Alkmaar, 18 november 2013 Drs. F.S. de Miranda MRICS RT RMT Presentatie Eigenarenvereniging Vastgoed Alkmaar

Inhoudsopgave De onvermijdelijke reclame Met grote stappen door de winkelmarkt De huurprijsaanpassing

De onvermijdelijke reclame Allround Bedrijfsmakelaardij: Kantoren, bedrijfshallen, winkels en agrarisch. Makelen (aan-/verhuur, aan-/verkoop), beleggingen en taxeren. Diversiteit opdrachtgevers; van starter tot internationaal vastgoedfonds, profit en non-profit. Sterke positie in Noord-Holland Noord: Van Alkmaar tot Den Helder. Van Alkmaar via Heerhugowaard en Hoorn tot aan Enkhuizen. Sinds Gecertificeerde makelaars RMT en RT, lid NVM Business en RICS.

Inhoudsopgave De onvermijdelijke reclame Met grote stappen door de winkelmarkt De huurprijsaanpassing

Onderzoek NVM Business 2012, rapportage maart 2013 Opname in 2012 met m2 10% hoger dan in 2011; met name door supermarkten en warenhuizen in grote steden Winkels langer op de markt (gemiddeld 335 dagen), m.u.v. A1 en A2 in de grotere steden Stijging aanbod met 7% naar 2,1 mln. M2 Leegstand tevens 7%; was nog niet zo hoog in de afgelopen 15 jaar; structurele leegstand (langer dan 3 jaar 12%) Huurprijzen gemiddeld 5% gedaald; duidelijk segmentatie in winkelstand Koopsommen in % gedaald; t.o.v % gedaald.

De situatie in Alkmaar Thans 95 winkels aangeboden door NVM makelaars Waaronder 10x Overstad en 4x De Mare Waarvan 55 > 100 m2. Huurvraagprijzen variëren van € 40,- tot € 800,- per m2. In geregistreerde winkeltransacties (v.a. 100 m2) In 2013 tot op heden 8 geregistreerde transactie (v.a. 100 m2) Voorraad voor circa 2,5 jaar

De externe factoren zijn bekend Toename werkeloosheid Afname consumentenvertrouwen Groei online verkopen Dalende omzet winkeliers Hoog aantal faillissementen Huurprijsaanpassing?

Inhoudsopgave De onvermijdelijke reclame Met grote stappen door de winkelmarkt De huurprijsaanpassing

Huurprijsaanpassing Wat bepaalt de hoogte van de huur? Wettelijk en contractueel kader Huidige huur, Huurwaarde, Herzieningshuur Wat gebeurt er en wat kan er?

Wat bepaalt de hoogte van de huur? Uiteraard: vraag en aanbod Passanten (bereikbaarheid) Bestemming Pui breedte en vorm (ITZA)

Wat bepaalt de hoogte van de huur?

Wettelijk en contractueel kader HOK Alg. Bepalingen De Wet (7:290 e.v.) Aanvangshuurprijs Indexering Huurprijsherziening ex 7:303

Huidige huur, huurwaarde en herzieningshuur Huidige huur reflecteert marktverhoudingen van toen en de achterliggende indexeringen en of herzieningsprocedure Markthuur reflecteert de marktverhoudingen van nu Herzieningshuur ijlt per definitie na

Wat gebeurt er en wat kan er? Huren worden ter discussie gesteld in verschillende vormen: persoonlijk gesprek, standaard brief, formele herzieningsprocedure BW 7:303 procedure is niet verplicht als partijen het eens worden Machtsverhoudingen tussen partijen spelen grote rol

Wat gebeurt er en wat kan er ? Er worden daadwerkelijk huren verlaagd: Indexering blijft achterwege Volgende stap ingroeihuur blijft achterwege Daadwerkelijke kortingen variërend van 5% tot wel 50% Betalingsregelingen voor huurkortingen, bijvoorbeeld seizoensgebonden Introductie van omzet gerelateerde huur Tijdelijke huurverlagingen

Wat gebeurt er, wat kan en wat is verstandig? Overwegingen Is het verzoek om huurkorting reëel? Gaat deze korting de huurder echt helpen? Hoe wordt de korting door huurder aangewend? Heeft huurder een duidelijke marktpositie en (internet-) strategie ? Wat kan huurder tegenover een huurverlaging zetten ? Wat is perspectief voor verhuurder bij wederverhuur?