Van traditionele projectorganisatie naar waardeontwikkeling 25 februari 2011

Het bouwproces door de ogen van de bouworganisatie 1

Het traditionele bouwproces Volgens rekenmodellen werden capaciteiten verdeeld over het land Plotseling een beschikking (vergunning) Tot op de m2 vastgelegd wat je mocht bouwen en tegen welke prijs Noordoostpolder: omvang van de dorpen gebaseerd op voldoende klassen voor het christelijk, katholiek en openbaar onderwijs Zorgvraag verdeeld op basis van modellen, vervolgens in Groningen teveel wat ze in Limburg tekort kwamen, dan weer corrigeren en herverdelen. Plotselinge beschikking voor een ziekenhuis: dan meest voor de hand liggende oplossing waar je snel kon bouwen, braakliggende grond of terrein van een leegstaande school. Niet altijd optimaal vanuit ligging in de stad en relaties met andere functies. Voorschriften en wenken 1967 Londo Bouwmaatstaven Hoogwaardige bouw waarbij niet iedere keer het wiel behoefde te worden uitgevonden. Grote bouwvolumes tegen lage kosten. Maar soms suboptimale oplossingen en alles zeer verkokerd

Volkshuisvesting

Onderwijs

Zorg

Het model van de traditionele bouworganisatie Het traditionele model deelt het bouwproces in volgordelijke stappen in Per fase andere participanten Ieder kan verder met hetgeen in een voorgaande fase is gepresteerd Consequenties van keuzes (voor de volgende fasen) zijn te overzien

Het traditionele model Initiatief Definitie Consultants Programmeurs Ontwerpers Ontwerp Bouwers Uitvoering Nazorg ? Tijd

Het traditionele model Dit werkt prima Bij een overzichtelijk bouwproces Scherp geformuleerd doel Duidelijke kaders Vastgestelde budgetten Per stap een standaard en een borging

Consequenties voor de betrokkenen Consultants Programmeurs Ontwerpers Opdrachtgever de verbindende schakel, telkens bezig een volgende stap in de procedure te doorlopen. Bouwers ? Tijd

Het bouwproces in uitgaven Nazorg Uitvoering Definitiefase Ontwerpfase Initiatieffase Logisch om het technisch en financieel risico voor de laatste fase bij een contractant neer te leggen: op basis van eenduidige bestekken ondubbelzinnige kwaliteit tegen een laagste prijs binnen vaste tijd: optimale uitnutting van de markt…mits… Eén aspect evident: na het bouwen houdt het op , iedereen is al druk doende met zijn volgende project Het “estafette-model”

Het bouwproces volgens de opdrachtgevers en gebruikers 2

Bouwproces volgens de opdrachtgevers en gebruikers Implementatie Bouwen Investeringen Eisen en wensen Maatregelen Tijdelijke Beschikbaar voor gebruik Voor opdrachtgevers de optelsom van alle afzonderlijke verplichtingen: de totale investering Voor de opdrachtgever houdt het niet op na het bouwen, dan begint het pas. De implementatie is soms een grotere opgave dan het bouwen zelf. En dan de proof of the pudding: functioneert het gebouw zoals het is bedoeld? Opties Plan Tijd

Investeringen en exploitatie Exploiteren Break even Terugverdienen Investeringen Implementatie Bouwen Plan Eisen en wensen Opties Maatregelen Tijdelijke Voor organisaties in het onderwijs, de zorg, welzijn en cultuur: niet langer een splitsing tussen investeren en exploiteren. Krijg ik mijn exploitatie wel rond. Als ik geld moet lenen voor mijn investeringen: kan ik de rente en aflossing wel betalen. En nogmaals: tijdens de investeringen zit ik op dubbele lasten. Bouwwerken hebben een waarde in het gebruik Bouwen is geen doel op zichzelf

Bouwen en risico’s Financiële risico's Technische risico’s Operationele risico's

Technische risico’s Problemen tijdens de uitvoering Break even Break Bouwen Stagnatie in de bouw, met veelal hogere bouwkosten, veroorzaakt hogere investeringen, soms zelfs extra tijdelijke maatregelen. Die extra kosten komen vaak 1 op 1 ten laste van de toekomstige exploitatie: minder geld voor het primaire proces!

Rubriek. Doorstart voor bouw ziekenhuis Rubriek ... Doorstart voor bouw ziekenhuis. Anderhalf jaar vertraging kost miljoenen ... Na de bouwvak wordt, opnieuw, begonnen met de bouw van het Vlietland Ziekenhuis. www.rotterdamsdagblad.nl/published/Waterweg.htm Meer pagina's van rotterdamsdagblad.nl

Operationele risico’s (1) Implementatie Bouwen Break even Break even Verstoring dagelijkse activiteiten (primair proces) Als grote projecten in de binnenstad de winkeliers in de wielen rijdt, dan wordt er schade geleden. Uiteindelijk hebben ook zij baat bij de Tramtunnels en de Noord-Zuidlijn die we door de stad aanleggen. Maar hebben zij voldoende adem om te overleven en dat mee te maken? Niet altijd wordt de rekening toegeschreven aan de bouw, maar het gaat om enorme bedragen. Koopkrachtverlies Tramtunnel: Bouw duurde twee maal zo lang als beoogd, bouwkosten liepen op tot 245 miljoen. Omzetderving berekend tussen 230 en 420 miljoen euro (Martijn Rumpen, morgen om 11.00 uur op deze universiteit) Derving inkomsten

Tramtunnel Den Haag

Operationele risico’s (2) Aanpassingen Bouwen Operationele risico’s (2) Implementatie Bouwen Break even Problemen met het functioneren van het resultaat

Stadskantoor Alphen a/d Rijn Oplossen knelpunten stadskantoor kost € 1.4 miljoen - Nieuws @ Alphen.COM ... van het nieuwe stadskantoor zijn er zo'n 600 problemen geconstateerd, waarvan er nu 400 zijn opgelost ... Gemeente Alphen: Oplossen knelpunten stadhuis verbetert dienstverlening burgers ... www.alphen.com/nieuws/bericht/624_0_3_0_C Meer pagina's van alphen.com  Het stadskantoor heeft 45 miljoen euro gekost. Maar pas na de implementatie bleken wat missers. Stadskantoor Alphen a/d Rijn

De Biezenlanden Dordrecht 3 jaar na oplevering…….. 50 woningen experimenteel gebouwd, en na heel veel trek en duwwerk om de gedupeerden schadeloos te stellen, gesloopt In een land wat prat ging om zijn beheerste kwalitatief hoogwaardige manier van bouwen. De Biezenlanden Dordrecht 3 jaar na oplevering……..

Tot zover de risico’s, nu voorbeelden van waardeontwikkeling Tegenover risico’s met negatieve consequenties staan positieve risico.s Nu voegt de bouw meestal wel waarde toe (anders dan een nieuwe auto die je de garage uit rijdt) Maar bij onze waardeontwikkeling gaat het om het positief beinvloeden Meer dan financiele waarde alleen

De bouworganisatie in relatie met opdrachtgevers en gebruikers 3 Waardeontwikkeling

Waardeontwikkeling Minimalisatie verstoring dagelijkse activiteiten Break even Break even Minimalisatie verstoring dagelijkse activiteiten (primair proces Bouwen Implementatie Derving inkomsten

VWO Albert Heijn: in 1 week bouwen, wat anders 10, 12 weken duurt. Anders lopen de klanten weg en is de totale kostenpost vele malen hoger dan de bouwsom. 150 winkels per jaar. Niet sneller werken, maar slimmer werken.

Renovatie Officia I Amsterdam Renovatie van een bedrijfsverzamelgebouw van Spoorweg Pensioen Fonds. Niet 2x verhuizen, maar renoveren in bewoonde staat. Nieuwe gevel, nieuwe installaties. Niet als bij WTC Amsterdam maanden een steiger voor je neus, maar stramiensgewijs aangepakt. Binnen 1 dag gevel er uit, nieuwe aangebracht, over alle 9 verdiepingen. Ook nog een volledige installatielaag leeggehaald, installaties naar het dak en een extra kantoorverdieping gerealiseerd. Renovatie Officia I Amsterdam

Tijdelijke brug A20 Rotterdam Hoe anders dan maandenlang een flessenhals op de A28 bij Zwolle. Wel extra fileleed, maar geen verkeerschaos. En veel veiliger arbeidsomstandigheden. Tijdelijke brug A20 Rotterdam

Zelfbouwende viaducten, heten niet voor niets kunstwerken Utrechtboog

Tijdelijke brug Koudekerk a/d Rijn En soms heb je helemaal geen bouwwerk nodig. Een tijdelijke brug voor zwaar transport in Koudekerk aan den Rijn Tijdelijke brug Koudekerk a/d Rijn

Waarde ontwikkeling Verkorting bouwtijd Break Break even even Bouwen

Grootint bouwt complexe boorplatforms met compleet hotel, restaurant en bioscoopzaal off site, onder dak. Bouwen zonder weersinvloeden. Met een pasje door de poort. S’avonds je spullen laten liggen waar je de volgende dag Weer verder gaat. Zonodig bouwen in ploegendienst. Een dramatische verkorting bouwtijd, een ongekend hoge kwaliteit. Toepasbaar: op Schiphol bij het bouwen van pieren in het landingsterrein, bij ziekenhuizen zoals het EMC als je complete operatiekamers in- en uit wil huizen. De Bolder

Kantoorgebouw Unilever Rotterdam Mooi of lelijk, maar je hoeft niet altijd op de locatie zelf te bouwen. Kantoorgebouw Unilever Rotterdam

Bouwen naast de snelweg, eerst de A4 (ontsluiting A5) recent de A12 Brug A12 Zoetermeer

Het traditionele model Is uitermate effectief voor opdrachtgevers die vroegtijdig kunnen bepalen wat de eisen en wensen zijn Kent een duidelijk en strak georganiseerd bouwproces Met een duidelijke scheiding van taken, verantwoordelijkheden en risico’s En partijen die daar hun nek voor uit willen steken? Maar als creatieve oplossingen nodig zijn, met betrekking tot bouwbaarheid en onderhoudbaarheid?

Faseren, beheersen, beslissen Het traditionele projectmanagement model

Het Bouwteam Bouwteam ? Consultants Programmeurs Ontwerpers Bouwers Initiatief Definitie Consultants Programmeurs Ontwerp Bouwers Bouwteam Ontwerpers Uitvoering Uitvoerenden eerder betrokken. Geselecteerd op basis van voorlopige informatie. Finale prijsonderhandeling met definitieve bestekken Waaraan men heeft meegewerkt: meer garantie over uitvoerbaarheid, tussentijds zoeken naar optimale prijs/kwaliteitsverhouding Bouwers Nazorg ? Tijd

Design & Construct ? Consultants Programmeurs Design & construct Initiatief Definitie Consultants Programmeurs Design & construct Ontwerp Ontwerpers Uitvoering Ontwerp- en uitvoeringsverantwoordelijkheid in 1 hand. Opdrachtgever stelt eisen en wensen, aanbieders stijden met elkaar om beste oplossing met bijbehorende prijs. Selectie op prijs/prestatieverhouding Bouwers Nazorg ? Tijd

Uitvoerings- en onderhoudscontract Initiatief Definitie Consultants Programmeurs Ontwerp Ontwerpers Realisatie en onderhoud Uitvoering Niet ongebruikelijk in de installatiesector: 10 tot 15 jaar onderhoud. Dan ga je toch anders nadenken over het uitbezuinigen van afsluiters of het zo slim mogelijk monteren: Je moet er later wel zelf aan werken tegen een vooraf overeengekomen prijs. Bouwers Nazorg ? Tijd

Traditionele bouworganisatie Tijdelijk technisch en financieel risico Volledig risico m.u.v. bouwfase Risico’s Investering Traditioneel: opdrachtgever is verbindende schakel, al dan niet bijgestaan door mensen die hij inhuurt voor de aansturing van het proces De uitvoeringsrisico’s worden bij een aannemer neergelegd. Dit vraagt wel duidelijke beleidskeuzes, een duidelijke programma van eisen en eenduidige bestekken en tekeningen. Bij kleinere projecten en professionele opdrachtgevers geen probleem. Routine van partijen. Blijft kwestie van vakmanschap en zorgvuldigheid, maar is meest vertrouwd.

Design and construct Volledig risico m.u.v. ontwerp en bouwfase Tijdelijk ontwerp en uitvoerings risico Volledig risico m.u.v. ontwerp en bouwfase Risico’s Investering Als het risico te groot is dat ontwerpers dingen verzinnen die niet te bouwen zijn, dan één contract voor ontwerp en realisatie. Op een ander moment op een ander manier contracteren van het grootste bedrag, in een fase waarin je nog niet weet wat de consequenties van je eisen en wensen zijn. Vraagt al een heel ander samenspel.

Strijdige belangen? hoog belang opdrachtgever/gebruiker laag laag hoog belang bouwpartner

Samenwerkingsrelaties O K V O K V Ouder Volwassene Kind

Gedeelde belangen? hoog belang opdrachtgever/gebruiker laag laag hoog belang bouwpartner

Design, build, finance and maintain Volledig technisch en financieel risico Operationeel Risico’s Investering Een echt ander samenspel als je het belang nog meer bij marktpartijen legt, en ze zelf het geld laat meenemen. Bovenbouw HSL: spoor bovenleiding en geluidswanden. Ontwerp op basis van beschikbaarheid van het spoor. Niet slim detailleren en materiaalgebruik optimaliseren. Maar zo dimensioneren en detailleren dat tussen 11 uur s’avonds en 6 uur s’ochtends gedemonteerd en gemonteerd kan worden. Als een pit-stop bij formuele 1 races: dan zitten er ook andere moeren aan je wielen!

Concessiecontract Volledig financieel technisch en operationeel risico Gebruik Risico’s Investering Een nog meer extreme vorm is het operationele risico aan de andere kant leggen, Of beter: uitdagen dat daar de ontwikkelingen en de concepten vandaan komen.