Symposium: (Geen) zorgen om leegstand #bbdebat

Flexibiliteit in bestemmingsplannen 24 september 2015 mr. T.E.P.A. Lam advocaat Hekkelman Advocaten senior-onderzoeker Radboud Universiteit Nijmegen 2

3

Leegstand Leegstand kan vervelende gevolgen hebben –Leefbaarheid gemeente aangetast: verpaupering, verlaten gebieden etc. –Grond onbenut laten –Financiële gevolgen eigenaren, ontwikkelaars en beleggers Verantwoord ruimtegebruik nodig Een van de instrumenten die gemeenten kunnen inzetten om leegstand tegen te gaan: –Flexibele bestemmingsplannen 4

Leegstand 5

Flexibiliteit Gemeente kan meer inspelen op nieuwe initiatieven door flexibiliteit in bestemmingsplannen op te nemen –Bevoegdheid om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan –Wijzigingsbevoegdheden –Uitwerkingsplichten –Bevoegdheid om nadere eisen te stellen 6

Wijzigingsbevoegdheid Kerkrade (1) Flinke krimp bevolkingsaantal Kerkrade Bron: Structuurvisie Kerkrade

Wijzigingsbevoegdheid Kerkrade (2) Bron: Bestemmingsplan Kerkrade Oost I 8

Wijzigingsbevoegdheid Kerkrade (3) AbRS 3 juli 2013, ECLI:NL:RVS:2013:152 (Kerkrade) –Uit de gemeentelijke structuurvisie volgt dat het in de periode tot 2020 noodzakelijk is om ten minste 2900 woningen aan de woningvoorraad in Kerkrade te onttrekken door sloop en het afremmen van woningbouwproductie –De raad heeft de mogelijkheid van bevolkingskrimp in redelijkheid ten grondslag mogen leggen aan de wijzigingsbevoegdheid voor het doen vervallen van bouwvlakken 9

De Blauwe stad (1) Oorspronkelijk idee: –1500 dure woningen –Jaarlijks vanaf 2005 elk jaar 120 kavels verkopen –In 2010 hadden er ongeveer 700 kavels verkocht moeten zijn Slechts 270 kavels verkocht in 2010 Totale kosten van het project 785 miljoen Provincie is op zoek naar nieuwe ontwikkelingsvisie voor het gebied 10

De Blauwe stad (2) 11

De Blauwe stad (3) AbRS 17 juli 2002, /1, BR 2002/186 –Uitwerkingsplan geeft op zodanige wijze doelstellingen aan dat voldoende inzicht wordt verkregen in de hoofdlijnen van de toekomstige ontwikkeling van het plangebied –Naarmate gevestigde belangen in een gebied groter zijn, vanuit rechtszekerheid een groter inzicht in de hoofdlijnen –Hier gaat het om een uit te werken deel van een plan dat ziet op een open nieuw in te richten buiten gebied –Hoeft aan minder stringente uitwerkingsregels te voldoen dan in het geval van een uitwerkingsplan dat op een verstedelijkt gebied ziet 12

De Blauwe stad (4) Behoefte aan de ontwikkeling vooraf niet voldoende onderzocht Had dit voorkomen kunnen worden door de Ladder voor duurzame verstedelijking? 13

Ruime bestemming (1) Globale/ruime bestemming in plannen zorgt voor flexibiliteit –Wordt geen eindbeeld vastgelegd –Verschillende uitvoeringen en inrichtingen toegestaan –Betrekking op bouwen en gebruiken –Minder rechtszekerheid Voorbeeld van ruime bestemming is ‘maatschappelijk’ –Bijv. cultuur, religie, sportvoorzieningen, volksgezondheid, onderwijs, kinderboerderij, voorzieningen op het gebied van welzijn en zorg etc. 14

Ruime bestemming (2) AbRS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4003 –Het begrip ‘maatschappelijke voorzieningen’ is in het bestemmingsplan omschreven als ‘educatieve, sociaal- medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen’ 15

Ruime bestemming (3) Valt beiden onder definitie maatschappelijk 16

Beperking flexibiliteit (1) 17 AbRS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4003 vervolg –Raad heeft onderzoek naar ruimtelijke gevolgen gebaseerd op verwachting dat op de grond met de bestemming ‘maatschappelijk’ een kerkgebouw zal worden gebouwd –De gevolgen van een andere invulling zijn niet meegenomen –Niet onderzocht of bij de realisatie van een ander toegelaten functie een aanvaardbaar woon- en leefklimaat van omliggende woningen is gewaarborgd –Raad had bij de voorbereiding niet alleen mogen uitgaan van de geplande invulling, maar had maximale planologische mogelijkheden moeten onderzoeken

Beperking flexibiliteit (2) Zoveel mogelijk flexibiliteit ↔ onderzoek bestemmingsplan Vaste jurisprudentie: maximale mogelijkheden bestemmingsplan –Inclusief alle flexibiliteitsinstrumenten –Inclusief bestaande, onbenutte mogelijkheden Onderzoeksplicht kan niet worden doorgeschoven 18

Flexibiliteit en de Ladder AbRS 6 mei 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1400 (Hengelo) –Wijzigingsbevoegdheid waardoor een extra zorggebouw met een max. opp. van m2 voor max. 16 zorgeenheden voor begeleid wonen wordt toegestaan –De Ladder moet ook worden doorlopen bij een wijzigingsbevoegdheid AbRS 4 september 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1038 (Kooiplein) –Plan met uitwerkingsplicht voor 445 woningen is stedelijke ontwikkeling en moet de ladder doorlopen worden 19

Ladder en maximale planologische mogelijkheden AbRS 25 september 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1275, BR 2013/152 –De voor “Gemengd - Uit te werken” aangewezen gronden zijn bestemd voor: wonen, kantoren, consumentverzorgende dienstverlening, horeca, culturele- en sportvoorzieningen –Voor alle stedelijke functies dient de actuele regionale behoefte in de toelichting te worden aangetoond –Bij het toepassen van de Ladder moet dus worden uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden van een bestemmingsplan 20

Stellingen Geen maximalisatie bij flexibiliteit Flexibiliteit voorkomt leegstand 21

Symposium: (Geen) zorgen om leegstand #bbdebat