Huurmarktrapportage De huurmarktcijfers over het 4 e kwartaal 2015 Ger Hukker (NVM) & Jean-Paul Rouwette (VGM NL) 16 februari 2016

2 Inhoud 1.De huursector in Nederland 2.De nieuwste huurmarktcijfers - kaal boven de liberalisatiegrens - gestoffeerd & gemeubileerd 3.Doorstroming huurmarkt 4.Naar een volwassen huurmarkt

3 1. Huursector in Nederland Bron: Capital Value, IVBN, CBS, 2015 Totaal = 100% Circa Zelfstandige woningen Huur = 42% Circa eenheden 90% gereguleerd 10% niet-gereguleerd Corporaties = 72% Circa eenheden 94% gereguleerd 6% niet-gereguleerd Beleggers = 19% Circa eenheden Institutioneel = 23% Circa eenheden 45% gereguleerd 55% niet-gereguleerd Private beleggers = 77% Circa eenheden 75% gereguleerd 25% niet-gereguleerd Overig = 9% Circa eenheden Koop = 57% Circa eenheden

4 Schatting marktaandeel NVM en VGM NL Werkgebied makelaars en vastgoedmanagers in de huurmarkt: Potentiele portefeuille NVM en VGM NL: huurwoningen Verhuisbewegingen per jaar circa (gemiddelde mutatiegraad 12%) Marktaandeel huurtransacties NVM en VGM NL: 46% 1. Huursector in Nederland Totaal aantal huurwoningen Niet-gereguleerd totaal Beleggers gereguleerd Totale portefeuille NVM + VGM NL

5 1. Huursector in Nederland

6 Percentage particuliere huursector / woningvoorraad Beleggers in % Amsterdam28,5% Den Haag24,1% Rotterdam20,7% Utrecht22,9%

7 1. Huursector in Nederland Bron: Aedes, CBS, 2012

8 1. Huursector in Nederland Bron: Aedes, CBS, 2012

9 1. Huursector in Nederland Bron: Aedes, CBS, 2012

10 Cijfers over de door NVM en VGM NL geregistreerde huurtransacties met uitsplitsing: Kaal boven de liberalisatiegrens Gestoffeerd en gemeubileerd Nuance en realiteit op vrije sector huurwoningenmarkt noodzakelijk Cijfers geven indicatie dat prijsniveau institutionele beleggerswoningen lager ligt dan overig vrije sector huuraanbod 2. Nieuwste huurmarktcijfers

11 2. Nieuwste huurmarktcijfers KAAL BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS

12 Kaal boven de liberalisatiegrens Niveau 2015-Q4 t.o.v. vorig kw. (t.o.v.) vorig jr Huurprijs€ 947-1,7%+0,5% Huurprijs per m2€ 9,68+1,7%+5,1% 2. Nieuwste huurmarktcijfers

13 Kaal boven de liberalisatiegrens Niveau 2015-Q4 t.o.v. vorig kw. t.o.v. vorig jr. Woonhuis Huurprijs€ ,6%+ 1,1% Huurprijs per m2€ 8,24- 1,2%+ 3,9% Appartement Huurprijs€ ,9%+ 0,1% Huurprijs per m2€ 10,75+ 2,1%+ 7,1% 2. Nieuwste huurmarktcijfers

14 woningtype 2. Nieuwste huurmarktcijfers € 948 | +1,1%€ 946 | +0,1% € 947 | +0,5% Toelichting info in figuur: niveau 2015-Q4 | Ontwikkeling t.o.v. een jaar eerder KAAL BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS

15 woningtype 2. Nieuwste huurmarktcijfers € 8,24 | +3,9%€ 10,75 | +7,1%€ 9,68 | +5,1% KAAL BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS

16 regio 2. Nieuwste huurmarktcijfers KAAL BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS

17 regio 2. Nieuwste huurmarktcijfers m2-huurprijsontwikkeling Provinciet.o.v. kwartaal eerdert.o.v. jaar eerder Drenthe1.3%6.5% Flevoland-0.2%8.5% Friesland0.8%5.2% Gelderland3.2%4.1% Groningen2.3%3.5% Limburg-2.7%-0.2% Noord-Brabant2.0%3.7% Noord-Holland3.0%10.6% Overijssel0.1%1.6% Utrecht4.1%8.7% Zeeland-5.2%-7.6% Zuid-Holland-0.5%4.5% KAAL BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS

18 regio 2. Nieuwste huurmarktcijfers KAAL BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS

19 regio 2. Nieuwste huurmarktcijfers KAAL BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS

20 regio 2. Nieuwste huurmarktcijfers KAAL BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS

21 regio 2. Nieuwste huurmarktcijfers KAAL BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS

22 stedelijkheid 2. Nieuwste huurmarktcijfers KAAL BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS Prijs per m2 zeer sterk stedelijk sterk stedelijkmatig stedelijkweinig stedelijkniet stedelijk € 11,3 € 8,7 € 8,2 € 8,1 € 7, € 11,6 € 8,8 € 8,4 € 8,0 € 7, € 11,3 € 8,9 € 8,3 € 8, € 10,7 € 8,8 € 8,2 € 8,3 € 8, € 11,3 € 8,7 € 8,3 € 8,4 € 8, € 11,7 € 8,9 € 8,4 € 8,2 € 7, € 11,4 € 9,0 € 8,4 € 8, € 11,8 € 9,1 € 8,5 € 8,3

23 bouwperiode 2. Nieuwste huurmarktcijfers KAAL BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS

24 2. Nieuwste huurmarktcijfers GESTOFFEERD EN GEMEUBILEERD

25 2. Nieuwste huurmarktcijfers GESTOFFEERD EN GEMEUBILEERD Huurtransacties, m2-prijzen, gestoffeerd/gemeubileerd Niveau 2015-Q4 t.o.v. vorig kw. t.o.v. vorig jr Gestoffeerd€ 13,86-1,3%+9,1% Gemeubileerd€ 16,75-1,6%+9,3%

26 2. Nieuwste huurmarktcijfers GESTOFFEERD EN GEMEUBILEERD Verhuurvorm

27 2. Nieuwste huurmarktcijfers GESTOFFEERD EN GEMEUBILEERD regio

28 2. Nieuwste huurmarktcijfers GESTOFFEERD EN GEMEUBILEERD regio

29 3. Doorstroming huurmarkt Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt huursombenadering driejaarlijkse inkomenstoets verruiming van de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur Doel: flexibiliteit op de huurmarkt bevorderen prijs-/kwaliteitsverhouding verbeteren impuls geven aan doorstroming op de huurwoningmarkt bestrijden van scheefheid 9 februari 2016 aangenomen in de Tweede Kamer

30 3. Doorstroming huurmarkt Knelpunten: Details en uitzonderingen maken uitvoering wetsvoorstel ingewikkeld Tijdelijke verhuur bij verblijf in buitenland geen zekerheid huurinkomsten Inkomenstoets zorgt voor zeer geleidelijke aanpak scheefwonen

31 4. Naar een volwassen huurmarkt Stappenplan – korte termijn Stap 1: Ruimte voor vrije sector huurwoningen Lokale prestatieafspraken met corporaties, ontwikkelaars en beleggers over bouw huur- en koopwoningen Agenderen, inventariseren en realiseren

32 4. Naar een volwassen huurmarkt Stap 1: Ruimte voor vrije sector huurwoningen In de praktijk: Agenderen: lokale taskforce instellen voor bouw van vrije sector huurwoningen Inventariseren: aansluiten bij overleg, lokale behoefte integraal in kaart brengen en prestatieafspraken maken Realiseren: grondposities beschikbaar stellen onder strenge voorwaarden tegen een gereduceerd tarief

33 4. Naar een volwassen huurmarkt Stappenplan – middellange termijn Stap 2: Regionale differentiatie in liberalisatiegrens Betere aansluiting bij regionale markt

34 4. Naar een volwassen huurmarkt Stap 2: Regionale differentiatie in liberalisatiegrens In de praktijk: In navolging van woningwaarderingsstelsel ook regionale component in liberalisatiegrens, huurtoeslag en huurprijsontwikkeling

35 COROP-gebieden met relatief meeste transacties boven liberalisatiegrens (bij NVM en VGM NL in 2015) Onder liberalisatieBoven liberalisatie Nederland25%75% Zaanstreek5%95% Agglomeratie Haarlem6%94% Groot-Amsterdam6%94% Utrecht7%93% Het Gooi en Vechtstreek10%90% 4. Naar een volwassen huurmarkt

36 COROP-gebieden met relatief meeste transacties onder liberalisatiegrens (bij NVM en VGM NL in 2015) Onder liberalisatieBoven liberalisatie Nederland25%75% Delfzijl en omgeving91%9% Oost-Groningen91%9% Zuidoost-Drenthe58%42% Noord-Friesland57%43% Noord-Limburg49%51% 4. Naar een volwassen huurmarkt

37 4. Naar een volwassen huurmarkt Stappenplan – langere termijn Stap 3: Minder regulering en marktconforme huren Vrije huursector als een volwassen onderdeel van de woningmarkt

38 4. Naar een volwassen huurmarkt Stap 3: Minder regulering en marktconforme huren In de praktijk: Behoefte aan meer keuzevrijheid en optimale invulling van woonwensen (comfort en flexibiliteit) Nieuwe woonconcepten voor specifieke doelgroepen: –Vaste woonlasten (kale huur + servicekosten + aanvullende diensten) –Aanvullende diensten (schoonmaak, boodschappen, oppas, etc.) –Kwaliteit woning (schilderwerk, stoffering, verlichting, keuken en sanitair)

39 Bedankt voor uw aandacht Ger Hukker (NVM) en Jean-Paul Rouwette (VGM NL)

40 Reservesheets en oude sheets De sheets hierna zijn bedoeld om eventueel verduidelijking te kunnen geven bij een bepaald onderwerp & Zijn sheets uit de vorige perspresentatie.

41 1. Waarom deze cijfers Het brengen van transparantie op de vrije huurmarkt Huuraanbod en vraag in-transparant Huurtransacties in-transparant Huurbemiddeling in-transparant Gelijkwaardig kennisniveau bij vraag en aanbodzijde is voorwaarde voor goed functionerende huurmarkt Marktcijfers dragen bij tot professionalisering van de markt. Informatiegebrek draagt mede bij aan onterechte imago van huren als secundair woonproduct t.o.v. koopwoning Actualiteit m.b.t. het vlot trekken van de woningmarkt voor met name de middeninkomens.

42 1. Waarom deze cijfers Vooruitlopend op deze cijfers al ingezet op transparantie van de huurmarkt middels: Betere informatie voorziening tijdens verhuur o.a. via funda door vermelding van specifieke huur gerelateerde informatie en uniformeren van definities. Inzet op transparant maken van positie verhuurbemiddelaar t.o.v. huurder. Genoemde initiatieven zijn gezamenlijk door NVM en VGM NL opgepakt vanuit de gezamenlijke visie dat er in de huursector nog veel te winnen valt. Goede transparante informatie ligt daarbij aan de basis.

43 1. Waarom deze cijfers Vooruitblik: Ambitie om tot frequente cijfers te komen conform de kwartaalrapportages van de NVM over de koopmarktontwikkelingen. Huurmarkt is echter zeer divers en versplinterd een groeimodel is derhalve absolute onderdeel van ons lange termijnplan. Uniformeren en automatiseren van data verzameling moet bijdragen aan een versnelde rapportage na elk kwartaal/half jaar. Dit alles opdat vraag- en aanbodzijde als mede verhuurprofessionals in een gelijkwaardig en transparant speelveld opereren en de vrije sector huurwoning aan interesse wint.

44 Schatting marktaandeel NVM en VGM NL Werkgebied makelaars en vastgoedmanagers in de huurmarkt: -corporatiebezit (niet-gereguleerd bezit) -beleggers (gereguleerd + niet-gereguleerd bezit) Totale portefeuille NVM en VGM NL: huurwoningen 28% van de totale huurmarkt (3,2 miljoen huurwoningen) Verhuisbewegingen per jaar ca (gemiddelde mutatiegraad 10%) Marktaandeel huurtransacties NVM en VGM NL: ca 44% 2. Transparantie op de huurmarkt Totaal aantal huurwoningen Niet-gereguleerd totaal Beleggers gereguleerd Totale portefeuille NVM + VGM NL

45 Het middensegment op de huurmarkt Een analyse van de huurtransacties (kale huur) tussen de liberalisatiegrens en 1000 euro

46 Toewijzingsregels sociale huurwoningen: -80% aan huishoudens met een inkomen tot € % aan huishoudens met een inkomen tussen € en € % aan huishoudens met een hoger inkomen Na 1 januari 2021: -90% aan huishoudens met een inkomen tot € (prijspeil 2015) -10% aan huishoudens met een hoger inkomen Rekenvoorbeeld: Inkomenseis vrije sector: 4,5 x maandhuur Vanaf de liberalisatiegrens (huurprijs € 711,-) is dus een maandinkomen nodig van € en een jaarinkomen van € Lage middeninkomens (€ tot € ) in de knel: inkomen te hoog voor sociale huurwoning inkomen te laag voor vrije sector komen terecht in koopsector 5. Middensegment huurmarkt

47 Recht op huurtoeslag: -Basishuur (de huur die huurtoeslagontvangers minimaal zelf moeten betalen) -Kwaliteitskortingsgrens - € 403,06 (100% vergoeding) -Aftoppingsgrens (65% vergoeding) -Liberalisatiegrens - tot 710,68 (40% vergoeding, alleen voor senioren en gehandicapten) Huur (kaal): Middensegment Huishouden jonger dan 65 jaar Oudere alleenstaanden Oudere meerpersoons- huishoudens Basishuur229,64227,82226,01 Een- en tweepersoons- huishouden Meerpersoons- huishouden Aftoppingsgrens576,87618,24

48 5. Middensegment huurmarkt Met meer huurwoningen in het middensegment: Bevordering van de doorstroming Goed functionerende woningmarkt koop en huur Voor middeninkomens lastig om een geschikte woning te vinden: Strengere toelatingseisen voor corporaties Strengere regels voor hypotheekfinanciering Huurwoningen in het middensegment nodig voor: Verkrijgen van de benodigde arbeidsmobiliteit Behoud van welvaart Huisvesting van steeds meer ouderen

49 5. Middensegment huurmarkt Meer aandacht voor vrije sector huur van gemeenten nodig: Bij opstellen woonvisie rekening houden met vrije sector huur Grondprijzen splitsen voor sociale huur, vrije sector huur en koopsector Liberalisatiegrens verlagen naar aftoppingsgrens Huurprijzen betaalbaar voor middeninkomens Huursector in het middensegment interessant voor beleggers