Splitsen en omzetten in Utrecht Bijeenkomst Wijkraden 3 november 2010 1

Doel presentatie Informeren over het Omzettingsbeleid Inzicht geven in procedures en instrumenten van de gemeente die samenhangen met splitsen Hiermee de Wijkraden voeden bij het formuleren van een advies aan het college

Onderwerpen presentatie Verschil tussen omzetten en splitsen Omzettingsbeleid en evaluatie Splitsen: Belang van splitsen voor de stad Aantallen splitsingen Juridische grondslag splitsen Sturingsmogelijkheden bij splitsen

Verschil tussen omzetten en splitsen Omzetten  Één woning geheel gebruiken voor kamerverhuur (o.b.v. Huisvestingswet/ verordening) Opsplitsen  Van één woning naar meerdere woningen (o.b.v. bouwregelgeving) Andere toetsingskaders, en dus andere belangenafweging

Verschil omzetten en splitsen ------------------------------------------------- Omzetten Zelfstandig t.b.v. één huishouden t.b.v. meerdere huishoudens Onzelfstandig t.b.v. kamerbewoning Zelfstandig t.b.v. één huishouden

Omzettingsbeleid in het kort Uitgangspunten beleid Doel is rem op toename omzetten: Behoud betaalbare koopwoningen Beschermen leefbaarheid in wijken Ouder-kind constructie (ouders kopen woning voor kind + medestudenten) Tijdelijke omzettingsvergunning van 5 jaar Uitgezonderd van compensatie Wel leefbaarheidstoets (per 04-01-2011) Belangenafweging per vergunningaanvraag

Belangenafweging Leefbaarheidstoets: vergunning wel / niet verlenen? Buurtniveau: Krachtwijk, Algemeen Buurtoordeel Wijkenmonitor Straat- / pandniveau: o.a. straatbeeld ter plaatse, klachtenpatroon, reactie n.a.v. publicatie Nieuwe of bestaande situatie (bestaand = ontstaan voor 2 april 2008) Volkshuisvestelijke toets: vergunning met / zonder compensatie? Prijscategorie woning

Evaluatie - resultaten Algemeen: nauwelijks nieuwe kamerverhuur Doelstellingen gehaald? Beschermen betaalbare voorraad 98% verleende vergunningen = legalisatie bestaande kamerverhuur 8 nieuwe situaties (alle 8 in een niet-krachtwijk). Beschermen leefbaarheid in m.n. Krachtwijken geen nieuwe reguliere kamerbewoning 20 tijdelijke situaties i.h.k.v. de ouder-kind constructie (m.n. Ondiep).

Evaluatie – aantallen aanvragen ingediend tussen 02-04-2008 en 06-2010 Verleend regulier Geweigerd Ouder-kind West 56 9 Noordwest 117 (incl 2 nwe sit) 7 16 Overvecht 8 12 4 Noordoost 23 2 Oost 34 (incl 2 nwe sit) Binnenstad 33 (incl 3 nwe sit) 1 Zuid 41 Zuidwest 31 (incl 1 nwe sit) 6 Vleuten De Meern Leidsche Rijn Totaal 344 59

Evaluatie - aanbevelingen Beleid niet ingrijpend aanpassen Maatregel handhaven dat in de Utrechtse krachtwijken in beginsel geen kamerverhuur mag bijkomen. Ouder-kind constructie: blijven in aanmerking komen voor een tijdelijke omzettingsvergunning zonder compensatie. Voortaan leefbaarheidstoets bij ouder-kind constructie Beleid eenduidiger Tegemoet gekomen aan zorgen buurtbewoners Geldt voor aanvragen ouder-kind vergunning ingediend vanaf 4 januari 2011

Belangen bij het splitsen van woningen voor de stad Er is een grote vraag van één- en tweepersoons-huishoudens naar woonruimte (Woningnet: 44.404 ingeschreven actief woningzoekende starters) Toename aanbod starterswoningen door splitsen Gewenste doorstroming vanuit kamerverhuur Fysieke verbetering panden t.a.v. brandveiligheid en bouwkundige aspecten

Aantal gerealiseerde eenheden door splitsen per wijk (CBS) 2008 2009 1 juli 2010 Woningvoorraad West 27 44 4 11.631 Noordwest 32 60 18 18.512 Overvecht 14.545 Noordoost 49 63 11 14.991 Oost 40 23 10 12.627 Binnenstad 75 55 8.134 Zuid 11.767 Zuidwest 16 21 6 15.593 Leidsche Rijn 9.245 Vleuten de Meern 1 15.321 Totaal 239 271 132.366

Wat valt op? Grootste toename in Noordwest van 32 (2008) naar 60 (2009). Meeste gerealiseerde eenheden in Binnenstad, Oost en Noordwest. Vooral bepaalde subwijken. Per jaar variatie in subwijken.

Juridische grondslag voor bouwkundig splitsen Omgevingsvergunning voor bouwen vereist. Omgevingsvergunning betreft integrale toets aan: Het bestemmingsplan (gebruik van het pand) De Woningwet, het Bouwbesluit de Bouwverordening (bouwkundige staat, brandveiligheid, parkeren etc.) Gebruiksbesluit (brandveiligheid) De omgevingsvergunning moet worden verleend als de aanvraag aan bovenstaande regelgeving voldoet ------------------------------------- Meegeven splitsingseisen bij verkoop

Sturingsmogelijkheden Als splitsen binnen bestemmingsplan past en aan overige regelgeving voldoet is er geen vrijheid voor gemeente Als splitsen niet binnen bestemmingsplan past is er beoordelingsvrijheid, en kan de gemeente een aanvraag voor het bouwkundig splitsen weigeren

Welke middelen zijn er om splitsen te reguleren? Bestemmingsplannen Parkeernota Woningwet en aanverwante regelingen

Samenvattend De gemeente heeft slechts beperkte mogelijkheden om splitsen te reguleren