen: fiscale uitgaven inzake huisvesting stijgen van 700 miljoen EUR in 2005 tot 1,2 miljard EUR in 2010 (+70%) • Stijging volledig toe te schrijven aan woonbonus woonbonus Bijkomende intrestaftrek Bouwsparen n.b.473 Totaal n.b Bron: FOD Financiën 17

6. Budgettaire impact (vervolg) • Kruissnelheid woonbonus: 2024 (20 jaar na laatste leningen ‘oude systeem’) • Prognose Prof. Huyghebaert (KUL): 2024: 4,87 miljard EUR uitgaven in België • Eigen raming te verwachten uitgaven Vlaanderen (mede o.b.v. Huyghebaert):  jaarlijkse stijging woonbonus met ca. 160 miljoen EUR - dalende uitgaven oude systeem  saldo ca. 125 miljoen EUR  evolutie naar 2,9 miljard EUR tegen 2024 • Overheveling budget vanaf 2014: wellicht op basis van uitgaven 2013; ca. 1,5 miljard EUR •  sterk oplopende uitgaven en financieel tekort bij ongewijzigd beleid 18

Redenen tot herziening woonbonus • Prijsopdrijvend effect op woningprijzen • Aselectief karakter • Ongelijke fiscale behandeling van huurders en eigenaars • Ongelijke verdeling van fiscale uitgaven • Dreigende budgettaire ontsporing 19

Heroriëntatie woonbonus • Vlaamse Woonraad pleit voor omzichtige en trapsgewijze heroriëntatie woonbonus naar steunmaatregelen die het recht op wonen efficiënt en effectief ondersteunen • Dit is geen keuze tegen eigendomsondersteuning, wel pleidooi voor o.a. meer gerichte eigendomsondersteuning (zie Deel II) • Voorafgaande aandachtspunten: • Economische schokeffecten vermijden  omzichtige afbouw fiscaal voordeel (buitenlandse ervaringen, cf. presentatie Paul De Vries) • Aandacht voor kwetsbare huishoudens (betaalbaarheidsproblemen vermijden) • Afweging vertrouwensbeginsel versus nood aan wijzigend beleid 20

Voorstel Vlaamse Woonraad Bestaande contracten (afgesloten t.e.m. 2013) • Afbouw fiscaal voordeel op 10 à 15 jaar vanaf 2014; • Overgangsmaatregel voor de 20% laagste inkomens : behoud huidige voordeel; • Overgangsmaatregel voor contracten afgesloten in 2012 en 2013: Gedurende 3 jaar behoud huidige voordeel alvorens afbouw Nieuwe contracten (afgesloten vanaf 2014): • Afbouw van het fiscaal voordeel op 10 à 15 jaar vanaf 2014; • Geen fiscaal voordeel voor huishoudens met een hoog inkomen; • Alternatieve vormen van eigendomsondersteuning voor lagere inkomensgroepen (zie Deel II) 21

Budgettaire impact voorstel Raad 22

Budgettaire impact voorstel Raad (vervolg) • Budgettaire ontsporing bij ongewijzigd beleid wordt vermeden • Op middellange termijn: aanzienlijke nieuwe beleidsruimte (2024: 630 miljoen EUR à 1,2 miljard EUR bij afbouw op resp. 15 en 10 jaar) (Vergelijking: huidige budget = ca. 650 miljoen EUR) 23

Voorstel Vlaamse Woonraad • Grote maatschappelijke noden inzake wonen  vrijgekomen middelen aanwenden voor versterkt woonbeleid • Werken met meerjarenbegroting om op korte termijn alternatieven te ontwikkelen (vermijden afbouw woonbonus zonder valabele alternatieven) 24

DEEL II: ALTERNATIEVEN VOOR DE WOONBONUS 25

Alternatieven • Uitgangspunt: recht op menswaardig wonen voor iedereen • Mix aan maatregelen noodzakelijk om dit te realiseren • Gerichte eigendomsondersteuning • Ondersteuning private huurmarkt • Ondersteuning sociale huurmarkt • Globale opwaardering woonpatrimonium 26

1. Gerichte eigendomsondersteuning • Uitbreiding gesubsidieerde woonleningen • Meer gericht op lage inkomensgroepen (20% aankoop woningen of bouwgronden, jaarlijks ca gezinnen) • Voorstel: uitbreiding budget sociale leningen + herziening modaliteiten • Fiscale stimuli • In functie van diverse doelstellingen ruimtelijke ordening, stedelijk beleid enz. (bv. problematiek klein beschrijf in stedelijk gebied) • Stimuleren private nieuwbouw • Vooraf: grondig onderzoek naar ‘cascade-effect’ op Vlaamse woningmarkt (zorgt aanbodverruiming via nieuwbouw voor verminderde druk op andere woningmarktsegmenten?) • Indien antwoord positief: nieuwbouwpremie 27

2. Ondersteuning private huurmarkt • Problemen: afkalvend aanbod en problemen inzake betaalbaarheid en kwaliteit • Huursubsidie • voor huurders met een beperkt inkomen die een te groot aandeel van hun inkomen aan huisvesting besteden • Ca huishoudens (complementair met sociale huur en objectsubsidie voor verhuurders) • Objectsubsidie voor verhuurders • Bij verhuur door private actoren aan kwetsbare doelgroep en aan redelijke huurprijzen (cf. Duitsland) 28

2. Ondersteuning private huurmarkt (vervolg) • Verminderde successierechten • Als stimulans tot (verdere) verhuring na vererving en tot renovatie door oudere eigenaars (cf. profiel verhuurders) • (Energie)renovatiepremie • ‘split-incentive’: initiële kosten voor eigenaar, baten (kwaliteit en energiebesparing) voor huurder • Renovatiepremie openstellen voor private verhuurders (ruimer dan via SVK), garanties voorzien i.v.m. woonzekerheid en huurprijs • Ambitie: renovatie van huurwoningen tegen

3. Ondersteuning sociale huurmarkt • Aanbodverruiming • Discrepantie vraag / aanbod • Doelgroep: huishoudens (idem huursubsidie en objectsubsidie verhuurders, complementaire maatregelen) • Renovatie van het bestaande patrimonium • Renovatieplanning VMSW: zware renovatie woningen en energieingrepen woningen • Budgetten verhoogd, maar ontoereikend • nodige middelen ter beschikking stellen (raming: gemiddeld tekort van € 145 miljoen / jaar) 30

4. Globaal plan verbetering woningkwaliteit • Vlaanderen: relatief oud woningbestand, o.a. 19 de eeuwse stadsgordels, platteland • ‘Vlaanderen in Actie’ (ViA): halvering aantal woningen met structurele gebreken of gebrek aan comfort: • Nood aan globaal plan / middelen om dit te realiseren • Energierenovatieprogramma 2020: • Verder uitdiepen, nieuwe acties (bv. stimuleren energierenovatie appartementen) 31

Budgettaire raming Vooraf: • INDICATIEF budget, verdere uitwerking vereist • Methode: ‘gebruikskostenbenadering’ (‘woonsubsidie’ per begunstigde) als indicatie voor kostprijs diverse maatregelen • Aantal uitgaven ‘pro memorie’ (geen data over doelgroep en/of kostprijs beschikbaar) • Bedragen = maximaal budget op ‘kruissnelheid’ (niet voor alle maatregelen onmiddellijk benodigd) • Aantal complementaire maatregelen (bv. sociale huur en huursubsidie): bedragen niet optellen i.f.v. totaalprijs 32

Budgettaire raming (indicatief) • Gerichte eigendomsondersteuning Gemiddelde woonsubsidie # extra begunstigden Kostprijs / jaar Uitbreiding Vlaamse Woonlening € / jaar / jaar276 miljoen euro (kruissnelheid 20 jaar) Fiscale stimulip.m. Nieuwbouwpremie (o.v.)€ / jaar135 miljoen euro Totaal411 miljoen euro 33

Budgettaire raming (indicatief) • Ondersteuning private huurmarkt Gemiddelde woonsubsidie # extra begunstigden Kostprijs / jaar Huursubsidie2.820 / jaar Ca. 500 miljoen euro Objectsubsidie verhuurders idem Vermindering successierechten p.m. (Energie) renovatiepremie / jaar39 miljoen euro Totaal539 miljoen euro 34

Budgettaire raming (indicatief) • Ondersteuning sociale huurmarkt • Globaal plan verbetering woningkwaliteit: pro memorie • (afhankelijk van uitwerking) Gemiddelde woonsubsidie # extra begunstigden Kostprijs / jaar Aanbodverruiming2.784 / jaar Ca. 500 miljoen euro (Kruissnelheid) Renovatie en onderhoud miljoen euro Totaal645 miljoen euro 35

Budgettaire raming (indicatief) • Totale berekende kostprijs: ca. 1,1 miljard euro • Incl. nieuwbouwpremie • Excl. uitgaven ‘pro memorie’ • Vergelijking • Huidige budget woonbeleid: ca. 650 miljoen euro • Huidige uitgaven woonbonus: ca. 1,2 miljard euro (evoluerend naar 2,9 miljard euro in 2024) • Terugverdieneffecten • Vooral bij activiteiten gekoppeld aan bouw en renovatie (o.a. BTW, sociale bijdragen,…) • Deze mee in rekening brengen bij verdere uitwerking maatregelen 36

Oproep Vlaamse Woonraad • Nood aan grondig politiek en maatschappelijk debat over de (her)oriëntering van de middelen voor het woonbeleid • Meent dat dit advies hiertoe een bijdrage kan leveren 37

Dank voor uw aandacht Info 38