Naar een Vlaams privaat huurrecht? Contractuele aspecten en woningkwaliteit Maarten Dambre Vlaams Parlement, 18 maart 2014

Contractuele aspecten  Duur en opzegging  Doelstellingen woninghuurwet  Woonzekerheid  Contractuele gelijkheid  Afdwingen herstellingen  Stabiliteit huurprijs  Bevordering registratie huurcontracten Contractuele aspecten Maarten Dambre 2

Contractuele aspecten  Duur en opzegging  Knelpunten  Tegenopzegging huurder  Verplichtingen verhuurder?  Cass. GwH  Sanctie bij niet-registratie  Opzegging bij huur van korte duur  Opzegging te allen tijde door verhuurder Contractuele aspecten Maarten Dambre 3

Contractuele aspecten  Duur en opzegging: aanbevelingen  Tegenopzegging  Consensus aanpassing art. 3, § 5 laatste lid WHW: i.g.v. tegenopzegging blijft verhuurder gehouden opzeggingsmotief te vervullen  Verhoging rechtszekerheid  Navolging GwH Contractuele aspecten Maarten Dambre 4

Contractuele aspecten  Duur en opzegging - aanbevelingen  Sanctie bij niet-registratie  Consensus: huidige regeling niet overlegd en niet goed onderbouwd  Tekstverbetering: toepassing art. 3, § 9 WHW => rechtszekerheid  Formalisering vorm opzegging?  Zie ook bij huur van korte duur (8) Contractuele aspecten Maarten Dambre 5

Contractuele aspecten  Duur en opzegging - aanbevelingen  Huur van korte duur  Bedoeld als uitzondering: proeftermijn  + 50% woninghuurcontracten  Beleidsoptie 1: verlagen maximumduur 3 jaar => woonzekerheid  Beleidsoptie 2: opnemen begin- en einddatum => duidelijkheid  Beleidsoptie 3: afschaffen verlenging Contractuele aspecten Maarten Dambre 6

Contractuele aspecten  Duur en opzegging: aanbevelingen  Opzegging huur van korte duur  Twee beleidsopties ter verhoging rechtszekerheid  1° Optioneel opzeggingsbeding  Voor de huurder  Voor huurder én verhuurder  2° Dwingende mogelijkheid voor de huurder Contractuele aspecten Maarten Dambre 7

Contractuele aspecten  Duur en opzegging - aanbevelingen  Huur van korte duur  Sanctie i.g.v. niet-registratie  Beleidsoptie 1: ook invoeren voor huur korte duur => woonzekerheid  Beleidsoptie 2: afschaffen  Verlies aan informatie  Beleidsoptie 3: alternatieve sanctie  Onontvankelijkheid vordering Contractuele aspecten Maarten Dambre 8

Contractuele aspecten  Duur en opzegging - aanbevelingen  Huur van negen jaar  Opzeggingsmogelijkheden verhuurder  Opzegging te allen tijde: moratorium?  Beleidsoptie 1: versoepelen modaliteiten  Opzegging voor renovatie te allen tijde vanaf einde eerste driejarige periode  Wetsvereenvoudiging  Bevordering kwaliteit woningpatrimonium Contractuele aspecten Maarten Dambre 9

Contractuele aspecten  Duur en opzegging - aanbevelingen  Huur van negen jaar  Opzeggingsmogelijkheden verhuurder  Beleidsoptie 2: bijkomende motieven  Wangedrag huurder  Willekeur/rechtsonzekerheid  Strijdigheid met art. 1762bis BW Contractuele aspecten Maarten Dambre 10

Woningkwaliteit  Doelstellingen  Herstellingen  Rechtszekerheid  Contractuele gelijkheid  Vlaamse Wooncode vs. renovatiehuur  Minimumkwaliteit woning/kamer  Verbeteren woningkwaliteit  Plaatsbeschrijving  Geschillen vermijden WoningkwaliteitMaarten Dambre 11

Woningkwaliteit  Herstellingen  Verhuurder moet alle nodige herstellingen uitvoeren, behalve die ten laste van de huurder (art BW)  Niet-limitatieve, verouderde opsomming huurdersherstellingen (art.1754 BW)  Uitz.: herstellingen t.g.v. overmacht of ouderdom (art BW)  Woninghuur: geen afwijkende regeling mogelijk, tenzij renovatiehuur (art. 2, § 2 WHW) Woningkwaliteit Maarten Dambre 12

Woningkwaliteit  Herstellingen – aanbevelingen  Beleidsoptie 1: Invoering algemeen principe en exemplarische lijst  Herstelling t.g.v. gebruik ten laste huurder  Herstellingen i.v.m. eigendom ten laste verhuurder  Mogelijke interpretatieproblemen opvangen door richtinggevende lijst  Aanbeveling uitwerking lijst in technische werkgroep Woningkwaliteit Maarten Dambre 13

Woningkwaliteit  Herstellingen – aanbevelingen  Beleidsoptie 2 (voorkeur): Modernisering  Kleine herstellingen ten laste huurder  Ook schade door oneigenlijk gebruik  Uitz.: ouderdom, overmacht  Schrappen plaatselijke gebruiken  Verhoogde rechtszekerheid  Regelmatige bijsturing lijst Woningkwaliteit Maarten Dambre 14

Woningkwaliteit  Herstellingen – technische aanbevelingen  Art. 2, § 2 WHW: afzonderlijk artikel  Legistieke verbetering  Mogelijke afwijking ten voordele huurder bevestigen  Verduidelijking bestaande regeling Contractuele aspecten Maarten Dambre 15

Woningkwaliteit  Burgerrechtelijke sanctie  Art. 2, §1 WHW: uitvoering herstellingen of gerechtelijke ontbinding  Vlaamse Wooncode  Herstelvordering, strafsancties, heffing  Openbare orde  Nietigheid huurcontract (?)  Aantasting woonzekerheid huurder  Geen mogelijkheid herstelling te vorderen  Wie draagt schuld? Contractuele aspecten Maarten Dambre 16

Woningkwaliteit  Burgerrechtelijke sanctie  Beleidsoptie 1: afschaffen nietigheid  Hogere rechtszekerheid; doelmatiger  Beleidsoptie 2: omschrijven en beperken  Aantal strafpunten; flagrante gevallen  Veiligheids- of gezondheidsgevaar  Beleidsoptie 3: introductie moreel element  Gebreken te wijten aan gebrek aan voorzorg verhuurder-eigenaar  Bescherming verhuurder te goeder trouw Contractuele aspecten Maarten Dambre 17

Woningkwaliteit  Renovatiehuur  Art. 8 WHW art. 5 Vlaamse Wooncode  Beleidsoptie 1: behoud  Incoherentie beleid woningkwaliteit  Beleidsoptie 2: afschaffen tweede type  Beleidsoptie 3: verstrengen tweede type  Gevaar voor misbruik beperken  Controle voor en na uitvoering werken Woningkwaliteit Maarten Dambre 18

Woningkwaliteit  Plaatsbeschrijving  Art en 1731 BW  Kwaliteit plaatsbeschrijving verhogen  Minder geschillen door te informeren  Art. 11bis WHW  Sensibilisering  Model of checklist  Plaatsbeschrijving einde huur  Specifiek regelen voor woninghuur  Verhoogde rechtszekerheid Woningkwaliteit Maarten Dambre 19