Asset Management & Twee voorbeelden

Vragen Op een complex bestaande uit 6 panden zit een aanschrijving voor funderingsherstel. Is het verantwoord om daar 1.6 miljoen euro te investeren? Zo ja, hoeveel levert dat op? Voor een complex bestaan plannen om daar 10 woningen te realiseren. Moet dat plan worden uitgevoerd? Is er een alternatief? Voor een complex is 400.000 euro casco onderhoud begroot? Is het verantwoord / rendabel om dat te investeren?

Meer vragen … Hoe kunnen we het rendement op de portefeuille verbeteren? Moeten we dit complex verkopen of juist houden?

Informatie Huur-verschil Maximale huur Nieuwe huren Huren Markthuren WWS Liberalisering

Meer informatie … Mutatie Opname Begroting Plan Sloop Nieuwbouw Investering Onderhoud

Wat te doen ?

Vastgoedstrategie STARTSITUATIE 2/ Verkoop Complex 1/ Exploitatie Desinvesteren Verkopen ? 2/ Verkoop Complex Investeren ? Verbouwen ? ( Investeren door koper ) 3/ Doorexploitatie Verhuur na Investering Splitsen ? Verkopen ? 4/ Verkoop Uitponden / Ontwikkeling

1 Exploitatie Exploitatie in de huidige situatie Activiteit Huurders Contracthuren Mutaties Kosten Onderhoud / MJOP Activiteit Commercieel beheer

2 Verkoop Complex Verkoop in de huidige situatie Acties Met huurders Met huurcontracthuren Met leegstand Zonder investering Zonder verbouwing Acties Uitplaatsing Kiezen verkoopmethode

3 Investeren voor Verhuur Investeren in een complex Investeren voor onderhoud Investeren voor verhuur Investeren voor verkoop Activiteiten Verzamelen huur- en kostengegevens Financiële analyse Investeringsbeslissing

4 Verkoop Woningen Verkoop van woningen op de woningmarkt Acties Grondgebonden woningen Appartementen leeg en gesplitst Verkoop na investering en verbouwing Acties Ontwikkelen plannen (Ver)Bouwen Verkopen (via makelaar)

Strategische keuze Hoe maak je de strategische keuze? Investeren of verkopen? Investeren voor verhuur of verkoop? Hoe kunnen we de vier strategieën vergelijken? Hoeveel vermogen is ermee gemoeid? Wat is het rendement? Wat is de waarde? Wat is het risico?

Investeringsanalyse Berekening van de haalbaarheid en het resultaat van een investering in vastgoed Netto Contante Waarde Het resultaat in euro’s Intern Rendement Het resultaat in procenten De NCW-Methode integreert alle informatie over opbrengsten en kosten tot een oordeel over investeringen NCW is gebaseerd op de Tijdswaarde van geld en wordt uitgedrukt in euro’s van nu.

Rendement 1/ Exploitatie NCW bij huidige huren 2/ Verkoop Complex N.V.T 3/ Doorexploitatie NCW bij nieuwe Huren na Investering (Mutaties) 4/ Uitponden NCW bij nieuwe huren en verkoopopbrengsten

Waarden 1/ Exploitatie Huurmarkt Balanswaarde 2/ Verkoop Complex Beleggingsmarkt Verkoopwaarde 3/ Doorexploitatie Huurmarkt Waarde bij nieuwe hogere huren 4/ Verkoop Woningmarkt Waarde Leeg (Vrij van Huur en Gebruik)

Kasstroomprognoses Bepalen van alle inkomende en uitgaande geldstromen voor de komende 10-15 jaar. Waarde Kosten Onderhoud Investeringen Huuropbrengsten Verkoopopbrengsten

Huurstromen

Tijdswaarde Heb je liever 1.000 euro nu of over 10 jaar? Iedereen voelt aan dat 1.000 euro nu meer waard is dan 1.000 euro later. Als je nu 1.000 euro op een spaarrekening zet krijg je over 5 jaar 1.340 euro (bij 5 procent rente) Tijdswaarde is omgekeerde renteberekening: 1.340 euro die je over 5 jaar ontvangt is nu 1.000 euro waard Geld dat je in de toekomst ontvangt of uitgeeft is minder waard dan geld dat je nu ontvang of uitgeeft. Met huren die je in de toekomst ontvangt moet je een investering die je nu doet terugverdienen Met Tijdswaarde reken je een heel project door in euro’s van nu (Contante Waarde / Huidige waarde / Present Value).

Project Locatie NCW en IRR KASSTROMEN UITPONDSCENARIO Periode WONINGEN 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Aantal 10 8 7 6 5 4 3 2 1 HOTELS SCENARIO Verkoop Woning Verkoop Hotel KASSTROMEN UITPONDSCENARIO   KAS Inbrengwaarde 1.420.000- Investeringen 1.651.220- 107.525- 107.525/ 2.511.420- Huren Hotels 79.424 134.028 136.709 139.443 142.232 145.076 147.978 150.937 153.956 157.035 160.176 163.379 166.647 169.980 173.380 2.220.379 Huren Woningen 63.262 64.274 57.140 58.054 50.557 51.365 43.489 44.185 35.914 36.488 27.804 28.249 19.134 19.440 9.876 609.230 Kosten 28.415- 32.568- 29.778- 30.142- 26.984- 27.321- 23.767- 24.069- 20.091- 20.351- 15.918- 16.127- 11.208- 11.357- 5.917- 324.013- Onderhoud MJOP 67.481- 1284000 608.563 - 6.152.500 Verkoop Hotels 1.576.800 JAARTOTALEN 1.672.950- 165.734 665.107 167.354 599.360 169.121 668.737 171.053 670.816 173.173 673.099 175.501 675.611 178.063 678.376 2.077.838 6.235.994 Periode 9 11 12 13 14 15 Discontofactor 1,0000 0,9615 0,9246 0,8890 0,8548 0,8219 0,7903 0,7599 0,7307 0,7026 0,6756 0,6496 0,6246 0,6006 0,5775 0,5553 CONTANTE WAARDE UITPONDSCENARIO NCW 99.413- 91.913- 84.979- 78.567- 72.640- 67.160- 62.093- 59.705- 2.267.690- 128.873 126.395 123.964 121.580 119.242 116.949 114.700 112.494 110.331 108.209 106.128 104.087 102.086 100.122 1.674.584 61.802 52.829 51.610 43.216 42.219 34.370 33.577 26.242 25.636 18.783 18.350 11.951 11.675 5.703 501.224 31.315- 27.532- 26.796- 23.066- 22.456- 18.784- 18.291- 14.681- 14.298- 10.754- 10.476- 7.000- 6.821- 3.417- 264.100- 57.683- Verkoop Won 1.284.000 562.650 520.202 480.956 444.671 411.123 380.106 351.430 337.913 4.773.051 875.541 CWAARDE JAAR 159.360 614.929 148.777 512.335 139.005 528.513 129.987 490.159 121.669 454.722 114.002 421.984 106.940 391.745 1.153.749 3.814.927

Verhuurscenario

Verkoopscenario

NCW-Methode

3 Verhuur na Investering Project 1 Exploitatie Waarde 1.420.000 Exploitatie geen optie Funderingsherstel Aanschrijving Desinvesteren Verkopen 2 Verkoop Complex Waarde 2.387.000 Marge = € 967.000 Lage opbrengst wegens onderhoud Investeren € 1.651.220 ( Investeren door koper ) 3 Verhuur na Investering G.Vermogen 3.071.220 NCW = € 2.669.620 IR= 10,3 % Splitsen = OK Verkopen kan 4 Verkoop Woningen Verkoopprijs 7.233.300 NCW = € 3.814.927 IR= 23,0 %

Project - Advies Investering 1.651.220 op waarde 1.420.000 (1,16) Hoge NCW bij verhuur 2.6M en verkoop 3.8M (bij mutatie/verkoop om de 2 jaar) Mogelijkheid om bij oplevering 2 woningen te verkopen voor 1.420.000. Goede rendementen ( > 10 % ) over geïnvesteerd vermogen Flexibiliteit tussen verhuur en verkoop Advies : Investering doen Funderingsherstel en aanschrijvingen opgelost Degelijk complex voor de beleggingsportefeuille Bij oplevering over verkoop 2 woningen beslissen Bij mutatie woningen renoveren voor markthuur of verkoop Bij faillissement hotel kan ruimte worden omgezet naar woningen (verhuur of verkoop)

( Investeren door koper ) Project 2 1/ Exploitatie Waarde 325.000 Nu buiten Exploitatie Desinvesteren Verkopen 2/ Verkoop Complex 825.000 - 920.000 (leeg) Marge = € 595.000 Investeren Plan A € 1.092. 859 ( Investeren door koper ) 3 Verhuur na Investeren G. Vermogen 1.417.859 NCW = € 474.305 IR= 8,24 % Splitsen = OK Verkopen kan 4/ Verkoop Woningen Opbrengst 1.730.000 Marge 312.141 NCW = € 463.129 IR= 9,46 %

Project 2 -Advies Investering 1.092.859 op 325.000 waarde (3,36x) Leegwaarde 920.000 na uitplaatsen 2 huurders. Marge 595.000 euro. Winst op ontwikkeling en verkoop (taxatie) mogelijk 312.141 euro. NCW Huur = 474.000 ; NCW Koop 463.000. Er is sprake van een onzekere marktsituatie: Een belegger renoveert 105 woningen in de buurt waarvan 60 in dezelfde. Er is concurrentie van koopwoningen (prijzen onbekend) die worden aangeboden op het moment dat de eigen ontwikkeling klaar zou zijn. Advies De investering en verbouwing (nu) niet uitvoeren. De mogelijkheid van verkoop van het complex onderzoeken. Verkoop van het complex geeft de hoogste opbrengst (595.000 euro) , zonder de investering, zonder het werk en zonder markt-, verhuur- en verkooprisico. Alternatief Investeringsbudget bepalen en besteding zoeken voor doorexploitatie op markthuurniveau. Ontwikkelingen twee tot drie jaar aankijken en over enkele jaren de strategische opties opnieuw beoordelen.