Wonen en de nieuwe opgaven dr. Vincent Smit lector grootstedelijke ontwikkeling Haagse Hogeschool 30 mei 2013 1.

Slides:



Advertisements
Verwante presentaties
Bram Nusselein Afdeling Medische Psychologie
Advertisements

Demografische veranderingen: Mijn dorp over 10 jaar
Zelf waarde maken in de wijk Jan Brouwer Ede, 18 mei 2011.
WSN Volle kracht vooruit. Het roer om: volle kracht vooruit WSN staat er weer •Juist nu kunnen en willen we betekenisvol zijn in Nieuwkoop. •Huis op orde.
Woonbeleid, betaalbaarheid en investeringen
Informatieavond Actieplan Wonen
Naar en nieuwe balans in het wonen
Leefbaarheid & wonen en voorzieningen Anders organiseren in West Brabant.
Huren is heerlijk Wat een moderne woningbouwvereniging allemaal kan
Willen is Kunnen De centen Woonlasten en energiebesparende maatregelen
Vakwerk 26 april 2011 Els van Betten netwerkmanager
Woningmarktmonitor Haaglanden 2009 Sector Wonen, Stadsgewest Haaglanden.
Wij, in een veranderende markt Platform Wonen Leeuwarden Ger W. Hukker, 5 april 2012.
Huren. Dat kan natuurlijk ook. Woningbouw Netwerk Amsterdam
Senior accountmanager Aedes
Samen voor een mooi en duurzaam Gelderland. Vergelijking energiebeleid corporaties en resultaten op basis van: • Gesprekken • Energiebeleidsplannen •
Presentatie 19e monitor , ir. Hans Broeken Ontwikkelingen op de woningmarkt bezien vanuit het gezichtspunt van de overheden en marktpartijen.
1 november 2012 Kunnen corporaties nog investeren? Initiatieven om projecten te blijven realiseren Pierre Sponselee.
1 Wat is microfinanciering ? 2 1. De financiële behoefte.
Drenthe, hoe staan we er voor ? Ger W. Hukker, 13 oktober 2011.
Ronde (Sport & Spel) Quiz Night !
Kwaliteit van leven in Limburg
Ontwikkelingen op Woongebied
Inkomen Begrippen 1 t/m 5 Werkboek blz 5
Econoom en Woonbonddirecteur
SAMENWERKEN AAN DE KWALITEIT VAN HET WONEN IN DE STADSREGIO ROTTERDAM SRR Commissie Wonen 28 januari 2009.
Inkomen les 7 27 t/m 37.
25 Extra WWS-punten = € 120 Presentatie: 25 Extra WWS-punten HV Zuideramstel, 31 maart 2011.
Goede tijden, slechte tijden
Vergrijzing, ontgroening en bevolkingskrimp in Brabant
De toekomst van de Woningmarkt Meindert Smallenbroek Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Directeur Bouwen Bouwend Nederland.
Huren de oplossing? Inspiratiedag Wonen Haaglanden 19 november 2012.
Wooncongres 11 april 2013 Scenario’s kwaliteit en betaalbaarheid.
Legenda Saldo 200: Eén- en tweepersoonshuishoudens tot 30 jaar Saldo 200: Huishoudens van 30 tot 65 jaar Noordoost Brabant.
Kwaliteit van leven in Limburg Voordracht ten behoeve van politiek debat en maatschappelijke organisaties in Limburg Dr. Nol Reverda, lector Hogeschool.
30 januari 2013 Leegstand en regionale samenwerking Henk Ovink wnd. DG Ruimte en Water Ministerie van Infrastructuur en Milieu.
ECHT ONGELOOFLIJK. Lees alle getallen. langzaam en rij voor rij
Duurzame Inzetbaarheid in de publieke sector. 2 Onderzoek In opdracht van Ministerie van BZK Secundaire analyse POMO 2010 Doelgroepen -Overheidssectoren.
Betaalbaarheid sociale huur
hun rol nu en in de toekomst
Hoofdstuk 5 Vijfkaart hoog, eerste verkenning 1e9 NdF-h1 NdF-h5 1 1.
De stadsrandzone centraal Ruimteconferentie 3 november 2009 Bart van Bleek.
Presentatie sessie: Wonen: regionale afspraken
Actuele trends en ontwikkelingen aan de vraag- en aanbodzijde van de woningmarkt Stadsregio Rotterdam 21 november 2012 Jan Fokkema, NEPROM.
De financiële functie: Integrale bedrijfsanalyse©
Trends en discussies op de woningmarkt
12262-WON p CP De nieuwe woningnood Den Haag, 11 april 2013.
1 Kwaliteitsvol en betaalbaar wonen voor iedereen Vlakbij binnenstad en in het groen Duurzaam en toekomstgericht.
1 Zie ook identiteit.pdf willen denkenvoelen 5 Zie ook identiteit.pdf.
Actualiteiten in de Volkshuisvesting en betaalbaarheid vanuit huurdersperspectief Simone Bovenhorst Consulent Nederlandse Woonbond Zwolle, 20 november.
ZijActief Koningslust
Sien Winters. Een kleiner wordende markt in handen van vele kleine verhuurders Een diverse groep met gemiddeld zwak en zwakker wordend profiel De private.
DE KRACHT VAN 1,5 miljoen HUURDERS Woningmarkt & Huurbeleid.
1 EEMSDELTA Regio Eemsdelta De regio Eemsdelta werkt aan het Woon- en Leefbaarheidplan -het vormt de regionale afspraken over leefbaarheid, woningbouw.
Samen wonen in Holland Rijnland Van visie tot woonruimteverdeling Leiden, 27 mei 2014.
Woningmarktonderzoek Resultaat 8 oktober. De vraag Actueel beeld van de woningbehoefte in 2015, 2020 en 2025: Wat is de aard en omvang van de vraag? Wat.
1 Richting nieuwe Woonvisie Den Helder Raadscommissie S&B 23 november 2015.
Gemeente Zoeterwoude Aanzet woonvisie Bouwstenen voor nieuw beleid.
Ontwikkelingen in de Dordtse wijken 15 mei drs Jan Schalk.
13252-WRG p BB Uitkomsten Woningmarktonderzoek 2014 Berry Blijie - ABF Research IJmuiden, oktober 2014.
Woningmarktonderzoek 23 november. Regio-onderzoek Groningen-Assen Actueel beeld van de woningbehoefte in 2015, 2020 en 2025: Wat is de aard en omvang.
Sint-Oedenrode, mooi wonen in de Meierijstad Woonvisie in hoofdlijnen 23 april 2015.
Woonvisie Drechtsteden Presentatie Infokamer Raad 30 maart 2010.
1 Integratie en wonen dr. Vincent Smit Haagse Hogeschool/VROM-raad 28 september 2006.
Spanningen op de woningmarkt
De woningmarkt in Zaanstreek/Waterland
Indruk van de woningmarkt StedelijkGebiedEindhoven
Transcript van de presentatie:

Wonen en de nieuwe opgaven dr. Vincent Smit lector grootstedelijke ontwikkeling Haagse Hogeschool 30 mei

Wonen gaat goed • Woonkwaliteit gestegen • Leefbaarheid op zeer veel plekken op orde • Tevredenheid 2

Wonen gaat slecht • De woningmarkt zit vast  Kloof insiders-outsiders: zittende en nog niet zittende  Huursector-koopsector: twee markten  Kloof tussen gebieden: sterk-zwak, segregatie 3

Intussen Investeringen en verhuizingen vallen stil Sterke afhankelijkheid financiële markten Nieuwe woningvragers van binnen en buiten Noodzaak van duurzaamheid/energie dringt zich meer op 4

transformatie: opgaven • Sociaal: samenleven, sociale mobiliteit • Economisch: anders geld verdienen • Fysiek: update infra, gebouwde omgeving • Ecologisch: stromen (energie, afval, uitstoot, water) • Context hierbij: onzekerheid, nieuwe scheidslijnen, onoverzichtelijke samenleving 5

Wonen en Markt • Woningmarkt is geen markt – Basisbehoefte – Kapitaalsintensief product, gebonden aan locatie – Het meeste is de bestaande voorraad, – Gesegmenteerd en heterogeen – Hoge transactiekosten, hoge externe effecten • Perfecte marktwerking: illusie • Overheid: marktmeester, tegengaan negatieve externe effecten 6

Wonen en Markt • Wonen meer en meer meebewegend op golven economie: procyclisch, hollen en stilstaan in het wonen • Kwesties van keuze, toegang, betaalbaarheid, segregatie • Belang van schokdempers • Van dynamische naar meer statische markt • Van waardevermeerdering inrekenen naar afwaardering nemen 7

Veel onderzoek • WOON2012, landelijk + regionaal • Grote Woontest Haaglanden, stadsregio Rotterdam • Volkshuisvestelijke gevolgen, ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden

WOON2012: algemeen Was gebruikelijk: groei huishoudens “in de pas” met groei woningvoorraad : anders: huishoudens, in een zelfstandige woning: huishoudens: “andere oplossing” besteedbaar inkomen gedaald waarde woningen gedaald 9

WOON 2012: huursector • De huursector verandert: – Huurniveau boven inflatie gestegen – Meer duurdere huur: tussen aftopping- en liberalisatiegrens: van 15 naar 21%; boven liberalisatiegrens: van 7 naar 12% – Woonuitgaven + 2%, ook door dalend inkomen huurquote gestegen van 23 naar 26% – Scheefheid gedaald met 12% (inkomensdaling, huur hoger) 10

WOON 2012: de koopsector • De koopsector verandert: – Prijsdaling vanaf 2008 – Geen verdere stijging omvang eigenwoningsector – huishoudens/hypotheken “onder water” – Nationale hypotheekgarantie erg populair – Kredietverlening banken – Hoeveel lucht is er uit/zit er nog? 11

WOON2012: markt • De markt, verhuizingen – Veel minder verhuizingen: - 19% – Doorstroming binnen de koopsector gehalveerd – Verhuisplannen : wel uitstel, geen afstel – 14% meer verhuisgeneigden – Stuwmeer van verhuisplannen: realistisch? 12

WOON 2012: Haaglanden • Netto besteedbaar inkomen lager • Huursector: meer particuliere huur • Scheefheid gedaald, regionale verschillen • Minder verhuizingen • Toegenomen vraag naar huurwoningen • Veel verhuiswensen, dus veel “potentieel aanbod” 13

WOON 2012: Haaglanden • Vraag naar goedkoop (huur/koop) • Minder animo voor nieuwbouw • Enige interesse voor particulier opdrachtgeverschap • “hypotheken onder water”: 22% van eigenaar bewoners; regionale verschillen groot 14

Grote Woontest • De vier kleuren/leefstijlen: • Rood: ego –extravert • Geel: groep – extravert • Blauw: ego-introvert • Groen: groep - introvert 15

Grote woontest • Meer op woonmilieus gericht • Meer vraag naar “rustig stedelijk wonen” en “dorps wonen”. • Minder populair: “levendig stedelijk wonen” en “woonwijk met appartementen en eengezinswoningen” • Verschillende profielen van diverse gemeenten in de regio, ook aan de hand van leefstijlen 16

Grote Woontest: conclusie • Koester de kwaliteiten/ hoge tevredenheid • Vraag naar diversiteit en menselijke maat/ rustig stedelijk en dorps wonen • Streef naar identiteit/vermijd monotonie • Aandacht voor senioren/aansluiting met consument 17

Volkshuisvestelijke gevolgen ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden • Tot 2020 daling sociale huurwoningen tot 574 euro met 14% ( woningen) • Aanbod tot 374 euro (jongeren) - 45% • Verschuiving woningtype: eengezinswoningen in sociale huur tot 2020: - 60% • Voor huurtoeslag-ontvangers in delen van regio geen eengezinswoningen meer beschikbaar 18

Volkshuisvestelijke gevolgen ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden • Huurharmonisatie en huurliberalisatie: minder huuraanbod voor lagere inkomensgroepen, meer middenhuur • Extra huuropbrengsten verhuurders naar verhuurdersheffing; debat of opbrengsten huurbeleid afdoende zijn voor deze heffing • Verkoop huurwoningen: marktkansen onduidelijk • Reductie van bedrijfslasten 19

En nu? vertrekpunten • Benutten van wat er al is • Anders omgaan met partijen: energie in samenleving mobiliseren • Tijdelijke oplossingen zijn ook oplossingen • Dapper afscheid nemen van.. 20

Afscheid nemen van • Top down sturing • Grote Maakbaarheid • Leunen op Insiders markt • Leunen op logica eenduidige marktwerking • Leunen op Groeidenken 21

Nieuwe lijnen in woonbeleid a. zekerheid bieden b. evenwicht op de markt c. ruimte voor veranderende vraag d. transformeren van de voorraad e. nieuwe arrangementen van sturing f. verbinding leggen tussen opgaven 22

zekerheid • Marktstabiliteit • Woningcorporaties als schokdempers • Zekerheid in de koopsector, garantie • Richtpunt voor de toekomst: Wonen

markt open en evenwichtig • Ruimte voor insiders én outsiders • Eigendomsneutraliteit: huren en kopen • Regionale openheid: open markt • Doorstroming indien door burger gewenst 24

ruimte voor veranderende woningvraag • Tijdelijk wonen, flexibele (huur)contracten • Wonen met gelijkgestemden • Regie wonen-zorg • Woningdelers 25

transformatie van de voorraad • Van uitbreiding naar transformatie • Organische vernieuwing en acupunctuur • Ingreep op enige schaal naar duurzaamheid • Flexibiliteit in eigendomsverhoudingen • Verbinding naar werken, naar zorg, naar vrije tijd 26

nieuwe arrangementen van sturing • Legitimatie rol overheid in het wonen: marktmeester publiek belang (toegang, kwaliteit, betaalbaarheid) duurzaamheid/innovatie, ruimte keuze burger voor sector, voor kwaliteit: geen normatieve taak van overheid • Overheid faciliteert en jaagt investeringen aan: corporaties: van afromen naar activeren ruimte voor particulier opdrachtgeverschap marktpartijen: garanties kunnen helpen 27

verbindingen tussen opgaven • Wonen met ruimte voor werken – Werkruimte in woning • Wonen met ruimte voor zorg – Omkeerhypotheek • Wonen met veel vrije tijd – Tweede woning, recreatiewoning 28

• Ontgroeien van de groei • Herbestemmen en hergebruik • Ruimte voor dingen die gebeuren • Matiging : prijs, kwaliteit • Flexibiliteit • Tijdelijkheid 29

anders kijken? bekend concept • Nieuw toevoegen • Sturen • Kwaliteit • Vast • Definitief nog wat onbekend concept • Bestaand (her)gebruiken • Duwtje hier, laten daar • Matiging • Flexibel • Tijdelijk 30