Henk de Kok Wouter van den Wildenberg Willem Heineke Congres Maatschappelijk Vastgoed Elba Media 17 april 2013 Gemeentelijk vastgoed Verdienvermogen mogelijk?

Even vooraf… - Welke objecten bepalen het meest het resultaat van uw begroting? - Waar ‘loopt u op leeg’?

Inhoud 1. Beleid gemeente Rotterdam 2. Praktijkcasus: ‘verdienvermogen’ niet-kernportfeuille Rotterdam a. Aanpak b. Concrete voorbeelden: Betonnen kolos: Maassilo Oude karakteristieke school: Hammerstraat 15 Kinderopvang Woningcomplex

Samenstelling portefeuille Rotterdam

Samenstelling portefeuille

MPRV Centralisatie vastgoed bij Stadsontwikkeling. Betere sturing. Hogere doelmatigheid middelen en instrumenten. Concentratie kennis

MPRV Splitsing maatschappelijk en commercieel vastgoed Maatschappelijk vastgoed. Ondersteuning maatschappelijk doelstellingen. kostprijsdekkende huur Commercieel vastgoed:. Vastgoed waar wel behoefte aan is, maar waarvoor geen marktpartij is. Marktconforme huur. ‘De markt tenzij….’

Kostendekkende huur Maatschappelijke huurder betaalt kostendekkende huur Dienst vult eventueel tekort aan Transparantie huisvestingskosten Concernhuisvesting ook kostendekkende huur Evt. financiering onrendabele top via investeringsfonds

Commercieel vastgoed Verhuur:. courant vastgoed tegen marktprijzen. incourant vastgoed tegen kostendekkende huur Verkoop indien rendement optimaal Verkoop obv 2 taxaties Geen verkoop parkeergarages en brandstofverkooppunten

Huidige ontwikkelingen - Voorzieningen plannen maatschappelijk vastgoed - Overtollig maatschappelijk vastgoed naar commercieel vastgoed - Optimaliseren onderhoud - Uitbesteden property management - Waardering commerciële portefeuille - Implementeren huurprijssystematiek - Strategieën voornaamste objecten opstellen en uitrollen

Praktijkcasus: verdienvermogen niet- kernportefeuille Rotterdam

Gemeente bezit niet 1000, maar ruim 2300 panden – november miljard aan onbenut gemeentelijk vastgoed – BB oktober 2012 Publiek vastgoed wacht miljardenverliezen Krantenkoppen

Mogelijke objectstrategieën 1. Verkoop. In huidige staat. Ten behoeve van transformatie/herontwikkeling. Na optimalisatie exploitatie 2. Doorexploiteren. Op de huidige voet zonder ingreep. Na optimaliseren kosten. Na optimaliseren opbrengsten. Na optimaliseren kosten én opbrengsten 3. Slopen

Aanpak - Per object de mogelijke objectstrategieën bepalen - Business case per object opstellen. Business case ‘doorexploiteren’. Business case ‘ingrijpen’. Benodigde investering. Waardestijging door de ingreep (cashflow en waarde). Verschil in NCW én jaarlijkse kasstromen hiertussen - Portefeuille business case opstellen - Optimaliseren portefeuille business case - Aanpak vertaling naar rest portefeuille

Portefeuille business case

Betonnen massa: Maassilo

Wooncomplex

Oude school

Kinderopvang

Stellingen - Binnen het gemeentelijk vastgoed zit nog veel onbenut verdienvermogen - Gemeenten zijn zelf niet in staat dit verdienvermogen te benutten, gezien de maatschappelijke focus en cultuur van gemeenten