Optimalisatie koperskeuzeproces Een optimalisatie van het koperskeuzeproces bij Stam + De Koning Bouw bv Eindhoven
Inhoud presentatie Inleiding Analyse problemen koperskeuzeproces Aanpak onderzoek Resultaten & conclusies onderzoek Verbeterinstructie koperskeuzeproces Afsluiting Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Inleiding Koperskeuze in de bouw Kruidenbuurt Eindhoven Aanleiding onderzoek Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Inleiding Koperskeuze in de bouw Definitie: ‘Geheel aan keuzes en aanpassingen die een koper van een woning mag doorvoeren om de afbouw van de woning zoveel mogelijk naar eigen wens te laten verlopen.’ Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Inleiding Koperskeuze in de bouw Mate van zeggenschap: Traditioneel en begeleid kopen Projectonafhankelijke afspraken Configuratiebenadering Flexibel bouwen en wonen Huizenwinkel Integrale aanpak Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Inleiding Kruidenbuurt Eindhoven Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Inleiding Kruidenbuurt Eindhoven 740 bestaande woningen 650 nieuwe woningen Zowel hoog- als laagbouw Complete nieuwe infrastructuur Verdeeld over 4 fasen, laatste gereed in 2012 Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Inleiding Kruidenbuurt Eindhoven Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Inleiding Aanleiding onderzoek Voorbeeld 1: Elektrische installatie kavel 8 Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Inleiding Aanleiding onderzoek Voorbeeld 2: Vooroplevering kavel 62 Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Analyse Beschrijving gewenst koperskeuzeproces Analyse knelpunten koperskeuzeproces Afbakening onderzoek Doelstelling onderzoek Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Analyse Beschrijving gewenst koperskeuzeproces Ontwikkelingsfase Calculatiefase Verkoopfase Realisatiefase Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Analyse Beschrijving gewenst koperskeuzeproces Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Analyse Analyse knelpunten koperskeuzeproces Inventarisatie knelpunten d.m.v. observatie Inventarisatie oorzaken d.m.v. observatie & interviews Inventarisatie gevolgen d.m.v. observatie & interviews Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Analyse Analyse knelpunten koperskeuzeproces Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Analyse Analyse knelpunten koperskeuzeproces Afbouw zorgt voor stagnatie van bouwproces Afbouw is niet conform wens koper Koper is niet tevreden over mogelijkheden Niet alle wensen in badkamer zijn mogelijk Koper is vrijwel verplicht bovenkasten te kopen in keuken Koper is niet op de hoogte van KISS-systeem Koper wordt geconfronteerd met onnodige extra kosten Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Analyse Afbakening onderzoek Afbouw zorgt voor stagnatie van bouwproces Afbouw is niet conform wens koper Koper is niet tevreden over mogelijkheden Niet alle wensen in badkamer zijn mogelijk Koper is vrijwel verplicht bovenkasten te kopen in keuken Koper is niet op de hoogte van KISS-systeem Koper wordt geconfronteerd met onnodige extra kosten Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Analyse Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Analyse Doelstelling Het doel van dit afstudeerproject is het ontwikkelen van een hulpmiddel dat ervoor gaat zorgen dat de twee geconstateerde problemen in het koperskeuzeproces zich niet meer voordoen: Afbouw zorgt voor stagnatie van bouwproces Afbouw is niet conform wens koper Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Analyse Doelstelling Het doel van dit afstudeerproject is het ontwikkelen van een hulpmiddel dat ervoor gaat zorgen dat de twee geconstateerde problemen in het koperskeuzeproces zich niet meer voordoen: Afbouw zorgt voor stagnatie van bouwproces Afbouw is niet conform wens koper Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Aanpak onderzoek Gegevens verzameling Verwerking verzamelde antwoorden Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Aanpak onderzoek Gegevens verzameling Literatuuronderzoek Interviews Bestaande literatuur S+DK Bestaande literatuur koperskeuzeproces Interviews Intern Extern Observatie Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Aanpak onderzoek Verwerking verzamelde antwoorden Toetsingscriteria voor bruikbaarheid antwoorden Frequentie antwoorden Relatie tot praktijk Resultaat verwerking is verzameling mogelijk bruikbare antwoorden Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Resultaten Probleemstelling A Probleemstelling B Probleemstelling C Probleemstelling D Conclusie t.a.v. hulpmiddel Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Resultaten Probleemstelling A: Bepalen welke maatregelen nodig zijn, zodat de benodigde informatie compleet bij uitvoering ligt, voordat begonnen wordt met de afbouw van het meer- en minderwerk als gevolg van koperskeuze. Samengevat: Benodigde informatie tijdig aanwezig. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Resultaten Probleemstelling A: Vaker overleg uitvoering & kopersbegeleiding Procedures vooraf bespreken en vastleggen Partijen vroeger in proces contracteren Eén overkoepelende persoon voor kopersbegeleiding Sluitingsdata goed aangeven en handhaven Randvoorwaarden afspreken en vastleggen Mogelijkheid bieden standaard opties via internet te kiezen Koperskeuzeproces vereenvoudigen Routing kopers langs partijen vastleggen en verstrekken Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Resultaten Probleemstelling B: Bepalen welke maatregelen benodigd zijn, zodat alle opties die de kopers kunnen kiezen uitvoerbaar zijn en dat vooraf bekend is hoe deze opties in de praktijk uitgevoerd moeten worden. Samengevat: Opties uitvoerbaar. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Resultaten Probleemstelling B: Meer bouwkundige kennis kopersbegeleiding Vaker overleg over gekozen opties (zowel UT als OA) Handelingswijze vastleggen voor late kopers Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Resultaten Probleemstelling C: Bepalen welke afspraken nodig zijn, zodat alle gegevens door de koper ondertekend en definitief gestempeld zijn, voordat deze naar uitvoering gaan. Samengevat: Gegevens ondertekend en definitief gestempeld. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Resultaten Probleemstelling C: Definitieve opdrachtbevestiging opstellen na akkoord koper Sluitingsdata goed aangeven en handhaven Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Resultaten Probleemstelling D: Bepalen hoe gerealiseerd kan worden dat de gegevens die bij uitvoering terecht komen volledig en eenduidig zijn. Samengevat: Gegevens volledig en eenduidig. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Resultaten Probleemstelling D: Centrale coördinatie tekeningen door kopersbegeleiding Digitale tekeningen verstrekken via netwerk S+DK Alle bouwkundige wijzigingen op plattegronden tekenen Alle bouwkundige wijzigingen op plattegronden beschrijven Overige wijzigingen intekenen bij invloed op bouwkundig Overige wijzigingen beschrijven Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Resultaten Conclusie: Aanpassingen op drie gebieden binnen S+DK: Aanpassen functie kopersbegeleiding Aanpassen interne koperskeuzeproces Aanpassen afspraken met opdrachtgever & partijen Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Programma van eisen Ontwikkeling verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Programma van eisen Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Programma van eisen Het hulpmiddel dient maatregelen en afspraken te bevatten zodat: Benodigde informatie tijdig aanwezig is Alle opties uitvoerbaar zijn Gegevens ondertekend en definitief gestempeld zijn Alle gegevens volledig en eenduidig zijn Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Programma van eisen Aanvullende randvoorwaarden: Alleen bedoeld voor kopersbegeleiding en directie Kern van hulpmiddel moet kort en bondig zijn Hulpmiddel moet zelfstandig te lezen zijn Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Ontwikkeling verbeterinstructie Verzamelen inhoud verbeterinstructie: Toetsing: is antwoord maatregel? Toetsing: is antwoord afspraak? Toetsing: kan antwoord als maatregel of afspraak gemaakt worden? Maatregel of afspraak opnemen in pakket maatregelen Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Ontwikkeling verbeterinstructie Samenstellen verbeterinstructie: Maatregelen verwerken in stroomschema Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Ontwikkeling verbeterinstructie Samenstellen verbeterinstructie: Maatregelen verwerken in stroomschema Opstellen pakket maatregelen & afspraken Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Ontwikkeling verbeterinstructie Samenstellen verbeterinstructie: Maatregelen verwerken in stroomschema Opstellen pakket maatregelen & afspraken Opstellen toelichtingen bij maatregelen & afspraken Opstellen handleiding ‘verbeterinstructie’ Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing binnen Stam + De Koning niet mogelijk i.v.m.: Interne reorganisatie afdeling kopersbegeleiding Externe kopersbegeleiders als tussenoplossing Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan programma van eisen: Benodigde informatie tijdig aanwezig: Maatregelen opgenomen om de doorloop van het koperskeuze- proces te verkorten (termijnen aangeven van showroombezoek) Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan programma van eisen: Benodigde informatie tijdig aanwezig Alle opties uitvoerbaar Maatregelen opgenomen m.b.t. Functieprofiel kopersbegeleider (bouwkundige achtergrond) Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan programma van eisen: Benodigde informatie tijdig aanwezig Alle opties uitvoerbaar Gegevens ondertekend en definitief gestempeld Afspraken opgenomen m.b.t. opstellen van definitieve stukken (tijdstip van opstellen opdrachtbevestigingen) Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan programma van eisen: Benodigde informatie tijdig aanwezig Alle opties uitvoerbaar Gegevens ondertekend en definitief gestempeld Alle gegevens volledig en eenduidig Maatregelen opgenomen m.b.t. informatieoverdracht naar uitvoering (inhoud tekenwerk) Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan programma van eisen: Benodigde informatie tijdig aanwezig Alle opties uitvoerbaar Gegevens ondertekend en definitief gestempeld Alle gegevens volledig en eenduidig Verbeterinstructie voldoet aan programma van eisen Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan randvoorwaarden: Alleen bedoeld voor kopersbegeleiding en directie Uitgangspunt verbeterinstructie is ‘Plan van aanpak Kruidenbuurt’. Fasen en werkzaamheden bekend geacht bij directie en kopersbegeleiding, niet bij derden. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan randvoorwaarden: Alleen bedoeld voor kopersbegeleiding en directie Kern van hulpmiddel moet kort en bondig zijn Maatregelen & afspraken als korte kreten opgenomen welke kern weergeven. Dus geen overbodige tekst. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan randvoorwaarden: Alleen bedoeld voor kopersbegeleiding en directie Kern van hulpmiddel moet kort en bondig zijn Hulpmiddel moet zelfstandig te lezen zijn Eerste deel verbeterinstructie is handleiding & omschrijving wie wat en waneer met deze instructie moet doen. Dus geen voorkennis nodig Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Toetsing aan randvoorwaarden: Alleen bedoeld voor kopersbegeleiding en directie Kern van hulpmiddel moet kort en bondig zijn Hulpmiddel moet zelfstandig te lezen zijn Verbeterinstructie voldoet aan randvoorwaarden Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Verbeterinstructie Toetsing verbeterinstructie Verbeterinstructie voldoet aan programma van eisen Verbeterinstructie voldoet aan randvoorwaarden Geen uitsluitsel of Verbeterinstructie Koperskeuzeproces daadwerkelijk koperskeuzeproces optimaliseert. Hiervoor is testperiode nodig van aantal jaren, liefst twee opeenvolgende project van dezelfde afmetingen en randvoorwaarden, bijvoorbeeld Kruidenbuurt fase 3 en 4. Inleiding Analyse Aanpak onderzoek Resultaten Verbeterinstructie
Zijn er nog vragen of onduidelijkheden? Afsluiting Zijn er nog vragen of onduidelijkheden?
Bedankt voor uw aandacht