De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

Woninghuur: Algemeen (Deel I) Studienamiddag “huren” 26/04/2012.

Verwante presentaties


Presentatie over: "Woninghuur: Algemeen (Deel I) Studienamiddag “huren” 26/04/2012."— Transcript van de presentatie:

1 Woninghuur: Algemeen (Deel I) Studienamiddag “huren” 26/04/2012

2 2

3 3 Algemeen  “Woninghuurwet” = “Wet van 20 februari 1991”  Burgerlijk Wetboek (aanvullend)  Voortdurende aanvullingen en wijzigingen (zie deel 2) 3

4 4 Aanvullende- en verplichtende regels  Huurwet staat vol met bepalingen waar niet van afgeweken kan worden door de huurder of verhuurder, zelfs als de huurder en verhuurder akkoord gaan  Huurwet is meestal verplichtend, tenzij de Wet zegt dat het aanvullend is  Sanctie = nietigheid clausule!! (door beschermde partij in te roepen) 4

5 5 Voorbeelden Niet toegestaan:  “de verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen met een opzeg van 3 maanden”  “Na verloop van 9 jaar dient de huurder zelf een nieuwe huurder aan te brengen indien hij de overeenkomst opzegt”  “Bij laattijdige betaling van de huurprijs loopt van rechtswege een rente van 10%” 5

6 6 Voorbeelden Wèl toegelaten: • “De huurder kan de huurovereenkomst beëindigen met een opzeg van 1 maand” • “De verhuurder kan de overeenkomst niet beëindigen voor eigen bewoning” = in het belang van de beschermde partij! 6

7 7 Toepassingsgebied wet  Dubbele voorwaarde toepasselijkheid wet: “Van toepassing op huurovereenkomsten betreffende de woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, met toestemming van de verhuurder.” 7

8 8 1. Hoofdverblijfplaats  Huurder moet effectief en voornamelijk in de gehuurde woning verblijven  Belangrijk: het gaat dus om een feitelijke situatie, niet om waar iemand ingeschreven is  Kunnen wel belangrijke elementen zijn: getuigenissen, inschrijving, waar komen facturen aan? 8

9 9 2. Toestemming verhuurder  Kan uitdrukkelijk blijken uit de huurovereenkomst zelf of stilzwijgend aangenomen worden  Niet simpel om hieraan te ontsnappen: verhuurder moet in de huurovereenkomst een aantal extra vermeldingen opnemen. (verantwoording en vermelding hoofdverblijplaats)  Vb: appartementen aan zee, chalets, studentenkamers,… 9

10 10 Essentiële elementen overeenkomst 1. Wie? 2. Overeenkomst 3. Staat van het goed? 4. Plaatsbeschrijving 5. Verplichte bijlages 6. Huurwaarborg 10

11 11 1. Wie?  Elke meerderjarige persoon kan geldig huurovereenkomst sluiten (=beschermd)  Gehuwden (& Wettelijk samenwonenden): eigendom van beide echtgenoten, zelfs als huurok vóór huwelijk gesloten is (inlichten!)  Gevolg: verhuurder alles 2x adresseren 11

12 12 2. Overeenkomst a) Omschrijving onroerend goed zelf  Om welk onroerend goed/gedeelte onroerend goed het gaat b) Huurprijs (NB: rechtspraak bedrog bij contractsluiting) 12

13 13 3. In welke staat? (I)  “goede staat van onderhoud leveren en onderhouden tijdens de looptijd”  “elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid beantwoorden”  Minimumvereisten: stabiliteit, vocht, verlichting/verluchting, toegang woning  Bij aanvang beoordelen (gn jaren wachten) 13

14 14 3. In welke staat? (II)  Wat indien de woning niet beantwoordt? Huurder heeft keuze: - Ontbinding met schadevergoeding - Uitvoering van werken eisen 14

15 15 3. In welke staat? (III)  Rechtspraak: “woning waarbij WC uitkomt op leefkamer en keuken en die geen eigen verluchtingssysteem heeft voldoet niet aan minimumvereisten”  Rechtspraak: “gasinstallatie met onvoldoende afvoermogelijkheden is niet veilig, woning voldoet dus niet” 15

16 16 3. In welke staat? (IV)  Eén afwijking toegestaan: renovatiehuurovereenkomst! 16

17 4, 5 en 6  Deel 2 4. Plaatsbeschrijving 5. Verplichte bijlages 6. Huurwaarborg 17

18 18 Duur van de huurovereenkomst  “Elke huurovereenkomst loopt 9 jaar” (= standaarovereenkomst) (= basisprincipe van de Wet)  Daarnaast: - Huurovereenkomst korte duur - Meer dan 9 jaar - Voor het leven 18

19 19 1. Standaardhuurovereenkomst (I)  9 jaar  Opzeggen tenminste 6 (Vr) / 3 (Hr) vóór verstrijken 9-jarige periode  Zoniet: verlengd onder zelfde omstandigheden voor 3 jaar, opnieuw opzegbaar 6/3 maanden op voorhand 19

20 20 1. Standaardhuurovereenkomst (II)  Beëindigingsmogelijkheden voor verhuurder: (tijdens 9 jaar) a) Persoonlijke bewoning b) Uitvoeren van werken c) Ongemotiveerd 20

21 21 a) Persoonlijke bewoning (I)  elk moment  Familieleden (ooms, tantes, neef, nicht, kinderen,…)  opzegbrief moet motief & identiteit nieuwe bewoner vermelden  Daarna moet er doorlopende bewoning zijn van minstens 2 jaar  Sanctie: 18 maanden huur!(tenzij overmacht) 21

22 22 a) Persoonlijke bewoning (II)  Het hoeft niet de nieuwe hoofdverblijfplaats te worden van nieuwe huurder. - handelszaak uitbaten mag - zeer beperkt gebruik is voldoende, 2 de of zelfs 3 de verblijf. 22

23 23 a) Persoonlijke bewoning (III)  Rechtspraak geen overmacht: -“huwelijk van kleindochter dat beëindigd wordt” - “stopzetten van weinig winstlatende zaak” - “dochter die gaat bewonen vindt geen werk” - “zoon van wie vriendin relatie beëindigt, hij kan er zelf gaan wonen” 23

24 24 a) Persoonlijke bewoning (IV)  Rechtspraak wèl overmacht: - “zoon medische behandeling en mag niet alleen wonen” -”zoon krijgt job in een internationaal bedrijf, zit veel in buitenland en is nooit meer in het goed” 24

25 25 a) Persoonlijke bewoning (V)  Rechtspraak: “verhuurder kan dit recht om op te zeggen voor persoonlijk gebruik voor zichzelf beperken of zelfs volledig uitsluiten”! 25

26 26 b) Uitvoeren van werken  Enkel bij het verstrijken van elke 3-jarige periode, 6 maanden op voorhand een opzeg.  Opzeg met motief en nodige stukken: - bouwvergunning, bestek,… - stedebouw - gedeelte duur huurder betrokken - kosten werken meer dan 3 jaar huur  Sanctie: 18 maanden huur! 26

27 27 c) Ongemotiveerd (schadevergoeding)  Einde van de eerste- of tweede 3-jarige periode.  Opzeg 6 maand  Schadevergoeding: - 9 maand huur (1 ste driejarige periode) - 6 maand huur (2 de driejarige periode) 27

28 28 1. Standaardovereenkomst  Beëindigingsmogelijkheden huurder: (tijdens 9 jaar) - elk moment, opzeg 3 maanden - eventueel ‘wederinhuringsvergoeding’ erbovenop (3-2-1)  Tegenopzeg van 1 maand, opletten! (Cassatie + Grondwettelijk Hof) 28

29 29 2. Korte duur (max. 3 jaar) (I)  Overeenkomst(en), totale duur niet meer dan 3 jaar  Eénmaal schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden verlengd. (dus niet 3x1jaar)  Variabele duur mogelijk vb: 2 contracten resp. van 2 jaar en 1 jaar vb: 2 contracten 18 maanden 29

30 30 2. Korte duur (max. 3 jaar) (II)  Opzeg: 3 maanden voor verstrijken termijn  “Sanctie”: automatisch geacht van in begin 9 jaar te zijn aangegaan = standaardsysteem.  Besluit: zeer veel gebruikt, ontsnapt aan aantal bepalingen, niet opzegbaar (!!!) tijdens looptijd  In principe: volgend contract, nieuwe huurprijs niet hoger dan geïndex vorige huur 30

31 31 3. Huurovereenkomst 9+ jaar  Mogelijk, zelfde voorwaarden als huurok 9 jaar 31

32 32 4. Huurovereenkomst voor leven  Verhuurder kan niet beëindigen, tenzij contract iets anders bepaalt.  Huurder kan opzeg 3 maanden geven  Komt weinig voor 32

33 33 Andere beëindigingsmogelijkheden  “foutieve niet-uitvoering” (=nt nakomen verplichtingen)  Minnelijke verbreking -> schriftelijk bevestigen 33

34 34 Wat ontbindt de ok niet?  Verkoop/schenking van het goed  Clausule in huurovereenkomst die deze automatisch ontbindt (vb. bij niet-betaling)  Overlijden -> opletten hiermee 34

35 35 Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (‘sociale clausule’)  Bij opzeg kan huurder verlenging van huurcontract vragen voor bepaalde tijd  Dringende toestand, onvoorzien, die verhuis belemmert  Eventueel beslissing door vrederechter 35

36 36 Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (II)  Rechtspraak geeft verlenging: - “hoge leeftijd, klein pensioen en aangepaste sociale woning niet onmiddellijk beschikbaar” - “nieuwe woning huurders is pas half jaar na opzeg klaar” - “huurder heeft zenuwinzinking” 36

37 37 Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (III)  Rechtspraak geeft geen verlenging: - “er is beslag op invaliditeitsuitkering van de huurder, maar hij kan een krediet aangaan om verhuis te organiseren” 37

38 38 Huurprijs en lasten (I)  Huurprijs in principe vrij bepaald (behalve bij verschillende contracten van korte duur, telkens beëindigd door verhuurder)  Kan herzien worden na elke 3-jarige periode, eventueel via tussenkomst vrederechter vragen 38

39 39 Huurprijs en lasten (II)  Forfaitair bedrag: vast bedrag voorzien in overeenkomst: omzetbaar  Niet-forfaitair: kosten moeten overeenstemmen met werkelijke kost, huurder heeft recht om rekeningen in te kijken  Vaak: combinatie van de twee 39

40 40 Huurprijs en lasten (III)  Onroerende voorheffing nooit ten laste van huurder, ev. verminderingen mogelijk wel in het voordeel van de huurder 40

41 41 Indexatie  Indexatie: gebruik huurcalculator op website Ministerie Economie (http://mineco.fgov.be)http://mineco.fgov.be  Op vraag verhuurder:belanghebbende  Elk jaar, op verjaardag huurok 41

42 42 Bij de vrederechter (I)  Vrederechter waar pand gelegen is, is bevoegd voor huurgeschillen  Vroeger centraal: Verzoeningsprocedure + : kosteloos - : nt verplicht, “bemiddelen”  Daarna: ev. gerechtelijke procedure 42

43 43 Bij de vrederechter (II)  Recente wijziging verzoeningspoging (deel 2)  Eventueel uithuiszetting manu militari, hoge kosten 43

44 Recente wijzigingen huurwetgeving (Deel II) (Op basis van presentatie Joëlle Colaes, vrederechter Antwerpen)

45 45 Ingrijpende wijzigingen (Woning)huurwet  heden  Wijzigingen aan: – Wetboek registratierechten – Woninghuurwet – Gemeen huurrecht (herstellingen)

46 46 Wijzigingen (9) 1. Registratie 2. Schriftelijke huurovereenkomst 3. Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten 4. Plaatsbeschrijving 5. Herstellingen 6. Bijlages 7. Waarborg 8. Minnelijke schikking 9. Energieprestatiecertificaat (EPC)

47 1. Verplichte registratie (I)  Alle nieuwe contracten (vanaf 01/01/2007)  Alle oude contracten (vóór 30/06/2007)  Registratie kan gratis  Doel: bescherming huurders bij verkoop 47

48 48 1. Verplichte registratie (II)  Opgelet: - enkel voor huurcontracten 9 jaar; - binnen 2 maanden na ondertekening ok  Zolang de registratie niet is gebeurd: huurder kan opzeggen zonder enige opzeggingstermijn of vergoeding.  Ook voor ongeschreven HOK  Kritiek: Hoe kan huurder controleren?

49 49 2. Schriftelijke huurovereenkomst  Nieuwe woninghuurovereenkomsten  Nodig voor registratie, bescherming  Maar ook: “grondige kennis over huurmarkt vergaren” (voorbereidende werken Wet)

50 50 3. Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten (I)  in elke ‘officiële’ of ‘publieke’ mededeling  onder meer het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten (?) wordt vermeld.  Doel: - bestrijding huisjesmelkerij - gegevensbank - anti-discriminatie

51 51 3. Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten (II)  administratieve boete: tussen 50 euro en 200 euro  Opgelegd door gemeente  Kritiek: prijs op papier hoog, maar verhuurder verlaagt die bij ‘geschikte’ huurder?

52 52 4. Plaatsbeschrijving (I)  Evolutie (vermoeden verhuurder -> huurder)  Verplicht om ‘omstandige plaatsbeschrijving’ op te stellen bij intrede. (transparantie, betere woonkwaliteit,…)  Moet ook geregistreerd worden, samen met huurok

53 4. Plaatsbeschrijving (II)  Voorwaarden: – Tegensprekelijk opgesteld – Gedateerd en ondertekend – (Zeer) gedetailleerd  Kritiek: gedetailleerd, maar vaak niks over de staat van de materialen. 53

54 54 5. Huurherstellingen  Huurder / verhuurder  Vroeger: contractuele afwijkingen mogelijk  Nu: andere dan huurherstellingen niet ten laste huurder

55 55 6. Bijlages (I)  2 bijlages, verplicht toe te voegen: • Koninklijk Besluit (KB) van 8 juli 1997 • ‘vulgariserende bijlage’ ( voor elk gewest ander model)

56 6. Bijlages (II)  viertal bladzijden: – de normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in de resp. gewesten – de essentiële aspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur. 56

57 57 6. Bijlages (III)  Verwijzingen naar: – Brochure huur / website van de overheidsdienst – telefoongids : registratiekantoren – Vlaamse Overheid – justitiehuis of het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten  Geen sanctie + kritiek: wetten veranderen

58 58 7. Huurwaarborg (I)  Niet verplicht  Indien in geld: keuze uit 3 systemen  ‘Keuze bij huurder’  Goede doelstellingen, soms rare gevolgen…

59 59 7. Huurwaarborg (II)  Mag maximaal 2 of 3 maanden huur zijn: - Onmiddellijke betaling geldsom (2 maanden) - Bankwaarborg (3 maanden) - Bankwaarborg via OCMW (3 maanden)

60 60 7. Huurwaarborg (III)  Onmiddellijke betaling volledig bedrag (2 maanden huur)  Bankwaarborg: samen te stellen binnen looptijd huurovereenkomst, bank waar (vervangings)inkomsten huurder aankomen (3 maanden)

61 7. Huurwaarborg (IV)  Vaststelling: banken rekenen kosten aan, soms in die mate dat men 4 maanden of meer huur betaalt!  Tussenkomst OCMW: OCMW sluit onderliggende overeenkomst met bank 61

62 62 7. Huurwaarborg (V)  Wat bij veto verhuurder?  “Creatieve oplossingen” in de praktijk (verzekeringsbon Korfina,…) – Mogelijke koppelverkoop

63 63 8. Minnelijke schikking  Vaststelling: verplichte minnelijke schikking vaak zinloos, in 80% van de gevallen zou huurder niet aanwezig zijn op zitting  Nieuwe maatregel: vrederechter kan op zitting onmiddellijk overgaan op verzoek ontbinding huur, de gerechtelijke procedure kan onmiddellijk gestart worden

64 9. Energieprestatiecertificaat (EPC)  Sinds  Administratieve boete 64

65 10. Afsluitend  HOK korte duur – Verbrekingsvergoeding – Huur te betalen tot nieuwe huurder aanvaard – Geen cumul van beide 65

66 10. Afsluitend  Opzeg eigen bewoning – Korte tijd na begin HOK – Mogelijk rechtsmisbruik – Na 7 maanden huur 66

67 10. Afsluitend  Samenwoning / breuk – 1 van de huurders zegt op – Tegelijk bij verhuurder en medehuurder – Toegestaan 67

68 10. Afsluitend  Hardnekkige misverstanden – 3 – 6 – 9 – Verkoop breekt geen huur – Opzeg korte duur (niet mogelijk) – Huur inhouden (contractbreuk)  Vorming door Huurderssyndicaat – Ook (en vooral) voor huurders – Met toets: Huurambassadeurs 68

69 69 Toekomst ?  verplichte aanmelding bij de gemeente?  gemeentelijke databank inzake huurwoningen?  beperking van de stijging van de huurprijzen door de Huurcommissies?  bemiddeling bij huurgeschillen door de Huurcommissies?

70 70 Kritische bedenkingen  Waaier maatregelen  Onzorgvuldigheid, slordigheid, onsamenhangendheid  Verplichtingen (contractuele vrijheid ingeperkt), géén sancties  Oplossing: Modelovereenkomst??

71 Aanbevolen werken 71 -Huurzakboekje (Kluwer) -A. Van Oevelen – Woninghuur (Die Keure) -Rechtskundig Weekblad (http://www.rw.be)http://www.rw.be

72 72


Download ppt "Woninghuur: Algemeen (Deel I) Studienamiddag “huren” 26/04/2012."

Verwante presentaties


Ads door Google