Aanbodbeleid op de private huurmarkt: enkele economische reflecties Erik Buyst Centrum voor Economische Studiën

Structuur Inleiding De last van het verleden Onderkant van de huurmarkt Algemene aandachtspunten Besluit 2

Inleiding Grote waardering voor het door de Vlaamse Woonraad geleverde werk o Veel interessant materiaal samengebracht o Betrokkenheid van actoren op het terrein o Evenwichtige analyse van de verschillende pijnpunten o Waardevolle beleidsaanbevelingen, waarbij versterking marktwerking ook een plaats krijgt Begrip ‘aanbodbeleid’ tien jaar geleden vaak onbekend, ook bij beleidsmakers 3

Inleiding Aanbevelingen rapport aanbodbeleid van 2007 maar in beperkte mate uitgevoerd o Worden nu vaak hernomen o Heel wat tijd verloren Uitgangspunt: private huurmarkt vereist dat huurder een rendabele huurprijs kan betalen o = huurprijs die een rendement oplevert vergelijkbaar met andere activa rekening houdend met risicoprofiel o Indien niet het geval, dan dient de overheid op een of andere manier tussenbeide te komen 4

De last van het verleden In tweede helft jaren 1970 werden in België bijna sociale woningen per jaar gebouwd, of 20 % van de totale nieuwbouw o Begin jaren 1980 forse inzinking die decennialang aansleept o Symptomatisch voor saneringsbeleid dat eenzijdig overheidsinvesteringen treft o Gevolg: sociale huursector vandaag té klein, waardoor heel wat problemen worden afgewenteld op private huur Inhaalbeweging zal pas op langere termijn soelaas brengen 5

De last van het verleden Verouderde vastgoedfiscaliteit o Huidige burger wil mobiel en flexibel zijn: hoe valt dat te rijmen met torenhoge verkooprechten? Bemoeilijkt arbeidsmobiliteit van eigenaar-bewoners, cf. files Bemoeilijkt uittreden uit vastgoedmarkt = negatief voor investeringsklimaat Instabiele inkomstenbron voor overheid, cf. vastgoedcrisis Vastgoedcrisis valt vaak samen met algemene economische malaise: versterkt procyclisch karakter van overheidsfinanciën o KI: ontmoedigt investeringen in verstedelijkte gebieden 6

De last van het verleden Alternatief: werkelijke netto huurinkomsten belasten o Geen hogere fiscale druk: belastbare grondslag versus aanslagvoeten o Stimuleert renovatie, ontmoedigt zwartwerk o Wegwerken discriminatie tegenover vennootschappen Afbouw verschillende fiscale behandeling eigenaar- bewoners/(ver)huurders o Stimuleren eigendomsverwerving zeer succesvol geweest in verleden o Nu andere prioriteiten 7

Onderkant van de huurmarkt Kampt wel eens met specifieke problemen o Niet altijd enkel een inkomensprobleem: hoe financiële middelen beheren? o Anderstaligen, cf. migratie o Andere wooncultuur Samenlevingsproblemen Behoefte aan een of andere vorm van huurdersbegeleiding o Indien dat niet werkt disciplinering Private huursector is daar niet voor uitgerust 8

Onderkant van de huurmarkt Samenwerking private investeerders met sociale sector o Private investeerders staan in voor bouw (goedkope) woningen of appartementen Lagere BTW, onroerende voorheffing o Verhuur op lange termijn door sociale huisvestingsmaatschappijen, SVK’s, OCMW’s, enz. Zorgen tevens voor huurdersbegeleiding GVV’s – de vroegere vastgoed BEVAK’s – meer mogelijkheden bieden om daaraan deel te nemen. 9

Onderkant van de huurmarkt 10 Veronderstelt schaalvergroting o Overheid bijkomende middelen voor SHM’s, SVK’s,… o Professionalisering SVK’s o Verzekeringsproblematiek Overheidswaarborg geen optie o Nationale Bank van België is bezorgd over snelle groei hypothecaire kredietverlening Private investeerders zullen rechtstreeks beroep moeten doen op kapitaalmarkt zonder tussenkomst van banken

Algemene aandachtspunten Eenvoud van het regelgevend kader, geen wildgroei van allerlei certificaten o Veel kleine particuliere verhuurders Snellere procedures o Bouwtoelatingen o Wanbetaling, vernielingen, enz. Langere termijn o Versnipperd aanbod van sterk verouderde woningen o Sloop 11

Algemene aandachtspunten Wat wetenschappelijk onderzoek betreft, zijn er nog heel wat blinde vlekken o Hoeveel bedraagt het directe en indirecte rendement van residentieel vastgoed per huurmarktsegment? o Wat zijn de determinanten? o Hoe functioneren bouwpromotoren en vastgoedinvesteerders? o Zijn er investeringsformules in het buitenland die bij ons ontbreken? 12

Besluit Huidige lage obligatierente creëert gunstig klimaat voor investeringen in residentieel vastgoed o Vermijden dat enkel midden- en hoger verhuursegment daarvan profiteert Gelet op de ernst van de uitdagingen moet er snel en doortastend ingegrepen worden 13