Kwaliteitsbewaking op de private huurmarkt de rol van de gemeenten t.a.v. de huurder Brecht Vandekerckhove, SumResearch Marie Le Roy

Inhoud •Inleiding •Woningkwaliteitsbewaking •Rol van de gemeenten •Best practices •Besluit •Aanbevelingen Studiedag: de private huurmarkt2

Inleiding •Doel onderzoek: evaluatie kwaliteitsinstrumentarium van de Vlaamse Wooncode, vanuit het perspectief van de huurder –Wat is de positie van huurders binnen het instrumentarium? –Hoe ervaren huurders de procedures? –Welke knelpunten bestaan er? –Mogelijke verbeteringen? Studiedag: de private huurmarkt3

Inleiding •Kwantitatief traject: literatuur en documentenonderzoek –Wetgevend kader –Voorgaande onderzoeksconclusies –Cijfermatige analyse •Selectie thema’s: herhuisvesting, begeleiding, instrumenten kwaliteitsbewaking: OO-procedure, preventie •Kwalitatief traject –Case-onderzoek: methodes, verschillen, knelpunten, best practices Studiedag: de private huurmarkt4

Woningkwaliteitsbewaking: wettelijk kader •Vlaams woninkwaliteitsbeleid –Vlaamse Wooncode (1997) =minimale kwaliteitsnormen woningen –Kamderdecreet (1997) = minimale kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers •Tweesporenbeleid –Administratieve procedure –Strafrechtelijke handhaving •Nieuwe Gemeentewet (2008) = veiligheid van alle burgers waarborgen Studiedag: de private huurmarkt5

Woningkwaliteitsbewaking: instrumenten •Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring •Onaangepastheid •Overbewoondverklaring •Recht van voorkoop •Sociaal beheersrecht •Conformiteitsattest Studiedag: de private huurmarkt6

Woningkwaliteitsbewaking: tweesporenbeleid •Administratieve procedure & strafrechtelijke aanpak -Zwaartepunt woningkwaliteitsbewaking -Aanpakken van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen private huurmarkt -Saneren onderste segment van de private huurmarkt Studiedag: de private huurmarkt7

•Geïnitieerd door de huurder •Verschillende stappen minimale decretale invulling: –Verzoek tot opstart –Technisch onderzoek –Besluit + Heffing –Beroepsmogelijkheden –Herhuisvesting –Opheffing van besluit •Besluiten worden hoofdzakelijk in steden genomen Administratieve procedure Studiedag: de private huurmarkt8 Aantal besluiten door de burgemeester (bron: HOLV) N % N % Onbewoonbaar 84 3,4 80 3,4 Ongeschikt , ,2 Ongeschikt en Onbewoonbaar , ,4 Totaal

Strafrechtelijke procedure •Aangestuurd door politie, stad, Vlaamse Wooninspectie,… •Sluitstuk van de administratieve procedure •Strafbaar stellen van de verhuurder, het bevel tot herstel, veroordeling •Herstelvordering (termijn 2 jaar) •Sterke toename van actie en verbalisering Studiedag: de private huurmarkt9 Aantal acties, geverbaliseerde panden en woonentiteiten (bron: Vlaamse Wooninspectie) Aanvankelijke acties Geverbaliseerde panden Geverbaliseerde woonentiteiten Gemiddeld aantal geverbaliseerde woonentiteiten per actie 44,03,03,32,32,94,54,8 Gemiddeld aantal woonentiteiten per geverbaliseerd pand

•Sterke ruimtelijke concentratie: 35% Vlaamse gemeenten •Antwerpen en Gent samen goed voor ongeveer een kwart van de acties in 2009 Administratieve en strafrechtelijke procedure Aantal acties en geverbaliseerde woonentiteiten in 2009, per typegebied (bron: Vlaamse Wooninspectie) Aantal acties Aantal geverbaliseerde woonentiteiten Verbalisering- en / actie N%N% gem. Grootstad 11125,963130,8 5,5 Centrumstad 8519,845222,0 5,3 Kleine stad 7417,245822,3 6,2 (Groot)Stedelijke rand 358,21145,6 3,3 Overgangsgebied 7617,726012,7 3,4 Platteland 4811,21356,6 2,8 Totaal , ,0 4, Studiedag: de private huurmarkt10

Rol van de gemeenten •Zwaartepunt bij gemeenten –Verplichtingen die gelijke behandeling voor alle huurders tot doel hebben –Vrijheidsgraden: kan gunstige invloed hebben voor huurder •Moeilijkheden: –Capaciteit: mensen en middelen –Hoe kleiner de gemeente, hoe minder men instaat voor opvolging en begeleiding Studiedag: de private huurmarkt11

Rol van de gemeenten •Vooronderzoek: Gemeente onderzoekt de aanvragen –Capaciteit en kennis nodig –Niet verplicht –Sterk aangeraden door Wonen-Vlaanderen –Filter ten aanzien van eigenlijke OO-procedure –Gemeenten kunnen bemiddelen en vermijden overbodig werk –Gemeenten geven aan dat dit succesvol werkt Studiedag: de private huurmarkt12

Rol van de gemeenten •Hoorplicht –Verplicht in geval van OO-advies –Bewoners, eigenaars en houders van het zakelijk recht samenbrengen –Schriftelijke of mondelinge hoorzitting –Hierbij kan nog een overeenkomst gevonden worden Studiedag: de private huurmarkt13

Rol van de gemeenten •Informatie tijdens procedure –Informeren en begeleiden van de betrokken partijen –Eerste aanspreekpunt: verloop procedure, resultaten, gevolgen, implicaties op het huurcontract, op de verdere huisvesting,… –Indien procedure niet is opgestart door huurder is informatieverstrekking cruciaal –Ook in verder verloop van de procedure blijft informatieverstrekking belangrijk –Ook ten aanzien van de verhuurder moet informatie worden verstrekt Studiedag: de private huurmarkt14

Rol van de gemeenten •Begeleiding huurders bij herhuisvesting –Verantwoordelijkheid: burgemeester •Bewoner kan zelf een oplossing vinden •Gemeente •OCMW of CAW •Sociale woonorganisaties –Zwakke huurder hebben vaak geen zicht op hun rechten Studiedag: de private huurmarkt15

Best practices •Focus op twee thema’s: –Herhuisvesting: •Tijdelijke herhuisvesting •Herhuisvesting in de sociale huursector •Herhuisvesting op de private huurmarkt –Huurdersbegeleiding Studiedag: de private huurmarkt16

Best practices: Oostende •Transithuis (2006, beheer Dienst Huisvesting) –Doelgroep: huurders van woningen die onbewoonbaar werden verklaard –Aanbod geldt 7 dagen –Tijdelijk verblijf, max. 3 maanden (uitz. verlenging van 3 maand) –Verbruiksvergoeding per dag, en stijgt gradueel –7 woonunits, 11 kamers, flexibel gecombineerd in functie van gezinsgrootte –Basiscomfort Studiedag: de private huurmarkt17

Best practices: Oostende •Gebruiksovereenkomst: begeleiding door woonbegeleider –Bijstand en advies betreffende het beheer van financiële middelen –Verplichte inschrijving als kandidaat-huurder bij de SHM’s en SVK –Actief op zoek gaan naar een woning op de private huurmarkt (bewijzen voorleggen) –Minimaal één maal per week aanmelden bij woonbegeleider Studiedag: de private huurmarkt18

Best practices: Antwerpen Overeenkomst voor doorstroom naar en woonbegeleiding in sociale huisvesting ( ) –Stad Antwerpen, OCMW Antewerpen, Sociale Huisvestingsmaatschappijen Woonhaven Antwerpen, De Ideale Woning en ABC, CAW De Mare, CAW De Terp en CAW Metropool Doel: ‐ Een vlotte doorstroming naar sociale huisvesting van kandidaat-huurders in opvangcentra, transitwoningen en crisiswoningen ‐ verbetering van de leefbaarheid in sociale huisvesting door de begeleiding van mensen met problematische woonattitude of een psychiatrische problematiek ‐ Preventie van uithuiszetting in sociale huisvesting door de opstart van woonbegeleidingstrajecten Studiedag: de private huurmarkt19

Best practices: Gent Preventieve werking ‐ Situeert zich binnen de stadsvernieuwingsprojecten ‐ Ledeberg leeft ‐ Zuurstof voor de Brugse Poort ‐ Bruggen naar Rabot ‐ Verhoging van de leefbaarheid van buurten o.a. door inzet op woningkwaliteit ‐ Alle woningen binnen project worden onderzocht ‐ Aanmanen om slechte woningen te renoveren ‐ Deel van de kostprijs wordt door de stad gefinancierd ‐ Verhuurders mogen huurders 9 jaar lang niet buiten zetten en de huurprijs niet verhogen ‐ Indien woningen toch op de stedelijke inventaris belanden, wordt de toelage teruggevorderd Studiedag: de private huurmarkt20

Best practices: Gent •Huurdersbegeleiding ‐ Sociale Cel (Dienst Wonen) zorgt voor ondersteuning ‐ Maken gebruik van handleiding bij herhuisvesting huurders ‐ Stappenplan na onbewoonbaarverklaring ‐ Stappenplan voor acties huisjesmelkerij ‐ Korte termijn: ‐ Noodwoningen OCMW ‐ Langere termijn: ‐ Begeleiden bij zoektocht naar definitieve woning Studiedag: de private huurmarkt21

Besluiten Doel onderzoek: evaluatie kwaliteitsintrumentarium van de Vlaamse Wooncode, vanuit het perspectief van de huurder  Procedure heeft zonder dat het steeds tot een besluit moet komen reeds een grote impact  Pijnpunten: herhuisvesting & begeleiding Studiedag: de private huurmarkt22

Besluit Begeleiding ‐ Moet er zijn in alles fases: voor en na de aanvraag, voor en na eventueel besluit ‐ Zowel gericht tot huurders als verhuurders ‐ Preventieve aanpak en oplossingen doorheen het traject zoeken ‐ Er moet duidelijkheid zijn over de procedure en de finaliteit ‐ gaat verder dan infofolders Studiedag: de private huurmarkt23

Besluiten Herhuisvesting ‐ Vereist aanwezigheid van tijdelijke opvangcapaciteit, transitwoningen,… ‐ Herhuisvesting in sociale huursector is haalbaar, maar behoorlijke wachttijden ‐ Slechts kleine fractie van getroffen huurders komt in aanmerking ‐ Contradictie met beleidskeuze van sociaal vangnet ‐ Huursubsidies en SVK worden positief geëvalueerd, maar capaciteit is relatief beperkt ‐ Moet steeds in combinatie met begeleiding Studiedag: de private huurmarkt24

Besluiten Uniformiteit tijdens OO-procedure ‐ Vlaamse Wooncode = minimale voorschriften ‐ De standaardaanpak op het terrein blijkt verschillend ‐ Vrijheidsgraden: zorgen ervoor dat de kwaliteitswerking en aanpak nog grotere verschillen kent Studiedag: de private huurmarkt25

Besluiten Vooronderzoek ‐ Inspanningen leveren positieve resultaten op ‐ Zowel huurders als eigenaars zijn hierbij gebaat ‐ Ontlasting van gewestelijke diensten MAAR, capaciteit moet aanwezig zijn om dit voor-onderzoek uit te voeren Studiedag: de private huurmarkt26

Besluiten Onduidelijkheid wat te doen na besluit OO ‐ Gemeenten ervaren onduidelijkheden betreffende de eigen verantwoordelijkheden ‐ Dit leidt tot uiteenlopende praktijken ‐ Vermijden van herverhuur: geen sluitend instrument voor gemeenten ‐ Onmiddellijk verlaten van woning na onbewoonbaarheid is niet de realiteit Studiedag: de private huurmarkt27

Besluiten Meeste en beste resultaten –Worden behaald wanneer er meer inspanningen worden geleverd dan strikt noodzakelijk –Hiervoor zijn financiële middelen, (personeels)capaciteit, kennisopbouw nodig –Combinatie van herhuisvesting en begeleiding Studiedag: de private huurmarkt28

Beleidsaanbevelingen Uniforme toepassing van de decretale voorschriften –Ondanks de minimale decretale stappen die zijn vastgelegd, wordt er in praktijk een verschillende invulling aan gegeven –Correctere toepassing van de regelgeving is noodzakelijk –Scholing of informatie aan gemeenten Studiedag: de private huurmarkt29

Beleidsaanbevelingen Rechtszekerheid m.b.t. de duur van de OO-procedure –Maximale termijn van 3 maanden wordt soms moeilijk gehaald •Meer rechtszekerheid aan de huurder met betrekking tot de duur van de procedure •Capaciteitsuitbreiding lokaal en bovenlokaal is noodzakelijk Studiedag: de private huurmarkt30

Beleidsaanbevelingen Operationalisering van bestaande instrumenten –Instrumenten voor snelherstel en herhuisvestingskosten te recupereren blijken nier optimaal –Instrumenten moeten worden bijgestuurd –Pilootprojecten zijn lopende Studiedag: de private huurmarkt31

Beleidsaanbevelingen Grotere toegankelijkheid van de sociale huur en/of huursubsidie –Sociale huursector = voorzien van huisvesting voor de meest kwatsbare groepen –Versoepeling van de voorwaarden •Feit dat woning onbewoonbaar wordt verklaard zou voldoende moeten zijn en niet het aantal punten •Voorwaarde dat vorige woning en de sociale woning in dezelfde gemeente moet gelegen zijn is onzinnig –Indien grotere toegankelijkheid van sociale huur niet kan worden gerealiseerd: •Verdere ondersteuning van deze huurders op de private markt (vb. huursubsidies) Studiedag: de private huurmarkt32

Beleidsaanbevelingen Andere suggesties waar kan op worden ingezet: –Aanmoedigen van transitwoningen –Aanmoedigen van huurdersbegeleiding –Capaciteits- en kennisopbouw –Aanmoediging van intergemeentelijke initiatieven –Meer alertheid en preventie –Een aanbodbeleid op de private huurmarkt –Ondersteuning van verhuurders Studiedag: de private huurmarkt33