Woningmarkt in demografisch perspectief ‘’Einde tijdperk gezinswijken’’ Bert van Ogtrop Adviseur volkshuisvesting/stedelijke vernieuwing 13 oktober 2011
2010-2030: OVERGANGSPERIODE NAAR EEN NIEUW EVENWICHT Dia 2 | 22 augustus 2011 | © ARCADIS 2011
INHOUD 1 Woningmarkt als dynamisch systeem 2 Slag om de gezinnen 3 Andere kijk op vergrijzing 4 Proactief demografische verandering tegemoet treden INHOUD | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
1 Woningmarkt: evenwicht & samenhang Huizen = aanbod Huishoudens = vraag H H Samenhangend systeem Economisch-Technologische ontwikkeling Financieel-bestuurlijke organisatie Demografische ontwikkeling E-T F-B D C C Culturele Context | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
2 Woningmarkt: dynamisch evenwicht E-T D ES € G/K U F-B TO GO Economische structuur/conjunctuur (Perspectief op) inkomen & vermogen Technologische ontwikkeling Groei/krimp mensen/huishoudens Urbanisatie/ruimtelijke spreiding Generationele ontwikkeling | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
3 Woningmarkt 2011 is uit balans H H F-B E-T D ES € G/K U TO GO | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
4 Ontgroening vanuit generaties bezien Oorzaak: De babyboomers hebben ‘’hun demografische plicht verzaakt’’ De verandering is structureel: de jongere generaties zijn blijvend kleiner dan hun voorgangers Gevolgen: Fase van afnemende groei en selectieve krimp voorafgaand aan nieuw evenwicht, ‘’up the hierarchy’’ Krimp < 30 jaar is achter de rug, nu komt de generatie 30-60 aan de beurt De startersgroep gaat zich stabiliseren, de groep gezinnen krimpt, de ouderenbehoefte blijft gestaag doorgroeien Gezinswoningenmarkt wordt verdringingsmarkt: bouwen van nieuwe gezinswijken leidt (op termijn) tot erosie van minder aantrekkelijke wijken of regio’s | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
5 De middengeneraties krimpen hard Drenthe 2010 Babyboomers: 55-65 Hun kindgeneratie Hun kindskinderen Drenthe 1990 Babyboomers: 35-45 Hun kindgeneratie | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
6 De slag om de gezinnen is gaande Ontgroening in de afgelopen decennium: Afname 15-30 jarigen: starters Markt: florerende doorstromingsmarkt met stijgende prijzen Trigger: grote groep babyboomers stroomt door naar top wooncarrière Ontgroening nu en de komende jaren: Afname gezinshuishoudens: eerst jonge gezinnen, na 2020 oudere gezinnen Markt: stagnerende doorstromingsmarkt met (licht) dalende prijzen Rem: grote groep babyboomers zitten goed en blijven zitten | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
| 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
7 Actuele consequenties Doorstroming oudere middengroep (veertigers) wordt afgeremd doordat groep jonge doorstromers fors kleiner is Doorstromingsaanbod goedkope woningen voor starters neemt af Druk om woningbouw te richten op directe bediening startersvraag. Conclusie: Huidige vraaguitval koopmarkt heeft ook een demografische achtergrond Markt voor gezinswoningen/wijken wordt een verdringingsmarkt Strategische voorraadbeleid vs dagkoersen Dia 11 | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
8 Vergrijzing: wat we weten Bekende trend: Voortgaande groei 60-plussers, sterkere groei 80+ Nieuwe generatie ouderen met dito leefstijlen (rock & roll generatie) en dus andere woonbehoeften Hoger inkomen/vermogen, grotere kooptraditie. Woonprofiel 60-75 jarigen zal steeds minder verschillen van die van 45-60 jarigen. | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
9 Vergrijzing: wat we ons minder realiseren Afnemende dynamiek: verhuismobiliteit neemt af met leeftijd/levensfase Toenemend natuurlijk woningaanbod Dynamische doorstromingsmarkt maakt plaats voor meer statische voorraadmarkt | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
Verhuismobiliteit jonge huishoudens (8%) | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
Verhuismobiliteit 45-59 jarigen (4%) | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
Verhuismobiliteit 60-plussers (2%) | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
10 Natuurlijk woningaanbod wordt onderschat | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
Proactief omvormen bestaande wijken | 13 oktober 2011 | © ARCADIS 2011
Achtergrondinformatie | 22 augustus 2011 | © ARCADIS 2011
| 22 augustus 2011 | © ARCADIS 2011