vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht Stec Groep aan Gemeente Maastricht Desiree Uitzetter 18 november 2014

U vroeg ons: Actuele inzichten voor herijking stedelijke programmering Nieuwe regionale context: krimp en vergrijzing Inzicht in specifieke doelgroepen voor Maastricht Op basis van onze analyse wilt u de juiste stappen zetten voor programmering

Verandering in denken en doen nodig   Verandering in denken en doen nodig 1 90% aandacht voor nieuw 90% aandacht voor bestaand

Maastricht beter dan regio, wel afname Bron: Etil 2014

Regionale context van belang vanuit POL 2014 Vaststelling gepland voor december 2014. Bestaande voorraad sluit steeds minder goed aan bij de veranderende vraag Suburbane woonmilieus, in steden en in kleinere gemeenten, verdunning en kwaliteitsslag POL vastgestelde kwantitatieve kaders transformatieopgave: woningbehoefte i.r.t. huishoudensontwikkeling en leegstand Nu in Maastricht-Heuvelland: overschot (behoefte versus actuele planvoorraad)

Ladder voor Duurzame Verstedelijking Artikel 3.1.6 Bro lid 2-4 Toelichting bestemmingsplan voor nieuwe stedelijke ontwikkeling: Beschrijving dat voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in actuele regionale behoefte Als sprake is van actuele regionale behoefte: dan beschrijven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins Als de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, beschrijven in hoeverre die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.” Het tweede lid is van overeenkomstige toepassing op een provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst.” Trede 0: is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? POL is in principe ladder-proof

Groei komt vooral door vergrijzing en immigratie! Prognose Etil 2014: groei huishoudens met circa 185 per jaar tot 2020, daarna afname met circa 125 per jaar Prognose Etil woningbehoefte: groei met 165 per jaar tot 2020, daarna afname van circa 125 per jaar

Groei door buitenlandse migratie totaal 8.662 -2.810 5.852 -1.541 4.202

Maastricht ‘Amsterdam van Zuiden’ Aandeel in buitenland geboren inwoners in Maastricht (groen) en Amsterdam (blauw) Aandeel in Europa geboren inwoners in Maastricht (groen) en Amsterdam (blauw)

Groei tot 2020, daarna krimp en vooral bij jongere doelgroepen Aantal huishoudens 2014 Ontwikkeling 2014 - 2020 2020 – 2030 Alleenstaand <25 jaar 11.590 -1.910 -1.895 Alleenstaand 25-35 jaar 6.430 1.360 -1.010 Paren <35 jaar 3.030 640 -580 (1-ouder)gezinnen 14.525 -385 410 Alleenstaand & paren 35-54 8.575 -835 240 Alleenstaand & paren 55-74 15.690 1.415 -920 Alleenstaand & paren 75-plus 7.130 825 2.500 Totaal 66.970 1.110 -1.255 Bron: Etil 2014 en ABF Research

Let op: jongere doelgroepen sterk bepaald door studentenpopulatie Aantal huishoudens 2014 Ontwikkeling 2014 - 2019 2020 – 2030 Alleenstaand <25 jaar 11.590 -1.910 -1.895 Alleenstaand 25-35 jaar 6.430 1.360 -1.010 Paren <35 jaar 3.030 640 -580 Subtotaal jongere doelgroepen 21.050 90 -3.485 Inclusief 9.000 studenten huishoudens in 2014 Groei 1.070 studenten 2014- 2019 , door buitenlandse aanwas Bron: Etil 2014 en ABF Research

Onze conclusie vraag vanuit doelgroepen Toelichting Studenten , Aantal buitenlandse studenten groeit, binnen NL neemt af Jonge alleenstaanden en stellen tot 35 jaar  Jonge huishoudens (niet studenten) trekken weg Reguliere gezinnen en middelbare huishoudens , Ontwikkeling gezinnen en stellen tot 55 jaar loopt terug; tot 2020 afname daarna stabilisatie Europese werknemers  Afgelopen jaren sterk gestegen, toename verwacht Expats Sterk afhankelijk van conjunctuur Ouderen (met zorg vraag) Omvang doelgroep groeit, aanbod loopt achter op vraag

Deel van de vraag (13-30%) kan in leegstaand vastgoed landen   Voorraad Indicatieve leegstand m² leeg Omzetbaar bvo Omvang woning bvo Aantal woningen Kantoren 650.000 15% 97.500 5 - 10% 4.875 tot 9.750 90 54 tot 108 Winkels 250.000 10% 25.000 10 -15% 2.500 tot 3.750 120 21 tot 31 Bedrijfsruimte 1.400.000 140.000 0 - 5% 0 tot 7.000 0 tot 78 Maatschappelijk vastgoed Zorg 750.000 2% 15.000 15 - 20% 2.250 tot 3.000 19 tot 25 Onderwijs 1.000.000 20.000 3.000 tot 4.000 105 29 tot 38 Overheid 300.000 6.000 10 - 15% 600 tot 900 6 tot 9 Religieus 100.000 2.000 300 tot 400 135 2 tot 3 Totaal 130 tot 300 Slechts 4 tot 9% van leegstaand vastgoed is omzetbaar naar wonen Totaal aantal woningen (130-300) gedeeld op vraag tot 2020 van 970 Let op: geen rekening gehouden met leegstand in bestaande woningvoorraad

Behoefte doel-groepen Indicatie: jaarlijkse vraag Samenvatting woningvraag vanuit doelgroepen en huishoudens ontwikkeling Segment Behoefte doel-groepen Indicatie: jaarlijkse vraag Toelichting Koop grondgebonden  50 Vooral tussen € 200.000 – € 300.000 Doelgroepen: gezinnen , stellen 30-50 jaar en beperkt behoefte alleenstaanden 25-35 jaar Courante plekken nabij centrum Koop appartementen  20 Vooral tussen € 150.000 – € 250.000 Doelgroepen: vooral alleenstaanden 25-35 jaar Courante plekken dichtbij (winkel)voorzieningen en zorgvoorzieningen, goed bereikbaar met OV, centraal gelegen in de stad, hoogstedelijke omgeving Huur grondgebonden 10 Beperkte behoefte, toevoegen i.v.m. differentiatie Huurappartementen, levenloopbestendig grondgebonden en patio’s 85 Doelgroep: senioren, groeiende doelgroep Beperkte verhuisgeneigdheid Wel verschuift woonwens van grondgebonden koop naar huur appartement, patio’s of levensloopbestendige grondgebonden woning Kansrijke segmenten voor leegstaand vastgoed

Tot slot Woningaanpassing/ renovatie Nieuwbouw Huidige woning voorraad Toekomstige woningvoorraad Sloop -herstructurering Verduurzaming huidige voorraad Consolideren Immigratie en studenten (onzekerheid) Gemiddelde groei tot 2020: huishoudens 185 per jaar, woningvoorraad 165 per jaar Sterkere groei in 2015-2016, daarna sterk afvlakkend, negatief na 2020 Kwalitatieve opgaven: grootste uitdaging in bestaande voorraad Nieuwbouw: alleen sterke productmarktcombinaties toevoegen

Tot slot d.uitzetter@stec.nl