Project Communicatieverbetering 28 januari 2013 Met steun van

Sociale huisvesting in Gent

Wat is een SHM? Missie: burgers met lage inkomens een betaalbare woning aanbieden van een goede kwaliteit

Wat is een SHM? SHM: Erkend door het VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen) Renteloze leningen voor projecten Inkomsten: huurgelden sociale huurders  liggen stuk lager dan marktwaarde woning  huurprijsberekening bepaald door de Vlaamse Overheid (Kaderbesluit Sociale Huur)

Wat is een SHM? SOCIALE HUURDER: 6 voorwaarden om sociaal te huren 1.Meerderjarig 2.Inkomen maximum (voor 2013): – € voor alleenstaanden – € voor alleenstaanden met lichamelijke of geestelijke beperking – € voor alleenstaanden, gehuwden, samenwonenden met personen ten laste (te verhogen met €1.607/persoon ten laste) 3.Geen eigendom 4.Ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister 5.Nederlands spreken 6.Als verplichte inburgeraar: bereid zijn inburgeringscursus te volgen

Wat is een SHM? HUURPRIJS 3 zaken bepalen de huurprijs: 1.Inkomen 2.Grootte van gezin 3.De marktwaarde van huurwoning Vb. Gemiddelde huurprijs WiG: €243 Formule: Maandelijkse huurprijs vanaf 2012 = 1/55 ste van inkomen – gezinskorting – patrimoniumkorting

Wat is een SHM? 1/55 ste van inkomen – gezinskorting – patrimoniumkorting We bekijken het inkomen van 3 jaar geleden. We nemen 1/55 ste van het geïndexeerd netto belastbaar inkomen dat jaar Sommige woningen krijgen extra korting. De korting hangt af van de marktwaarde van de woning. Hoe lager de marktwaarde (oudere woningen,…), hoe hoger de extra korting Heeft huurder kinderen jonger dan 18 jaar of personen met een handicap van minstens 66% ten laste? Dan krijgt die een gezinskorting. Per persoon ten laste bedraagt deze €17 per maand De huurprijs mag nooit meer zijn dan de marktwaarde van de woning en nooit minder dan de minimumhuurprijs HUURPRIJS

SHM’s in Gent Naam SHMWerkgebiedAantal woningen Type woningen Merelbeekse Sociale Woningen Merelbeke, Gent, Oosterzele 527Gent: 20% appartement 80% eengezinswoning De Gentse HaardGroot Gent % appartement 18% eengezinswoning ABCGent + Antwerpen 230 Gent A’pen Gent: 100% appartement VolkshaardGent-Eeklo ,5% appartement 46,5% eengezinswoning WoninGentGent % appartement 15% eengezinswoning

Types sociale woningen? Hoogbouwappartementen

Types sociale woningen? Laagbouwappartementen

Types sociale woningen? Eengezinswoningen

Communicatie met sociale huurders en kandidaat-huurders

Communicatie SHM SHM: beperkt budget!  zelf communiceren en communicatiematerialen ontwikkelen Geen of beperkt communicatiebudget 1/5 communicatieverantwoordelijke 4/5 stafdienst of directie creëert communicatiemiddelen Opleiding medewerkers communicatie: Wablieft?!-opleiding ivm klare taal voor sociale huurders

Specifieke doelgroep Doelgroep communicatie: sociale huurders en kandidaat-huurders Sociaal moeilijke positie Grote verscheidenheid (minder mobiele mensen, bejaarden, alleenstaanden, allochtonen, geletterden, ongeletterden, …) Nederlands begrijpen/spreken/schrijven: niet altijd evident MAAR: Communicatie in het Nederlands

Waarover communiceren? Herstellingen / andere werken Renovaties (soms met verhuis) Rechten / plichten Huurlasten Reglement inwendige orde Werking SHM Complexe thema’s Huurprijzen Sociale leefbaarheid

Communicatiekanalen? 5/5 balies voor kandidaat-huurders en huurders 4/5 conciërges en sociale dienst Telefonische bijstand (telnrs op alle communicatiematerialen):  Verhuur, Technisch, Sociaal  Via keuzemenu (3/5, 1/5 enkel sociale dienst) Persoonlijke aanpak

Communicatiekanalen? Schriftelijk:  Folders (2/5)  Brochures (3/5)  Nieuwsbrief (2/5 – projectgebonden eg. renovatie)  Bewonerskrantje (3/5)  Brieven (5/5)  Affiches in gebouw (4/5)  enkel reactief (5/5)  Balies: info SHM en info sociale organisaties (5/5) Mondeling: Bewonersvergadering/hoorzitting  renovaties Online:  (3/5 rudimentaire website, 2/5 website in aanbouw) Via pers ‘Massa’-communicatie

Communicatiekanalen? Overleg en samenwerking met organisaties zoals:  OCMW  CAW Gent  Samenlevingsopbouw (Gensh!)  Gebiedsgerichte werking  Buurtwerk  Dienst Wonen  Gentinfo Intermediairs: Sociale organisaties

Voorbeelden communicatie

Vraagstelling Hoe kunnen de Gentse SHM’s hun communicatie beter afstemmen op hun huurders/kandidaat- huurders? Op gebied van: –Verstaanbaarheid –Thema’s –Communicatiedragers Inhoud Layout –Communicatiekanalen Print vs digitaal vs face-to-face (persoonlijke aanpak) Wat verwachten sociale huurders? Waaraan hebben ze nood?

Vraagstelling Hou hierbij rekening met de diversiteit en de beperkingen van de Gentse SHM’s: –Financieel (gesubsidieerde maatschappijen met een sociaal oogmerk) –Vigerende wetgeving op het gebied van verhuringen, bouwen en renoveren –Personeel en specialisatie: beperkt aantal personeelsleden  prioriteiten: Grotere SHM’s gespecialiseerd personeel en iets groter budget Kleinere SHM’s: communicatie wordt erbij genomen, kleiner budget  Voorstel moet voor beide types werkbaar zijn!