Demografie, human capital, en de vraag naar woningen Piet Eichholtz Universiteit Maastricht Thies Lindenthal DNB, Amsterdam, Oktober 2007

Amsterdam in de min Bevolkingskrimp 1795-1814 trok woningprijzen en –huren omlaag

Structuur presentatie Literatuur Methode en Data Resultaten Conclusie

Literatuur overzicht Niet echt overvloedig, gezien belang onderwerp Mankiw en Weil (1989) begonnen debat naar aanleiding van einde Baby Boom in Verenigde Staten Voorspelden daling woningprijzen van 47% Artikel afgebrand door (onder andere) Peek en Wilcox (1991), Hendershott (1992), Engelhardt en Poterba (1991) Green en Hendershott (1996) laten zien dat woningvraag constant is bij verouderende bevolking Opleiding is cruciaal voor vraag Sindsdien nauwelijks onderzoek, noch in VS, noch daarbuiten

Structuur presentatie Literatuur Methode en Data Resultaten Conclusie

Ontrafel woningvraag om deze te voorspellen Controleer voor kwaliteit woning en demografisch profiel huishouden Verdeel woning in individuele woondiensten Bepaal vraag naar de individuele woondiensten Onderzoek de rol van demografische situatie en human capital huishouden Definieer een standaard woning van constante kwaliteit Bereken de bereidheid om voor die woning te betalen terwijl een huishouden ouder wordt Voorspel vraag naar woningen bij veranderende demografie

Twee aspecten van demografische verandering Cohort variabelen versus levenscyclus variabelen Cohort variabelen veranderen niet als huishouden ouder wordt Geslacht, etniciteit, opleiding, geboorte cohort Mankiw en Weil lieten deze variabelen wel veranderen Levenscyclus variabelen veranderen wel met veroudering huishouden Omvang huishouden, inkomen, positie op arbeidsmarkt, gezondheid Leeftijd is proxy voor positie in levenscyclus Green and Hendershott lieten deze variabelen constant

Data: English Housing Condition Survey (EHCS) Fantastische informatie woningen en hun bewoners Britse overheid verzamelt gegevens woningvoorraad Representatieve steekproef huishoudens en hun woningen Wij gebruiken data voor 2001 Zeer veel relevante detail informatie, grote steekproef Meer dan 900 variabelen, 17.500 huishoudens Woningkarakteristieken en taxaties door professionele inspecties van alle woningen Informatie over huishoudens door interviews We laten alle gesubsidieerde woningen weg 10.000 woningen over

Structuur presentatie Literatuur Methode en Data Resultaten Conclusie

Hedonische regressie: woningkenmerken Hoeveel zijn de verschillende componenten van een woning waard?

Hedonische regressie: lokatie en regio Hoeveel is de omgeving van een woning waard?

Demografische regressie Controleer voor omvang huishouden en inkomen

Vraag groeit met opleiding Hoger opleidingsniveau betekent meer bereidheid om te betalen

Belang opleiding neemt toe met leeftijd Oudere huishoudens met universitaire opleiding betalen meer

Beperkingen human capital drukken vraag … Negatief effect handicaps, chronische ziekte, kinderen … maar geen resultaten voor leeftijd en gezondheid Niet-significante interactieterm voor leeftijd en chronische ziekte, handicap

Overzicht resultaten demografische regressie Vraag naar woningen Neemt toe met omvang huishouden en inkomen Neemt af met kinderen Human capital is kern Opleidingsniveau drijft vraag op Chronische gezondheidsproblemen en handicaps verminderen vraag Leeftijd heeft positief effect op vraag Leeftijd-inkomen effect is positief Leeftijd-opleiding effect is positief Leeftijd-gezondheid effect niet significant Bij voorspellen woningvraag moeten we rekening houden met de dynamiek in deze variabelen Cohort variabelen versus levenscyclus variabelen

Bereidheid om te betalen voor standaard woning Vraag groeit als huishoudens ouder worden

Groei vraag voor bevolkingsscenario’s Engeland Bij uiteenlopende aannames vruchtbaarheid, migratie, levensduur

Structuur presentatie Literatuur Methode en Data Resultaten Conclusie

Conclusie Demografie beïnvloedt vraag naar woningen Opleiding, inkomen, gezondheid, werk, samenstelling en omvang huishouden zijn belangrijk Woningvraag daalt niet met leeftijd, maar stijgt Verminderde bevolkingsgroei leidt waarschijnlijk niet tot minder woningvraag Zelfs krimpende bevolking hoeft geen probleem te zijn Jonge generaties zullen betere opgeleid zijn dan oudere We worden steeds rijker We worden steeds gezonder