AMBTELIJKE TOETS AAN REDELIJKE EISEN VAN WELSTAND

Aanleiding 1.Huidige wettelijke situatie t.o.v. welstandstoets Verplichting onafhankelijke deskundige commissie 2.Beoogde veranderingen Omgevingswet t.o.v. welstandtoets Geen verplichting meer voor onafhankelijke welstandscommissie Welstandnota (en bestemmingsplannen) overhevelen naar ‘omgevingsverordening Voordelen: welstandscriteria worden enger en concreter dus duidelijker te lezen Nadelen: engere criteria betekent minder ontwerpvrijheid burger 3.Brief minister Donner Brief 22 november 2011, vooruitlopend op omgevingswet reeds anticiperen Begin 2012 is gebleken dat dit juridisch gezien niet mogelijk is Verandering wordt nu meegenomen in wijziging Bor, begin 2013

4.Standpunt college B&W Vooruitlopend op wijziging Bor, gedeeltelijke ambtelijke toets welstand Ambtelijke toets enkel mogelijk mits wordt voldaan aan voorwaarden Reden: Deregulering Sneller en efficiënter vergunningen afhandelen Flexibeler (ambtelijke toets kan dagelijks plaatsvinden) Kostenbesparing

Voorwaarden ambtelijke toets aan welstand Uitgangspunt: willekeur, partijdigheid en een ondeskundige toets voorkomen Ambtelijke toets enkel bij bouwwerken waarvoor concrete welstandscriteria zijn opgesteld: –agrarische gebouwen in het buitengebied –reclame –de objectcriteria –nieuwbouwlocaties waar beeldkwaliteitvoorschriften zijn vastgesteld

Uitgangspunt: willekeur, partijdigheid en een ondeskundige toets voorkomen Ambtelijke toets enkel bij bouwwerken waarvoor concrete welstandscriteria zijn opgesteld: –de objectcriteria –reclameobjecten –agrarische gebouwen in het buitengebied –nieuwbouwlocaties waar beeldkwaliteitvoorschriften zijn vastgesteld Voorwaarden ambtelijke toets aan welstand

Uitgangspunt: willekeur, partijdigheid en een ondeskundige toets voorkomen Ambtelijke toets enkel bij bouwwerken waarvoor concrete welstandscriteria zijn opgesteld: –agrarische gebouwen in het buitengebied –reclame –de objectcriteria –nieuwbouwlocaties waar beeldkwaliteitvoorschriften zijn vastgesteld Voorwaarden ambtelijke toets aan welstand

Uitgangspunt: willekeur, partijdigheid en een ondeskundige toets voorkomen Ambtelijke toets enkel bij bouwwerken waarvoor concrete welstandscriteria zijn opgesteld: –agrarische gebouwen in het buitengebied –reclame –de objectcriteria –nieuwbouwlocaties waar beeldkwaliteitvoorschriften zijn vastgesteld Voorwaarden ambtelijke toets aan welstand

Uitgangspunt: willekeur, partijdigheid en een ondeskundige toets voorkomen Ambtelijke toets enkel bij bouwwerken waarvoor concrete welstandscriteria zijn opgesteld: –de objectcriteria –reclamecriteria –agrarische gebouwen in het buitengebied –nieuwbouwlocaties waar beeldkwaliteitvoorschriften zijn vastgesteld Naast bovenstaande concrete welstandscriteria, ook voor onderstaande bouwwerken toetscriteria op te stellen: –Gebouwen en bouwwerken op bedrijventerreinen –Trendsetters (bijvoorbeeld dakopbouwen) –Dakkapellen (die vergunningsplichtig zijn) –Uitbouwen bij hoekwoningen (toevoegen aan objectcriteria) –Woonwagens

Voorwaarden ambtelijke toets aan welstand Uitgangspunt: willekeur, partijdigheid en een ondeskundige toets voorkomen Ambtelijke toets enkel bij bouwwerken waarvoor concrete welstandscriteria zijn opgesteld: –de objectcriteria –reclamecriteria –agrarische gebouwen in het buitengebied –nieuwbouwlocaties waar beeldkwaliteitvoorschriften zijn vastgesteld Naast bovenstaande concrete welstandscriteria, ook voor onderstaande bouwwerken toetscriteria op te stellen: –Gebouwen en bouwwerken op bedrijventerreinen –Trendsetters (bijvoorbeeld dakopbouwen) –Dakkapellen (die vergunningsplichtig zijn) –Uitbouwen bij hoekwoningen (toevoegen aan objectcriteria) –Woonwagens

Voorwaarden ambtelijke toets aan welstand Uitgangspunt: willekeur, partijdigheid en een ondeskundige toets voorkomen Ambtelijke toets enkel bij bouwwerken waarvoor concrete welstandscriteria zijn opgesteld: –de objectcriteria –reclamecriteria –agrarische gebouwen in het buitengebied –nieuwbouwlocaties waar beeldkwaliteitvoorschriften zijn vastgesteld Naast bovenstaande concrete welstandscriteria, ook voor onderstaande bouwwerken toetscriteria op te stellen: –Gebouwen en bouwwerken op bedrijventerreinen –Trendsetters (bijvoorbeeld dakopbouwen) –Dakkapellen (die vergunningsplichtig zijn) –Uitbouwen bij hoekwoningen (toevoegen aan objectcriteria) –Woonwagens

Voorwaarden ambtelijke toets aan welstand Uitgangspunt: willekeur, partijdigheid en een ondeskundige toets voorkomen Ambtelijke toets enkel bij bouwwerken waarvoor concrete welstandscriteria zijn opgesteld: –de objectcriteria –reclamecriteria –agrarische gebouwen in het buitengebied –nieuwbouwlocaties waar beeldkwaliteitvoorschriften zijn vastgesteld Naast bovenstaande concrete welstandscriteria, ook voor onderstaande bouwwerken toetscriteria op te stellen: –Gebouwen en bouwwerken op bedrijventerreinen –Dakkapellen (die vergunningsplichtig zijn) –Trendsetters (bijvoorbeeld dakopbouwen) –Uitbouwen bij hoekwoningen (toevoegen aan objectcriteria) Werkwijze ambtelijke toets: –Ambtelijke toets wordt uitgevoerd door secretarissen commissie ruimtelijke kwaliteit –Beide secretarissen moeten een plan hetzelfde beoordelen –Bij verschillende beoordeling of twijfel, plan voorleggen aan commissie (achtervang) –Klant heeft altijd de mogelijk om plan aan de commissie ruimtelijke kwaliteit voor te leggen

Overige bouwwerken voorleggen aan Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Grote impact op omgeving Rekening houden met belangen omwonenden Algemeen belang is groter dan particulier belang Onmogelijkheid en onwenselijkheid om alles in concrete toetscriteria te vertalen. Dit is te beperkend en géén garantie dat geen onwenselijke situaties ontstaan. Voorbeelden: –Inpassing nieuwe woningen in bestaande bebouwde omgeving (passend binnen toetscriteria, maar ruimtelijk-esthetisch onwenselijk)

Voorbeelden: grote impact bestaande omgeving

Overige bouwwerken voorleggen aan Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Grote impact op omgeving Rekening houden met belangen omwonenden Algemeen belang is groter dan particulier belang Onmogelijkheid en onwenselijkheid om alles in concrete toetscriteria te vertalen. Dit is te beperkend en biedt géén garantie tegen onwenselijke situaties ontstaan. Voorbeelden: –Inpassing nieuwe woningen in bestaande bebouwde omgeving (passend binnen toetscriteria, maar ruimtelijk-esthetisch onwenselijk) –Inpassing nieuwe woningen in bestaande bebouwde omgeving (niet passend binnen toetscriteria, maar ruimtelijk-esthetisch wel inpasbaar)

Voorbeelden: ontwerpvrijheid burger

Overige bouwwerken voorleggen aan Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Grote impact op omgeving Rekening houden met belangen omwonenden Algemeen belang is groter dan particulier belang Onmogelijkheid en onwenselijkheid om alles in concrete toetscriteria te vertalen. Dit is te beperkend en géén garantie dat geen onwenselijke situaties ontstaan. Voorbeelden: –Inpassing nieuwe woningen in bestaande bebouwde omgeving (passend binnen toetscriteria, maar ruimtelijk-esthetisch onwenselijk) –Inpassing nieuwe woningen in bestaande bebouwde omgeving (niet passend binnen toetscriteria, maar ruimtelijk-esthetisch wel inpasbaar) –Forse uitbreidingen van bestaande woningen (niet zijnde trendsetters) –Grotere uitbreidingen bij bedrijven en bedrijven op een zichtlocatie –Bouwwerken in een gevoelig gebied (welstandsniveau 1 gebieden)

Juridische risico’s Werkwijze pas wettelijk geregeld in Bor en Omgevingswet Bij bezwaar, alsnog juiste wettelijke procedure volgen Negatieve ambtelijke beoordelingen alsnog voorleggen aan de commissie ruimtelijke kwaliteit (tot gewijzigde Bor in werking treedt) Ingang nieuwe werkwijze Na vaststelling bouwbeleidsplan door college

Overige verbeterpunten werkwijze commissie ruimtelijke kwaliteit Van beoordelen naar adviseren (nog) meer toetsen op hoofdlijnen Betere informatieverstrekking over taak commissie ruimtelijke kwaliteit (aan klant en op internet)

Vragen