Woninghuur: Algemeen (Deel I) Studienamiddag “huren” 26/04/2012

http://www.just.fgov.be

Algemeen “Woninghuurwet” = “Wet van 20 februari 1991” Burgerlijk Wetboek (aanvullend) Voortdurende aanvullingen en wijzigingen (zie deel 2) 3

Aanvullende- en verplichtende regels Huurwet staat vol met bepalingen waar niet van afgeweken kan worden door de huurder of verhuurder, zelfs als de huurder en verhuurder akkoord gaan Huurwet is meestal verplichtend, tenzij de Wet zegt dat het aanvullend is Sanctie = nietigheid clausule!! (door beschermde partij in te roepen) 4

Voorbeelden Niet toegestaan: “de verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen met een opzeg van 3 maanden” “Na verloop van 9 jaar dient de huurder zelf een nieuwe huurder aan te brengen indien hij de overeenkomst opzegt” “Bij laattijdige betaling van de huurprijs loopt van rechtswege een rente van 10%” 5

Voorbeelden Wèl toegelaten: “De huurder kan de huurovereenkomst beëindigen met een opzeg van 1 maand” “De verhuurder kan de overeenkomst niet beëindigen voor eigen bewoning” = in het belang van de beschermde partij! 6

Toepassingsgebied wet Dubbele voorwaarde toepasselijkheid wet: “Van toepassing op huurovereenkomsten betreffende de woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, met toestemming van de verhuurder.” 7

1. Hoofdverblijfplaats Huurder moet effectief en voornamelijk in de gehuurde woning verblijven Belangrijk: het gaat dus om een feitelijke situatie, niet om waar iemand ingeschreven is Kunnen wel belangrijke elementen zijn: getuigenissen, inschrijving, waar komen facturen aan? 8

2. Toestemming verhuurder Kan uitdrukkelijk blijken uit de huurovereenkomst zelf of stilzwijgend aangenomen worden Niet simpel om hieraan te ontsnappen: verhuurder moet in de huurovereenkomst een aantal extra vermeldingen opnemen. (verantwoording en vermelding hoofdverblijplaats) Vb: appartementen aan zee, chalets, studentenkamers,… 9

Essentiële elementen overeenkomst Wie? Overeenkomst Staat van het goed? Plaatsbeschrijving Verplichte bijlages Huurwaarborg 10

1. Wie? Elke meerderjarige persoon kan geldig huurovereenkomst sluiten (=beschermd) Gehuwden (& Wettelijk samenwonenden): eigendom van beide echtgenoten, zelfs als huurok vóór huwelijk gesloten is (inlichten!) Gevolg: verhuurder alles 2x adresseren 11

2. Overeenkomst Omschrijving onroerend goed zelf  Om welk onroerend goed/gedeelte onroerend goed het gaat Huurprijs (NB: rechtspraak bedrog bij contractsluiting) 12

3. In welke staat? (I) “goede staat van onderhoud leveren en onderhouden tijdens de looptijd” “elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid beantwoorden” Minimumvereisten: stabiliteit, vocht, verlichting/verluchting, toegang woning Bij aanvang beoordelen (gn jaren wachten) 13

3. In welke staat? (II) Wat indien de woning niet beantwoordt? Huurder heeft keuze: - Ontbinding met schadevergoeding - Uitvoering van werken eisen 14

3. In welke staat? (III) Rechtspraak: “woning waarbij WC uitkomt op leefkamer en keuken en die geen eigen verluchtingssysteem heeft voldoet niet aan minimumvereisten” Rechtspraak: “gasinstallatie met onvoldoende afvoermogelijkheden is niet veilig, woning voldoet dus niet” 15

3. In welke staat? (IV) Eén afwijking toegestaan: renovatiehuurovereenkomst! 16

4, 5 en 6  Deel 2 4. Plaatsbeschrijving 5. Verplichte bijlages 6. Huurwaarborg

Duur van de huurovereenkomst “Elke huurovereenkomst loopt 9 jaar” (= standaarovereenkomst) (= basisprincipe van de Wet) Daarnaast: - Huurovereenkomst korte duur - Meer dan 9 jaar - Voor het leven 18

1. Standaardhuurovereenkomst (I) 9 jaar Opzeggen tenminste 6 (Vr) / 3 (Hr) vóór verstrijken 9-jarige periode Zoniet: verlengd onder zelfde omstandigheden voor 3 jaar, opnieuw opzegbaar 6/3 maanden op voorhand 19

1. Standaardhuurovereenkomst (II) Beëindigingsmogelijkheden voor verhuurder: (tijdens 9 jaar) a) Persoonlijke bewoning b) Uitvoeren van werken c) Ongemotiveerd 20

a) Persoonlijke bewoning (I) elk moment Familieleden (ooms, tantes, neef, nicht, kinderen,…) opzegbrief moet motief & identiteit nieuwe bewoner vermelden Daarna moet er doorlopende bewoning zijn van minstens 2 jaar Sanctie: 18 maanden huur!(tenzij overmacht) 21

a) Persoonlijke bewoning (II) Het hoeft niet de nieuwe hoofdverblijfplaats te worden van nieuwe huurder. - handelszaak uitbaten mag - zeer beperkt gebruik is voldoende, 2de of zelfs 3de verblijf. 22

a) Persoonlijke bewoning (III) Rechtspraak geen overmacht: -“huwelijk van kleindochter dat beëindigd wordt” - “stopzetten van weinig winstlatende zaak” - “dochter die gaat bewonen vindt geen werk” - “zoon van wie vriendin relatie beëindigt, hij kan er zelf gaan wonen” 23

a) Persoonlijke bewoning (IV) Rechtspraak wèl overmacht: - “zoon medische behandeling en mag niet alleen wonen” -”zoon krijgt job in een internationaal bedrijf, zit veel in buitenland en is nooit meer in het goed” 24

a) Persoonlijke bewoning (V) Rechtspraak: “verhuurder kan dit recht om op te zeggen voor persoonlijk gebruik voor zichzelf beperken of zelfs volledig uitsluiten”! 25

b) Uitvoeren van werken Enkel bij het verstrijken van elke 3-jarige periode, 6 maanden op voorhand een opzeg. Opzeg met motief en nodige stukken: - bouwvergunning, bestek,… - stedebouw - gedeelte duur huurder betrokken - kosten werken meer dan 3 jaar huur Sanctie: 18 maanden huur! 26

c) Ongemotiveerd (schadevergoeding) Einde van de eerste- of tweede 3-jarige periode. Opzeg 6 maand Schadevergoeding: - 9 maand huur (1ste driejarige periode) - 6 maand huur (2de driejarige periode) 27

1. Standaardovereenkomst Beëindigingsmogelijkheden huurder: (tijdens 9 jaar) - elk moment, opzeg 3 maanden - eventueel ‘wederinhuringsvergoeding’ erbovenop (3-2-1) Tegenopzeg van 1 maand, opletten! (Cassatie + Grondwettelijk Hof) 28

2. Korte duur (max. 3 jaar) (I) Overeenkomst(en), totale duur niet meer dan 3 jaar Eénmaal schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden verlengd. (dus niet 3x1jaar) Variabele duur mogelijk vb: 2 contracten resp. van 2 jaar en 1 jaar vb: 2 contracten 18 maanden 29

2. Korte duur (max. 3 jaar) (II) Opzeg: 3 maanden voor verstrijken termijn “Sanctie”: automatisch geacht van in begin 9 jaar te zijn aangegaan = standaardsysteem. Besluit: zeer veel gebruikt, ontsnapt aan aantal bepalingen, niet opzegbaar (!!!) tijdens looptijd In principe: volgend contract, nieuwe huurprijs niet hoger dan geïndex vorige huur 30

3. Huurovereenkomst 9+ jaar Mogelijk, zelfde voorwaarden als huurok 9 jaar 31

4. Huurovereenkomst voor leven Verhuurder kan niet beëindigen, tenzij contract iets anders bepaalt. Huurder kan opzeg 3 maanden geven Komt weinig voor 32

Andere beëindigingsmogelijkheden “foutieve niet-uitvoering” (=nt nakomen verplichtingen) Minnelijke verbreking -> schriftelijk bevestigen 33

Wat ontbindt de ok niet? Verkoop/schenking van het goed Clausule in huurovereenkomst die deze automatisch ontbindt (vb. bij niet-betaling) Overlijden -> opletten hiermee 34

Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (‘sociale clausule’) Bij opzeg kan huurder verlenging van huurcontract vragen voor bepaalde tijd Dringende toestand, onvoorzien, die verhuis belemmert Eventueel beslissing door vrederechter 35

Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (II) Rechtspraak geeft verlenging: - “hoge leeftijd, klein pensioen en aangepaste sociale woning niet onmiddellijk beschikbaar” - “nieuwe woning huurders is pas half jaar na opzeg klaar” - “huurder heeft zenuwinzinking” 36

Verlenging wegens buitengewone omstandigheden (III) Rechtspraak geeft geen verlenging: - “er is beslag op invaliditeitsuitkering van de huurder, maar hij kan een krediet aangaan om verhuis te organiseren” 37

Huurprijs en lasten (I) Huurprijs in principe vrij bepaald (behalve bij verschillende contracten van korte duur, telkens beëindigd door verhuurder) Kan herzien worden na elke 3-jarige periode, eventueel via tussenkomst vrederechter vragen 38

Huurprijs en lasten (II) Forfaitair bedrag: vast bedrag voorzien in overeenkomst: omzetbaar Niet-forfaitair: kosten moeten overeenstemmen met werkelijke kost, huurder heeft recht om rekeningen in te kijken Vaak: combinatie van de twee 39

Huurprijs en lasten (III) Onroerende voorheffing nooit ten laste van huurder, ev. verminderingen mogelijk wel in het voordeel van de huurder 40

Indexatie Indexatie: gebruik huurcalculator op website Ministerie Economie (http://mineco.fgov.be) Op vraag verhuurder:belanghebbende Elk jaar, op verjaardag huurok 41

Bij de vrederechter (I) Vrederechter waar pand gelegen is, is bevoegd voor huurgeschillen Vroeger centraal: Verzoeningsprocedure + : kosteloos - : nt verplicht, “bemiddelen” Daarna: ev. gerechtelijke procedure 42

Bij de vrederechter (II) Recente wijziging verzoeningspoging (deel 2) Eventueel uithuiszetting manu militari, hoge kosten 43

Recente wijzigingen huurwetgeving (Deel II) (Op basis van presentatie Joëlle Colaes, vrederechter Antwerpen)

Ingrijpende wijzigingen (Woning)huurwet 2006 - heden Wijzigingen aan: Wetboek registratierechten Woninghuurwet Gemeen huurrecht (herstellingen)

Wijzigingen (9) Registratie Schriftelijke huurovereenkomst Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten Plaatsbeschrijving Herstellingen Bijlages Waarborg Minnelijke schikking Energieprestatiecertificaat (EPC)

1. Verplichte registratie (I) Alle nieuwe contracten (vanaf 01/01/2007) Alle oude contracten (vóór 30/06/2007) Registratie kan gratis Doel: bescherming huurders bij verkoop

1. Verplichte registratie (II) Opgelet: - enkel voor huurcontracten 9 jaar; - binnen 2 maanden na ondertekening ok Zolang de registratie niet is gebeurd: huurder kan opzeggen zonder enige opzeggingstermijn of vergoeding. Ook voor ongeschreven HOK Kritiek: Hoe kan huurder controleren?

2. Schriftelijke huurovereenkomst Nieuwe woninghuurovereenkomsten Nodig voor registratie, bescherming Maar ook: “grondige kennis over huurmarkt vergaren” (voorbereidende werken Wet)

3. Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten (I) in elke ‘officiële’ of ‘publieke’ mededeling onder meer het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten (?) wordt vermeld. Doel: - bestrijding huisjesmelkerij - gegevensbank - anti-discriminatie

3. Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en gemeenschappelijke lasten (II) administratieve boete: tussen 50 euro en 200 euro Opgelegd door gemeente Kritiek: prijs op papier hoog, maar verhuurder verlaagt die bij ‘geschikte’ huurder?

4. Plaatsbeschrijving (I) Evolutie (vermoeden verhuurder -> huurder) Verplicht om ‘omstandige plaatsbeschrijving’ op te stellen bij intrede. (transparantie, betere woonkwaliteit,…) Moet ook geregistreerd worden, samen met huurok

4. Plaatsbeschrijving (II) Voorwaarden: Tegensprekelijk opgesteld Gedateerd en ondertekend (Zeer) gedetailleerd Kritiek: gedetailleerd, maar vaak niks over de staat van de materialen.

5. Huurherstellingen Huurder / verhuurder Vroeger: contractuele afwijkingen mogelijk Nu: andere dan huurherstellingen niet ten laste huurder

6. Bijlages (I) 2 bijlages, verplicht toe te voegen: Koninklijk Besluit (KB) van 8 juli 1997 ‘vulgariserende bijlage’ (voor elk gewest ander model)

6. Bijlages (II) viertal bladzijden: de normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in de resp. gewesten de essentiële aspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur.

6. Bijlages (III) Verwijzingen naar: Brochure huur / website van de overheidsdienst telefoongids : registratiekantoren Vlaamse Overheid justitiehuis of het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten Geen sanctie + kritiek: wetten veranderen

7. Huurwaarborg (I) Niet verplicht Indien in geld: keuze uit 3 systemen ‘Keuze bij huurder’ Goede doelstellingen, soms rare gevolgen…

7. Huurwaarborg (II) Mag maximaal 2 of 3 maanden huur zijn: - Onmiddellijke betaling geldsom (2 maanden) - Bankwaarborg (3 maanden) - Bankwaarborg via OCMW (3 maanden)

7. Huurwaarborg (III) Onmiddellijke betaling volledig bedrag (2 maanden huur) Bankwaarborg: samen te stellen binnen looptijd huurovereenkomst, bank waar (vervangings)inkomsten huurder aankomen (3 maanden)

7. Huurwaarborg (IV) Vaststelling: banken rekenen kosten aan, soms in die mate dat men 4 maanden of meer huur betaalt! Tussenkomst OCMW: OCMW sluit onderliggende overeenkomst met bank

7. Huurwaarborg (V) Wat bij veto verhuurder? “Creatieve oplossingen” in de praktijk (verzekeringsbon Korfina,…) Mogelijke koppelverkoop

8. Minnelijke schikking Vaststelling: verplichte minnelijke schikking vaak zinloos, in 80% van de gevallen zou huurder niet aanwezig zijn op zitting Nieuwe maatregel: vrederechter kan op zitting onmiddellijk overgaan op verzoek ontbinding huur, de gerechtelijke procedure kan onmiddellijk gestart worden

9. Energieprestatiecertificaat (EPC) Sinds 01.01.2009 Administratieve boete

10. Afsluitend HOK korte duur Verbrekingsvergoeding Huur te betalen tot nieuwe huurder aanvaard Geen cumul van beide

10. Afsluitend Opzeg eigen bewoning Korte tijd na begin HOK Mogelijk rechtsmisbruik Na 7 maanden huur

10. Afsluitend Samenwoning / breuk 1 van de huurders zegt op Tegelijk bij verhuurder en medehuurder Toegestaan

10. Afsluitend Hardnekkige misverstanden 3 – 6 – 9 Verkoop breekt geen huur Opzeg korte duur (niet mogelijk) Huur inhouden (contractbreuk) Vorming door Huurderssyndicaat Ook (en vooral) voor huurders Met toets: Huurambassadeurs

Toekomst ? verplichte aanmelding bij de gemeente? gemeentelijke databank inzake huurwoningen? beperking van de stijging van de huurprijzen door de Huurcommissies? bemiddeling bij huurgeschillen door de Huurcommissies?

Kritische bedenkingen Waaier maatregelen Onzorgvuldigheid, slordigheid, onsamenhangendheid Verplichtingen (contractuele vrijheid ingeperkt), géén sancties Oplossing: Modelovereenkomst??

Aanbevolen werken Huurzakboekje (Kluwer) A. Van Oevelen – Woninghuur (Die Keure) Rechtskundig Weekblad (http://www.rw.be)

http://www.myrent.be