Valkuilen Wet Bibob en vastgoed Hier komt ook tekst VJK Voorjaarscongres 2018 Valkuilen Wet Bibob en vastgoed Hier komt ook tekst

Programma Wet Bibob in vogelvlucht (vergunningen) vastgoedtransacties voorbeelden valkuilen

Inleiding Bibob en vastgoed is een complexe combinatie: instrument met bestuursrechtelijke trekken; waarin gebruik wordt gemaakt van strafrechtelijke informatie; is in een civiele rechtsrelatie geplaatst met verschillende specialismes (bijv. huurrecht) waarbij in de uitvoering verschillende organisatieonderdelen van gemeenten betrokken zijn; op grond van slordige wetgeving

Wet Bibob in vogelvlucht Historie Aanleiding parlementaire enquêtecommissie opsporingsmethoden. Overheid faciliteert ongewild criminele activiteiten Inwerkingtreding 2003: vergunningen, subsidies en aanbestedingen Wetswijziging in 2013: vastgoedtransacties

Wet Bibob in vogelvlucht (vergunningen) Kern Wet Bibob Onderzoek naar mate van gevaar dat, de beschikking wordt gebruikt om uit strafbare feiten verkregen vermogen te investeren (a-grond) strafbare feiten te plegen (b-grond)

Wet Bibob in vogelvlucht Vaststellen gevaar op a en b grond Gebaseerd op strafbare feiten (en vermoedens daarvan) uit het verleden Door betrokkene en zijn zakelijke omgeving Gebaseerd op artikel 3 Wet Bibob Complex artikel, veel jurisprudentie Bestuursorgaan zelf bevoegd, maar doorgaans door Landelijk Bureau Bibob

Wet Bibob in vogelvlucht Splitsing a- en b-grond a-grond Gevaar investeren crimineel vermogen Strafbare feiten waarmee voordeel is behaald Hoe groter het voordeel, hoe groter het gevaar Voordeel onderdeel van vermogen totdat het is ontnomen en terugbetaald

Wet Bibob in vogelvlucht Splitsing a- en b-grond b-grond Gevaar plegen strafbare feiten Strafbare feiten die samenhangen met activiteiten van de beschikking Hoe meer feiten, hoe groter het gevaar (vgl. recidive)

Wet Bibob in vogelvlucht Wie worden onderzocht? Betrokkene (=directe relatie overheid, bijv. vergunningaanvrager) en zijn “Bibob-relaties” (artikel 3, vierde lid) vermogensverschaffers bestuurders aandeelhouders zakelijk samenwerkingsverband: vaak geen formele, maar feitelijke invloed.

Vastgoedtransacties Toepassingsbereik (art 1, eerste lid onder o.) Een overeenkomst of rechtshandeling m.b.t. een onroerende zaak met als doel: het verwerven of vervreemden van het recht op eigendom of het vestigen, vervreemden of het wijzigen van een zakelijk recht; huur of verhuur; het verlenen van een gebruiksrecht; de deelname aan een rechtspersoon, een commanditaire vennootschap of een vennootschap onder firma die het recht op eigendom of een zakelijk recht met betrekking tot die onroerende zaak heeft of die onroerende zaak huurt of verhuurt.

Vastgoed Wanneer aanvragen advies LBB? Artikel 5a voorafgaand aan het aangaan van de vg-transactie Of daarna, mits Bibob – beëindigingsbepaling in overeenkomst is opgenomen

Vastgoed Onderzoek naar mate van gevaar dat vg-transactie wordt gebruikt om uit strafbare feiten verkregen vermogen te benutten onroerende zaak waarop de vg transactie betrekking heeft wordt gebruikt om strafbare feiten te plegen. Idem a- en b-grond bij beschikkingen

Valkuilen: beslissing Vergunningen: verlenen tenzij weigeringsgrond…(“ernstig gevaar”) Vastgoedtransactie: contractsvrijheid Iedere partij kan onderhandelingen afbreken Tenzij gerechtvaardigd vertrouwen totstandkoming ovk Van belang o.a.: mate waarin afbrekende partij heeft bijgedragen aan vertrouwen, belangen wederpartij, onvoorziene omstandigheden, verloop onderhandelingen Mogelijke veroordeling tot betalen schadevergoeding \

Valkuilen: beslissing Gevolg andere maatstaf: niet mate van gevaar maar vertrouwen in totstandkoming ovk doorslaggevend Wet Bibob laat gevolg open Afbreken onrechtmatig bij ernstig gevaar of mogelijk bij geen gevaar?

Valkuilen: de beslissing Voorbehoud en beleid Voorkom gerechtvaardigd vertrouwen in totstandkoming overeenkomst Maak uitdrukkelijk, tijdig en duidelijk Bibob voorbehoud Blijf voorbehoud herhalen Bedenk vooraf in welke gevallen de gemeente wil afbreken (ernstig gevaar of ook in andere omstandigheden) Maak in een beleidsregel kenbaar dát en hoe de Wet Bibob wordt toegepast

Valkuilen: Bibob na aangaan vastgoedtransactie Artikel 5a: alleen indien in de overeenkomst een Bibob beëindigingsbepaling is opgenomen In welke gevallen beëindigen? Ernstig gevaar? Andere conclusies? Niet meewerken onderzoek? Financieerbaarheid? Huurbescherming, bijvoorbeeld 290 bedrijfsruimten Bibob-toets na levering?

Valkuilen: sommige transacties niet onder bereik Wet Bibob? Indeplaatsstelling? Overdracht erfpachtrecht?

Vragen? m.ijzerman@utrecht.nl matthijs@ijzermanholla.com