De tandeloze VvE Heleen Zweebe

De tandeloze VvE Presentatie casus Venserpolder Een SEV onderzoek naar negatieve effecten van verkoop van huurwoningen in gemengde complexen Deelnemers: de Key en Ymere, van der Hoeden-Mulder, het Verwey-Jonkerinstuut, Urbannerdam en SEV

Casus Venserpolder In 2002 starten verschillende corporaties met verkoop van huurwoningen in Venserpolder In 2009 is het aandeel koop 17,4% Door leegstand, illegale bewoning en criminele incidenten lijkt verkoop van huurwoningen een negatief effect teweeg te brengen in Venserpolder De Key stopt zelfs tijdelijk met verkoop totdat de negatieve effecten onder controle zijn

Casus Venserpolder Vraagstelling onderzoek “Sociaal beheer in gemengde complexen”. Wat is oorzaak van negatieve effecten? Kan dit in de toekomst voorkomen worden? Welke instrumenten hebben we ter beschikking om negatieve effecten aan te pakken in gemengde VvE’s? Immers de corporatie heeft minder invloed op sociaal beheer.

Casus Venserpolder Waarom problematiek in Venserpolder? Woningvoorraad (4500 jaren ’80, voornamelijk kleine, sociale huurwoningen) Bevolking: >80% allochtone bewoners, laag opleidingsnivo, veel uitkeringafhankelijk Ligging: geïsoleerd karakter, goede uitvalswegen, anoniem karakter Verkoopbeleid: 5 corporaties bieden in onderlinge concurrentie woningen te koop aan: overaanbod goedkope woningen beschikbaar

Casus Venserpolder Was dit te voorzien? Risicoscan Verwey-Jonker instituut Risicoscan Verwey-Jonker instituut

Casus Venserpolder Was het te voorzien? Venserpolder scoort beduidend lager dan andere buurten in Amsterdam Opeenstapeling oorzaken achteraf te benoemen Hoeft verkoop van huurwoningen niet te hinderen Wel verstandig om bij verkoop van huurwoningen in zwakkere buurten instrumenten in te zetten om overlastsituaties te voorkomen en aan te pakken

Casus Venserpolder Analyse beschikbaar instrumentarium Vooraf - Verkoopbeleid - MGE/MVE - Actief beheer Bij verkoop - Screening - Koopcontract - VvE (HR, SA, SR) Beheer - Faciliteren VvE - Handhaven door VvE - Handhaven door WoCo/overheid

Instrumentarium Vooraf Gecoördineerd verkoopbeleid (zeker wanneer meerdere corporaties in eenzelfde buurt verkopen) Indien mogelijk: MGE en MVE constructies (grip op toekomstige kopers, regels stellen in koopcontract) Actief beheer en zichtbare controle werpt drempel op

Instrumentarium Bij verkoop Screening van aspirant kopers op GBA, schulden, politie en justitie, werk en inkomen, woonverleden Restrictieve bepalingen in koopcontract Aanpassingen in splitsingakte en huishoudelijk reglement

Instrumentarium Beheer: repressieve instrumenten Faciliteren VvE besturen: Handhaving door VvE: sociaal beheer VvE Rol VvE bij overlast en overtreding reglementen Handhaving door corporatie (ingeval van MGE) Handhaving door overheid

Instrumentarium VvEs Tekst

De tandeloze VvE Instrumentarium zou toereikend moeten zijn om overlast te voorkomen dan wel aan te pakken Rol VvE belangrijk, VvE-besturen faciliteren om deze taken uit te kunnen (laten) voeren: bijv sociaal beheer delegeren bij corporatie ondersteuning bij juridische procedures door VvE Vooraf akte wijzigen, HHR opstellen

De tandeloze VVE Verkoop van huurwoningen geen keuze: of in sommige buurten/complexen niet verkopen? Is de casus Venserpolder herkenbaar? Zijn er andere ervaringen waarbij verkoop van huurwoningen negatieve effecten sorteerde? Wordt voldoende gebruik gemaakt van bestaande instrumenten of vaak achteraf geconfronteerd met onwenselijke situaties?

De tandeloze VvE Alle Elbers

Manier voor verbinding corporatie en burgers? Coöperatie Manier voor verbinding corporatie en burgers?

Kenmerken Coöperatie Is een bedrijf Vereniging Leden Doel: Een vereniging die opkomt voor de materiële belangen van haar leden (profit / nonprofit)

Coöperatie in het woondomein Coöperatie exploiteert Leden gebruiksrecht Lidmaatschap te koop/huur Lidmaatschap koop=fiscaal eigen woning

Algemeen Voordelen Samenwerking verschillende entiteiten met gemeenschappelijk doel Flexibele afspraken Zeggenschap Eisen toelating Externen (professionals) betrekken om te besturen externe investeringsmogelijkheid onderhoudsniveau blijft op peil specifieke afspraken mogelijk in statuten collectiviteit kan leiden tot schaalvoordeel ballotage mogelijk flexibiliteit: het ‘aandeel’ van de corporatie kan ‘meebewegen’ lidmaatschap verkoopbaar aan andere investeerders

Algemeen Nadelen Onbekendheid/imago Financiering Parapluhypotheek Geen NHG Geen WVS Beperkte staatssteun mogelijk (bedrijf) Minder het gevoel eigenaar te zijn

Coöperatie vs. VvE Samen sta je sterk vs. vrijheid, blijheid Vrij voor inrichting vs. dichtgetimmerd Zeggenschap bestuur Participatie mogelijk (investeren/beleggen)

Toepassingsmogelijkheden

Specifieke doelgroepen Collectief opdrachtgeverschap Nieuwbouw Specifieke doelgroepen Collectief opdrachtgeverschap Mogelijkheid (groeiend) eigendom “Huis in eigen hand “ Corporatie (Mede) ontwikkelaar Modale huur Technisch beheer Corporatie: Meer zeggenschap in beheer en onderhoud Leden/eigenaar: zeggenschap door lidmaatschap Leden/eigenaar: corporatie desgewenst als technisch beheerder Leden/huurder: (mate van) zeggenschap statutair te regelen Leden/huurder: mogelijkheid (groeiend) eigendom Leden/eigenaar minder gevoel (individueel) eigenaar te zijn

Overdracht bestaand corporatie bezit “Huur en Koop gelijke zeggenschap “ Met meerdere corpo’s exploitatie modale huur Mogelijkheid (groeiend) eigendom Overdrachtsbelasting !! Kostendekkende huur Zekerheid banken Corporatie: Meer zeggenschap in beheer en onderhoud Leden/eigenaar: zeggenschap door lidmaatschap Leden/eigenaar: corporatie desgewenst als technisch beheerder Leden/huurder: (mate van) zeggenschap statutair te regelen Leden/huurder: mogelijkheid (groeiend) eigendom Leden/eigenaar minder gevoel (individueel) eigenaar te zijn

Particuliere woningverbetering Onderkant woningmarkt Corporatie als investeerder ‘golden vote’

Herontwikkeling Complex Particulier Gemengd eigendom Gebied

PRC B.V. Goudseweg 181 2411 HK Bodegraven Postbus 1051 2410 CB Bodegraven t (0172) 63 14 14 f (0172) 61 19 02 e info@prc.nl i www.prc.nl Labels van PRC B.V.: PRC Executive Management PRC Kostenmanagement PRC Training PRC Zuid PRC B.V. is onderdeel van ARCADIS