SocialeWoningbouwAlmere Drs A.P.Ranner financial consultancy S o v e r e i g n bv

• Opdracht • Ontwikkeling tot dusverre • Voorstellen • Reacties • Conclusies AGENDA Satelietbeeld stadsarchief “Rapport sociale woningbouw Almere in perspectief”

Opdracht 1Kunnen projectontwikkelaars en commerciële verhuurders belangrijke rol spelen bij realisatie verhuurders belangrijke rol spelen bij realisatie en exploitatie van woningen in sociale sector ? en exploitatie van woningen in sociale sector ? 2Mogelijkheden om de relaties met de corporaties te verzakelijken te verzakelijken a. huidige relaties wat betreft beheer in stand a. huidige relaties wat betreft beheer in stand houden, maar zakelijker houden, maar zakelijker b. nieuwbouw meer mogelijkheden aan te boren b. nieuwbouw meer mogelijkheden aan te boren Hoofdlijnenakkoord: alle corporaties in Nederland komen in aanmerking voor bouw sociale huurwoningen

Gemeente: veel doelstellingen en (te) beperkte instrumenten Stuurinstrumenten gemeente • nota (evaluatie) woonbeleid • bouwprogrammering • verkoopprijzen grond • tenderen / uitnodigingen NB 1) Stadsakkoord 2) Produktieafspraken ontbreken, 2) Produktieafspraken ontbreken, (voorzover in ontwikkeling (voorzover in ontwikkeling alleen beheer) alleen beheer) Beïnvloeding aantal marktpartijen • Beïnvloeding aantal marktpartijen • Toetredingsvoorwaarden • Meer omvattende zakelijker afspraken afspraken Grote bouwopgave Maar ook eigen huis op orde brengen

Adviezen Sovereign Pakketbenadering Pakketbenadering Lange termijn bouwopgave + gemeentelijke uitgangspunten Instrumenten voor realisatie adequate voorraad sociale woningen doelgroep sociale woningen doelgroep. Samenwerkingsvorm op zakelijke basis met vermijding fouten verleden en begrip voor verschil in doelstellingen / instrumenten van alle (!!) en begrip voor verschil in doelstellingen / instrumenten van alle (!!) partijen partijen

Voorstellen Diverse verplichtingen gemeente: a. expliciete realistische te communiceren gemeentelijke doelstellingen “ Wat is zin van 20% doelstelling voorraad sociale huurwoningen als dit gepaard kan gaan met tot 2021 bouw van alleen koopwoningen ?” “Welke betekenis heeft 30% productiedoelstelling voor de doelgroep als omvang woningverkopen niet begrensd is? “

Voorstellen Diverse verplichtingen gemeente: b. betere gemeentelijke procedures, c. vergroting informatie-uitwisseling op juiste niveau d. meer continue bouwstroom op jaarbasis e. heroriëntatie afd. wonen Doel: meer betrouwbare partner, minder fouten/risico’s minder tijdverlies financiële /budgettaire voordelen

I. Herstructurering Verzakelijking van relaties met corporaties II. Inbreiding  Grotere stukken grond tenderen op kwaliteit  Kleinere stukken grond onderhandelen met corporaties / incidenteel geselecteerde commerciële verhuurders Voorstellen

 Toewijzing projecten in concurrentie grote: met shortlist locale corporaties kleine: shortlist met ook locale commerciële verhuurders (mits onder strikte voorwaarden) incidenteel: ook andere corporaties (vb het oosten /landelijk:de key) voor gespecialiseerde bouw Continuering concurrentiebevorderende selectiemethodes / gedoseerde, gerichte vergroting concurrentie Voorstellen

• Eén extra corporatie • Indien onvoldoende produktie uitbreiding met nog één • Daartoe evaluatie over 5 jaar ( en 10 jaar) • Zakelijke bilaterale afspraken met corporaties: inzet/doelstellingen nieuwbouw & beheer tempo en omvang mutatie voorraad huurwoningen monitoring / ex post toetsing / sancties Voorstellen

Immers voortzetten huidige verhoudingen betekent voor gemeente: • Risico van tekort schietende produktie door meer commerciële / financiële insteek marktmacht beslissingsmacht elders Uitbreiding van aantal sociale verhuurders heeft als gevolg voor gemeente • Concurrentievoordelen / betere marktwerking • Versterking positie huurders met lagere inkomens: betere dienstverlening beperking huurstijging Voorstellen “Een corporatie extra”

Beoogde resultaten • Belangen lokale corporaties beschermd via shortlisting NB Corporaties kunnen ook projectontwikkelaar zijn Prijs: toeneming concurrentie met EEN corporatie Ter vergelijking Ter vergelijking Hoofdlijnenakkoord gemeente markt open voor alle Cie De Boer corporaties Minister VROM studie VNG proef onbeperkte regionale toelating

Minister VROM: • Gemeente en corporaties gelijkwaardige contractpartners: gelijkwaardige contractpartners: partijen elkaars middelen te kennen, partijen elkaars middelen te kennen, transparant onderhandelen om tot transparant onderhandelen om tot uitvoerbare en effectieve afspraken te uitvoerbare en effectieve afspraken te komen. komen. • Gemeente eerst woonbeleid te expliciteren afgestemd op landelijke expliciteren afgestemd op landelijke doelen en regionale afspraken doelen en regionale afspraken • Corporatie bij ontwikkeling meerjarige investerings- en prestatie- meerjarige investerings- en prestatie- voornemens gemeentelijk beleid in voornemens gemeentelijk beleid in acht te nemen acht te nemen • Contracteerverplichtingen niet haalbaar haalbaar • Bij conflicten mediatie VNG: • gemeente woonvisie expliciteren expliciteren • gemeente doorzettingsmacht / geeft doorslag geeft doorslag • snelle en effectieve conflict- beslechting beslechting • verbreding werkterrein alleen bij goed presterende bij goed presterende corporaties corporaties

Aedes •Corporaties vertrouwen te herwinnen met verplichtende verbinding corporatie met maatschappelijke omgeving •Lokale contractvorming over prestaties en condities mits effectieve arbitrage en geen veroordeling tot elkaar van partijen; Vandaar: landelijke toelating van corporaties •Sanctie-instrumentarium richting gemeente nog onvoldoende ontwikkeld.

Sovereign B. en W. (1)Voorwaarden te stellen aan gemeente gemeente Betrekken bij jaarlijkse Betrekken bij jaarlijkse evaluatie: “kunnen” evaluatie: “kunnen” (3) Voorwaarden te stellen aan corporaties corporaties (2) Voorwaarden te stellen aan (2) Voorwaarden te stellen aan afspraken gemeente / corporaties afspraken gemeente / corporaties (5) Aantal corporaties / meer concurrentie concurrentie Géén uitspraken Hoofdlijn overgenomen Hoofdlijn overgenomen ( zie evaluatienota) ( zie evaluatienota) (4) Voorwaarden te stellen aan marktpartijen marktpartijen Géénuitspraken Géén uitspraken Overgenomen (6) Selectieprocedure corporatie Nader te bepalen Pakketbenadering Partiele benadering Voorstellen

. Uitbreiding aantal corporaties 4 corporaties Sovereign B. en W. Bilaterale 5 jaars contractsafspraken 4 jaar (evaluatie na 5 jaar) Selectie via prijsvraag Selectie nader uit te werken Afspraken bestrijken gehele werkingsgebied Absolute groei van sociale huurvoorraad (evaluatie na 4 jaar) (evaluatie na 4 jaar) Rondetafelconferentie Rondetafelconferentie Attractie gegadigde corporaties: minimaal nieuwbouwvolumeGeen volumegarantie minimaal nieuwbouwvolume Geen volumegarantieReacties

Sovereign Corporaties (1)Voorwaarden te stellen aan gemeente gemeente Procedures versnellen, meer ontwikkelgebieden, communicatie, samenhang bestaande stad en nieuwbouw(één corporatie: terug naar marktverdeling), tegen tendersystem Procedures versnellen, meer ontwikkelgebieden, communicatie, samenhang bestaande stad en nieuwbouw (één corporatie: terug naar marktverdeling), tegen tendersystem (3) Voorwaarden te stellen aan corporaties corporaties (2) Voorwaarden te stellen aan (2) Voorwaarden te stellen aan afspraken gemeente / corporaties afspraken gemeente / corporaties (5) Aantal corporaties / meer concurrentie concurrentie Géén uitspraken (4) Voorwaarden te stellen aan marktpartijen marktpartijen (6) Selectieprocedure corporatie Pakketbenadering Partiële benadering Afspraken over volumina bouw en beheer (geen voorraadbeleid) Onnodig. Meer concurrentie geen probleem ( visie twee corporaties) Reacties

Conclusies: A. Corporaties en gemeente winkelen in rapport met nog te weinig oog voor met nog te weinig oog voor a) elkaars belangen a) elkaars belangen b) landelijke ontwikkelingen b) landelijke ontwikkelingen c) nu al aanwezige of komende concurrentie c) nu al aanwezige of komende concurrentie B. Gemeente moet nader inhoud geven aan volkshuisvestingsbeleid volkshuisvestingsbeleid C. Tegenbod van (een der) corporaties ontbreekt: welke zekerheid inzake toekomstige produktie en welke zekerheid inzake toekomstige produktie en woonvoorraad voor doelgroep zoals nagestreefd woonvoorraad voor doelgroep zoals nagestreefd door gemeente wil men geven? door gemeente wil men geven? D. Pas begin van onderhandelingsproces.

SocialeWoningbouwAlmere financial consultancy S o v e r e i g n bv