Wonen in Nederland: ongekend stabiel EIB Symposium 3 september 2015 prof. mr. Friso de Zeeuw Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft Directeur Nieuwe Markten BPD

Deze inleiding is gebaseerd op: Wonen in verandering. Over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid (2015), Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur Investeren in Nederland (2015) EIB De stad: magneet, roltrap en spons. Bevolkingsontwikkelingen in stad en stadsgewest (2015) Planbureau voor de Leefomgeving Onderzoek, Informatie en Statistiek (2015) Gemeente Amsterdam CBS Bevolkings- en huishoudensstatistiek (2015) Consumenten en energiebesparing (2015) BPD Woonwensen van appartementbewoners (2015) BPD Woonwensen van alleenstaanden (2015) BPD Woonwensen van Nieuwe Nederlanders (2015) BPD Huizenkopers in profiel (2015) NVB/OTB

Deze inleiding is gebaseerd op: Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt. Balans van de leefomgeving 2014 (2014) Planbureau voor de Leefomgeving Wie vraagt, bepaalt. Nieuwe inzichten in stads wonen in Breda, Eindhoven en Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg (2014) BPD en Rabobank Socrates Woningmarktsimulatiemodel (2012) ABF Research WoON (2012) Smaaktest (2013) BPD Duitsland, Nederland, Frankrijk. Woningmarkten in Perspectief (2012) BPD i.s.m. Bouwfonds REIM Klassiekers (2010) BPD

Kwantitatieve behoefte Noodzakelijke uitbreiding netto circa 50.000 woningen per jaar Met regionale differentiatie

Kwantitatieve behoefte Schatting kwantitatieve behoefte met grote onzekerheid omgeven

Kwantitatieve behoefte Vervangingsvraag: circa 20.000-25.000 woningen per jaar

Grote demografische veranderingen Ontwikkeling aantal huishoudens naar samenstelling huishouden, 2015-2025 Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijd, 2015-2025 Meer alleenstaanden Meer ouderen Meer Nieuwe Nederlanders

Veranderingen in verstedelijkingspatroon Aantal banen dat vanuit een postcode kan worden bereikt binnen 45 minuten reistijd

Veranderingen in verstedelijkingspatroon donkergroen: hier worden relatief veel woningen tegen een hoge prijs snel verkocht donkerrood: hier worden relatief weinig woningen tegen een lage prijs traag verkocht

Rompertje 2014

Veranderingen in verstedelijkingspatroon Concentratie Nieuwe Nederlanders in de grotere steden

Veranderingen in leefpatroon ‘Standaard wooncarrière’ is nog steeds het wensbeeld Maar er is steeds meer diversiteit: Singles Latrelaties Patchwork families Meerhuizigheid Ook als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen: Tijdelijke arbeidscontracten Werkloosheid (Mantel)zorg Functies van de woning: Zorgcentrum Activiteitencentrum Onderdeel van een buurt en toegang tot de leefwereld Uitvalsbasis voor het ondernemen van activiteiten en het onderhouden van contacten, ofwel het deelnemen aan de samenleving Duurzaam consumptie- en investeringsgoed

NEE! Dat levert zeker grote verschuivingen op in de woningvraag? Grote veranderingen…. 1. Grote demografische veranderingen: Groei aantal alleenstaanden Groei aantal ouderen Groei aantal Nieuwe Nederlanders 2. Veranderingen in verstedelijkingspatroon Concentratie in de grote stedelijke regio’s Driedeling: groeiregio’s, stabiele regio’s, krimpregio’s 3. Veranderingen in leefpatroon Singles, patchwork families, meerhuizigheid Mantelzorg, tijdelijke arbeidscontracten Dat levert zeker grote verschuivingen op in de woningvraag? NEE!

Populaire woningtypes De rijwoning blijft onverminderd populair De ideale rijwoning: Is een doorzonwoning Met de tuin en de woonkamer aan de achterkant (behalve in het zuiden en oosten van het land) De keuken aan de voorkant De trap en het toilet volledig in de hal 3-4 slaapkamers, waarvan 2-3 op de eerste verdieping Een badkamer waarin een raampje open kan Populair: Trapkast Stenen berging Erker Alternatief 1 Alternatief 2 Afkomstig uit: Onderzoek ‘Klassiekers’ (Hans Wisman, 2010) Onderzoeksopzet: online enquête onder verhuisgeneigden naar rijwoning of tweekapper, n = circa 100 per productcategorie per regio Onderwerpen: architectuur, plattegronden, afwerking, parkeren, afweging tussen factoren

Populaire woningtypes Net als de tweekapper De ideale tweekapper: Is die met een klassieke zij entree. Of eventueel die met een voor entree. Heeft een garage die van binnenuit bereikbaar is. Is eventueel een geschakelde woning met woonkamer over de volle breedte. Heeft 3-4 slaapkamers, waarvan 2-3 op de verdieping Heeft een separaat toilet. Alternatief

Populaire woningtypes Het ideale appartement bestaat (nog) niet Appartementen zijn niet (meer) alleen voor starters Maar een volwaardig woningtype Wordt nog niet zo behandeld Micro-appartement (< 60 m2): heel weinig animo ‘Grote woonkamer’ ‘Twee of drie slaapkamers’ ‘Veel ramen’ ‘Groot balkon (op het westen)’ ‘Grote hal’ ‘Apart toilet’

Populaire woningtypes Het ideale appartement bestaat (nog) niet Zo niet: Zo zou het kunnen (maar eigenlijk nog te klein):

Duurzaamheid, bijvoorbeeld energie Motivatie voor energiebesparende maatregelen Argument Lagere energierekening Extra wooncomfort Zorg voor klimaat & milieu Woning is aan onderhoud toe Goede verhalen over gehoord Kan er subsidie voor krijgen Hogere woningwaarde op termijn Dit denken professionals: 1 3 4 7 11 2 5 Dit vinden mensen: 1 2 3 4 5 7 10 Afkomstig uit: Consumenten en energiebesparing (Bas van de Griendt, 2015)

Dit is populaire architectuur De top 3 smaakvoorkeuren 1. Retro jaren dertig 2. Cottages 3. Victoriaans Afkomstig uit: Smaaktest (Hans Wisman, 2013) Het gebruik van beeldmateriaal beperkt het aantal mogelijkheden om gegevens te verzamelen. Feitelijk is de toepassing van een online enquête onder een representatief panel de enige optie om betaalbaar onderzoek uit te voeren. De doelgroep voor de test is als volgt gedefinieerd: Huishoudens met verhuisplannen binnen nu en 10 jaar naar koopwoning of huurwoning in de vrije sector Huishoudens die afgelopen 5 jaar zijn verhuisd naar een koopwoning of huurwoning in de vrije sector. Leeftijd tussen de 18 en 65 jaar In de pilot test zijn twee varianten getest: VARIANT 1: Beoordeling van ‘losse’ afzonderlijke beelden en VARIANT 2: Beoordeling van beeldplaten (met steeds 4 beelden). Respondenten die voldeden aan de doelgroep definitie zijn willekeurig toegekend aan een onderzoek conditie. Ook zijn de beelden in willekeurige volgorde getoond. Bij de tweede conditie is ook steeds willekeurig een beeld van een beeldplaat geselecteerd om aan een maximum van 25 beelden te komen. 100 beelden is immers een te zware belasting van de respondent, wat de kwaliteit van de gegevens niet ten goede was gekomen. Uiteindelijk hebben 1633 respondenten aan het onderzoek deelgenomen, waarvan 336 beeldplaten hebben beoordeeld en 1297 steeds ieder 25 losse beelden.

Dit niet Wat mensen echt niet mooi vinden 23. Le Corbusier 24. Modern hoogstedelijk

Populair bij professionals (maar niet bij de mensen) 11. Frank Lloyd Wright 16. Postmoderne grachtenpanden 22. Amsterdamse School

Populaire architectuur Voorkeur vooral voor traditionele architectuur Mensen met voorkeur voor moderne architectuur willen ook wel wonen in traditionele architectuur Andersom niet

Populair: gebruik of bezit?

Populair: gebruik of bezit? Kopen blijft het meest populair Voorkeur voor vrije huursector neemt (iets) toe 2010 2020 2040 Sociale huur 36,2% 34,9% 31,8% +25.000 Vrije huur 4,8% 5,6% 8,0% +314.000 Koop 59,0% 59,5% 60,0% +724.000

Populair: gebruik of bezit? Waarom wilt u huren? . Voor een deel wil men huren omdat men geen hypotheek kan krijgen. Maar in toenemende mate ook vanwege het onbetwiste voordeel van huren: de flexibiliteit om weer te kunnen verhuizen als de werk- of gezinssituatie verandert. De vraag is dan ook: waarom is de huursector niet veel groter?

Populair: gebruik of bezit? Waarom wilt u kopen? Een belangrijke reden is nog altijd dat het voordeel van een eigen woning is dat je er zeggenschap over hebt, het naar eigen smaak kan inrichten. En – ondanks de crisis – gaan Brabanders nog altijd vanuit dat ze vermogen in hun woning kunnen opbouwen. Maar een andere reden dat mensen uit de Brabantse steden nog niet massaal huren, is omdat er geen huurwoningen beschikbaar zijn van het type waar mensen in willen wonen, of omdat er geen huurwoningen beschikbaar zijn de buurten waar men wil wonen: liever niet in de corporatiewijken! De vraag van huurders gaat uit naar aantrekkelijke eengezinswoningen en appartementen op centrum stedelijke en stedelijke locaties, die dus echt een alternatief zijn voor de koopsector.

Particulier opdrachtgeverschap is niet bijzonder populair Aandeel particulier opdrachtgeverschap blijft steken op 12%

Particulier opdrachtgeverschap is niet bijzonder populair Onder mensen met voorkeur voor nieuwe eengezinswoningen in de koopsector iets meer

Dit zijn populaire buurten… In de Brabantse steden zien we de trend richting stedelijk (2014) WoON (2012)

…omdat wonen bij voorzieningen populair is (en niet het bruisende stadscentrum)…. 25 % Nabijheid van winkels 19 % De grootte van de woning 16 % Natuur in de omgeving 16 % Betaalbare woning 13 % Sociaal veilige buurt Afkomstig uit ‘Wie vraagt, bepaalt. Nieuwe inzichten in stads wonen in Breda, Eindhoven-Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg (2014)’ van Carin Alves Gomes, Rink Drost, Jessie Wagenaar en Mark de With. Het onderzoek bestond uit verschillende onderdelen. Het veldwerk kende twee delen: Cognitive mapping. Uitgevoerd door de TU/e in opdracht van Rabobank en BPD. In dit onderzoek werden 1.751 respondenten via een online panel benaderd. Kwantitatief marktonderzoek. Uitgevoerd door USP Marketing Consultancy onder auspicien van de afdeling Marktonderzoek bij BPD. In dit onderzoek werden 2.395 respondenten via een online panel benaderd. De beide onderzoeken zijn representatief voor de woningvraag van Brabantse huishoudens (naar leeftijd, samenstelling en inkomen) in de vier grote steden van Brabant. De onderlinge verschillen waren echter zo klein en de overeenkomsten zo groot dat wij het aandurven om op basis van dit onderzoek meer algemene conclusies te trekken. Kanttekening: de mate van stedelijkheid is in Brabant vermoedelijk wel iets anders dan in de Randstad. Daar doen we nu onderzoek naar in de Metropoolregio (Den Haag-Rotterdam).

…zo ziet een populaire buurt eruit... Een buurt bestaat uit 50-100 woningen Gezellige buurt, met veel sociaal contact Maar waar ook veel privacy mogelijk is Stedelijk: kleinschalige appartementen in het groen, wonen aan pleinen Suburbaan: gewone straten (liefst met een bochtje), grondgebonden, voortuinen, (half) vrijstaand

…en het liefst met ons soort mensen.

Populair is niet alleen de stad, maar de stedelijke regio Utrecht Vechtstreek Woerden Leidsche Rijn Nieuwegein Houten Vianen De Bilt Zeist Hoe donkerder, hoe hoger de prijs per m2 Vooral Utrecht Centrum en ten oosten van Utrecht lopen de prijzen hoog op: tot > € 5.000/m2

Alleenstaanden Stelling: “Alleenstaanden zijn jongeren of ouderen die graag klein willen wonen”. Dus niet! Alleenstaanden zijn van alle leeftijden. Die groei komt door een mix van factoren: Andere leefstijl (minder vaak huisje, boompje, beestje) Echtscheidingen Buitenlandse migratie Verweduwing

Ouderen Stelling: “De toename van het aantal ouderen brengt een massale vraag naar kleine huurwoningen met zich mee”. Dus niet! Ouderen zijn veel minder verhuisgeneigd (en verhuizen ook niet of nauwelijks). Er zijn steeds meer ouderen die niet willen verhuizen. Ouderen wonen nu vaak in koopwoningen (60-70%) en vaak zijn dat duurdere koopwoningen: 60% van de woningen van 55-plussers heeft een WOZ-waarde van € 350.000 of meer. Kortom, in de eerste plaats verhuizen ouderen steeds minder vaak en als ouderen verhuizen, laten zij vooral grotere woningen achter in het middeldure tot dure segment, terwijl driekwart van de Brabantse stedelingen in een woning tot € 300.000 wil wonen. De woningen die ouderen achterlaten voldoen dus aan een steeds kleinere vraag. Kortom, de vergrijzing zou twee nieuwbouwmarkten kunnen gaan creeren: De woning waar ouderen naartoe verhuizen als ze moeten. Kleinere huurwoningen. De markt die ontstaat doordat ze langer blijven zitten in een aantrekkelijk segment van de koopmarkt. De doorstroming naar deze woningen zal stagneren en daarmee een nieuwbouwvraag oproepen.

Stelling: “Nieuwe Nederlanders hebben specifieke woonwensen”. Dus niet! Liefst in een witte of gemengde wijk In een functioneel ingerichte woning Geen (retro) jaren dertig woning Verder geen afwijkingen

Jongeren Stelling: “Jongeren willen flexibiliteit, klein en moderne architectuur midden in de stad”. 18-24 25-29 0-3 30-39 Actueel: vertrek van jonge gezinnen uit Amsterdam neemt weer toe Dus niet!

Populair, maar dan alleen bij professionals Disruptive city De technologische revolutie Smart City De deel-economie De ongedeelde stad De metabolische stad De circulaire stad De gezonde stad De Klimaatbestendige stad

Missen wij niet een Steve Jobs? Zien wij ontwikkelingen over het hoofd? Je moet niets uitsluiten, maar… Het gebruik van de woning verandert; niet de woning en de buurt.

Missen wij niet een Steve Jobs? Juist experimentele woonvormen hadden het moeilijk in de crisis. Professionals vinden het prachtig, maar bleek onverkoopbaar Dus herontwikkeling

Erken de robuuste populariteit van ’het gewone’ in het wonen Aanbevelingen Erken de robuuste populariteit van ’het gewone’ in het wonen      Breng de kennis daarover in de praktijk Populariteit moet niet leiden tot populisme en luiheid: niet eindeloos jarendertig-retro woonwijken reproduceren    Het ’ideale’ profiel van grondgebonden woningen kennen we al; van appartementen (nog) niet

Dat is noodzakelijk om: Aanbevelingen Mobiliseer publiek-private organisatiekracht in de keten, gericht op creativiteit, efficiency en marktgerichtheid. Dat is noodzakelijk om: complexe binnenstedelijke (her)ontwikkelingen haalbaar te maken in groeigebieden aan de (kwantitatieve) vraag te voldoen het wonen betaalbaar te houden

Aanbevelingen Dat woningen in de (ver-)nieuwbouw iets kleiner zijn, heeft meer te maken met betaalbaarheid (m.n. binnenstedelijk) dan met de gewijzigde samenstelling van de bevolking. Voor echt kleine woningen (kleiner dan 60 m2) blijft in ons land de animo beperkt.    

Vaak is sloop/nieuwbouw de beste oplossing Aanbevelingen Transformatie van bestaand vastgoed (kantoren) zet kwantitatief niet al te veel zoden aan de dijk, maar is wel degelijk zinvol. Vaak is sloop/nieuwbouw de beste oplossing      

Er is een nieuwbouwmarkt voor kleine sociale huurwoningen. Aanbevelingen Er is een nieuwbouwmarkt voor kleine sociale huurwoningen. Toevoeging van sociale woningen moet vooral aan de ‘onderkant van de markt’ plaatsvinden: een (groter) deel van sociale woningen aan de ‘bovenkant’ kan geleidelijk naar de vrije sectorhuur getransformeerd worden.

Aanbevelingen ’Homogene buurten in heterogene wijken’ is een oude, maar nog steeds actuele hit uit het volkshuisvestingsrepertoire. Nu stedelijke regio’s meer aantrekkingskracht uitoefenen hebben (vanwege de voorzieningen), zal de segregatie onvermijdelijk (iets) toenemen. Laten we blij zijn met onze relatief kleine steden en kleine stedelijke agglomeraties en ongegeneerd van de voordelen profiteren.