G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Terugkoppeling Raad Gebiedsvisie Gulperberg 25-09-2012.

Presentatie over: "G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Terugkoppeling Raad Gebiedsvisie Gulperberg 25-09-2012."— Transcript van de presentatie:

1 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Terugkoppeling Raad Gebiedsvisie Gulperberg 25-09-2012

2 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Inhoud : Terugkoppeling burgerparticipatie (online, inloopavond, gesprekken) Bijgestelde probleemanalyse Visie (combinatie van scenario's) Vervolg proces/planning

3 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Aanleiding opstellen gebiedsvisie: -verrommeling Gulperberg -camping te koop -herbestemmings verzoeken Sterke behoefte aan integrale visie voor locatieontwikkeling: -Haalbare toeristisch recreatieve kwaliteitsslag -Ontwikkelingen in balans met natuur en landschapswaarden

4 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Proces Oranjewoud en Croonen Adviseurs hebben samen met: -de ambtenaren van de gemeente; -én de klankbordgroep (vertegenwoordigers van de belangenorganisaties) 5 scenario’s ontwikkeld: denkrichtingen voor recreatieve ontwikkelingsmogelijkheden op de Gulperberg effecten en randvoorwaarden geformuleerd Door burgerparticipatie mogelijkheid geboden om actief mee te denken

5 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Luchtfoto plangebied:

6 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Scenario's -Nul scenario = Bestaande ontwikkeling -Scenario 1 = Plateau (zoekgebied groot) -Scenario 2 = Mosaqua -Scenario 3 = Plateau Zuid - Scenario 4 = Plateau Noord

7 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Nulscenario: Bestaande ontwikkeling -voortzetten huidige activiteiten -in bestemmingsplan toegestaan: -Camping circa 7,8 ha -horeca: verblijf (hotel)verzorging en welness (locatie Panoramarestaurant) circa 1 ha -Beide gedeeltelijk gelegen in helling Voorwaarden: −regels huidig bestemmingsplan −Landschappelijke inpassing, verbeteren bereikbaarheid op vrijwillige basis

8 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g

9 Scenario 1: Plateau (zoekgebied groot) -Kwaliteitsslag (verblijfs)recreatie op de Gulperberg: het plateau; -Zoekgebied ruim (15 ha) i.v.m. keuze mogelijkheid ondernemer. Voorwaarden: -6 a 10 ha inzetbaar voor recreatie,afhankelijk van kwaliteitsbijdrage; -Entree verplaatsen naar noordelijk deel clustering gebouwen; -Landschappelijke inpassing binnen zoekgebied; -Omvormen grond camping in helling en Panoramarestaurant naar natuurlijke/landschappelijke functie/extensieve recreatie; -Bijdrage aan oplossing verkeersproblematiek en veiligheid.

10 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g

11 Scenario 2: Mosaqua -Verblijfsrecreatie op locatie naast Mosaqua en Rocca; -Geen intensieve recreatie op de Gulperberg; - Oppervlakte zoekgebied ca 11,5 ha. Voorwaarden: -6 a 10 ha inzetbaar voor recreatie,afhankelijk van kwaliteitsbijdrage -Clustering voorzieningen, slimme afstemming met Mosaqua en Rocca; - Volledige omvorming Panoramarestaurant en camping naar natuur/landbouwgrond/extensief recreatief gebruik.

12 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g

13 Scenario 3 Plateau zuid -Beschikbare locaties zoveel mogelijk gebruiken; -Uitbreidingsruimte (verblijfs)recreatie in het zuiden van plateau in aansluiting op bestaande camping; -Oppervlakte zoekgebied 13,5 ha. Voorwaarden: -6 a 10 ha inzetbaar voor recreatie,afhankelijk van kwaliteitsbijdrage; -Streven naar hoge kwaliteit en goede landschappelijke inpassing; -Benutten en zoveel mogelijk in stand houden waarden Gulperberg; -Extra landschappelijke inpassing in helling noodzakelijk; -Bijdrage aan oplossing verkeersproblematiek en veiligheid.

14 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g

15 Scenario 4 Plateau Noord -Uitbreidingsruimte (verblijfs)recreatie op noordzijde plateau; -Gebied is deels natuurlijk afgeschermd door bestaande beplanting; -Oppervlakte zoekgebied 13,5 ha. Voorwaarden: -6 a 10 ha inzetbaar voor recreatie,afhankelijk van kwaliteitsbijdrage; -Entree noordelijk deel clustering gebouwen hotel en verblijfsrecreatie; -Streven naar hoge kwaliteit en goede landschappelijke inpassing; -Benutten en zoveel mogelijk in stand houden waarden Gulperberg; -Bijdrage aan oplossing verkeersproblematiek en veiligheid; -Omvorming in helling naar natuur/landbouwgrond/extensieve recreatie.

16 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g

17 Conclusies online burgerparticipatie -115 reacties -Voorkeur Scenario 2 en Nulscenario -Naast vervallen Panoramarestaurant en ongunstige ligging camping, ook huidige verkeerssituatie een probleem -Kracht van het gebied is de relatieve rust en ruimte (zowel voor bewoners als voor bezoekers)

18 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g

19 Conclusies inloopavond -In alle scenario's is verkeer een van de belangrijkste aandachtspunten (ook in huidige situatie) -Ook verkeerssituatie rondom School en Mosaqua behoeft extra aandacht -Ondernemers laten van zich horen: 'Waarom zijn wij niet betrokken'?!

20 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g

21 Conclusies gesprekken: -Gesprekken met oa Gulpener Holding, Aurora, Rocca, Mosaqua; -In alle scenario's is verkeer een van de belangrijkste aandachtspunten (ook in de huidige situatie); -Geen weerstand tegen hotel/welness op de berg, meestal voorkeur voor verblijfsrecreatie onderaan de berg (dus draagvlak voor scenario 2+ )

22 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Conclusies totale burgerparticipatie -Op basis van online reactie, de inloopavond en de gesprekken adviseren wij een combinatie scenario 2+ omdat: -dit het beste aansluit bij hetgeen uit de burgerparticipatie naar voren is gebracht. -bij het doorvragen de ondernemers (die de uitvoering op moeten pakken) de meerwaarde zagen. -het een structurele oplossing biedt voor de gesignaleerde problemen

23 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Hoofdingrediënten combinatie scenario 2+: -Hotel/welness mogelijk maken op locatie afgebrande restaurant; -Verblijfsrecreatie verplaatsen naar onderaan de berg, naast Mosaqua; -Verblijfsrecreatie naar kwalitatief hoger segment, bungalows, chalets; -Camping daarbij saneren en nieuwe (extensieve) dagrecreatieve invulling geven; -Aanpak verkeersproblematiek.

24 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g

25 Motivatie Combinatiescenario 2+: -Het sluit aan bij de trend in de markt namelijk een afname van het kamperen en een toename van de vraag naar meer kwaliteit in chalets en bungalows; -Het geeft mogelijkheden voor het versterken van natuur en landschapsbeleving op de berg. -In combinatie met horeca op de berg is outdoor en landschapsbeleving commercieel mogelijk.

26 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Motivatie Combinatiescenario 2+: -Berekend is dat een bungalowpark van circa 200 vakantiewoningen een besteding in de regio geeft van circa 3 miljoen euro per jaar; een hotel van circa een ½ miljoen, met een werkgelegenheidseffect van 40 FTE. -Bij ontwikkeling onderaan de berg heeft dit de meeste meerwaarde voor de huidige ondernemers in het dorp; -Hotel en Welness gescheiden houden van brede verblijfsrecreatieve ontwikkeling nabij van Mosaqua is prima vanwege verschil in doelgroepen.

27 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Verkeer -Gulperberg zoveel mogelijk autoluw maken (Panoramaweg, Landsraderweg alleen bestemmingsverkeer) -En/of scheiden van weggebruikers (bijvoorbeeld door het aanleggen van 'wandelpaden over boerenland' -Voldoende parkeerfaciliteiten onder aan de Berg bij Mosaqua (recreatieve poortfunctie)

28 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Verkeer -Onderzoek/knelpuntenbeschrijving verkeersstructuren rondom Mosaqua (mede in relatie met de ontwikkelingen van de school); -Zorg voor goede (route)informatie en voor een duidelijke/herkenbare wandelinfrastructuur bijv verbeteren wandelentree Gulperberg vanuit centrum, onderhoud voetpaden etc.

29 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Hotel/welness -past bij uitstraling gebied op de berg(rust/bezinning); -is landschappelijk goed inpasbaar vanwege aanwezige beplanting die weer publiek toegankelijk te maken is; -uitstraling van het gebied verbeterd t.o.v. nu; -genereert verkeer, maar past, zeker na het nemen van infrastructurele maatregelen, binnen de draagkracht van het gebied, zonder afbreuk te doen aan de belevingswaarde -kan bijdragen aan versterken van de EHS onder aan perceel

30 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Verblijfsrecreatie -Verblijfsrecreatie past minder goed bij karakter van het Plateau van de Gulperberg -Verblijfsrecreatie onder aan de berg is: -landschappelijk goed inpasbaar (aandachtspunt is zicht van boven); -een drager voor een integrale aanpak rond Mosaqua; -een mogelijkheid om functies/voorzieningen dubbel te gebruiken (bijv parkeren, beachvolleybalveld, buitensportveld, sporthal, ). Dit is financieel en ruimtelijk aantrekkelijk.

31 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g

32 Invulling huidige camping -Huidige Camping draagt nauwelijks bij aan kwaliteit van de Gulperberg. -Indien Camping op termijn gesaneerd wordt: -Kan het terrein zo ingericht worden dat er meerwaarde ontstaat voor Gulpenaar en bezoeker. -Is een functie voor extensieve dagrecreatie mogelijk, zoals terrein voor culturele evenementen, niet intensieve landbouw of natuureducatie bv: proeftuin/pluktuin, culinair festival, blotenvoetenpad, manifestaties, ondersteunende horeca

33 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Mogelijke Potentiële kostendragers scenario 2+ -Ondernemer hotel/welness; -Ondernemer locatie verblijfsrecreatie Mosaqua; -Ondernemer locatie huidige camping; -Gulpener, Mosaqua, Horeca, Sophianum College, Landbouw, Rocca; -Betaald parkeren? (nog onderzoeken); -Subsidie? Gemeente (of externe partij) kan samenwerking stimuleren (initiëren en faciliteren) vanuit een proactieve houding met de visie als vertrekpunt.

34 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Terugvalscenario (nul++ scenario) korte termijn bij voortzetting (huidige) camping -Als hoge ambitie op korte termijn niet haalbaar is, bezien hoe de huidige situatie verbeterd kan worden,(nul+) terugval scenario -Zelfde maatregelen als bij structurele oplossing, echter geen verblijfsrecreatie onder aan de berg -In beginsel géén intensivering camping (geen bungalows, geen extra stacaravans)

35 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Terugvalscenario (nul++ scenario) korte termijn bij voortzetting (huidige) camping -In overleg met de campingeigenaar zorgen voor kwaliteitsverbetering camping, bijv. door camping deels te verplaatsen uit helling naar plateau; -Toekomstige invulling via maatwerk aansluiten bij karakter gebied pro-actief vanuit visie. Risico: medewerking planologisch niet afdwingbaar, maar op basis van vrijwilligheid

36 G e b i e d s v i s i e G u l p e r b e r g Resumé: Het ruimtelijk meest gedragen eindbeeld voor de lange termijn is hotel/welness op de berg en het verplaatsen verblijfsrecreatie naar Mosaqua. Dit moet vergezeld gaan met een aantal flankerende maatregelen (o.a. aanpak verkeerssituatie). Ook ruimtelijk en recreatief (vakmatig) scenario 2+ goed Bij verkoop van de camping is niet duidelijk of dit eindbeeld (op korte termijn) reëel is. Goed overleg met de eigenaar is nodig om dan tot een gewenste invulling te komen van de camping (nul+ scenario)