Het LAC Huisvesting als krachtig wapen tegen uithuiszetting en thuisloosheid

Korte situering OCMW Genk wil samen met de partners op het terrein investeren in het behoud van geschikte en betaalbare huisvesting voor de inwoners van Genk. Preventie van uithuiszetting in de sociale huisvesting is hierbij belangrijk. Deze werkwijze kadert in een preventieve detectie van armoedesignalen. Op deze wijze voert het OCMW ook de wettelijke opdracht uit inzake bemiddeling bij gerechtelijke uithuiszetting

In Genk

LAC huisvesting Het LAC is een wettelijke opdracht voor het OCMW ter afsluiting van gas, elektriciteit en water. OCMW Genk past dit ook toe bij sociale huurders met een huurachterstal en dreigende uithuiszetting. Midden 2007 gestart bij de sociale huisvestingsmaatschappij Nieuw Dak. Goede resultaten van LAC bij sociale huisvestingsmaatschappij Nieuw Dak. Verdere implementatie bij SVK Het Scharnier vanaf 2012.

SVK Het Scharnier Stijging procedures uithuiszetting vóór start LAC in 2012: 2006 - 2010: 3 2011: 11 Procedure voor het vredegerecht, die veel tijd in beslag neemt. Bij een aantal huurders met huurachterstal zijn alle mogelijkheden van huurbegeleiding uitgeput.

Werkwijze SVK Het Scharnier en Sociale huisvestingsmaatschappij Nieuw Dak Voorwaarde: huurder zijn bij SVK Het Scharnier/Nieuw Dak en huurachterstal hebben. Herinneren huurachterstal SVK Het Scharnier/Nieuw Dak stuurt tweemaal een aangetekende standaardbrief aan de huurder met herinnering tot betaling. Indien hier geen gevolg aan wordt gegeven voor de 10de van de maand, waarin men riskeert drie maanden huurachterstand te hebben opgebouwd stuurt SVK Het Scharnier/Nieuw Dak een derde aangetekende brief aan de huurder met vermelding dat: men bij het OCMW terecht kan indien men een probleem heeft met betaling en leidt men tegelijkertijd het verzoekschrift in bij het vredegerecht voor van waardeverklaring. de gegevens van betrokkene zullen worden doorgestuurd naar het OCMW, indien men hier geen verzet tegen aantekent binnen de week na ontvangst van de brief.

Uithuiszettingsprocedure Inschakelen OCMW De dossiers die na 10de van de maand, waarin men riskeert drie maanden huurachterstand te hebben opgebouwd nog zonder gevolg blijven, worden overgemaakt aan het OCMW met volgende gegevens: naam adres achterstal + lopende huur + overzicht betalingen Uithuiszettingsprocedure Indien er na het LAC huisvesting geen oplossing is voor de huurachterstal, of de afspraken worden niet gevolgd, dan kan SVK Het Scharnier/Nieuw Dak de huuropzeg betekenen. Aan de vrederechter wordt een vanwaardeverklaring gevraagd.

Werkwijze sociale dienst OCMW Genk Inschakelen OCMW De dossiers worden verdeeld binnen het OCMW door administratief verantwoordelijke LAC van de sociale dienst: Gekende actieve dossiers: voor behandelende maatschappelijk werker Niet-gekende of passieve dossiers: procesteam Rechtenonderzoek en Dienstverlening De maatschappelijk werker van het OCMW gaat op huisbezoek LAC Huisvestingscommissie - De administratief verantwoordelijke LAC van sociale dienst roept een LAC huisvestingscommissie samen bestaande uit het diensthoofd van SVK Het Scharnier/Nieuw Dak, het diensthoofd van de sociale dienst en de expert rechtenonderzoek, energie en wonen van het OCMW.

- De maatschappelijk werker nodigt de huurder uit voor de LAC huisvestingscommissie (standaardbrief). - De maatschappelijk werker van het OCMW maakt verslag voor de LAC huisvestingscommissie - De LAC huisvestingscommissie neemt beslissing. Mogelijkheden: Huurder betaalt volledige huurachterstal Afbetalingsvoorstel, eventueel met begeleiding OCMW - De administratief verantwoordelijke LAC stuurt beslissingsbrief van het LAC naar huurder, maatschappelijk werker en SVK Het Scharnier/Nieuw Dak .

Richtlijnen voor de maatschappelijk werkers Maak realistische afspraken op het LAC. Volg op of de mensen deze ook nakomen. Dit kan via de mensen zelf of via navraag bij SVK Het Scharnier/Nieuw Dak. In principe nemen we als OCMW de achterstallen niet ten laste tenzij hier gegronde argumenten voor zijn én er een voorstel is om binnen de kortste keren een herhaling van de situatie te vermijden, zoals bv. budgettering, collectieve schuldenregeling,…

Voordelen van deze werkwijze Zelfde werkwijze als LAC - procedure Infrax, De Watergroep. vaak het zelfde cliënteel. Huurder wordt uitgenodigd op de vergadering, waar hij/zij hun verhaal kunnen brengen en de huurder begrijpt de ernst van de problematiek. Vaak een nieuwe start voor een hulpverleningstraject vanuit het OCMW, daar waar men in het verleden afhaakte.

Resultaten Evolutie LAC- Huisvesting Nieuw Dak 2008-2013 Vaststellingen: - In 2013 zijn er minder LAC-dossiers Nieuw Dak behandeld. Er is een daling van 35% vast te stellen t.o.v. 2012. - In 2013 zijn er gemiddeld 8 dossiers per LAC behandeld. In 2012 waren er dat 14. - In 2013 werd er een regeling getroffen in alle dossiers. De getroffen regelingen kunnen zijn: - vastleggen van een afbetalingsplan m.b.t. huurachterstallen; - gedeeltelijke vereffening en de combinatie met een afbetalingsplan; - volledige vereffening: door persoon zelf of ten laste name vanuit het OCMW  

Evolutie van de ondernomen gerechtelijke stappen door de sociale woonmaatschappij Nieuwdak op een woningbestand van 3600 woningen Gerechtelijke stap 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Verzoeningen 129 95 114 160 92 60 Opzeggen   29 52 Verzoekschriften 30 40 51 48 26 6 Procedure tot uitzetting 14 21 27 13 Effectieve uitzetting 2 9 11 10 4 Gewijzigde aanpak in de opvolging van de huurachterstand door de sociale woonmaatschappij Nieuw Dak sedert juli 2010 In het verleden : bij het uitblijven van de vereffening van de huurachterstand na de administratieve procedure onmiddellijk vordering van de huurverbreking bij de vrederechter. Sedert juli 2010 : wordt, na de administratieve procedure en de bemiddeling van de sociale dienst OCMW via het LAC, betekening van de opzeg aan de betrokken huurder. De huurder krijgt in de maand, volgend op de gegeven opzeg, nog de kans om de volledige achterstand te vereffenen, al of niet met hulp van een OCMW-tussenkomst. Indien de betaling uitblijft, wordt er in de 2e maand, volgend op de gegeven opzeg, de van waarde verklaring van de gegeven opzeg gevraagd aan de Vrederechter. Na deze procedure wordt er overgegaan tot effectieve uitzetting.

Evolutie LAC- Huisvesting SVK Het Scharnier 2012-2013 Vaststellingen: - In 2013 zijn er minder LAC-dossiers SVK Het Scharnier behandeld. Er is een daling van 59% vast te stellen t.o.v. 2012. - 7 dossiers op een woningbestand van ondertussen 133 woningen - In 2013 werd er een regeling getroffen in alle dossiers - Alle personen/gezinnen gekend, waarvan sommige al een moeilijke voorgeschiedenis hebben inzake wonen. Het toewijzingssysteem van het SVK o.b.v. scores op risico-items maakt dat de toewijzingen sneller gebeuren in ‘multi- problem’ gezinnen - 2 effectieve uithuiszettingen - systematische informatie-uitwisseling tussen OCMW en SVK rond huurachterstallen

Besluit Preventieve rol als OCMW behouden, hopelijk in een wettelijk kader. Rond deze vorm van preventie bestaat op dit ogenblik geen enkele regelgeving. Vaststelling dat deze aanpak de ongerustheid, die er bij sommige huurders vroeger was bij het krijgen van de huuropzeg, gekeerd heeft. De betrokken huurder aanvaardt sneller de hulpverlening, die aangeboden wordt vanuit het OCMW of  gaat zelf over tot vereffening van de huurachterstand.

De gewijzigde aanpak van de sociale huisvestingsmaatschappij Nieuw Dak in de opvolging van de huurachterstand leidde tot een daling van de gerechtelijke procedures en tot een daling van de effectieve uitzettingen. In 2011 waren dit 4 effectieve uitzettingen op een huurdersbestand van 3600 woningen of 0,1 %. In andere steden bedraagt dit percentage 4 tot 10%. De strikte opvolging van de maandelijkse huurachterstanden is hierin cruciaal. Zowel het administratieve luik als het juridische luik van deze procedure wordt met de partners voortdurend geëvalueerd en geactualiseerd

Tips van de LSO projectgroep wonen “preventie van uithuiszetting” Limburgs Steunpunt OCMW’s (LSO) projectgroep wonen - OCMW’s, het Centrum voor Algemeen Welzijnswerk (CAW), sociale verhuurkantoren (SVK’s) en sociale huisvestings-maatschappijen (SHM’en) wisselen er hun ervaringen uit.

Vaststelling Veel deelnemers hebben lokaal hun eigen systemen ontwikkeld om uithuiszetting te voorkomen. Gaande van kleine concrete afspraken tussen SHM en OCMW tot geschreven samenwerkingsovereenkomsten. Er bleek onderling ook openheid te zijn om in de toekomst meer naar elkaar te luisteren, samen aan de slag te gaan.

TIP 1 – zuiver rollen uit, puzzel aan een gezamenlijke strategie Maak lokaal duidelijke samenwerkingsafspraken tussen alle betrokken partijen om uithuiszetting te voorkomen. Dwz. afspraken rond rolverduidelijking (wie doet wat, met welke pet, op welk moment) en waarbij elke handeling een schakel is in een sluitende strategie om uithuiszetting te voorkomen. Wees consequent in de afspraken, dat maakt het ook duidelijker voor de huurder.

TIP 2 – versterk de communicatie naar de huurder Maak afspraken over wie de huurder informeert, op welke manier, op welk moment en met welke boodschap. In het contact met de huurder moet systematisch de ernst van de problematiek trapsgewijs ingebouwd worden in de communicatie. Nog te vaak verschieten mensen dat ze ‘plots’ uit huis worden gezet. Stel telkens de vraag: kwam de boodschap aan?

TIP 3 – investeer in kennismaking lokaal Neem de tijd om elkaar (OCMW, CAW, SHM, SVK) te leren begrijpen: spreek over visie, doelstellingen, frustraties,…. Dit legt het waarom van handelingen bloot. Van daaruit kan de stap gezet worden om samen oplossingen te formuleren.

TIP 4 – neem de woonproblematiek niet geïsoleerd aan Huisvesting is slechts 1 aspect in het ingewikkelde leven van een huurder. Geïsoleerd de huisvestingsproblematiek aanpakken, zonder rekening te houden met de problemen op andere levensdomeinen, is doen aan symptoombestrijding. Het OCMW/CAW/opbouwwerk kan de SHM of het SVK helpen om het globale plaatje in beeld te brengen. Dit vertraagt het proces in het begin maar bevordert de duurzaamheid van het resultaat.

TIP 5 – durf nieuwe dingen doen met het woonpatrimonium Structurele knelpunten zoals het tekort aan sociale huisvesting of de bestaande infrastructuur waarbij kwetsbare mensen in woonblokken worden geconcentreerd, zijn vaak een rem op een innovatief en preventief beleid. Ga op zoek naar partners om nieuwe dingen te doen. Experimenteer, maar wel doordacht. Geconcentreerde sociale woonblokken laten een gezonde sociale mix niet toe.

TIP 6 – zoek samenwerking met de sector geestelijke gezondheidszorg om uithuiszetting te voorkomen Het aantal mensen met een psychiatrische problematiek in sociale huisvesting stijgt. Ook het aantal dossiers waar leefbaarheidsproblemen optreden, neemt toe. In dergelijke context worden goede afspraken met elkaar over begeleiding en de te volgen stappen, cruciaal om uithuiszetting te voorkomen.