Agenda 1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis

Slides:



Advertisements
Verwante presentaties
Zelf waarde maken in de wijk Jan Brouwer Ede, 18 mei 2011.
Advertisements

Terugblik 2010 – vooruitblik 2011 Vastgoedsociëteit Haaglanden | Kyocera Stadion | 14 april 2011.
1 TOEKOMST PARKMANAGEMENT Presentatie raad d.d. 9 april 2009.
groei met TTW witlof uien aardappelen granen bloembollen chicory
Peter van Asperen 2 3 Haute Equipe Subsidies 4 (Innovatieve) financiering.
Schema beleidsdriehoek ruimte, geld, grond
20 decembe r 2011 Energiebesparing particuliere verhuurders.
De Overijsselse energiebesparingsaanpak 2
Herontwikkeling locatie Oosteinde 241/243/245 Informatieavond 29 oktober 2012 Project herontwikkeling locatie WZH De Sonneruyter - Informatieavond 4 december.
Stadserf over Erfpacht Eigen grond voor iedereen Thom van der Boon Schiedams ondernemer.
Conclusies bij de cijfers VJN 2012 en PPN : 1)opstellen van een investeringsplan cq. het temporiseren van investeringen die ten laste van de gemeentebegroting.
Bedrijventerreinen als economische motor Presentatie door drs. Gerrit Ybema Ybema Economy Solutions Bedrijventerreincongres 2006 Zutphen, 5 oktober 2006.
Multifunctioneel centrum
Onroerend Goed investeren en beheren
Financieringsreductie en risicodeling in tijden van crisis
Case Zeesluis Ijmuiden
Bouwberaad West-Brabant 1 maart 2012 Stadskantoor Breda.
Een startersgids voor innovatie
Bouw en kredietcrisis Kredietcrisis gevolgen voor de Bouw & Infra sector Robert ter Hoek - Bouwend Nederland Arnhem, 11 maart 2009.
Maatschappelijk Aanbesteden
Het Antwoord van Lelystad
‘Herontwikkeling en verduurzaming glastuinbouw Heerhugowaard’
Financiële cijfers 22 augustus 2012 Paul Smits
Visie op de ambities van Brainport
De transformatie van het sociaal domein in financieel perspectief VNG-congres gemeentefinanciën 18 november 2013.
Herstructurering Rijnhaven De focus op partners
Ruimteconferentie Ruimte voor werken
Inkomen les 20 Begrippen & opgave 100 t/m Begrippen Collectieve lasten Geheel van belastingen en sociale premies.
1 © GfK 2012 | Supermarktkengetallen | week GFK SUPERMARKTKENGETALLEN ‘Hoe ontwikkelt het aantal kassabonnen zich?’ ‘Wat is de omzet van de supermarkten.
Missie, visie, strategie & jaarplan
Greenport Ontwikkelingsmaatschappij B.V.
Raadscommissie gemeente Maasdriel 11 november 2009
Het nieuwe gezicht van Attero
Begrippen kennen Collectieve sector = publieke sector
Van F15 naar edelhert. Het succes van rood voor groen Seminar Verdienmogelijkheden 10 mei 2012.
KRITISCHE SUCCESFACTOREN VAN EEN ROM 3 oktober 2012 Paul Vismans.
Vereniging van Grondbedrijven - Congres 2 juni 2010 Ad Fundum Prof.mr. Friso de Zeeuw Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft Directeur Nieuwe.
Kennis- en Onderwijscentrum Bodem en Ondergrond Leergang Oriëntatie Bodem en Ondergrond.
Arbeidsparticipatie van oudere werknemers Discussiemiddag Leeftijd en Gezondheid op het Werk Utrecht, 27 oktober 2009 Dr. Rob Gründemann, Senior Onderzoeker/Adviseur.
Strategische samenwerking
Puzzelen met de provincie Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie mei 2011.
SC-LLLL bijeenkomst. Programma 12:00 – 13:00 Lunch 13:00 – 13:30 Introductie adhv Businesscase 13:30 – 15:00 Carrousel per werkpakket (groepsindeling.
13 december 2013 Tracy Van den Wijngaert & Carlo Steegmans
Presentatie sessie: Wonen: regionale afspraken
Vereniging voor Waterstaat en Landinrichting Een terugblik over de financiën van 2007 t/m 2013, maar ook de uitgangspunten om een gezonde vereniging te.
© GfK 2014 | Supermarktkengetallen | september 2014
Gemeente Nijmegen Informatiebijeenkomst Hervorming gesubsidieerde arbeid 13 januari 2011 Mark van der Velden projectleider.
Stap 1: Keuzes in regionale samenwerking VNG Project - Declaratie Jeugd
2 DECEMBER 2014 COÖRDINEREND PLATFORM ECONOMIE EN ARBEIDSMARKT.
Vastgoedforum, DeNieuweStad Presentatie
27 april 2011 Werken in een veranderende wereld Martine de Vaan RVOB VVMA congres.
Land Deals in Ontwikkelingslanden Een duurzame investering of land grabbing?
Keuzes in regionale samenwerking Eerste verkennende regiobijeenkomst declaratieprocessen.
PERSONEELSMANAGEMENT 2. 1 Onderdeel : 2. Omgeving PPT : 1
©Deloitte © 2009 Deloitte Touche Tohmatsu Bespreking Plan van aanpak accountantscontrole 2012 Gorinchem, 23 oktober 2012 Rein-Aart van Vugt Chantal Wemmerus.
Economie van de vrije tijd Maar hoe wordt het geld verdeeld?
Baten ondergrond Drechtsteden Martijn Blom en Mark in ‘t Veld.
Businesscase vanuit een ander perspectief Herman Uffen MSc. Koplopers Archief 2020.
© 2012 Deloitte The Netherlands Grondbeleid, grondexploitaties en crisis Sturing en beheersing vanuit de Raad van Delft ? 19 april 2012 Drs. F.J.M. ten.
Prognose Grondbedrijf Financiële positie per Adviescommissie
©Deloitte © 2009 Deloitte Touche Tohmatsu Bevindingen jaarrekeningcontrole 2013 Gemeente Dordrecht Dordrecht Rein-Aart van Vugt JaapJan Visser 1 Auditcommissie.
Breedband Herijking Agenda  Welkom  Huidig beleid  Taskforce aanpak  Stand van zaken  Vragen aan initiatieven  Toekomstige rol initiatieven.
Op weg naar een financieel gezond Gouda ‘Op weg naar een financieel gezond Gouda’ Alternatieve begroting/beleidsvoorstellen e.v.
“Gentleman we have run out of money,now we have to think” Voorbereidende vergadering d.d. 23 januari 2013: Visie Werk en Inkomen en Wsw.
Financiële positie Grondbedrijf Prognose 2014 Adviescommissie
Woningbedrijf Oirschot Privatiseren of handhaven vanuit financieel perspectief 16 januari 2007 Henk van Rens Leon van den Hoogen.
Isabelle Stevens, Manager Mortgage Loans François Jacquet, Head of Real Estate Nieuwe woonvormen CD&V studiedag
‘Acquisitie-inzet lokaal en regionaal ’ Thema-avond gemeenteraad, d. d
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland
Social in bestek: proportionaliteit, EMVI & BVP Presentatie Stadspartners 9 sept Louis Polstra.
Transcript van de presentatie:

Het Nieuwe Bedrijventerrein De nieuwe financiële werkelijkheid Deloitte Real Estate drs. Frank ten Have Utrecht, 10 oktober 2013

Agenda 1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis Conclusies onderzoek financiële effecten crisis op gemeentelijke grondbedrijven Verliezen in 2011 en nog te verwachten verliezen Effecten grondexploitaties bedrijventerreinen Verwachting bouwsector Aandachtspunten bij grondexploitaties 2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Regionale samenwerkingen Erfpachtconstructies Nieuwe samenwerkingsvormen Decentralisaties gemeenten Voordelen en herbezinning 3. Vragen en discussie

1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis

1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis Conclusies onderzoek financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven Onderzoek 2010: “er komt een probleem aan van 3 miljard...” Onderzoek 2011: “circa 900 miljoen verlies genomen, nog 2 miljard verwacht.” Actualisatie 2012 “circa 3 miljard aan verlies reeds genomen, nog 1 tot 1,5 miljard verwacht te nemen verlies” Onderzoek 2013 “publicatie resultaten eind 2013”

1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis Verliezen in 2011 en nog te verwachten verliezen Gemeenten hebben de afgelopen jaren plannen aangepast en versoberd. Daarbij richtten zij zich primair op: Temporiseren Bijstellen van de grondprijs (VRAAG: moet grondprijs bedrijventerreinen nog omlaag??) Bijstellen kwaliteit openbare ruimte Herontwikkeling van programma’s Verplaatsing van kosten naar de Algemene Dienst Nog te nemen verlies: circa € 1,0 tot € 1,5 miljard Noot Algemene reserve: Dit betreft de algemene reserve van Nederlandse gemeenten met uitzondering van de gemeente Amsterdam. De algemene reserve van de gemeente Amsterdam was in 2011 € 4,5 miljard en bestaat voor het overgrote deel uit de waarde van gronden uitgegeven in erfpacht. Dit is geen vrij besteedbare reserve. De in deze rapportage gepresenteerde algemene reserve is derhalve exclusief de algemene reserve van de gemeente Amsterdam.

1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis Effecten grondexploitaties bedrijventerreinen Gemeentelijk grondbezit: 20% tot 30% bedrijventerreinen Boekwaarde NIEGG bedrijventerreinen: € 600 tot 900 miljoen Verwacht te nemen verliezen bedrijventerreinen: € 200 tot 500 miljoen

1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis Verwachting bouwsector ABN Amro: Bodem bouw wordt niet voor 2014 bereikt 2012 slecht jaar voor de bouw: Omzet daalde met 6,9% Productie daalde met 8,4% Cijfers 2013 niet bemoedigend Voorspellers voor ontwikkeling van de bouwsector stabiliseren zich op laag niveau: Consumenten positiever over economisch klimaat en financiële situatie, koopbereidheid daalt Economisch Sentiment Indicator voor de bouwsector (ESI) stabiliseert Aantal vergunningen daalt verder Orderportefeuille komt onder druk te staan Vraag: verwacht u herstel uitgifte Bedrijventerrein in 2014 ???

1. Stand van zaken gemeenten en de vastgoedcrisis Aandachtspunten bij grondexploitaties Verliezen in grondexploitaties nemen toe naarmate de crisis voortduurt: gemeenten moeten op zoek naar optimalisaties in de grondexploitaties Belangrijke aandachtspunten zijn: Herprogrammering en -overwegen bestaande afspraken – let op staatssteun (Leidschendam) Gronden tijdelijk anders bestemmen – “rentemonster temmen” (Eindhoven) Activeren van investeringen in infrastructuur – tijd winnen, uitsmeren (Heerenveen) Plankosten beheersen - dekking apparaatkosten Afdrachten herzien - afdrachten naar algemene dienst, bovenwijks, rente Regionale afstemming publiek én privaat – mededingingsrechtelijke aspecten? Maar ook: door de zure appel heen en niet de crisis door-extrapoleren Vraag: andere ervaringen met optimalisaties door gemeenten?

2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid

2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Regionale samenwerking Regionale samenwerking bij ontwikkeling van bedrijventerreinen: Regionale ontwikkelingsmaatschappijen Gemeenschappelijke acquisitie Regionale afstemming over uitgifteprijzen en segmentering Vraag: helpt intergemeentelijke samenwerking?

2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Erfpachtconstructies Instrument om ontwikkelingen te stimuleren vlot te trekken Voordelen voor de gemeente: Versnelling gemeentelijke gronduitgifte Hoger rendement op grond in erfpacht dan schatkistbankieren Voordelen voor de erfpachter Verminderde financieringsbehoefte Lagere rente Balansverkorting -> Toenemende interesse nog niet zichtbaar in cijfers Vraag: helpt erfpacht om uitgifte te bevorderen??

2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Erfpachtconstructies – praktijkvoorbeeld gemeente Papendrecht en Stork Uitbreiding bestaande fabriek Fokker met een nieuwe assemblagehal op naastliggende kavel Naastliggende kavel was eigendom van de gemeente Papendrecht Gekozen voor package-deal met erfpacht: Verkoop grond bestaande fabriek aan gemeente Fokker pacht alle grond van de gemeente Opstalontwikkeling vanuit gezamenlijk entiteit (een CV/BV-constructie) De entiteit ontwikkelt de opstal en verhuurt deze (langjarig) aan Fokker Voordelen gemeente Creëert werkgelegenheid en het stimuleert industriële activiteiten Genereert spin-offs Wordt eigenaar van de grond en is ‘in control’ op een strategische locatie (toekomst woningbouw) Voordelen Fokker Kapitaal vanuit grondverkoop inzetbaar voor entiteit Zowel gemeente als investeerder profiteren

2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Erfpachtconstructies – praktijkvoorbeeld Stork, locatie Woensdrecht Publieke partijen: luchthavengerelateerd industriecluster direct naast de landingsbaan van Woensdrecht Publieke partijen: controle op de ontwikkeling van de Fokkerlocatie van belang Politieke noodzaak voor lange termijn commitment van Fokker in Woensdrecht Om dit te garanderen hebben we een joint venture tussen Fokker en de publieke partijen gestructureerd waarin de bestaande gebouwen van Fokker zijn ondergebracht Samenwerking tussen provincie Noord-Brabant, de gemeente Woensdrecht en Brabant Herstructureringsmaatschappij

2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Erfpachtconstructies – praktijkvoorbeeld Stork, locatie Hengelo Industriële locatie van Stork op sleutellocatie in het stadscentrum van de gemeente Hengelo Rondom locatie vindt grootschalige stedelijke herontwikkeling plaats Tevens wordt er een belangrijke weg door het gebied aangelegd Voor succes van de herontwikkeling willen gemeente Hengelo en een bouwbedrijf de fabriek uitplaatsen, echter: Fabriek is echter nog in bedrijf Technische kwaliteit is nog goed Ergo: kapitaalvernietiging Belangrijke succesfactor: beschouw business case niet als een onrendabel ‘cash out’ vraagstuk maar als een financieringsvraagstuk

Ontwikkelrecht marktpartij 2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Nieuwe samenwerkingsvormen – Joint Venture Light Oprichting publiek-private samenwerkingsstructuur die slechts beperkt hoeft te worden gekapitaliseerd In joint venture worden proces- en planvorming, programmering en de businesscase op masterplanniveau voor een groter complex gebied tot stand gebracht. De gemeente heeft de regie over de verwerving van de benodigde gronden en behoudt de zeggenschap over de planvorming Indien de joint venture tot haalbare plannen komt, heeft marktpartij het recht de gronden tegen marktconforme prijs af te nemen met daaraan gekoppeld een ontwikkelrecht. Met het aldus verkregen ontwikkelrecht heeft de marktpartij het recht een deel van het plangebied binnen de kaders van het masterplan te ontwikkelen en te realiseren De overige plandelen kunnen, indien gewenst, worden getenderd. De partij(en) aan wie de overige opdrachten worden gegund, is eveneens gebonden aan het vastgestelde Masterplan gemeente marktpartij Raamovereenkomst Joint Venture Light Proces & Planvorming Programmering Businesscase op masterplanniveau uitwerkingsovereenkomst (o.a. gronduitgifte, samenwerking en realisatie) Ontwikkelrecht marktpartij

2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Nieuwe samenwerkingsvormen – praktijkvoorbeeld Bedrijventerrein van ca. 90 hectare bruto (66 hectare netto) Gemeente en private partij hebben grondbezit en zijn voornemens een Joint Venture (light) op te richten Beperkte kapitalisatie door: Inbreng gronden met uitgestelde betaling (op moment van uitgifte) Risico’s en financieringsbehoefte tot aan uitgifte bij partijen afzonderlijk Aanhouden werkkapitaal entiteit zodat een aantal jaar zonder gronduitgifte mogelijk is Go / no go start uitvoering nadat: Zicht op minimale (geborgde) gronduitgifte Zekerheid over subsidies Financieringsarrangement rond is

2. Ontwikkelingen in de nieuwe werkelijkheid Decentralisaties bij gemeenten: grond en vastgoed ondergeschikt aan sociale domein Financiële en maatschappelijke gevolgen Grond en vastgoed ondergeschikt aan doelstelling onderkant arbeidsmarkt en risico’s Noodzaak tot aantrekken en behoud bedrijvigheid Afspraken werkgevers Aandacht voor acquisitieproces Faciliterend beleid bij bedrijfsvestiging City-marketing Verlagen grondprijs indien arbeidsplaatsen voor reïntegreerders? Herontwikkeling van locaties

Vragen en discussie

3. Vragen en discussie Frank ten Have Partner Deloitte Real Estate +31 6 52 61 50 18 ftenhave@deloitte.nl