Praktische problemen in handelshuur en woninghuur GUY BAELDE BAELDE ADVOCATEN www.baelde-advocaten.be

Praktische problemen in handelshuur en woninghuur Eerste stap: welk huurcontract

Eerste stap: Welk huurregime? 4 soorten: Woninghuur Handelshuur Pacht Gemeen recht Dubbele bestemming: hoofdzakelijke bestemming Vrijwillige onderwerping mogelijk, tenzij onder toepassing van ander huurregime BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Eerste stap: Welk huurcontract? 1. WONINGHUUR: Huurovereenkomst (mondeling – schriftelijk) - Vanaf 15.06.07: verplicht geschrift + 1325 B.W. - Huurovereenkomst eisen via AB of Vredegerecht Woning Hoofdzakelijke bestemming: hoofdverblijfplaats: effectief en doorlopend verblijf van natuurlijk persoon (nooit RP, uitz. minder begoeden) Akkoord van de verhuurder met bestemming: uitdrukkelijk of stilzwijgend bij ingenottreding, schriftelijk in de loop van de huurovereenkomst BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Eerste stap: Welk huurcontract? Let op, Akkoord van de verhuurder met wijziging van bv. tweede verblijf naar woninghuur = nieuw contract vanaf dat akkoord Studenten is geen woninghuur Gemengde bestemming, woninghuur niet van toepassing ADVOCATEN BAELDE & D'HONT - 0UDENBURG WWW.BDLAW.BE - 059/250.994

Eerste stap: Welk huurcontract? Quid onderhuur?: Ook woninghuurwet indien hoofdverblijfplaats onderhuurder Sinds 13.04.97: Hoofdovereenkomst door rechtspersoon: toch woninghuur indien onderhuur aan minder begoeden (vb. sociale verhuurkantoren) Onderhuurovereenkomst van een handelspand kan ook onder woninghuur BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Eerste stap: Welk huurcontract? 2. a. HANDELSHUUR (normale duur) Huurovereenkomst (mondeling – schriftelijk): geen leasing, bezetting, bruikleen, concessie, franchise, … Onroerend goed (bebouwd – onbebouwd) Hoofdzakelijk Voornaamste bestemming van de lokalen handelsactiviteit = hoofdberoep Kleinhandel/ambacht Verkoop/dienst in kleine hoeveelheden aan particulieren Rechtstreeks contact met publiek in verhuurde goed Niet: groothandel, industriële bedrijven, vrije beroepen, kantoorruimte, landbouwbedrijven (wel vrijwillige onderwerping) Toestemming verhuurder uitdrukkelijk/stilzwijgend bij ingenottreding, uitdrukkelijk in de loop van de overeenkomst BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Eerste stap: Welk huurcontract? 2. b. HANDELSHUUR KORTE DUUR Voorheen: Leegstand vermijden contracten gemeen recht (gelegenheidshuur) < 1 jaar: risico – geen verkoop aan publiek Handelshuur met bijzonder opzegmogelijkheden – enkel tvv huurder Bezetting ter bede – geen waarborg van duur = risico Terbeschikkingstellingsovereenkomst = risico dus economische noodzaak Pop-up decreet: decreet 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht (B.S. 26.07.2016) Inwerkingtreding 1 september 2016 Territoriaal: binnen het Vlaams gewest Valt niet onder de toepassing van de handelshuurwet! cfr. art. 2,1° handelshuurwet BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Eerste stap: Welk huurcontract? TOEPASSINGSGEBIED: Rationa materiae: Minder of gelijk aan 1 jaar: Flexibele en tijdelijke huurconcepten Onroerend goed of deel ervan (cfr. HH) – vb. winkel-in-winkel concept. Kan ook grond zijn. Kleinhandel of ambacht (cfr. HH) Rechtstreeks contact met publiek (cfr. HH) – ≠ bescherming localiteit handelsfonds, enkel faciliteren opstart Uitdrukkelijke overeenkomst bestemming ‘in loop van de huur’ (≠ voorzien bij HH) Rationa temporis: Niet voor lopende gelegenheidshandelshuren van vóór september 2016 Ratione loci: Enkel in Vlaanderen. Geen regeling in Brussels hoofdstedelijk gewest en het Waals gewest Essentie: korte levensduur, huurtermijn korter dan of gelijk aan één jaar! Juridische basis: flexibele en tijdelijke huurconcepten Doel: rechtszekerheid door eenvoudig en duidelijk juridisch kader BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Eerste stap: Welk huurcontract? 3. PACHT Huurovereenkomst of vestiging vruchtgebruik (mondeling en schriftelijk) (wetsvoorschriften vruchtgebruik niet meer van toepassing, vb. onderhoud) Onroerend goed Hoofdzakelijk Doorslaggevende bestemming voor landbouw handelsactiviteit moet niet hoofdberoep zijn landbouwbedrijf Bedrijfsmatige productie landbouwproducten – geen bosbouw Toestemming verpachter (uitdrukkelijk of stilzwijgend bij ingenottreding of in loop van pacht) NIET: industriële vetmesterijen, fokkerijen, seizoenpacht, genotsafstand grond bij arbeidsovereenkomst, vennootschappen, landbouwvennootschappen 27 jaar en ov. mbt fruitopbrengst of hoogstamboomgaard BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Eerste stap: Welk huurcontract? 4. GEMEEN RECHT Opvulregel: van toepassing op alle huurovereenkomsten waarvoor geen bijzonder regime vb. garages, … Aanvullend van toepassing op huurovereenkomsten die onderworpen zijn aan één van de drie bijzondere regimes voor aangelegenheden die niet geregeld worden in het toepasselijk regime vb. plaatsbeschrijving art. 1730 BW BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Praktische problemen in handelshuur en woninghuur DUUR EN EINDE WONINGHUUR – HANDELSHUUR – GEMENE HUUR

DUUR EN EINDE WONINGHUUR 1. DUUR WONINGHUUR 4 types Standaardhuur 9 jaar huur van korte duur Huur van lange duur: meer dan 9 j. Levenslange huur Standaardhuur 9 jaar: Opzegging vereist 6 maand voor verstrijken van periode van 9 jaar. Zoniet: verlenging voor 3 jaar, opnieuw opzeg 6 maand BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE WONINGHUUR Huur van korte duur 3 jaar of minder Beëindigt bij verstrijken door opzegging van minstens drie maanden voor de eindtermijn van de overeenkomst Let wel: slechts 1 X verlengbaar: Totale duur niet meer dan 3 jaar Schriftelijk Onder dezelfde voorwaarden, behoudens duur Verlengde huur: opnieuw opzeg 3 maand Stilzwijgende verlenging: standaardhuur 9 jaar: startdatum: vanaf in werking treden van aanvankelijke huurovereenkomst BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE WONINGHUUR Huur van lange duur Notarieel Opzegging bij verstrijken van overeengekomen duur met opzeggingstermijn 6 maand Stilzwijgende verlenging: verlengd met 3 jaar Levenslange huur Eindigt van rechtswege bij overlijden huurder Huurder kan opzeggen door opzeg van 3 maand Verhuurder kan niet opzeggen, tenzij in contract voorzien BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE WONINGHUUR VERVROEGDE BEEINDIGING WONINGHUUR Dmv opzegging verhuurder Opzegging voor eigen gebruik Op ieder ogenblik 6 mnd opzeg vanaf 1ste dag van de maand die volgt op opzeg Uitvoeringsplicht binnen het jaar na opzegperiode en gedurende min. 2 jaar zoniet 18 mnd. schadevergoeding Opzegging wegens grote verbouwingswerken Groot: meer dan 3 jaar laatste huur: prijs + BTW – kortingen Bij verstrijken 3jarige periode tenzij meerdere woningen in gebouw dan op ieder ogenblik, maar niet in eerste jaar 6 mnd opzeg Uitvoeringsplicht binnen 6 maand na opzeg en einde binnen 24 maanden, zoniet sanctie 18 maanden huur BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE WONINGHUUR Opzegging zonder opgave motief Bij verstrijken 3 jarige periode Opzeg 6 maanden Schadevergoeding: Eerste drie jaar: 9 maand Tweede drie jaar: 6 maand (bij langdurige overeenkomst: derde driejarige periode 3 maand) Let op: conventionele uitsluiting of beperking van deze opzegmogelijkheden mogelijk. BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE WONINGHUUR Dmv opzegging huurder Op ieder ogenblik Opzeggingstermijn 3 maanden Vanaf eerste dag van de maand volgend op maand tijdens dewelke de opzeg is gegeven. Let op kennisgeving art. 53 Ger.W. (W.05.08.06): AB met ontvangstbewijs: 1ste dag na aanbieding aan geadresseerde, AB: 3° dag na afgifte in post Vergoeding tijdens eerste driejarige periode: Eerste jaar: 3 maanden Tweede jaar: 2 maanden Derde jaar: 1 maand Geen conventionele uitsluiting of beperking mogelijk Tegenopzeg: indien verhuurder opzegt, dan tegenopzeg 1 maand, zonder vergoeding wanneer tijdens eerste driejarige periode. BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE HANDELSHUUR 1. DUUR HANDELSHUUR (normaal) Minimum 9 jaar Toch minder? Bescherming huurder, verlenging tot wettelijke termijn mogelijk, evt. nietigverklaring Eerst een proefperiode? Niet mogelijk, bescherming huurder, kan wel binnen proefperiode opzeggen. Duur 13, 18 of 27 jaar voor eerste periode? Mogelijk, maar beter 9 jaar en afzien van mogelijkheid tot weigering hernieuwing Na langere duur toch steeds 3 huurhernieuwingen van 9 jaar Uitzondering: onderhuur volgt duur hoofdhuur Samengevoegde huur (zelfde huurder, verhuurder): woninghuur volgt duur handelshuur (zelfde gebouw) Huur van bijlokalen (nuttig voor handelsbedrijvigheid) Hernieuwing voor kortere termijn indien verklaring voor notaris of Vrederechter: formaliteit niet OK = relatieve nietigheid tvv huurder BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE HANDELSHUUR 2. VERVROEGDE BEËINDIGING door huurder Bij verstrijken van driejarige periode Opzeggingstermijn: 6 maanden door verhuurder: cumulatieve voorwaarden Uitdrukkelijk beding in de overeenkomst Zelf handel drijven (geen groothandel, bewoning, …) Opzeggingstermijn: 1 jaar Door onderlinge toestemming: ZEER BELANGRIJK: Notariële akte of verklaring vrederechter sanctie: bij onderhandse akte: relatieve nietigheid, enkel gedekt door het verlaten van het pand. BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE HANDELSHUUR 3. HUURHERNIEUWING Principe: art. 13: 3 huurhernieuwingen van 9 jaar, ook al is eerste termijn langer. Aanvraag: Wie? Huurder of rechthebbenden, ook als is hij geen exploitant ook één van de huurders (stabiliteit handelszaak) ook via gevolmachtigde (let op advocaat: specifieke volmacht) ook onderhuurder-overnemer met nalatige hoofdhuurder (aan hoofdhuurder en verhuurder betekenen op dezelfde dag) Aan wie? Verhuurder of hoofdhuurder (met kopie aan verhuurder) Indien verscheidene verhuurders: aan elke verhuurder afzonderlijk, ook indien echtgenoten Aan gevolmachtigde indien volmacht ook voor ontvangst Aan vruchtgebruiker of volle eigenaar, niet aan blote eigenaar Overlijden van de verhuurder: aan alle erfgenamen (indien redelijkerwijze kenbaar) Aan nieuwe eigenaar indien akte van overdracht vaste datum heeft BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE HANDELSHUUR Wanneer? ten vroegste 18 maanden, ten laatste 15 maanden Voordien = niet geldig, maar mag tijdig herhaald worden Te laat = niet geldig : let op art. Artikel 53 Ger.W. (W.05.08.06): AB met ontvangstbewijs: 1ste dag na aanbieding aan geadresseerde, AB: 3° dag na afgifte in post Laatste dag = zaterdag, zondag of feestdag: verlenging tot eerstvolgende werkdag Afwezigheid bij aanbieding of weigering AB: toch geldig BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE HANDELSHUUR Vorm en inhoud: Aangetekende brief of deurwaardersexploot AB moet ondertekend zijn met handtekening, geen paraaf/stempel ZEER BELANGRIJK: Nauwkeurig aanbod en verplichte vermeldingen: CUMULATIEF – zoniet relatieve nietigheid op vraag van verhuurder 1. Voorwaarden waaronder huurder zelf bereid is verder te huren (voldoende vermelding onder zelfde voorwaarden) 2. Vermelding dat de verhuurder wordt geacht met de hernieuwing van de huur in te stemmen indien hij niet op dezelfde wijze binnen de drie maanden kennis geeft, ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE HANDELSHUUR b. Antwoord verhuurder bi 3 maanden: uitdrukkelijk aanvaarden huur is hernieuwd volgens voorwaarden van aanvraag Termijn laten voorbijgaan weigeren met opgave van reden o.a. eigen gebruik (2j.), uitsluiting handelsbestemming (1j.), wederopbouw (1j), afwezigheid wettelijk belang (geen), aanbod van hogere huurprijs 3de (voorrang huurder) sanctie: 1, 2 of 3 jaar huur (art. 25 HHW) Weigeren zonder motief Sanctie: 3 jaar huur (berekend aan laatste huurprijs) tegenvoorstel bij aangetekend schrijven Geen akkoord: huurder moet bi. 30 d. naar Vrederechter, die uitspreekt naar billijkheid (verhuurder kan niet meer weigeren) BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE HANDELSHUUR c. Wat bij verkoop tijdens aanvraag: huurder is op de hoogte gesteld Hernieuwing verstuurd voor kennis verkoop Geen nood tot herversturen van aanvraag Hernieuwing verstuurd – nog geen antwoord van verhuurder maar wel verkoop Koper zal moeten antwoorden Hernieuwing verstuurd, antwoord van verhuurder-verkoper Indien tegenvoorstel: tijdig nieuwe eigenaar oproepen voor vrederechter Huurder is niet op de hoogte gesteld Aanvraag is ingediend: aanvraag is geldig Aanvraag is niet ingediend: versturen aan verkoper, verkoper zal wel de aanvraag moeten doorsturen aan de nieuwe koper BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE HANDELSHUUR 4. STILZWIJGENDE VERLENGING = Wanneer de huurder zonder protest noch voorbehoud en zonder opzegging in huurgoed wordt gelaten Indien nagelaten hernieuwing aan te vragen Huur van onbepaalde duur opzeg verhuurder 18 maand op ieder ogenblik Verhuurder verliest uitzettingsmogelijkheid Vernieuwd recht op hernieuwing huurovereenkomst bij betekening opzeg Indien geen mogelijkheid meer tot hernieuwing Huur van gemeen recht – van maand tot maand Opzegtermijn: 1 maand Geen mogelijkheid tot hernieuwing voor huurder Geen recht op een uitzettingsvergoeding BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE HANDELSHUUR 5. UITDRUKKELIJKE VERLENGING: In der minne huurhernieuwing Let op: contractueel voorzien dat het geen nieuwe huurovereenkomst betreft, doch slechts bijkomende huurvernieuwing, anders nieuwe termijn Nieuw huurcontract BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Handelshuur korte duur Verschillend van de handelshuur Duur: max 1 jaar Wijze van contact met publiek: totaal vrij grote vrijheid aan concept-invulling: enkel op uitnodiging, beperkte openingsuren, … Huurder moet geen eigenaar zijn van de handelszaak. Te gebruiken als proefcontract (ook zekerheid voor de verhuurder, vb. verwijderen van slechte huurder) Kunnen er nu nog gelegenheids-handelshuren bestaan? Vb. seizoenswinkels aan de kust. Ja, in principe blijft een overeenkomst op gemeen recht of bezetting ter bede mogelijk Interessant? Neen, beter de HH Korte duur gebruiken, tenzij voor overeenkomsten voor langer dan 1 jaar. BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Handelshuur korte duur 1 jaar: Terminologische discussie: minder dan 1 jaar cfr. HHW? Artikel 3: mag 1 jaar niet bereiken of overtreffen? Ratio legis: 1 jaar en niet langer: dus ook contracten van 1 jaar zijn geldig onder de korte duur. Verlengbaar? Ja, indien alle periodes samen niet langer dan 1 jaar. “Onder dezelfde voorwaarden” – duur, prijs, bestemming, … Vb. 2 x 5 maanden, 4 x 2 maanden Mag ook 6 maand en een verlenging van 5 maand? (beetje zoals woninghuur korte duur) – vandaag niet bevestigd. Criterium: totale duur = MAXIMUM 1 jaar Niet de bedoeling om via verlengingen de negenjarige termijn te omzeilen Sanctie: omzetting naar standaard handelshuur, met ingang aanvang van handelshuur korte duur. Vb. afsluit op 15.09.2016 voor 8 m. Toegestane verlenging met zelfde duur op 15.05.2016 = + 8 m. = ontstaan van handelshuur voor 9 jaar vanaf 15.09.2016, lopend tot 14.09.2025 BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Handelshuur korte duur EINDE HUUR: 1. Vroegtijdige opzegging (art. 5): Enkel door de HUURDER, niet door de verhuurder Steeds opzegbaar met 1 maand opzeg Aangetekende brief of deurwaardersexploot Verhuurder dient volledige termijn te respecteren 2. Onderling akkoord (art. 6): Schriftelijk akkoord Geen bekrachtiging bij notaris of Vrederechter nodig. Ook mogelijk om stop te zetten teneinde een nieuwe gewone handelshuur te tekenen, termijn start dan op datum van die nieuwe overeenkomst BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Handelshuur korte duur 3. Bij einddatum van voorziene termijn (art. 4) van rechtswege beëindiging op einddatum Geen opzegging vereist Geen recht op huurhernieuwing ADVIES (teneinde conversie naar 9 jaar te vermijden): In functie van bewijsrecht: toch opzegging of melding einde geven Geen opzegtermijn in acht te nemen. Vormvrij: doch best aangetekend Verdere bezetting? Verhuurder aanvaardt zonder voorbehoud verdere betalingen? Wet geeft dit niet duidelijk aan – conversie naar 9 jaar lijkt bedoeling van de wet. BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Handelshuur korte duur GEEN RECHT OP HERNIEUWING TIJDENS KORTE DUUR Ratio legis van de wet = opstart van handelsfonds Huurhernieuwing = niet geregeld Dus contractuele termijn = einde handelshuur (investeringen?) Nadeel: bescherming locatiebinding tvv handelsfonds bestaat niet in korte duur- overeenkomsten - vrijheid van verhuurder om zelf gelijkaardig HF uit te baten - vrijheid van verhuurder om door te verhuren aan gelijkaardige zaak Advies: contractueel uitsluiten, of recht van voorkeur BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Handelshuur korte duur GEEN UITZETTINGSVERGOEDING IN KORTE DUUR: Wettelijk niet voorzien: doel is opstart en niet bescherming handelsfonds Dus geen bescherming huurder - drempelgeld Contractueel wel aan te vullen Advies In voordeel van huurder: zeker clausule uitzettingsvergoeding te voorzien In voordeel van verhuurder: nooit voorzien BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Handelshuur korte duur HUURPRIJS: Wet: - huurprijs is inclusief belastingen (onroerende voorheffing, …), - kosten nutsvoorzieningen zijn ten laste van de huurder (soepel bewijs) Conventionele afwijking mogelijk: Advies: duidelijk clausuleren, vb “Naast de huur en de kosten van de mede-eigendom, draagt de Huurder, de lasten van de onroerende voorheffing enalle andere lasten en taksen van welke aard ook die betrekking hebben of zouden hebben op het gehuurde goed. De Huurder zal eveneens alle lasten en taksen dragen die rechtstreeks of onrechtstreeks voortvloeien uit zijn activiteiten.  De taksen en belastingen die geheven worden in hoofde van de Verhuurder, doch overeenkomstig dit artikel ten laste zijn van de Huurder, zullen door de Huurder betaald worden aan de Verhuurder uiterlijk 20 werkdagen na het verzoek tot betaling daartoe door de Verhuurder. De Huurder zal tevens alle kosten en lasten betalen en hiervoor de Verhuurder vrijwaren, mocht het pand door zijn schuld getroffen worden door een beslissing van leegstand, ongeschiktheid of welk danige andere overheidsbeslissing met betrekking tot het verhuurde pand” BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Handelshuur korte duur VERBOUWINGSWERKEN Dienstig voor onderneming (cfr. HH) Kosten niet hoger dan 1 jaar huur (HH: 3 jaar huur) – alles inclusief Mag veiligheid, salubriteit, noch esthetische waarde van gebouw aantasten Schriftelijke inkennisstelling voor de aanvang van de werken. Werken zonder toelating: stopzettingsmogelijkheid via eenvoudig verzoek VRED. Controlemogelijkheid Verhuurder + evt. verzekeringsplicht Lot van de werken op einde overeenkomst: Verwijdering vorderen (ook al is toestemming gegeven) Behoud zonder vergoeding (>< HHW) Contractuele afwijkingen mogelijk BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Handelshuur korte duur HUURWAARBORG: geen wettelijke bepalingen Grote contractuele vrijheid Verstandig om klassieke huurwaarborg van 2 of 3 maand te hanteren Gemeenrechtelijke regeling inzake huurschade: omstandige plaatsbeschrijving ONDERHUUR EN OVERDRACHT Verboden tijdens korte duur Geen overdracht van huur en handelsfonds mogelijk (ook niet in HHW: min 2 j) BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Handelshuur korte duur RECHTSPLEGING Vrederechter plaats onroerend goed (≠ goederen, plaats van goed van hoogste KI) Kan bij tegensprekelijk verzoekschrift ingeleid worden Minnelijke schikking aanvragen bij Vred. (enkel bemiddelen, niet beslissen) Steeds hoger beroep mogelijk BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Handelshuur korte duur TIPS voorwaarden 9-jarig contract voorzien indien conversie of verlenging: Taksen en lasten Huurprijs Waarborg herziening Contractuele herzieningsmogelijkheden bekijken Alternatieven: voor verhuurder: bezetting ter bede wanneer vb. wachten op vergunning/procedure Gemene huur BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

DUUR EN EINDE GEMENE HUUR 1. DUUR GEMENE HUUR Schriftelijke huurovereenkomst van onbepaalde duur en mondelinge huurovereenkomsten Aangegaan per maand Opzegging is vereist Opzeggingstermijn 1 maand Schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur Van rechtswege eindigen bij verstrijken termijn Geen opzegging vereist Geen vervroegde beëindiging mogelijk, tenzij contract 2. Stilzwijgende wederinhuring Zonder verzet van eigenaar Voor dezelfde voorwaarden zoals huurovereenkomst Specifiek: gemeubileerde appartementen Duur van de huur is afhankelijk van de overeengekomen vervaltermijn voor het betalen van de huur BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Praktische problemen in handelshuur en woninghuur AANPASSING HUURPRIJS WONINGHUUR – HANDELSHUUR – GEMENE HUUR

AANPASSING HUURPRIJS Mogelijkheid: Frequentie: 1 x per jaar Bij gemene huur en handelshuur Indexatiebeding vereist automatisch of op verzoek cfr. overeenkomst - verjaring 1 jaar Mondelinge huur: bewijs? Woninghuur: Steeds mogelijk, tenzij uitdrukkelijk vaste prijs Steeds op verzoek, 3 maand terugkeerbaar mondelinge huurovereenkomsten: bewijs? Frequentie: 1 x per jaar Tijdstip: verjaring inwerkingtreding huurov.(officiële datum van intrek volgens overeenkomst- bij huurhernieuwing: verjaring nieuwe termijn Referentieindex: gezondheidsindex, tenzij contractueel anders voorzien Aanvangsindex: index van maand voorafgaand aan SLUITEN van contract BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Praktische problemen in handelshuur en woninghuur Verplichtingen huurder en verhuurder

Verplichtingen van huurder en verhuurder VERPLICHTINGEN VAN DE VERHUURDER Leveren in goede staat van onderhoud Woninghuur: minimale vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid Verplichte toevoeging van voorwaarden bij overeenkomst sinds 18.05.07: uitleg woninghuurrecht + elementaire vereisten Niet conform: renovatiehuurcontract Preciese omschrijving, redelijke termijn voor uitvoering, geen huurgeld tijdens renovatie, tegenprestatie (afzien opzeg, herziening of verlaging/kwijtschelding huurprijs), oplevering Vlaamse wooncode – premie!! Plaatsbeschrijving verplicht, elk helft van kosten Onderhouden en herstellingen: woninghuur: als de huurov. gesloten na 18.05.07, niet ten laste van huurder leggen Genot van het verhuurde goed waarborgen BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Verplichtingen van huurder en verhuurder VERPLICHTINGEN VAN DE HUURDER stofferingsplicht Huurprijs betalen Huurwaarborg vestigen 2 maanden bij woninghuur sinds W. 25.04.07 op rekening van de huurder Of een bankwaarborg Of een bankwaarborg via OCMW en fin. Instelling Kosten en lasten betalen: Onroerende voorheffing: vermindert ahv gezinssamenstelling huurder, maar is ten laste van huurder Gebruik als goede huisvader Aansprakelijkheid brand teruggeven BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Praktische problemen in handelshuur en woninghuur OVERDRACHT HUUR - ONDERHUUR - HANDELSZAAK

OVERDRACHT HUUR - ONDERHUUR HANDELSZAAK OVERDRACHT EN ONDERHUUR Gemene huur: Principe: toegelaten, tenzij contractueel verbod Woninghuur: Overdracht: verboden, tenzij uitdrukkelijk en voorafgaandelijk akkoord Onderhuur: volledig: verboden, geen afwijking gedeeltelijk: verboden, tenzij instemming verhuurder en hoofdhuurder blijft rest bestemmen als hoofdverblijfplaats BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

OVERDRACHT HUUR - ONDERHUUR HANDELSZAAK Handelshuur: specifieke regeling Principe: toegelaten, doch niet tijdens eerste 2 j tenzij: verbod of beperking in contract Verbod heeft geen uitwerking indien: Overdracht/onderhuur samen met handelszaak Slaat op de gezamenlijke rechten van de huurder Tenzij: verhuurder of naaste familieleden een gedeelte van het gebouw bewonen. BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

OVERDRACHT HUUR - ONDERHUUR HANDELSZAAK Procedure overdracht/onderhuur met handelszaak – art. 10 HHW Documenten ter betekening aan verhuurder Overeenkomst van overdracht van huur Ontwerp van overdracht handelszaak: let wel: ontwerp – beter volledige overeenkomst (prijs en voorwaarden mag geschrapt worden) Termijn: laattijdige betekening is nietig Verzetsmogelijkheid van verhuurder binnen 30 dagen bij AB of GDW, (vb. wegens minder dan 2 j. handel) Huurder kan tegen verzet bezwaar aantekenen binnen de 15 d. voor Vrederechter BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

OVERDRACHT HUUR - ONDERHUUR HANDELSZAAK Gevolgen van de overdracht Overnemer wordt rechtstreeks huurder Oorspronkelijke huurder blijft hoofdelijk gehouden samen met de overnemer tot alle uit de aanvankelijke huur voortvloeiende verplichtingen (dus lopende termijn van 9 jaar) tenzij rechtsmisbruik (Cass. Nalaten in te vorderen) Beter nieuwe handelshuurovereenkomst Uitwerking: vanaf kennisgeving, tenzij verzet en gegrondverklaring door Vrederechter BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

OVERDRACHT HUUR - ONDERHUUR HANDELSZAAK Uitzonderingen op mogelijkheid tot onderverhuring: Normaal: onderhuur enkel in zelfde regime, maar toch gedeelte onderverhuren voor woninghuur indien Hoofdverblijfplaats Voorwaarden: Geen verbod Slechts mbt gedeelte van het gehuurde goed Handelshuurder moet handel behouden in gehuurde goed BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Praktische problemen in handelshuur en woninghuur Verkoop of schenking van het gehuurde goed

VERKOOP GEHUURDE GOED Vaste datum oov vervreemding? Let op: - via authentieke akte – minstens hoofdinhoud - door registratie - door overlijden van 1 van de partijen Let op: vaste datum gaat niet over bij huurhernieuwing Mondelinge huur heeft nooit vaste datum BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

VERKOOP GEHUURDE GOED Wanneer registreren? Huisvesting (ook tweede verblijf): Wie: verhuurder Wanneer: binnen 2 m. na sluiten overeenkomst Kost: kosteloos indien tijdig, zoniet boete 25 € Hoe: zelfs via email Woninghuur: burgerrechtelijke sanctie: weg zonder vergoeding Geen huisvesting Wie: vrij Wanneer: bi. de 4 maand Kost: evenredig recht 0.2% op duur, boete = max evenredig recht Hoe: enkel origineel geschrift Geen burgerrechtelijke sanctie, wel fiscale sanctie mgl BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

VERKOOP GEHUURDE GOED Belang van registreren? - bescherming tegen antedateren - eerbiedigen, want tegenwerpelijk - eigenlijk relevant tav derden Moet ik een verlengd contract registreren? Verlenging is geen nieuw contract, daarom verder beschermd? In principe niet Hernieuwing is nieuw contract, dus opnieuw registreren Invloed vaste datum op onderhuur: VD van hoofdduur geldt Onderhuur is niet tegenwerpelijk indien verboden is in contract Overdracht van huur: kennisgeving? Dus ook vaste datum? Ja Let wel Woninghuur: verplichte instemming verhuurder, dus indien verboden is het niet tegenwerpelijk. BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

VERKOOP GEHUURDE GOED 2. Soort huurregime Gemene huur: - vaste datum = tegenstelbaar, tenzij uitzettingsbeding in huurov. - geen vaste datum = niet tegenwerpelijk, tenzij eerbiedigingsbeding in koopov. BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

VERKOOP GEHUURDE GOED WONINGHUUR Vaste datum = tegenwerpelijk aan koper Oov verlijden van akte komt koper in rechten en plichten van de verhuurder/verkoper Dus opzeg mits 6 m. Geen uitzettingsbeding mogelijk Geen vaste datum (minder en minder het geval): Meer dan 6 maand: lopende duur is tegenwerpelijk Gunstregime: opzeg 3m. bi 3m. na auth. akte (niet wachten tot verstrijken 3jarige periode) Minder dan 6 maand: niet tegenstelbaar tenzij eerbiedigingsbeding BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

VERKOOP GEHUURDE GOED HANDELSHUUR Vaste datum: Tegenwerpelijk Enkel opzegbaar indien Uitzettingsbeding in huurovereenkomst Opzegging binnen 3 maand na verkrijging Reden: eigen gebruik, uitsluiting handelsbestemming, wederopbouw of grove terkortkoming huurder Opzegtermijn: 1 jaar Uitzettingsvergoeding verschuldigd van 1-3 jaar of meer indien bewijs schade BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

VERKOOP GEHUURDE GOED Zonder vaste datum Huurder betrekt reeds 6 maanden het goed: Tegenwerpelijk Vervroegde opzegging mgl. Binnen 3 maand na verkrijging Reden: eigen gebruik, uitsluiting handelsbestemming, wederopbouw of grove terkortkoming huurder Opzeggingstermijn 1 jaar Geen 6 maanden: niet tegenwerpelijk, tenzij eerbiedigingsbeding BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

VERKOOP GEHUURDE GOED In alle regimes: Huurovereenkomst van meer dan 9 jaar: - overgeschreven: tegenwerpelijk voor ganse duur - niet overgeschreven maar vaste datum: tegenwerpelijk voor 9 jaar - niet overgeschreven, zonder vaste datum: niet tegenwerpelijk. BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

HANDELSHUUR RECHTSPRAAK Handelshuur – opzeg nieuwe eigenaar wegens afbraak: REA 13.04.2016: afbraak moet totaal zijn en op voorhand bewezen Oplossing: opzeg wegens afbraak en ondergeschikt zonder motief? Handelshuur REA VEURNE 17.11.16 – Voorafgaandelijk akkoord vorige eigenaar ivm beëindiging Nieuwe eigenaar kan geen hernieuwing vragen. Dijkwerken – inkrimpen handelszaak: ten laste van eigenaar: -1/4 van de huur BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Praktische problemen in handelshuur en woninghuur Varia

Registratie van het huurcontract Schriftelijke huurovereenkomst: Authentiek (notaris): vaste datum vanaf AA Noodzakelijk voor huurovereenkomst langer dan 9 j. Registratie binnen de 15 d. Onderhands: 1325 BW (zoveel ex. als partijen, elkeen ondertekent en ontvangt origineel) Registratie binnen de 4 mnd. Voordeel registratie Vaste datum Voorrecht van niet betaalde verhuurder is groter (ook toekomstig te vervallen huurgelden Gemengd gebruik: opdeling privé en beroepsdoeleinden cfr. huurovereenkomst indien geregistreerd (art. 7 WIB) Waar registreren: op registratiekantoren of via email kant.reg.stadennummer@minfin.fed.be Wie moet registreren: woninghuur: sinds 01.01.07: verhuurder, kosteloos bi 2 mnd na sluiten contract (sanctie: fiscale boete + bij 9j contract: huurder kan zonder opzeggingstermijn of vergoeding weg). BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195

Publiciteit en verhuring Sinds 18.05.07: Verplichte vermelding van huurprijs en van gemeenschappelijke lasten Boete door gemeente op te leggen van 50 euro tot 200 euro Weetje: wetsvoorstel dat makelaar enkel commissie mag ontvangen van de verkoper BAELDE ADVOCATEN – OUDENBURG - BRUGGE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE - 059/250.994 – 050/977.195