KOOP-VERKOOP DEFINITIE EIGENDOMSOVERDRACHT RISICO-OVERDRACHT

Presentatie over: "KOOP-VERKOOP DEFINITIE EIGENDOMSOVERDRACHT RISICO-OVERDRACHT"— Transcript van de presentatie:

1 KOOP-VERKOOP DEFINITIE EIGENDOMSOVERDRACHT RISICO-OVERDRACHT
VERPLICHTINGEN VERKOPER VERPLICHTINGEN KOPER BIJZONDERE KOOPOVEREENKOMSTEN

2 DEFINITIE KOOP = OVEREENKOMST
geldige wilsovereenstemming + benadeling 7/12 verkoop tussen echtgenoten is ongeldig - OVERDRACHT ZAAK (= eigendomsrecht op de zaak) OF EEN RECHT (bv. erfdienstbaarheid, vruchtgebruik,…) TEGEN EEN PRIJS IN GELD ( <-> ruil)

3 EIGENDOMSOVERDRACHT ALGEMENE REGEL VAN AANVULLEND RECHT:
eigendomsoverdracht op ogenblik van wilsovereenstelling over prijs en goed (koop = consensueel contract, geen zakelijk contract) AFWIJKENDE CONTRACTUELE BEDINGEN MOGELIJK: bv. op ogenblik van levering en/of betaling prijs

4 RISICO-OVERDRACHT = OVERDRACHT RISICO VERLIES OF SCHADE AAN DE ZAAK DOOR OVERMACHT ALGEMENE REGEL VAN AANVULLEND RECHT: risico-overdracht op het ogenblik van eigendomsoverdracht AFWIJKENDE CONTRACTUELE BEDINGEN MOGELIJK: bv. op ogenblik levering en/of betaling prijs

5 VERPLICHTINGEN VERKOPER
1. LEVERINGSPLICHT - tijdige levering op afgesproken plaats of bij gebrek aan afspraak bij de verkoper - conforme levering – geen zichtbare gebreken 2. GARANTIEVERPLICHTING VERBORGEN GEBREKEN - ernstig gebrek - verborgen - bestond reeds op ogenblik van de koop - moet binnen korte termijn rechtsvordering instellen 3. JURIDISCHE WAARBORG

6 VERPLICHTINGEN KOPER AANVAARDINGSPLICHT
tijdig protest niet conforme of gebrekkige levering tijdig afhalen indien bedongen afhaaltermijn 2. BETALEN VAN PRIJS tijdig betalen op overeengekomen tijdstip, bij gebrek daaraan op ogenblik van de levering 3. BETALEN VAN KOSTEN betalen kosten verbonden aan verkoop, tenzij anders contractueel overeengekomen (bv. transport, notariskosten,…)

7 BIJZONDERE KOOPOVEREENKOMSTEN
CONSUMENTENKOOP - Wet 1/9/2004 bescherming concumenten bij verkoop consumptiegoederen - toepassingsgebied - voornaamste beschermingsregels - Wet 14/7/1991 op handelspraktijken : lijst onrechtmatige bedingen ter bescherming van consument

8

9 Wet 12/6/1991 op consumentenkrediet
KOOP OP AFBETALING Wet 12/6/1991 op consumentenkrediet Toepassingsgebied Verkoper = professionele verkoper Koper = consument Verkochte zaak = roerend goed Prijs wordt betaald in termijnen Voornaamste beschermingsregels - verplichte vermeldingen (kostprijs uitstel, totale prijs incl. rente,…) - verplicht schriftelijk (logisch) - bedenkingstermijn 7 dagen

10 OPENBARE VERKOOP 1. WETTELIJK VERPLICHTE O.V. - ter bescherming van verkoper (bv. minderjarigen, onbekwamen, uit onverdeeldheidtreding nalatenschap of gemeenschappelijk goed…) - ter bescherming van derden (bv. bij faillissement, collectieve schuldenregeling, verkoop in beslaggenomen goederen…: ter bescherming van alle schuldeisers) - doel : normale objectieve verkoopprijs - de beschermde kan aan rechter toelating vragen om uit de hand te verkopen als hij bewijst dat goede prijs kan worden bekomen 2. VRIJWILLIGE O.V. - notaris : O.V. onroerend goed - gerechtsdeurwaarder : O.V. roerend goed

11 HUUR DEFINITIE SOORTEN HUUR VERPLICHTINGEN VAN DE VERHUURDER
VERPLICHTINGEN VAN DE HUURDER EINDE HUUR BIJZONDERE HUUROVEREENKOMSTEN

12 DEFINITIE HUUR HUUR = - OVEREENKOMST
- OVERDRACHT GEBRUIK EN GENOT VAN EEN ZAAK - TEGEN BETALING VAN EEN HUURPRIJS

13 SOORTEN HUUR huur van werk ( zie aanneming) huur van goederen
huur van roerende goederen: geen specifieke regels; onderworpen aan algemeen verbintenissenrecht huur van onroerende goederen Gemeen huurrecht : huur onroerend goed dat geen hoofdverblijf is, geen handelsruimte en geen landbouwruimte (bv. kot, garage, tweede verblijf, fabriek, kantoorruimte,…) Woninghuur : huur van hoofdverblijfplaats Handelshuur : huur onroerend goed bestemd voor kleinhandel of ambacht met directe relatie tot publiek Pacht : huur onroerend goed bestemd voor landbouwbedrijf

14 VERPLICHTINGEN VERHUURDER
Leveren van de zaak - op afgesproken tijdstip - in goede staat voor bestemming van gehuurde goed 2. Onderhoud van de zaak - algemene regel : herstel en onderhoud veroorzaakt door ouderdom en sleet - contractueel afwijkende bedingen mogelijk 3. Waarborgen van rustig huurgenot - tegen eigen feitelijke en rechtsstoornissen (bv. Vestiging erfdienstbaarheid, … - tegen rechtsstoornissen door derden - niet tegen feitelijke stoornissen door derden (bv. Burenhinder, werken door de overheid,…)

15 VERPLICHTINGEN HUURDER
1.Gebruik als een goede huisvader - gebruik cfr. Bestemming - onderhoud en kleine herstellingen 2. Gehuurde goed voorzien van voldoende huisraad - waarborg voor verhuurder, naast eventueel waarborgsom 3. Betalen huurprijs 4. Teruggave van goed op einde huur - plaatsbeschrijving bij aanvang : in zelfde staat - geen plaatsbeschrijving bij aanvang : (weerlegbaar) vermoeden ten voordele van de huurder; hij heeft goed ontvangen in zelfde staat als op einde van de huur - huurder is aansprakelijk voor brand (brandverzekering!), tenzij hij bewijs levert van overmacht of fout van een derde

16 EINDE HUUR GEMEEN HUURRECHT - overeenkomst van bepaalde duur:
- einde duur - minnelijk akkoord - ontbinding van de huur door de rechter wegens wanprestatie overeenkomst van onbepaalde duur - opzeg van de huur, respect van een redelijke opzegtermijn (kan contractueel worden vastgelegd)

17 BIJZONDERE HUUROVEREENKOMSTEN
WONINGHUUR - bescherming van de hoofdverblijfplaats - voornaamste afwijkende regels : * duur woninghuurovereenkomst - regel : 9 jaar en nadien telkens verlengd voor 3 jaar - overeenkomst van vaste duur beperkt tot max.3 jaar * opzegmogelijkheden - overeenkomsten van 9 jaar : * opzegmogelijkheden door de verhuurder * opzegmogelijkheden door de huurder - overeenkomsten van max. 3 jaar

18

19 Wat bij verkoop van de verhuurde woning ?
- algemene regel :enkel geregistreerde huurovereenkomst is tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar - extra bescherming bij woninghuur : - huurder reeds 6 maanden in woning : huur is tegenstelbaar aan nieuwe eigenaar zelfs indien ze niet geregistreerd is. - nieuwe eigenaar kan wel tijdens eerste jaar na verwerving de huur opzeggen met opzegtermijn van 3 maanden indien hij woning zelf wil betrekken of dichte familie

20 recente wijzigingen WHW
VERPLICHT PRIJSAFFICHEREN VERPLICHTE INVENTARIS HUURWAARBORG REGISTRATIE

21 HANDELSHUUR Bescherming van huurder voor wie gehuurde goed belangrijk is voor zijn relatie met cliënteel (de zgn. drempel) Doel wetgever : stabiliteit om handelszaak uit te bouwen Voornaamste beschermingsregels : - duur van de handelshuurovereenkomst eigenaar kan hernieuwing slechts weigeren om strikte redenen of betaling uitzettingsvergoeding - mogelijkheid om elke 3 jaar huurprijs te herzien - recht van de huurder om huur over te dragen en onder te verhuren samen met de handelszaak - recht van de huurder om gehuurde goed in te richten voor zijn handelszaak