Nieuwbouw en bouwgrond Een economische analyse Frank Vastmans Centrum Economische Studies K.U.Leuven

Overzicht Deel 1 Aanbod Schaarste aan bouwgrond ↗  Prijs bouwgrond ↗  Prijs woningen ↗ Deel 2 Vraag Een gelijkaardige analyse Deel 3 Toekomst

Deel 1 Aanbod

Schaarste aan bouwgrond Gemiddelde jaarlijkse toename bodemgebruik voor woongebieden Vlaams Gewest : 18,5 km² / jaar : 28,5 km² / jaar

Schaarste => stijgende grondprijzen hoeveelheid prijs aanbod vraag

Schaarste => stijgende grondprijzen verwachtte jaarlijkse evolutie op basis van standaard aanbod- en vraagcurve: Daling bouwgrondtransacties Stijgende grondprijzen Wat zeggen de cijfers ? Bron: verkoop van bouwgronden, Vlaams Gewest (ADSEI)

Schaarste => stijgende grondprijzen Dalende hoeveelheden, stijgende prijzen

Stijgende grondprijzen => stijgende woningprijzen Directe impact op prijs nieuwbouw Nieuwbouw = bouwkost + prijs bouwgrond Indirecte impact op prijs bestaande woningen want prijs bestaande woningen ≈ nieuwbouw

Stijgende grondprijzen => stijgende woningprijzen

Conclusie Deel 1 Schaarste aan bouwgrond ↗  Prijs bouwgrond ↗  Prijs woningen ↗

Deel 2 Vraag

Overzicht Deel 2 Prijs woningen ↗  Prijs bouwgrond ↗  Schaarste aan bouwgrond ↗ Simultane beïnvloeding Vorig deel: aanbodanalyse (bouwgrond) Dit deel: vraaganalyse (prijs woningen)

Prijs Woningen hoeveelheid prijs aanbod vraag Inkomen + 5% Intrestvoet - 1%

Woningprijs, financiering Bron: immotheker (2008) Maandelijkse afbetaling = afbetalingslast * maandelijkse netto inkomen

Woningprijs, een verklaring hypothese: “zoveel mogelijk huis-houden” Daar een eigen woning decennia lang een goede investering blijkt, kan men er vanuit gaan dat een groot deel van de huishoudens bereid zijn een redelijk deel van hun inkomen te besteden aan de afbetaling van een lening.

woningprijs, een verklaring Hypothese vertaald naar financiering Een verandering van de waarde van één financieringsvariabelen –verandert de overige financieringsvariabelen NIET –Vertaalt zich volledig in de woningprijs

Woningprijs, financieringsvariabelen als verklarende determinanten

Woningprijs - grondprijs grondprijs geen invloed op gestegen inkomen en een daling van de hypothecaire intrestvoet Inkomen en intrestvoet verklaren grootste deel van woningprijs Inkomen en intrestvoet => Woningprijs =>grondprijs

Vastgoedprijzen en de intrestvoet

Woningprijs - grondprijs Illustratief voorbeeld residueel effect: Prijs woning –toestand- (100% kostprijs) = bouwkost (66%) + grond (33%) Indien Prijs woning +4% en prijs bouwkost +3% => prijs bouwgrond +6%

Grondprijs - Grondaanbod Juridisch, theoretisch aanbod Op basis van de Inventaris onbebouwde percelen (IOP) van het Departement RWO onbebouwde percelen in woonzones (excl. reservegebieden). = +/ bouw-mogelijkheden

Grondprijs - Grondaanbod Feitelijk aanbod : hoeveel percelen staan op een bepaald moment te koop? Dit bepaalt de schaarste. Motieven van de grondeigenaar om grond al dan niet op de markt te brengen?

Grondeigenaars zeer sterke grondversnippering, waarvan 84% in handen van particulieren. Veelal een klein aantal percelen (1 tot 3) als belegging of voor de kinderen

Feitelijk grondaanbod Ander functioneel gebruik, niet bereikbaar, planningprocedures, … Bouwgrond als belegging Verwachte toekomstige prijsstijgingen => uitstel verkoop van bouwgrond. + prijsstijgingen verleden als basis voor verwachte toekomstige prijsstijgingen ?  Beperkt feitelijk aanbod.

Samenvatting Grond- aanbod Grond- prijs Woning- prijs inkomen intrestvoet Diverse factoren Demografie

Samenvatting Woningprijzen => feitelijk aanbod bouwgrond ? Wat is het respectievelijke aandeel van aanbod en van vraag in prijszetting ? Deze analyse steunt op 2 hypotheses –residuele berekening prijs bouwgrond, met bijhoren multiplicator effect –relatie woningprijs en financiering

Deel 3 Toekomst

Toekomstige woningprijzen Hypothese: de waarden van de financieringsvariabelen zullen rond hun huidig gemiddelde blijven schommelen, met uitzondering van het inkomen. => Verwachte jaarlijkse stijging van woningprijzen +/- 3%.

Woningprijs - grondprijs Hypothese toekomstige evolutie Woningprijs +3% Bouwkost+3% =>Grondprijs +3% (jaarlijks) (multiplicator-effect valt weg)

Feitelijk grondaanbod: toekomstig Hypothese : grondprijs +3% Minder motieven om grond als belegging aan te houden.  Toename feitelijk aanbod !  Activering van slapende percelen vanuit de markt zelf !?

Feitelijk grondaanbod: toekomstig Mogelijk gevaar : Indien grondeigenaars veronderstellen dat rendementen uit het verleden een garantie voor rendementen in de toekomst zijn, dan zal een daling van de woningprijzen voor problemen in de nieuwbouw zorgen. (Woningprijzen passen zich sneller aan aan de vraagkant van de markt dan bouwgrondprijzen. )

Bouwprijs per gemeente Bron: ADSEI, verwerking OSA