De intra-familiale lening met hypotheek AVL Woningbouw

Hoe buig ik mijn bouwkrediet voor mezelf en voor een familielid om tot een win-win situatie? Probleem: De te lenen schijf, boven de 70% van de waarde van het project, is voor de potentiële bouwer onbetaalbaar geworden. Hij haakt af en zoekt te renoveren. Toch kan het eenvoudig: vandaag kan met dezelfde akte als deze voor de banklening, via de notaris een schijf toegevoegd worden van bv de laatste 20 %. Deze wordt door de bank systematisch geweigerd, tenzij hij hiervoor een nodeloos hoge intrest opbrengt. Deze schijf kan hij lenen bij een familielid (bv ouders, tante, opa). Deze geste biedt aan het familielid volgende voordelen: zekerheid door de notariële akte een hogere opbrengst voor zijn spaarcenten. Aan de bouwlustige: hij blijft zijn fiscaal voordeel behouden. hij kan een energiezuinige woonst betrekken, een levenslange zekerheid voor zijn gezin in deze onzekere tijden.

De situatie vroeger en nu Tot een halve eeuw geleden sloten de boerenmensen en de middenklasse hun leningen hoofdzakelijk af onder de verschillende generaties onderling. Banken zoals wij die nu kennen bestonden niet. Eertijds waren “banken” enkel zakenbanken: zij richtten zich op grote vermogens, vennootschappen en handelden in wissels e.d. Boerenmensen en middenklasse hielden het bij “de kous”, de post, de boerenbond en later de diverse spaarkassen. Later werden dit de spaarbanken enz. Vanaf de vijftig-zestiger jaren interesseerden de banken zich meer en meer in het spaargeld van de middenklasse. Tegenwoordig ontlenen banken het geld van de spaarders onder de benaming “belegging, spaarboekje, termijnrekening enz... tegen een vergoeding die “rendement” wordt genoemd en uitgedrukt wordt in “procenten”. Kinderen van diezelfde spaarders, die nu in een levensfase zitten waarin ze geld nodig hebben, ontlenen het geld dat de ouders hebben uitgeleend aan de bank, drie maal zo duur. Dit vaak bij diezelfde bank. . Een omgekeerde wereld. Vermits het gespaard vermogen van alle ouders een veelvoud is van wat de kinderen aan woonleningen opnemen, stelt zich de vraag: waar zit al dat geld? Het antwoord is eenvoudig: de bank ontleent zoveel mogelijk geld van de ouders en is daarenboven zeer selectief en terughoudend in het uitlenen van dit geld aan de kinderen. Zij leent liever uit aan buitenlandse banken en regeringen waar ze een veel hogere intrest opstrijkt.   Eigenlijk kan men stellen dat tegenwoordig, zeker met het gegeven dat de Zuid-Europese landen een immense intrestvoet betalen voor hun schulden, dat door de Europese bank wordt gegarandeerd: Het spaargeld van de oudere generaties veel te slecht wordt vergoed en gedraineerd wordt naar het buitenland,

Dat de jongere generatie ondertussen nog nauwelijks over dat geld kan beschikken tenzij ze er een veel te hoge vergoeding voor betaalt.   Dat het anders kan door de oudere generatie rechtstreeks hun spaargeld of een deel ervan, bij hun kinderen te (laten?) beleggen. en dat dit kan met dezelfde zekerheid die de banken nemen: een inschrijving in het hypotheekregister (of tenminste een volmacht hiervoor) en dit middels tussenkomst van de notaris.

Terug actueel In tegenstelling tot vroeger, toen onze bevolkingspiramide er uitzag als een wijnkaraf, is deze piramide nu een “Griekse vaas: een vaas met de buik hoog op een klein voetje. Zo zien ook onze families eruit over de verschillende generaties heen. Op een familiebijeenkomst, of het nu een begrafenis of een communiefeest is, stellen we enkel maar vast dat er veel meer ouderen zijn (de geldbezitters en spaarders bij uitstek) dan jongeren waarvan we verwachten dat ze een woonlening moeten afbetalen. De spaarders in die familie “beleggen” hun spaargeld bij de bank tegen een onwaarschijnlijk kleine vergoeding: de bank leent zeer goedkoop het geld van opa.   De leners in die eigenste familie stappen naar de bank om datzelfde geld op hun beurt van de bank te ontlenen tegen een 3X hogere vergoeding (m.a.w.: de kleinzoon leent zeer duur het geld van opa en geeft de bank hiervoor een marge 3x hoger dan aan opa wordt betaald.) Daarenboven staat de bank niet te springen om jonge bouwlustigen het geld van al die opa’s terug uit te lenen, omdat ze het tegen een nog hogere vergoeding in het buitenland kunnen kwijtraken. De afgelopen decennia zijn we geconfronteerd met een mix van groei en inflatie. Daardoor zijn we allen verblind door hoge vergoedingen op belegd geld en relatief kleine bankmarges.

Nu is de situatie echter anders: de bankmarge is gebleven of licht gestegen maar de vergoeding op belegd geld is gedecimeerd.   Daardoor zou het zeer dwaas zijn om niet terug te grijpen naar een eeuwenoude cultuur: lenen binnen de familie en wel bij hypotheekakte via de notaris.

Wat zijn de voordelen? Voor de spaarders Voor de ontleners Een hogere vergoeding voor belegd kapitaal Het is af te spreken, hoeveel en hoelang hij zijn geld wil uitlenen, precies dezelfde afwegingen die hij maakt als hij kiest voor één of ander bankproduct. Hij kan dit in alle sereniteit doen zonder zich het hoofd te hoeven breken over het feit of de verkoper van de bank zich gestimuleerd voelt door méér of minder commissieloon bij het één of het andere bankproduct. Hij, zij, helpt daarenboven zijn nakomelingen: Hij negeert de commerciële belangen van de bank en laat zijn nakomeling rechtstreeks genieten van het gebruik van zijn belegging.   Hij leent gemakkelijker méér kapitaal voor een kleinere vergoeding. De zekerheid dat de tegenpartij er ook niet slechter van wordt, geeft het nodige vertrouwen om de zaak aan te kaarten. Vermits de lening een officieel karakter heeft (notariële akte en hypotheek), blijven alle wettelijke fiscale voordelen van toepassing en worden onzekerheden en misverstanden ten gevolge van “papiertjesleningen” vermeden.   Deze vorm van lenen biedt het voordeel dat bv een nieuwbouwproject niet uitgesloten wordt door “afgeknepen en beknottende bankleningen” en de jongere niet gedwongen om zich tevreden te stellen met een vaak “hopeloos renovatieproject”. Ouders en grootouders zien met lede ogen naar de jongere generatie die omwille van de attitude van de banken en de veeleisende nieuwbouwnormen van de overheid, verstoken worden van kwaliteitsvolle woningen. De “vergeten” intra-familiale lening kan dan het opstapje zijn die jongeren ook in onze tijd best kunnen gebruiken. De jongere kan méér kapitaal investeren voor minder geld. De spaarder heeft méér zekerheden bij hem dan bij de bank: bij de bank is de zekerheid beperkt tot 100.000,00 € maar hier neemt hij een hypotheekinschrijving of een volmacht daartoe. De lening wordt door de notaris geschreven en dit kost géén frank meer dan wat het bij de bank zou kosten.

Hoe werkt het? Het zal niet zo vaak voorkomen dat één spaarder (bv de vader) het volledige benodigde kapitaal voor één ontlener (één kind) uiteindelijk ook zal kunnen lenen. Meer waarschijnlijk is dat de vader een deel van zijn vermogen bij zijn kind belegt, en dat hij dit gebruikt als aanvulling op een banklening. De bank maakt een enorm onderscheid tussen een ontlener die 70% van de waarde leent als een ontlener die 85% van de waarde leent. Het is dus best mogelijk dat bv 2 spaarders (vader en opa) elk voor de helft 20% van de waarde aan twee kinderen ontlenen. Bv: kind “Jan” leent bij de bank 70% en 15% bij vader en 10% bij opa. Broer “Piet” leent evengoed en misschien op een ander moment 70% bij de bank en 15% bij vader en 10% bij opa. Vader belegt dan bij beide kinderen telkens een som die hij normalerwijze bij de bank had belegd en opa doet dit evengoed. Zowel vader als opa geven beide kinderen een hypotheek van 2de rang zodat zij de zekerheid hebben dat het onderliggend huis nooit kan ontvreemd worden zonder dat ze hun geld terug krijgen. De notariële akte hiervoor kan samen met de akte van de banklening door dezelfde notaris worden geschreven en dit kost voor de ontlener niets meer dan dat hij alles bij de bank had geleend. Het voordeel voor de ontlener is dat er met de beleggers afspraken kunnen gemaakt worden over het tijdstip van terugbetaling: bv. desgevallend aanvangen, enkel met betaling van rente. Alles is mogelijk naargelang de situatie en de wensen van beide partijen.

Kapitaal in de familie houden! Op een tijdstip dat spaarboekjes “records” kloppen in negatieve zin, zou het toch onzinnig zijn om geen gebruik te maken van deze vergeten vorm van lenen die het mogelijk maakt om het eigen kroost van het familievermogen te laten genieten. Zeker niet onterecht spoort de overheid de jonge generatie aan om te investeren in gezonde en energiezuinige of zelfs energie-neutrale woningen. Echter, zulke investeringen vragen kapitaal waarover de jonge generatie nog niet beschikt, terwijl het meestal wel in de familie beschikbaar is. De kapitaalbezitter, de oudere generatie, denkt slechts aan één plaats waar zijn geld veilig is; waar er tegen de beste voorwaarden kan worden belegd: de bank en dat ze zijn vergeten dat het ook anders kan. Dat “sparen” vroeger op een eerder levenstijdstip kon beginnen. Inwonen was nl. heel gewoon en overuren, bijwerken, zaterdagwerk..... waren nog “niet belast”.   Tegenwoordig heeft de jongere generatie deze kansen niet meer. Daarenboven kan, in een notariële akte, alles wat niet onwettelijk is worden opgenomen bv: Uitgestelde terugbetaling zodat deze lening, in combinatie met een banklening een comfortabele “bulletlening” wordt. De lening beschouwen als een voorschot op erfenissen zonder de andere erfgenamen te benadelen en met behoud van de hypothecaire inschrijving zodat het kapitaal te allen tijde opnieuw opvraagbaar blijft. Tussentijdse wijzigingen in de terugbetalingsovereenkomst bij een gewijzigde situatie. Daarom is het tijd om deze vorm van familiale leningen massaal onder het stof vandaan te halen en de touwtjes terug zelf in handen te nemen.