Deel II: Financiering van sociale woonprojecten

Overzicht van dit onderdeel 1.Wie realiseert sociaal wonen? 2.Financieringswijzen 3.Procedure om financiering te krijgen

Wie realiseert sociaal wonen?

Wie realiseert sociale woningen? 1.Sociale huisvestingsmaatschappijen 99 vennootschappen beheren ca huurwoningen (2012, VMSW) bouwen jaarlijks:  1700 – 1800 huurwoningen  500 – 600 koopwoningen

Wie realiseert sociale woningen? 2.Lokale besturen (OCMW’s, gemeenten, intercommunales) beheren ca sociale huurwoningen (2011) 3.Vlaams Woningfonds beheert ca. 800 huurwoningen (2011) 4.Privé (vergunningen met een last) gebouwd sinds 2009:  22 huurwoningen (2 projecten)  27 koopwoningen (1project)

Verhuurt ook sociaal … … maar valt niet onder financieringsbesluit Sociale verhuurkantoren: 52 stuks huren in op de privémarkt en verhuren sociaal ca woningen (2013)  Financiering elders geregeld (hier verder niet behandeld)

NIET sociaal in juridische zin 1.Woningen verhuurd door gemeenten en OCMW’s: geen subsidies niet volgens sociaal huurbesluit 2.Gemeentelijke kavels/woningen (onder marktprijs en/of lokale voorrang) 3.Noodwoningen, LOI, opvangcentra, enz. => niet of anders gesubsidieerd (hier niet behandeld)

Wat is een sociale huurwoning? = verhuurd volgens Sociaal Huurbesluit Doelgroep Toewijzingsregels Huurprijs Nog veel meer … voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode

Wat is een sociale koopwoning? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit Doelgroep Toewijzingsregels Omvang beperkt Nog veel meer … voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode

Wat is een sociale kavel? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit Doelgroep Toewijzingsregels Max. 500 m² Nog veel meer … voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode

Financiering

Rechtsbasis Financieringsbesluit van 21 december 2012 Besluit van de Vlaamse regering van 21 december 2012 houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten BS 15 januari 2013 IW 1 januari 2013

Rechtsbasis voorheen 2 voorgangers voor Financieringsbesluit: 1.NFS2 = Nieuw Financieringsbesluit 2 sociale huur door huisvestingsmaatschappij 2.UP-besluit = Programmatiebesluit alle andere sociale woonprojecten Geïntegreerd in één Financieringsbesluit

Vier financieringswijzen  Subsidie  Overname kosten  Voorfinanciering  Lening met negatieve rente

In jargon …  Subsidie = “(verwervings)subsidie”  Overname kosten = “tenlasteneming”  Voorfinanciering = “prefinanciering”  Lening met negatieve rente = “tussenkomst in de leninglast”

Welke financiering? 4 criteria: 1.Welk soort werken? 2.Wie voert ze uit? 3.Wat voor type woning? (huur/koop & kavel) 4.Waar ligt het project? (soorten gebieden) Historisch gegroeid en complex

Wie bouwt, bepaalt financiering 1.Sociale huisvestingsmaatschappijen 2.Gemeenten en intercommunales 3.OCMW’s 4.Vlaams Woningfonds 5.Privé (grond- en pandendecreet) 6.(Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen = VMSW – bouwt normaal niet zelf) 7.(Initiatiefnemers art. 75 Vlaamse Wooncode – nooit uitgevoerd)

Welk werk je uitvoert, bepaalt financiering Verwerven van gronden of gebouwen Infrastructuur aanleggen Bouwwerken (nieuw of vervanging) Renovatie Verbeterings- en aanpassingswerken

Sociale huurwoningen bouwen

Iedereen gelijk gefinancierd (behalve privé) Lening met negatieve rente Alle soorten werken: Gronden of gebouwen verwerven Sloop Nieuwbouw/vervanging Renovatie en aanpassingen Bestaande woningen kopen en verhuren

Lening met negatieve rente VMSW geeft lening als was het een lening op de vrije markt: op 33 jaar maandelijks kapitaalaflossingen Bij elke aflossing: rente door VMSW betaald (laat men vallen) + 1% van het openstaande kapitaal = “FS3-lening”

Lening met negatieve rente Wat dit betekent: Minder zware afbetaling in het begin Men betaalt niet hele kapitaal terug Rest geleend kapitaal terug te betalen met huurinkomsten

Huurinkomsten (Sociaal Huurbesluit) Basis per maand = 1/55 jaarinkomen mogelijk te verminderen:  woning met lage marktwaarde (max. –130 €) “patrimoniumkorting”  per persoon ten laste (17 € in 2013) “gezinskorting”

Huurinkomsten Minimumhuur: 114 € indien woning laagste marktwaarde 227 € indien woning hoogste marktwaarde Maximumhuur = markthuur

Huurinkomsten Voorbeeld 1 (gezin laag inkomen) € netto belastbaar inkomen/55 = 230,29 € 2 kinderen = 230,29 – (2 x 17) = 196,26 €/maand

Huurinkomsten Voorbeeld 2 (maximuminkomen alleenstaande) €/55 = 367,87 €/maand

Huurinkomsten Voorbeeld 3 (leefloon) 9616,08 € als alleenstaande/55 = 174,84 €/maand

Lening met negatieve rente beperkt … tot (theoretische) maximumprijs: 1.grondprijs + kosten 2.bouwkost woning + studiekosten “theoretisch” ≠ reëel, want beperkt door maxima in regelgeving Eventuele rest = lening aan marktvoorwaarden = “marktconforme lening”

Lening met negatieve rente beperkt 1. max. grondprijs per woning (2013): Basis € +in woongebied: € +eengezinswoning: € +uitgeruste grond: € x 0,75 (goedkope gemeente) tot x 1,5 (dure gemeente) (lijst nog vast te stellen in mei 2013) rond Brussel min. +10%

Lening met negatieve rente beperkt 2. max. bouwkost woning => VMSW-“simulatietabel” Voorbeeld (project +8 woningen) : eengezinswoning – rijwoningen 3 slaapkamers 116 m² woonoppervlakte geen garage of carport => maximumprijs = ,40 € (2013)

Nog over financiering sociale huur Normaal:  nooit meer dan echt betaalde prijs  af te lossen als lening Privé die sociale huur bouwt (sociale last) :  altijd maximumprijs (geen kosten aantonen)  betaald als koopsom na oplevering

Sociale koopwoningen bouwen

Sociale koopwoningen Voornamelijk door SHM’s Soms ook: Vlaams Woningfonds mag (maar doet het niet) Gemeenten enkel:  op eigen grond (op 31 dec. 2008)  in actieprogramma grond- en pandenbeleid (zeldzaam) Privé: in uitvoering van een sociale last (zeldzaam)

Sociale koopwoningen Gefinancierd met subsidie:  70% of 35% van (theoretische) prijs van de grond  25% of 20% van (theoretische) bouwkosten Rest = te dekken door verkoopprijs

Sociale koopwoningen Gebied waar project ligt van belang: Woonvernieuwingsgebied Woningbouwgebied In bestaande woonkern (infrastructuur)) hogere subsidies => Ruimtelijke versnippering tegengaan statistische sector indeling uit 1998

Sociale koopwoningen - grond Subsidie grond berekend in 3 stappen 1.prijs = prijs aankoop + kosten 2.verminderen met een constante = “theoretische grondwaarde”  woonvernieuwingsgebied: 44,24€/m² (2013)  elders: 77,41€/m² (2013) Resultaat = basis voor subsidie

Sociale koopwoningen - grond Subsidie grond berekend in 3 stappen 3.Subsidie van gereduceerde prijs:  woonvernieuwingsgebied of woningbouwgebied: 70%  elders: 35%

Sociale koopwoningen - grond Voorbeeld : perceel van 3000 m² in woningbouwgebied niet in bestaande woonkern (niet uitgerust) 130 €/m² 1.prijs = € 2.verminderen:  77,41€/m² =  € = € 3.70% van € = € (anders 35% = ,50€)

Sociale koopwoningen - woning Subsidie bouw woning – 2 tarieven 1.25% van echt betaalde kosten a.woonvernieuwingsgebied/bestaande woonkern b.min. 70% woningen vervanging of renovatie c.min. 70% rijwoningen 2.20% van echt betaalde kosten  indien maar 2 criteria

Sociale koopwoningen - woning Max. bouwkost woning => VMSW-“simulatietabel” Voorbeeld (project +8 woningen) : eengezinswoning – rijwoningen 3 slaapkamers 129 m² woonoppervlakte geen garage of carport => maximumprijs = , 61 € (2013)

Sociale koopwoningen - woning Voorbeeld (project +8 woningen) : eengezinswoning – rijwoningen 3 slaapkamers 129 m² woonoppervlakte geen garage of carport max , 61 € (2013) waarvan 20% subsidie = , 12 €

Sociale koopwoningen - verkoop Gem. prijs voor sociale koper in 2012: Antwerpen: , 35 € Limburg: , 75 € Oost-Vlaanderen: , 36 € Vlaams-Brabant: , 51 € West-Vlaanderen: , 84 € (opm: appt. en eengezinswoningen samen)

Andere verrichtingen

Verwervingen Kansen benutten => koop moet snel gaan Nog geen projectconcept =>”Bulletlening”

Verwervingen Bulletlening op 10 jaar: Jaarlijks enkel rente aflossen Kapitaal aan het eind van de looptijd Om te zetten in Lening met negatieve rente (sociale huur) Subsidie (sociale koop/kavel)

Verwervingen Doel: beslissen na aankoop over soort project Liefst binnen 5 jaar Rente op de helft kapitaal cadeau voor max. 5 jaar

Infrastructuur = wegen, aansluitingen, enz. Evt. woonomgeving, gemeenschapsvoorzieningen 2 financieringswijzen: 1.VMSW neemt kosten op zich (“tenlasteneming”) 2.Subsidie Basis = reële kost, maar max € per woning (2013)

Infrastructuur Basis subsidie/ kostenovername = reële kost 1.100%: Bestaande woonkern of Gemengd 1/3 tot 2/3 koop en rest huur 2.80%: overige koopprojecten 3.60%: Kavels Renovatieproject

Renovatie van sociale huurwoningen Zoals bouw sociale huur: Lening met negatieve rente Maximum financierbaar: 80% prijs nieuwe woning Opgelet: geen hogere huurprijs!

Normen en prijzen

Bouw- en ontwerp: “ABC” Zie > professionelen > ABCwww.vmsw.be Algemene handleiding werken Bouwtechnische richtlijnen Concept- en ontwerponderrichtingen

Prijsnormen Gekoppeld aan bouw- en ontwerprichtlijnen “Simulatietabel” (minister en VMSW) Bouw “Prijsplafonds” Financieringsbesluit (jaarlijks geïndexeerd) Grond & infrastructuur werkingskosten

Ondersteuning VMSW geeft informatie over hoe en wat

Procedure

Rechtsbasis Procedurebesluit Wonen van 25 oktober 2013 Besluit van de Vlaamse Regering van 25 oktober 2013 houdende de procedure voor de planning, de programmatie en de realisatie van woonprojecten BS 14 januari 2014 IW 1 januari 2014

Wat is het Procedurebesluit Wonen? Regelt toekenning van financiering voor sociale woonprojecten: selectie prioriteiten wie er beslist en adviseert

Inhoud deel Procedure 1.Waarom een nieuw Procedurebesluit? 2.Procedure in overzicht 3.Rol gemeente in procedure 4.Praktisch

Waarom een nieuwe Procedure? Evaluatie van Subsidiekanalen: complex traag ondoorzichtig onzeker

Waarom een nieuwe Procedure? Procedure mag projecten niet vertragen Financiële zekerheid voor project Projecten continu programmeerbaar Tegelijk: niet te sterk afwijken van bestaande procedures

Waarom een nieuwe Procedure? Sociale woningbouw is gesubsidieerd: Wat en hoeveel financierbaar? => Financieringsbesluit Wonen 21 dec vanaf 1 jan Hoe laten financieren? => Procedurebesluit Wonen 25 okt vanaf 1 jan. 2014

Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren planning K orte- termijn- planning Jaarbudget

Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren planning K orte- termijn- planning Jaarbudget initiatiefnemer gemeente gewest Rol voor:

Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren planning K orte- termijn- planning Jaarbudget Beoordelingscommissie beslist −VMSW −Wonen-Vlaanderen −SHM −VWF −VVSG

Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren- planning K orte- termijn- planning Jaarbudget Voorontwerp goedgekeurd door VMSW Uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW Voorwaarde

Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren- planning K orte- termijn- planning Jaarbudget −Financieel kader −Samenhang verrichtingen −(Beleidskader indien project gewijzigd) Criteria

Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren- planning K orte- termijn- planning Jaarbudget Financiering binnen 3 jaar Gevolg Financiering binnen 4 maand

Overzicht procedure Beleids- toets Meerjaren planning K orte- termijn- planning Jaarbudget Gunningsdossier goedgekeurd = groen licht om aanbesteding te gunnen VMSW beslist: Nodig: vergunning zakelijk recht op grond

Projectportaal = ruggegraat

Projectportaal = ruggegraat Projectportaal = − Projectdatabank − Stand in procedure − Ondersteunt programmatieproces

Start = project aanmelden Aan te melden: sociale woonprojecten projecten “bescheiden wonen” (SHM’s) (“projecten met sociaal karakter”)

Projecten en verrichtingen Projecten bestaan uit verrichtingen: verwerving infrastructuur, sloop bouw renovatie, verbeteringen

Start = project aanmelden Aanmelding in Projectportaal: Locatie Jaar waarin uitvoering is gepland Raming Initiatiefnemer Aantal woningen (kavels) Financieringswijze => voor elke verrichting in een project

Beleidstoets = per project Gemeenten op woonoverleg projectgegevens behoeften/wachtlijst bindend sociaal objectief Wonen- Vlaanderen gewestelijk beleid (in MB, o.a. bindend sociaal objectief)

Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (I): aanmeldingsgegevens woningen (kavels) :  aantallen  eengezinswoning of appartement of duowoning  woningtype (gezinstype)

Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (II): Infrastructuur: Stedenbouwkundige studie nodig? Wie legt infrastructuur aan? Overdracht infrastructuur aan gemeente Gemeenschapsvoorzieningen nodig?

Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (III): verhouding met  behoefte en wachtlijst  bindend sociaal objectief

Beleidstoets per project Mededeling op woonoverleg vooraf: verkoop van huurwoningen renovatieplanning

Beleidstoets per project Geen beleidstoets, wel mededeling op woonoverleg achteraf: verwerving dringende renovaties kleine renovaties (< 5000€/woning) renovaties uit renovatieplanning niet-residentiële ruimten

Beleidstoets na woonoverleg Gemeente maakt verslag: binnen 14 dagen te versturen naar actoren in te voeren in Projectportaal

Beleidstoets na woonoverleg Wonen-Vlaanderen geeft advies: op woonoverleg of binnen 21 dagen in te voeren in het Projectportaal basis = decretaal beleidskader (MB) Advies door provinciale buitendienst

Advies Wonen-Vlaanderen Programmeerbaar (projectenlijst) naar selectie voor meerjarenplanning positief aanpassen en nieuw woonoverleg of: beroep bij topman Wonen-Vlaanderen negatief

Uitvoeringsprogramma jaarlijks overzicht over verrichtingen die financiering krijgen van jaarbudget rapport aan minister

Wat moet een gemeente doen? Toegang Projectportaal aanvragen

Wat moet een gemeente doen? Verslagen woonoverleg uploaden verslag invoeren

Wat moet een gemeente doen? Verslagen woonoverleg uploaden Gemeente selecteren Datum invoeren Bestand ophalen Gemeente selecteren Datum invoeren Bestand ophalen

Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Naar overzicht in uw gemeente

Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Selecteer een project

Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Projectgegevens

Wat kan een gemeente doen? Projectgegevens

Praktisch: woonoverleg Projecten: op een UP (uitvoeringsprogramma) = OK Voorontwerp of uitvoeringsdossier klaar: => best op eerstvolgend overleg bespreken

Praktisch: woonoverleg Projecten: Deel noodzakelijke gegevens (SHM): => bij Aanmeldingen in Projectportaal Model projectfiche in de maak

Wat is verbeterd? 1.Duidelijker in welke fase een project zit …en ook waar het obstakel zit… … en hoe dat op te lossen!

Wat is verbeterd? 2.Sneller zekerheid over geld voor projecten 3x per jaar beoordelings- commissie Meerjarenplanning = zekerheid voor 3 jaar

Wat is verbeterd? 3.wenselijkheid en technisch-financiële kwaliteit gescheiden

Wat is verbeterd? 4.Gewest (minister) stuurt via beleidskader (sterker inhoudelijk)

Wat is verbeterd? 5.Meer gegevens verplicht op het woonoverleg => betere afstemming mogelijk op lokaal woonbeleid

Woonoverleg geeft richting voor nieuwe projecten/ aanmeldingen toetst aan het lokale woonbeleid afstemming prioriteiten = lokaal beleidsinstrument