Woningfinanciering een inleiding Hoofdstuk 4 drs N.Knoops

Juridische aspecten Registergoederen Beperkte rechten Het recht van hypotheek Noodzaak van inschrijving Rangorde tussen inschrijvingen Hypotheekbedingen Huisvestingsvergunning Stads- of dorpsvernieuwingsgebied Koopsubsidie hoofdstuk 4 drs N.Knoops

Registergoederen Goederen: alle zaken en alle vermogensrechten (art. 3:1 BW) Registergoederen: voor vestiging en overdracht is inschrijving in de openbare registers noodzakelijk (art. 3:10 BW) Inschrijving van de feiten die voor de rechtstoestand van registergoederen van belang zijn hoofdstuk 4

Registergoederen Alle onroerende zaken Alle teboekstaande schepen en luchtvaartuigen Aandelen in registergoederen Beperkte (vermogens)rechten op registergoederen hoofdstuk 4

Beperkte rechten Recht dat is afgeleid van een meer omvattend recht (art. 3:8 BW) Recht van erfpacht Recht van vruchtgebruik Recht van opstal Appartementsrecht Recht van hypotheek hoofdstuk 4

Recht van erfpacht Zakelijk recht om een onroerende zaak (meestal grond) van een ander te houden en te gebruiken (art. 5:85 BW) Zakelijk: recht is gebonden aan de zaak, niet aan de persoon Erfpachter betaalt doorgaans een eenmalige of periodieke vergoeding voor dit recht  de (erfpacht)canon Aftrekbaar voor belasting evenals de rente voor een lening voor de afkoop hiervan hoofdstuk 4

Recht van erfpacht Erfpachter heeft in principe zelfde genot van de zaak als een eigenaar (art. 5:89 BW lid 1) Verticale natrekking Eigenaar van de grond wordt automatisch ook eigenaar van alle gebouwen hierop Erfpachter heeft in principe het recht door hem zelf aangebrachte gebouwen/ verbeteringen weg te nemen (art. 5:89 BW lid 3) Na het einde van de erfpacht heeft hij recht op vergoeding van de waarde (art. 5:99 BW) hoofdstuk 4

Recht van erfpacht Gewone lasten en onderhoud komen voor rekening van de erfpachter (art. 5:96 BW) Toegestaan zijn: Bezwaring met een beperkt recht Meestal: recht van hypotheek Overdracht aan een derde Voor NHG moet resterende duur van het recht minstens gelijk zijn aan de helft van de looptijd van de lening hoofdstuk 4

Recht van vruchtgebruik Zakelijk recht om goederen van een ander te gebruiken en de vruchten daarvan te genieten (art 3:201 BW) Heeft altijd een eindige duur (art 3:203 BW) Gewone lasten en onderhoud komen voor rekening van de erfpachter (art. 3:220 BW) hoofdstuk 4

Recht van opstal Zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen (art. 5:101 lid 1 BW) Opstaller betaalt doorgaans een eenmalige of periodieke vergoeding voor dit recht  de retributie Geen verticale natrekking hoofdstuk 4

Recht van opstal Voorbeelden: Recht om op de grond van een ander een woning in eigendom te hebben Recht om een zendmast te plaatsen Bij tenietgaan van het recht gaat het eigendom over op de eigenaar van de onroerende zaak (art. 5:105 lid 1 BW) Opstaller heeft dan recht op vergoeding van de waarde van het eigendom hoofdstuk 4

Appartementsrecht Aandeel in de eigendom van gesplitste goederen met het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald afzonderlijk gedeelte (het privé-gedeelte) Meestal gebouw met appartementen Splitsing in beneden- en bovenwoning is ook mogelijk Zie art. 5:106 lid 4 BW hoofdstuk 4

Appartementsrecht Appartementseigenaar: Slechts mede-eigenaar van het gehele gebouw Van rechtswege lid van de VvE Verplicht tot betaling van VvE-bijdrage hoofdstuk 4

Recht van hypotheek Het recht om op de daaraan onderworpen registergoederen een vordering tot voldoening van een geldsom bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen (art 3:227 BW) Kan worden gevestigd op: Het volledige eigendom van de woning Een beperkt recht op de woning Is zelf ook een beperkt recht! Vergelijk met recht van pand Hypotheekgever ↔ hypotheeknemer (= hypotheekhouder) hoofdstuk 4

Recht van hypotheek Hypotheekhouder is: preferente crediteur Uitzondering op algemene regel (art 3:277 lid 1 BW) concurrente crediteur voor restantvordering als opbrengst woning < grootte van vordering accessoir (= afhankelijk) recht (art 3:7 BW) gaat teniet als schuld is voldaan hoofdstuk 4

Recht van hypotheek Hypotheekhouder heeft het recht van parate executie (art 3:268 BW) Maakt doorgaans pas na enkele maanden van wanbetaling gebruik van dit recht Bij NHG mag pas na zeven maanden van dit recht worden gebruik gemaakt Hypotheekakte bevat twee bedragen Hypotheek dient ook tot zekerheid van drie jaren wettelijke rente (art 3:263 lid 1 BW) Voor eventueel langer tijdvak is maximumbedrag vereist (art 3:263 lid 2 BW) hoofdstuk 4

Noodzaak van inschrijving Inschrijving van een notariële akte in de openbare registers is nodig voor: Overdracht van een onroerende zaak (art 3:89 BW) Vestiging, overdracht en afstand van een beperkt recht op een onroerend goed (art 3:98 BW) geldt dus ook voor het recht van hypotheek! ( zie tevens art 3:260 BW) hoofdstuk 4

Noodzaak van inschrijving Gevolg: eigendomsrecht en daarvan afgeleide beperkte rechten zijn absolute rechten Handhaving tegenover iedereen mogelijk dankzij inschrijving ↔ relatieve / persoonlijke rechten Droit de suite (zaaksgevolg) hoofdstuk 4

Rangorde tussen inschrijvingen op eenzelfde registergoed Bepaald door volgorde van inschrijvingen (art. 3:21 BW) Zelfde tijdstip van inschrijving  tijdstip van opmaak van akten is beslissend Hoofdregel: het recht van eerdere inschrijving heeft voorrang op de rechten van alle latere inschrijvingen Uitzonderingen zijn mogelijk (zie bijv. art. 505 lid 3 Rv) hoofdstuk 4

Rangorde tussen inschrijvingen op eenzelfde registergoed Gevolg: ook rangorde tussen hypotheken Eerste hypotheek, tweede hypotheek enzovoorts Van belang bij executoriale verkoop Art 3:262 BW geeft uitzondering op hoofdregel hoofdstuk 4

Hypotheekbedingen Extra zekerheden voor hypotheekhouder Mits in hypotheekakte opgenomen Doel: waardedaling van onderpand voorkomen Vier hypotheekbedingen: Huurbeding Beding van niet-verandering Beding ter voorkoming van het wegneemrecht Beheer- en ontruimingsbeding hoofdstuk 4

Huurbeding (art. 3:264 BW) Voorkomt toepassing van regel ‘Koop breekt geen huur’ (art. 7:226 BW) Kan worden ingeroepen tegen: latere verkrijgers van het pand persoon aan wie recht op huurpenningen wordt vervreemd of verpand latere verhuring van de woning huurder heeft recht op vergoeding uit de opbrengst van de executie hoofdstuk 4

Huurbeding Inroeping kan pas plaatsvinden na aanzegging door hypotheekhouder aan hypotheekgever dat hij tot executie wil overgaan verlof van de voorzieningenrechter wordt alleen niet verleend als woning in verhuurde staat ook al genoeg opbrengt Inroeping kan onder voorwaarden ook plaatsvinden door nieuwe eigenaar van woning hoofdstuk 4

Beding van niet-verandering (art. 3:265 BW) Inrichting of gedaante van de woning mag alleen veranderd worden na toestemming van de hypotheekhouder Vereiste toestemming wordt door hypotheekgever bijna nooit gevraagd hoofdstuk 4

Beding ter voorkoming van het wegneemrecht (art. 3:266 BW) Aangebrachte veranderingen en/of toevoegingen mogen door de hypotheekgever weer worden weggenomen (ius tollendi = wegneemrecht) mits zaak in oude toestand wordt teruggebracht tenzij in hypotheekakte is bedongen dat deze veranderingen en toevoegingen verplicht tot onderpand van de vordering strekken hoofdstuk 4

Beheer- en ontruimingsbeding (art. 3:267 BW) Hypotheekhouder mag woning in beheer nemen als: hypotheekgever in ernstige mate te kort schiet in zijn verplichtingen na toestemming van de voorzieningenrechter nadrukkelijk in hypotheekakte bedongen Ook ontruiming van de woning is onder voorwaarde toegestaan hoofdstuk 4

Overige aandachtspunten bij het recht van hypotheek Hypotheekhouder heeft recht van pand op alle vorderingen tot vergoeding op basis van (verplichte!) opstalverzekering (art. 3:229 BW) Voor bezwaring met recht van hypotheek is toestemming van echtgenoot vereist (art. 1:88 lid 1 sub a BW) hoofdstuk 4

Einde van het recht van hypotheek Door aflossing van de geldlening Door levering als gevolg van een executoriale verkoop en voldoening van de koopprijs (art.3:273 BW)  totale zuivering Hypotheekhouder is verplicht een verklaring van waardeloosheid af te geven (art. 3:28 BW lid 1) Na inschrijving van verklaring in openbare registers kan de inschrijving van het recht van hypotheek worden doorgehaald (art. 3:28 BW lid 2) hoofdstuk 4

Huisvestingsvergunning Doel: eerlijke verdeling van goedkope woonruimte Alleen als: Gewenst door gemeente Huur of koopprijs onder de huurprijsgrens resp. koopprijsgrens Voorwaarden voor vergunning: Economische of maatschappelijke binding met gemeente Inkomen onder een bepaalde grens hoofdstuk 4

Stads- of dorpsvernieuwingsgebied Vestiging van voorkeursrecht door gemeente Vastlegging van besluit in gemeentelijk beperkingenregister Verplichte raadpleging hiervan door notaris Bij verkoop Eerst verplichte aanbieding van het onroerend aan gemeente Als gemeente niet wenst te kopen: Drie jaar lang vrijheid om aan derde te verkopen Voorkeursrecht vervalt dan niet! hoofdstuk 4

Stads- of dorpsvernieuwingsgebied In uiterste geval kan gemeente de grond plus opstallen verwerven via onteigening (art. 14 Grondwet) Mits aantoonbaar algemeen belang op gebied van ruimtelijke ordening of volkshuisvesting Eigenaar heeft recht op schadeloosstelling hoofdstuk 4

Koopsubsidie Op grond van Wet bevordering eigenwoningbezit Voorwaarden over Leeftijd Maximale hoogte van toegestaan eigen vermogen Hoogte van de koopsom Hoogte van hypothecaire geldlening Verplichte lening met NHG Rentevaste periode Looptijd van lening hoofdstuk 4