Challenge the future Delft University of Technology Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt Peter Boelhouwer

2 De toekomst van het wonen | Inhoud Ontwikkelingen op de woning(bouw)markt en ontwikkeling koopprijzen: hoe diep zit de crisis? Discussie: achtergronden prijsontwikkeling en effecten overheidsbeleid Hoe nu verder? Voorstellen regeerakkoord Rutte II

3 De toekomst van het wonen | Nominale en reële woningprijzen, (eerste half jaar)

4 De toekomst van het wonen | Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa

5 De toekomst van het wonen | Afzet van nieuwe koopwoningen

6 De toekomst van het wonen | Aantal verkopen bestaande woningen Bron: Kadaster

7 De toekomst van het wonen | Vereniging Eigen Huis Marktindicator

8 De toekomst van het wonen | VEH marktindicator vertraagd en het aantal transacties in de bestaande woningvoorraad

9 De toekomst van het wonen | VEH marktindicator vertraagd en het aantal verkochte nieuwbouwwoningen

10 De toekomst van het wonen | Stellingen De koopprijsontwikkeling in Nederland kon tot 2011 redelijk goed verklaard worden door de onderliggende fundamentals De huidige crisis op de woningmarkt is voor een belangrijk deel geënsceneerd door de overheid

11 De toekomst van het wonen | Stelling I De koopprijsontwikkeling in Nederland kon tot 2011 redelijk goed verklaard worden door de onderliggende fundamentals

12 De toekomst van het wonen | Woningprijs en Bouwkosten,

13 De toekomst van het wonen | Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling

14 De toekomst van het wonen | Modelontwikkeling Constante Verkoopprijs Inkomen Rente Lange-termijn evenwicht (Woonquote) Seizoenseffect

15 De toekomst van het wonen | Waargenomen en voorspelde reële koopprijsontwikkeling (t.o.v. 2006)

16 De toekomst van het wonen | Werkelijke en geschatte nominale koopprijsontwikkeling o.b.v een schatting over de periode

17 De toekomst van het wonen | Stelling II De huidige crisis op de woningmarkt is voor een belangrijk deel geënsceneerd door de overheid

18 De toekomst van het wonen | Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling

19 De toekomst van het wonen | Maximale hypotheekbedrag met NHG

20 De toekomst van het wonen | Hypotheekrentes in Europa

21 De toekomst van het wonen | Effect op de koopprijsontwikkeling door aanscherping hypotheeknormen (6% stijging woonlasten)

22 De toekomst van het wonen | Aandeel gesecuritiseerde hypotheken met betalingsachterstand >90 dgn, in diverse Europese landen Bron: Poor en Fitch, bewerking EIB

23 De toekomst van het wonen | Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa

24 De toekomst van het wonen | Hoe nu verder?

25 De toekomst van het wonen | Hervormingsvoorstellen 2006: De woningmarkt van het slot (REA) 2007: Tijd voor keuzes (VROMRaad) 2008:De Woningmarkt ontsloten Greenfieldstudie (vernieuwde stad) 2010: Hervorming van het Nederlandse woonbeleid (CPB) 2010: Stap voor stap. Naar hervorming van het woningmarktbeleid (VROMRaad) 2011: Naar een integrale hervorming van de woningmarkt (SER- CSED) 2012: Naar een duurzame financiering van de woningmarkt (22 economen advies) 2012: Lente-akkoord 2012: Wonen 4.0 (Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM) 2012Nationaal stimuleringspakket woningmarkt (Bouwnijvertheid)

26 De toekomst van het wonen | Naar een duurzame financiering van de woningmarkt (22 economen) Geleidelijke verlaging van het inkomstenbelasting tarief voor hypotheekrenteaftrek naar 30% (het tarief in box 3) gedurende een overgangsperiode van 20 jaar Afschaffing van de overdrachtsbelasting Verbeteren financiering hypotheken doordat banken hypotheken doorverkopen aan lange termijn beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars Beperken van de hypotheekschuld van huishoudens (LTV naar 90%) Huren naar marktniveau Geleidelijke verlaging Nationale hypotheekgarantie

27 De toekomst van het wonen | Wonen 4.0 Hypotheekrenteaftrek lineair afgebouwd voor alle hypotheken in 30 jaar vanaf 2015 Afschaffen overdrachtsbelasting in 2015 Eigendomsneutraal woonbeleid; woontoeslag voor huurders en kopers met een inkomen tot euro Verlaging tarieven inkomstenbelasting op inkomens neutrale wijze Huurverhoging inflatie plus 2% tot aan 4,5% WOZ waarde met compensatie via verbeterde huurtoeslag voor 60% huurders Investeringen in nieuwbouw, herstructurering, energiebesparing en krimpgebieden

28 De toekomst van het wonen | Nationaal stimuleringspakket Normaliseer de financieringsmogelijkheden voor huizenkopers Verbeter de condities waaronder hypotheken verstrekt worden Lever een bijdrage aan startersleningen Kom doorstromers tegemoet die hun restschuld moeten financieren Stimuleer innovaties in energiezuinige woningen Verlaag de BTW op grond naar 6% Voorkom een stapeling van negatieve maatregelen voor de woningmarkt Voer voor de bouwnijverheid een tijdelijk een vorm van deeltijd- WW in

29 De toekomst van het wonen | Regeerakkoord Rutte II (koopsector) Annuïtaire hypotheekrenteaftrek voor maximaal 30 jaar voor nieuwe leningen vanaf 2013 Hypotheken mogen op termijn niet meer bedragen dan de waarde van het huis (LTV 100%) Vanaf 2014 aftrek in 28 jaar van 52% naar 38% Belastingopbrengst teruggesluisd naar lagere belastingen Betaalde rente op restschulden kan maximaal voor 5 jaar worden afgetrokken Budget startersleningen SVN wordt uitgebreid

30 De toekomst van het wonen | Regeerakkoord Rutte II (huursector) Huurverhogingen op basis van het inkomen van de huurder: tot ,5 plus inflatie tot ,5 plus inflatie vanaf ,5 plus inflatie Huursombenadering toegestaan Woningwaardering vastgesteld op 4,5% van de WOZ waarde Woningen van huurders boven de tijdelijk geliberaliseerd Corporaties terug naar hun kerntaak: bouwen, verhuren en beheren van woningen en daaraan direct verbonden maatschappelijk vastgoed Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten Extra huurinkomsten worden voor belangrijk via een heffing afgeroomd (in miljoen euro)

31 De toekomst van het wonen | Eerste observaties regeerakkoord (1) Verschil tussen insiders en outsiders op de woningmarkt wordt groter Geen structurele oplossing financieringsprobleem koopsector Zeer bescheiden stimuleringsmaatregelen Crisis op woningmarkt zal komende twee jaar verdiepen Op termijn integrale maar ovenwichtige hervormingen van de woningmarkt CPB vraagt zich af of onderscheid kopers met een oude en nieuwe lening stand houd bij de rechter Dreigt zowel in de koop als in de huursector administratieve chaos

32 De toekomst van het wonen | Eerste observaties regeerakkoord (2) Zelfstandigheid en rol van corporaties wordt sterk ingeperkt en investeringscapaciteit neemt af Corporaties worden vooruitgeschoven belastingkantoor van de overheid Snel oplopende woonuitgaven bij huurders Grote verschillen in vermogensontwikkeling corporaties afhankelijk van WOZ-waarde bezit en inkomens huurders

33 De toekomst van het wonen | Vergelijking hervormingsvoorstellen met regeerakkoord Naar een duurzame hervorming van de woningmarkt Wonen 4.0 Nationaal stimuleringspakket

Challenge the future Delft University of Technology EINDE