Van speelplein ‘De Wip’ tot Recreatiedomein ‘Piepel’

ERFPACHTOVEREENKOMST tussen GEMEENTE en BVBA

Voorgeschiedenis Speelplein (1955) + sporthal (1963) + gebouw + conciërgewoning + sportterreinen (VB + BB + trapvelden) eigendom van de gemeente gelegen in centrum gemeente in een zone voor “sport, spel en recreatie” van een goedgekeurd BPA

Erfpachtovereenkomst tussen gemeente en BVBA Omschrijving project Erfpachtovereenkomst tussen gemeente en BVBA Aanleiding - renovatiebehoefte (sporthal, tennisterreinen, speeltuin, hoofdgebouw met conciërgewoning) - personeelssanering - particulier initiatief Probleem - renovatie was voor bestuur niet prioritair: onvoldoende begrotingsruimte om in de komende jaren een project te realiseren

Omschrijving project Gevolg - tennisterreinen worden niet meer heraangelegd - sluiting sporthal - geen renovatie van hoofdgebouw en van de speeltuin (vraag jeugddienst) - geen onderhoud v.h. groen

Omschrijving project Resultaat samenwerkingsverband tussen gemeente en privé (project diende het openbaar karakter van het domein te bewaren) Randvoorwaarden Alle belanghebbenden kunnen zich terugvinden in het project: - gemeenteraad - privé-partner - clubs

Omschrijving project Randvoorwaarden - gebruikers - buurtbewoners Afbakening fase 1 - bouw tennishal - aanleg tennisterreinen - bouw cafetaria (commerciële uitbating rekening houdend met de wensen van senioren) - onderhoud groen

Omschrijving project Afbakening Fase 2 - renovatie sporthal Piepel - renovatie speeltuin - renovatie overkapping petanquevelden Doel - meerwaarde aan domein creëren zowel financieel als maatschappelijk

Stappenplan Najaar 2003 - 1ste overlegvergadering gemeente – BVBA Februari 2004 - dossier voor het bekomen van stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd Maart 2004: - CBS levert stedenbouwkundige vergunning af - CBS keurt ontwerp erfpachtovereenkomst goed

Stappenplan Mei  juni 2004: openbaar onderzoek Juni 2004 GR keurt erfpachtovereenkomst De Wip – Piepel en de hieraan verbonden “waarborg kredietopening” goed 7 Juli 2004 Bezwaarschrift oppositie  gouverneur Overlegvergaderingen erfpachter + gebruikers

Stappenplan 15 September 2004 antwoord gouverneur Oktober 2004 stedenbouwkundige vergunning voor het aanleggen/uitbreiden van outdoor tennisvelden wordt afgeleverd November 2004 notariële akte wordt getekend

23 maart 2005: openingsweekend

Realisatie v.h. project tennisterreinen

Realisatie v.h. project tennishal

Realisatie v.h. project brasserie

Realisatie v.h. project tennisclub

Realisatie v.h. project tennis en studie

Faillissement 20 september 2006 erfpachthouder legt de boeken neer domein wordt onder curatele geplaatst = ketting erop 25 September 2006: overleg gemeente  curator

Faillissement 26 september 2006 opmaak inventaris v.h. domein in aanwezigheid v. curator, deurwaarder, rechter-commissaris, SD, clubs, 2 oktober 2006 sportdienst neemt exploitatie v.h. domein tijdelijk over

Faillissement 25 oktober 2006 brief van raadsman gemeente aan curator: BVBA wordt in gebreke gesteld - niet naleven v.d. bepalingen betreffende de verzekeringscontracten en o.m. de niet betaling van de verzekering v. brand, ontploffing en andere schade - het in gebreke blijven de overeengekomen werken uit te voeren

Faillissement 25 oktober 2006 Gevolg: - gemeente beschouwt de erfpacht van rechtswege ontbonden - bij ontbinding van rechtswege worden de opgerichte gebouwen, installaties en aanplantingen afgebroken of eigendom van de gemeente zonder hiervoor enige vergoeding moet betaald worden. …

Belangrijkste elementen erfpachtovereenkomst GR opsomming elementen  goedkeuring  opmaak notariële akte  zelfde dag start v.d. werken betreft onroerend goed  sportcentrum gronden & gebouwen tijdelijk karakter  50 jaar (op vraag van erfpachter) Gemeente mag max. 3x/ jaar gratis v.d. infrastructuur gebruik maken

Belangrijkste elementen erfpachtovereenkomst Erfpachter investeert voor minimaal 900.000 euro voor het realiseren van een tennisproject  1,5 miljoen euro SD huurt sporthal 1.000 u/jaar aan 15 euro/u betalen van jaarlijkse canon 4.000 euro/jaar eerste 3 jaar vrijgesteld (moeilijkste jaren in financieel plan) Alle werken vallen ten laste van de erfpachter

Belangrijkste elementen erfpachtovereenkomst Erfpachter dient uiterlijk 6 maand na goedkeuring ontwerp erfpacht GR  bouwvergunning aan te vragen Erfdienstbaarheden kunnen gevestigd worden indien nodig voor de exploitatie Bouw & exploitatie cafetaria op commerciële basis

Belangrijkste elementen erfpachtovereenkomst Voorwaarden waarbinnen de erfpachtovereenkomst kan ontbonden worden Erfpachter betaalt alle belastingen, taksen, onroerende voorheffing, verzekeringen

Voorwaarden borgtocht kredietopening BVBA voor 900.000 euro Het organisme moet een inrichting van een algemeen erkend openbaar nut beheren  sportcentrum De duurtijd van de lening (15 jaar) = korter of gelijk aan de duurtijd van de erfpacht (50 jaar) Privé-partner moet financieel gezond zijn  doorlichting gevraagd door de gemeente aan de firma Graydon + Dexia

Voorwaarden borgtocht kredietopening BVBA voor 900.000 euro Bij beoordeling van de bank n.a.v. het aangaan v.d. lening kwam geen negatief feit aan het licht, noch voor de onderneming zelf, noch over de oprichters van de BVBA Het bestuur moet een voldoende zekerheid in het contract inbouwen  is gebeurd, gezien de gemeente door natrekking eigenaar wordt van alle gerealiseerde meerwaarden aan de infrastructuur

Erfpachtovereenkomst afsluiten met 1 kandidaat Erfpachtovereenkomst afsluiten met 1 kandidaat? Antwoord gouverneur op bezwaarschrift Overheid kan bij dergelijk contract (wetgeving overheidsopdrachten is niet van toepassing) vrij zijn medecontractant kiezen Er bestaat geen algemeen rechtsbeginsel dat besturen verplicht om voor deze keuze

Erfpachtovereenkomst afsluiten met 1 kandidaat Erfpachtovereenkomst afsluiten met 1 kandidaat? Antwoord gouverneur op bezwaarschrift een beroep te doen op mededinging (zijn er andere gegadigden, dan dient het contract onderhandeld en toegewezen te worden met inachtneming van het gelijkheidsbeginsel tussen de kandidaten).In dit geval was er 1 kandidaat die het gemeentebestuur zelf heeft benaderd

Erfpachtovereenkomst afsluiten met 1 kandidaat Erfpachtovereenkomst afsluiten met 1 kandidaat? Antwoord gouverneur op bezwaarschrift Geen andere kandidaten hebben zich gemeld tijdens de onderhandelingsperiode, noch tijdens de periode dat over het project werd bericht in de pers.

Swotanalyse Sterkte van het project - financiële meerwaarde (investering van 1,5 miljoen euro) - maatschappelijk meerwaarde van het domein - voordelen van erfpacht voor gemeente - tijdspanne waarbinnen project werd gerealiseerd

Swotanalyse Sterkte van het project - andere sportmogelijkheden - besparingen voor gemeente: personeel, energie, onderhoud, investeringen

Swotanalyse Zwakte van het project - overinvestering in tennis- en horecagedeelte - fase 2 is niet gerealiseerd = renovatie van sporthal & speeltuin - gebrek aan horecakennis van erfpachter - rigide persoonlijkheid - sport en studie was een flop (toptrainers kwamen en waren nog sneller weg)

Swotanalyse Zwakte van het project - te weinig leden in tennisclub t.o.v. aantal terreinen (max. 288 leden in 2005) - financieel plan was niet realistisch  niet betalen van facturen  faillissement - meer kosten dan verwacht

Swotanalyse bedreigingen van het project - geen renovatie sporthal  sluiting? - geen renovatie van speeltuin - vinden van solvabele overnemers voor domein + cafetaria - negatief imago - politiek: tegenkanting oppositie - financiële kater voor de gemeente - SD lange termijn TH + SH exploiteren

Swotanalyse bedreigingen van het project - verwaarlozing van domein waarbij meerwaarde opnieuw teniet wordt gedaan

Swotanalyse Kansen van het project - nieuwe investeerders hebben zich al gemeld (4) - een bijzonder bestek tot verhuring, concessie of vestiging van een zakelijk recht op het domein is al opgesteld - ervaring opgedaan om nieuw project te realiseren - tegemoetkomen vraag Tennisclub Breendonkse Duvels (veel Will. leden)

Swotanalyse Kansen van het project - tegemoetkomen vraag Tennisclub Breendonkse Duvels (veel Will. leden) - samenwerking TC Piepel – TC Breendonkse Duvels