De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

ADVOCAAT GUY BAELDE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE VASTGOEDRECHT WAT NIEUWS?

Verwante presentaties


Presentatie over: "ADVOCAAT GUY BAELDE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE VASTGOEDRECHT WAT NIEUWS?"— Transcript van de presentatie:

1 ADVOCAAT GUY BAELDE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE VASTGOEDRECHT WAT NIEUWS?

2 VASTGOEDRECHT – WAT NIEUWS? 1.Omgevingsvergunning 2.Nieuwe BIV-wetgeving: rechtspersonen 3.Witwaswetgeving 4.Onroerend erfgoeddecreet 5.Opstalwet gewijzigd 6.Bemiddelingsovereenkomsten

3 OMGEVINGSVERGUNNING

4 2. OMGEVINGSVERGUNNING Decreet 25 april 2014 betreffende de Omgevingsvergunning Sinds lange tijd: roep tot vereenvoudiging stedenbouwkundige en administratieve procedures STEDENBOUW + MILIEU aspecten 1 aanvraag 1 procedure (met 1 openbaar onderzoek – en evt. 1 advies) 1 vergunning Voor verkavelingen, vergunningen en exploitatie ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

5 Voorheen: Reguliere procedure bij ontvoogde en niet-ontvoogde gemeentes Bijzondere procedures voor stedenbouwkundige handelingen van algemeen belang Procedures milieuvergunningsaanvragen klasse 1 en 2 Procedures mededeling kleine veranderingen Procedures voor tijdelijke inrichtingen 2. OMGEVINGSVERGUNNING ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

6 Nu: 2 vergunningsprocedures (aard van project = bepalend): Gewone vergunningsprocedure: project met aanzienlijk impact (openbaar onderzoek – advies omgevingscommissie) Vereenvoudigde vergunningsprocedure 1 Meldingsprocedure (meldingsplichtige handelingen) 2. OMGEVINGSVERGUNNING ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

7 2. OMGEVINGSVERGUNNING Vergunningsverlenende overheid: Eerste aanleg: College van Burgemeester en Schepenen Laatste aanleg: Bestendige Deputatie Uitzondering: Lijst van bevoegdheden Vlaamse Regering en deputaties Raad voor Vergunningsbetwisting: schorsings- en vernietigingscontentieux ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

8 2. OMGEVINGSVERGUNNING Administratieve lus: Mogelijkheid aanpassing van de aanvraag Herstelling van fouten mogelijk tijdens behandeling: Onregelmatigheid openbaar onderzoek Evt. verlenging van 60 d. indien nieuw openbaar onderzoek noodzakelijk Toepassing? Verschillende standpunten ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

9 2. OMGEVINGSVERGUNNING TERMIJNEN: Gewone vergunningsprocedure Geen advies OVC: 105 dagen Advies OVC: 120 dagen Termijnverlenging van rechtswege: 60 dagen Indien tweede openbaar onderzoek Bestuurlijke lus Beslissing van de gemeenteraad ivm wegenwerken. Vereenvoudigde vergunningsprocedure: 60 d. ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

10 2. OMGEVINGSVERGUNNING Beroepsprocedure Tegen GVP Tegen EVP: 60 d. Termijnverlenging van rechtswege: + 30 dagen Indien tweede openbaar onderzoek Bestuurlijke lus Op vraag van de gouverneur of beslissing van de gemeenteraad ivm wegenwerken ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

11 2. OMGEVINGSVERGUNNING Permanent karakter van de omgevingsvergunning Gelden voor onbepaalde duur Uitzonderlijk voor bepaalde duur: zonevreemde bedrijven die zullen gerelocaliseerd worden eindige vergunningen (vb. ontginningen, grondwaterwinning, …) Correctie op permanent karakter: specifieke evaluatie Integrale periodieke evaluatie Vraaggebonden evaluatie ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

12 2. OMGEVINGSVERGUNNING Belang van een voortraject: Sinds 2010: projectvergadering ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

13 BIV – WETGEVING RECHTSPERSONEN

14 1. NIEUWE BIV-WETGEVING 1.De “Vastgoedmakelaarswet” > Wet van 11 februari 2013 (Staatsblad van 22 augustus 2013) trad in werking op 1 september 2013 2.Nieuw Stagereglement (KB 23 juli 2013) trad in werking op 16 september 2013 3.Nieuw Erkenningsbesluit (toegang beroep) > KB 30 augustus 2013 trad deels in werking op 16 september 2013, aantal bepalingen treden in werking per 1 januari 2014 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 14

15 A. VOORWAARDEN BEROEP VASTGOEDMAKELAAR Belangrijkste wijzigingen: Gesplitste tableau’s Mededeling VME’s in beheer Competentietest Stage (gesplitst – 200+100 – schorsing) Tucht: aanvulling deontologie, uitspraak onder voorwaarden, met uitstel, bijkomende vorming Ook na weglating Bewarende maatregelen (juridisch assessor) Publicatie-mogelijkheid Rechtspersonen

16 A. VOORWAARDEN BEROEP VASTGOEDMAKELAAR ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 16

17 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Rechtspersoon BIV: Minister Laruelle: de vastgoedmakelaarsvennootschap Ratio legis: beperking aansprakelijkheid tot rechtspersoon Geen verplichting => optie, MAAR: “Als de rechtspersoon niet ingeschreven is op het tableau, zijn de zaakvoerders, bestuurders en/of actieve vennoten volledig burgerlijk aansprakelijk voor de handelingen gesteld in de uitoefening van het beroep in het kader van een rechtspersoon.” In plaats van erkenning natuurlijke persoon? Neen, artikel 5 § 2 VGM maakt onderscheid: natuurlijke persoon en vennootschap. Erkenning zelfstandige blijft + geen mogelijkheid tot erkenning vennootschap zonder erkende zaakvoerder ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 17

18 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Moet ik nieuwe vennootschap oprichten om een erkende vennootschap te bekomen? Uitoefening in het kader van een vennootschap is mogelijk zowel: ˃ door middel van een op te richten vennootschap ˃ via een bestaande vennootschap die omgevormd wordt naar een vastgoedmakelaarsvennootschap ↘ In beide gevallen, dienen de statuten opgesteld of afgestemd te worden op strenge voorwaarden (art. 10) ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

19 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Voorwaarden om een erkenning te bekomen voor de vennootschap: 1. Gemachtigden uitoefening beroep 2. Doel en activiteiten 3. Aandelen op naam bij NV en Comm. VA 4. Verdeling aandelen 5. Deelnemingen 6. Inschrijving op tableau ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

20 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON 1. Gemachtigden -artikel 10, §1, 1° van de vastgoedmakelaarswet stelt: “ alle zaakvoerders, bestuurders, leden van het directiecomité en meer algemeen alle zelfstandige lasthebbers die optreden in naam en voor rekening van de rechtspersoon, zijn natuurlijke personen die ertoe gemachtigd werden het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen overeenkomstig artikel 5” → Onder dit laatste begrip « gemachtigden om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen” worden begrepen de personen ingeschreven: - op het tableau van vastgoedmakelaars of - op de lijst van stagiairs telkens in de overeenkomstige kolom van het beroep dat hij of zij uitoefent – bemiddelaar of syndicus (art. 5) Moeten BIV-lid zijn: alle zaakvoerders of bestuurders leden directiecomité alle zelfstandige lasthebbers ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 20

21 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Enkel houders van een BIV-nummer mogen derhalve de leiding nemen en het beheer van de vennootschap in handen hebben. ˃ Het gaat om natuurlijke personen, ˃ waardoor geen leidinggevende rechtspersonen binnen de vastgoedmakelaarsvennootschap mogelijk zijn, tenzij andere vastgoemakelaarsvennootschappen → Alle zaakvoerders, bestuurders, leden van het directiecomité en zelfstandige lasthebbers dienen door het BIV erkend te zijn ! MAAR de regel voor aandeelhouders van de vennootschap is minder strikt: ˃ Ook niet-vastgoedmakelaars kunnen aandelen in de vennootschap bezitten ! ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 21

22 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON 2. Doel + activiteit beperkt: artikel 10, §1, 2° stelt: “zijn doel en activiteit moeten beperkt zijn tot het verlenen van diensten die behoren tot de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar en mogen hiermee niet onverenigbaar zijn” diensten behorend tot beroep VGM én niet onverenigbaar → Hiermee worden de professionele activiteiten van bemiddelaars, syndici en rentmeesters bedoeld ˃ Het aanbieden van verzekeringsdiensten of het stellen van handelingen als promotor zullen bijvoorbeeld niet door de beugel kunnen Enge versus brede interpretatie (Kamer van Beroep: eng) ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 22

23 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON 3.Vennootschapsvorm artikel 10, §1, 3° verklaart: “indien hij is opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap of een commanditaire vennootschap op aandelen, moeten zijn aandelen op naam zijn” Geen keuze van vennootschap opgelegd : alle vormen zijn mogelijk Maar, indien NV en de Comm. VA: aandelen op naam > worden meestal gebruikt voor grote kapitaalkrachtige ondernemingen, ˃ waar de nadruk ligt op het verzamelen van kapitaal en ˃ waar doorgaans de aandeelhouders andere personen zijn dan de bestuurders - Om investeerders aan te trekken, zijn de aandelen in deze vennootschapsvormen ook makkelijk overdraagbaar ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 23

24 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Door aandelen op naam te verplichten in de NV en de Comm. VA, kan de eigendomsstructuur van de vennootschap eenvoudig worden nagegaan. De wetgever vreesde immers dat bij gebrek aan duidelijk geïdentificeerde aandeelhouders niet-vastgoedmakelaars de zeggenschap over de vennootschap zouden verwerven → De aanwezigheid van aandeelhouders die niet beschikken over een BIV-nummer is echter gelimiteerd ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 24

25 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON 4. Aandelenbezit: artikel 10, §1, 4° stelt: “ ten minste 60 % van de aandelen alsook van de stemrechten moeten, rechtstreeks of onrechtstreeks, in het bezit zijn van natuurlijke personen die ertoe gemachtigd werden het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen overeenkomstig artikel 5; alle overige aandelen mogen slechts in het bezit zijn van natuurlijke personen of rechtspersonen, die een niet-onverenigbaar beroep uitoefenen en opgegeven zijn bij het Instituut” Deze voorwaarde wil erover waken dat ˃ het merendeel van de aandelen (en dus het kapitaal) en ˃ tevens het merendeel van de stemrechten in handen blijven van personen die erkend zijn als vastgoedmakelaar Dus: Min. 60% (ook stemrechten) BIV-leden Rest bij personen of rechtspersonen met niet-onverenigbaar beroep + opgegeven bij BIV ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 25

26 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Op die manier wordt de consument gegarandeerd dat ˃ de praktijkuitoefening van de vennootschap in handen is van professionelen, ˃ zijnde gediplomeerden, ˃ die ingeschreven zijn bij het BIV De verwijzing naar het stemrecht is niet onschuldig Voor bestaande vennootschappen impliceert dit dat : → het niet volstaat een verschuiving van de macht door te voeren via het opstellen v.e. aandeelhoudersovereenkomst ˃ waarbij de aandelen overgedragen worden opdat 60% de aandelen in handen zijn van erkende vastgoedmakelaars, maar het stemrecht in handen blijft van de oorspronkelijke eigenaar van de vennootschap ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 26

27 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Op aandelen kan ten belope van 1/3 van alle aandelen bedongen worden dat deze zonder stemrecht zijn -In een naamloze vennootschap, -In een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, -In een commanditaire vennootschap → Dit is interessant voor beleggers die geen macht willen uitoefenen in de vennootschap, en enkel uit zijn op een return on investment Let op de stemrechten voor 60% in handen zijn van aandeelhouders die beschikken over een BIV-nummer ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 27

28 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Er zijn geen (evidente) oplossingen voorhanden die kunnen vermijden dat u de controle over uw vastgoedvennootschap in handen dient te geven van een houder van een BIV-nummer Indien ervoor wordt gekozen om investeerders/niet- vastgoedmakelaars aan te trekken binnen een bestaande vennootschap, en dit voor maximaal 40%, → dan mogen deze geen beroep uitoefenen dat onverenigbaar is met dat van vastgoedmakelaar en dienen tevens opgegeven te zijn bij het BIV. »» Deze regel beoogt tevens investeerders die niet erkend zijn door het BIV te verbieden vastgoedmakelaarsactiviteiten in de vennootschap uit te oefenen ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 28

29 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 29 Ook kan u door middel van een andere bestaande vennootschap – onrechtstreeks – aandelen in de vennootschap verwerven Dit gaat dus over deelnemingen van een andere vennootschap in de erkende vastgoedvennootschap → Deze andere vennootschap dient evenwel op haar beurt opgenomen te zijn op het BIV-tableau

30 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON 5.Deelneming van de vastgoedvennootschap in andere vennootschappen : artikel 10, §1, 5° stelt: “de rechtspersoon mag geen deelnemingen bezitten in andere vennootschappen of rechtspersonen dan van uitsluitend professionele aard. Het maatschappelijk doel en de activiteiten van deze vennootschappen mogen niet onverenigbaar zijn met de functie van vastgoedmakelaar” Een participatie in bijvoorbeeld een VZW is bijgevolg onmogelijk, wegens het ontbreken van professioneel oogmerk De vennootschap kan zich bovendien niet verbinden met professionele vennootschappen waarin activiteiten worden uitgeoefend die aan erkende vastgoedmakelaars verboden zijn In de praktijk zal het dus enkel mogelijk zijn in andere vastgoedmakelaarsvennootschappen te participeren, → gezien de nauwe omschrijving van het begrip vastgoedmakelaarsactiviteiten ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 30

31 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON 6.Rechtspersoon moet BIV-lid zijn artikel 10, §1, 6° verklaart: “de rechtspersoon is ingeschreven op een van de tableaus van het Instituut” ≡ Het gaat om: ▫ ofwel de kolom van vastgoedmakelaars-bemiddelaars, ▫ ofwel de kolom van vastgoedmakelaars-syndici, ▫ ofwel beide tableaukolommen ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 31

32 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Tijdelijk niet voldoen aan voorwaarden Artikel 11 van de vastgoedmakelaarswet stelt: “Als wegens het overlijden van een natuurlijke persoon bedoeld in artikel 10, § 2, 1°, of 4°, de rechtspersoon niet meer beantwoordt aan de vereiste voorwaarden om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen, beschikt deze over een termijn van zes maanden om die voorwaarden na te komen. Gedurende die termijn mag de rechtspersoon nog het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen.” Er is een foutje in dit artikel geslopen, gezien het artikel waarnaar het verwijst niet geheel bestaat. De bedoeling van de wetgever was mijns inziens te verwijzen naar artikel 10, § 1, 1° o 4° ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 32

33 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Deze overgangsmaatregel is dus van toepassing: -indien een leidinggevend persoon binnen de vennootschap overlijdt en -de vennootschap hierdoor niet meer voldoet aan de voorwaarden om het beroep uit te oefenen, bv minder dan 60 % van de aandelen of stemrechten in handen zijn van niet-vastgoedmakelaars Indien dit geval zich voordoet → U heeft zes maanden de tijd om u in regel te stellen met de vervanging van de overleden vennoot. Binnen deze termijn mag uw vennootschap het beroep van vastgoedmakelaar wel gewoon verder uitoefenen Deze overgangsregeling is niet van toepassing: - een vennoot op pensioen gaat - een tuchtsanctie van schorsing krijgt - een schrapping van het tableau heeft opgelopen ˃ In dit geval dient meteen in de vervanging van de vennoot te worden voorzien ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 33

34 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Gevolg van de erkenning van de vastgoedvennootschap In artikel 10 §2 vastgoedmakelaarswet wordt het belang van de inschrijving van de vennootschap op het tableau van vastgoedmakelaars onderlijnd “Als de rechtspersoon niet ingeschreven is op het tableau, zijn de zaakvoerders, bestuurders en/of actieve vennoten volledig burgerlijk aansprakelijk voor de handelingen gesteld in de uitoefening van het beroep in het kader van een rechtspersoon. De rechtspersoon bedoeld in het vorige lid moet de volgende voorwaarden naleven : 1° de zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten die de gereglementeerde activiteit uitoefenen en die de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend, moeten ingeschreven zijn in de overeenkomstige kolom van het tableau of van de lijst. 2° Bij gebrek aan deze personen is de verplichting bedoeld in punt 1° van toepassing op een zaakvoerder of een bestuurder of een actieve vennoot van de rechtspersoon die hiertoe wordt aangewezen. Voor de toepassing van deze wet wordt op onweerlegbare wijze vermoed dat deze personen deze werkzaamheid als zelfstandige uitoefenen.” ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 34

35 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Zo de rechtspersoon-vastgoedmakelaar niet ingeschreven wordt op het tableau, of naderhand van het tableau geschrapt wordt, »» zal de vennootschapsbescherming doorprikt worden (waar tot aan deze wetgeving wel bescherming was) en »» zijn de zaakvoerders, bestuurders en actieve vennoten volledig burgerlijk aansprakelijk voor alle handelingen die gesteld worden door de vennootschap in het kader van de geleverde vastgoeddiensten DUS: ERKENNING VASTGOEDVENNOOTSCHAP IS NIET VERPLICHT, maar er hangen belangrijke gevolgen aan vast. ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 35

36 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Dus keuze: Ofwel erkennen Ofwel burgerlijke aansprakelijkheid persoonlijk dragen Vandaar belang van een goede verzekering voor eigen burgerlijke aansprakelijkheid. ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 36

37 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON STAGIAIR EN VENNOOTSCHAP Stagiair kan stage lopen via … eenmanszaak vennootschap (rechtspersoon) oprichten of vennoot, zaakvoerder, bestuurder of lid directiecomité van zijn enkel als stagiair: samen met stagemeester in deze rechtspersoon of samen met een BIV-lid ingeschreven op het tableau ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 37

38 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON Let op: niet verplicht een erkende vennootschap. Keuze: - ofwel erkende vennootschap (zonder persoonlijke burgerlijke verantwoordelijkheid) - ofwel gewone vennootschap, Maar in beide gevallen is de aanwezigheid van de stagemeester of een BIV-lid vereist. ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 38

39 HOE GAAN WE DAAR PRAKTISCH MEE OM? WITWASWETGEVING

40 WITWASWETGEVING PRAKTISCH Reminder Anti-witwaswet > 11 januari 1993 Doel: Installeren preventieve maatregelen Invoeren samenwerking m.h.o. op opsporen verdachte verrichtingen (geld afkomstig uit verdachte of criminele bron) Voor de vastgoedmakelaar Bemiddelaar: sinds 1998 Syndicus-rentmeester: sinds 2004 reglement (KB 30 juli 2013) specifiek voor de vastgoedmakelaars Controleorganismes: CFI, FATF, FOD economie ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 40

41 41 WITWASWETGEVING PRAKTISCH De basisverplichtingen: 1.Verantwoordelijke binnen kantoor (WWV) 2.Volledige medewerking 3.klantenonderzoek: Identificatie en acceptatie 4.Voortdurende waakzaamheid 5.Meldingsplicht antiwitwascel CFI – meldingsformulier op website 6.Beperking van contanten 7.Vormingsplicht – medewerkers - controle 8.Jaarverslag

42 42 WITWASWETGEVING PRAKTISCH 1. Witwasverantwoordelijke aanduiden witwasverantwoordelijke = contactpersoon iemand met beroepservaring – hiërarchisch niveau (dus niet de onthaalbediende) Wanneer: uiterlijk tegen 30.05.2014…

43 WITWASWETGEVING PRAKTISCH ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 43

44 WITWASWETGEVING PRAKTISCH 2. Volledige medewerking Alle nodige middelen inzetten voor identificatie van witwassen van geld en financiering van terrorisme Zie interne procedure ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 44

45 WITWASWETGEVING PRAKTISCH 3.a. Identificatieplicht (Wie heb ik voor me?) - Wanneer? Vóór de opdracht - Wie is cliënt van de VGM ? Discussie (ook binnen CEPI): ! Interne procedure duidt op opdrachtgever, wet duidt ook op de ‘tegenpartij’ - DUS: Onderzoek van opdrachtgever, maar ook van kandidaat koper of huurder!! - Onderscheid natuurlijke persoon – rechtspersoon - Onverdeeldheden en splitsingen: alle eigenaars uitzoeken - Onderzoek cliënt = resultaatsverbintenis - Onderzoek uiteindelijke begunstigde = inspanningsverbintenis - Ook lasthebber onderzoeken (vb. vonnis van voorlopig bewind) - Let op bewijsstukken verzamelen en 5 jaar bijhouden, vb. kopie paspoort, KBO,… ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 45

46 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 46

47 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 47

48 WITWASWETGEVING PRAKTISCH Uiteindelijke begunstigde = inspanningsverbintenis persoon voor wiens rek. verrichting wordt uitgevoerd, vb. natuurlijke persoon die achter de vennootschap zit. Hoe ver moet ik daar mee gaan? Handelsvennootschap of met die vorm: bestuurder, zaakvoerder (KBO) Andere vennootschap: Natuurlijke personen die controle hebben over min. 25% van het vermogen. naam, voornaam (geboortedatum, geboorteplaats, adres) Derde zaakaanbrenger: enkel kredietinstelling of financiële instelling, bedrijfsrevisor, boekhouder, notaris, advocaat, …. ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 48

49 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 49

50 WITWASWETGEVING PRAKTISCH Geen controle mogelijk: verantwoording in dossier archivering (5 jaar) Let op, actualisatie klantenbestand Vrijstelling voor: Kredietinstelling of financiële instelling Beursgenoteerde vennootschap Belgische overheidsinstantie Europese instelling -> Schriftelijk bewijs van controle daarvan in dossier ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 50

51 WITWASWETGEVING PRAKTISCH 3.b. Clientacceptatiebeleid (Klopt dat hier?) Afgestemd op categorieën van dienstverlening (bemiddelaar, syndicus, …) Info uit e-ID, KBO, Risicoprofiel bepalen in niveau’s. Art. 12 AWW: persoonsgebonden: niet aanwezigheid klant, politiek prominente personen, … Art. 15 AWW: vreemde omstandigheden: te lage prijs, vreemde landen (FATF), wanverhouding sociale situatie klant en aankoop FATF-aanbevelingen – wordt bijgewerkt, ook mbt ‘gevaarlijke’ landen Gevolg: hoe hoger risico, hoe waakzamer ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 51

52 WITWASWETGEVING PRAKTISCH 4. Voortdurende waakzaamheid Voortdurend onderzoek Lijst met criteria voor atypische verrichtingen Snelle doorverkoop Betaling vanuit vreemd land Schriftelijk verslag Werknemers informeren Risicoprofiel min. elke 3 jaar aanpassen of sneller indien risico hoger. ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 52

53 53 WITWASWETGEVING PRAKTISCH 5. Meldingsplicht Bij kennis of vermoeden dat verrichting verband houdt met witwassen van geld of financiering terrorisme => melden aan witwascel (CFI) vóór de contractsluiting Uitz. Niet mogelijk om contractsluiting uit te stellen, of omdat uitstel de vervolging zou beletten: Motivatie vereist + in dossier Basis: witwas geld, financiering terrorisme, … Melding aan CFI door AWW-verantwoordelijke Hoe? Per email op info@ctif-cfi.be via meldingsformulierinfo@ctif-cfi.be Verbod tot mededeling door melder t.a.v. cliënt (discretie) Klant behouden? Ja mag, maar motivatie Immuniteit indien te goeder trouw melding gedaan ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

54 WITWASWETGEVING PRAKTISCH 6. Beperking contanten CASH bij verkoop Tot 16 april 2012: cash beperkt tot 10% VK-prijs met max. 15.000 EUR Sinds 16 april 2012: cash beperkt tot 10% VK-prijs met max. 5000 EUR Vanaf 1 januari 2014: cash verbod, enkel cheque of overschrijving Vermelding financiële rekeningnummer koper compromis > controle en rapportering CFI CASH bij betaling dienst: Max. 10% van dienst en niet hoger dan 3.000 euro ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 54

55 55 WITWASWETGEVING PRAKTISCH 7. Vormingsplicht – medewerkers - controle Makelaars alsook hun personeel zijn gehouden passende opleidingen te volgen … > BIV (e-learning, in situ), VIVO, … archiveren van de gevolgde opleiding Bij aanwerving personeel: waakzaam ivm AWW ‘ weet u wat witwasmelding is?’ Controle van ambtenaren FOD Economie toelaten ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

56 WITWASWETGEVING PRAKTISCH 8. Jaarverslag (nieuw – 1 januari 2015) Model van jaarverslag, nog niet voorhanden Volgt uit cliëntenacceptatieformulier en verslagen atypische verrichtingen BIV-tool onderweg Moet voor 30.05.2015 toegestuurd worden. ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 56

57 57 WITWASWETGEVING PRAKTISCH Geldboete bij niet-naleving De FOD Economie is bevoegd om administratieve geldboetes op te leggen aan vastgoedmakelaars die hun verplichtingen van identificatie, witwasbestrijding en kennisgeving niet zouden zijn nagekomen. Het bedrag is vastgelegd tussen niet minder dan 250 euro en niet meer dan 1.250.000 euro. De vastgoedmakelaar mag in geen geval de betrokken cliënt verwittigen dat informatie aan de CFI is meegedeeld. ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

58 ONROEREND ERFGOED

59 Herschikking van de erfgoedregeling door decreet van 12.07.2013 (B.S. 17.10.13) Begrippenkader: Erfgoed= Geheel van archeologische sites, monumenten, cultuurhistorische landschappen en stads- en dorpsgezichten Erfgoedwaarde= Archeologische, architecturale, artistieke, culturele, esthetische, historische, industrieel-archeologische, technische waarden, ruimtelijk structurerende, sociale, stedenbouwkundige, volkskundige of wetenschappelijke waarde waaraan onroerende goederen en de cultuurgoederen die er integrerend deel van uitmaken hun huidige of toekomstige maatschappelijke betekenis ontlenen. ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

60 ONROEREND ERFGOED Organisatie: Agentschap onroerend erfgoed: beleid, met uitzondering van handhaving Vlaamse commissie Onroerend erfgoed: advies Onroerenderfgoed-gemeenten en intergemeentelijke erfgoeddiensten: lokaal erfgoedbeleid (verwijdering, beheer, controle) archeologen ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

61 ONROEREND ERFGOED Inventarissen en beschermingen: Vastgestelde inventarissen ≠ documentair wetenschappelijke inventarissen. Enkel aan vastgestelde inventarissen zijn rechtsgevolgen gebonden. Bestaande: Inventaris bouwkundig erfgoed landschapsatlas Nieuwe: Inventaris van archeologische zones Inventaris van houtige beplantingen met erfgoedwaarde Inventaris van historische tuinen en parken Voorafgaandelijk openbaar onderzoek noodzakelijk (agentschap OE): advies binnen 30 d. ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

62 ONROEREND ERFGOED Transparantie via 3 databanken: Databank van beschermde goederen: Opgesteld door het Agentschap OE Bevat: erkennings-, beschermings- of rangschikkingsbesluiten, wijzigings- en opheffingsbesluiten vrij toegankelijk via de website www.onroerenderfgoed.be Databank van processen-verbaal Opgesteld door het Agentschap voor handhaving Bevat: PV’s voor inbreuken en misdrijven Gevolgen en uitvoering herstelmaatregeen Toegang: bevoegd overheden en iedereen die verkoopt, … en de tussenpersonen Databank van adviezen en beslissingen (VCOE, toelatingen, beslissingen en beroepsbeslissingen…) ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

63 ONROEREND ERFGOED Gevolg van inventarissen: Algemene verplichting: Zorgplicht van overheid Motiveringsplicht bij toelatingen, vergunningen, … Informatieverplichting Specifieke verplichting: afhankelijk van inventaris Inventaris onroerend erfgoed: afwijking EPC, zonevreemde functiewijzigingen, sloopvergunningen, sociale woningen Landschapsatlas: geen Inventaris houtige beplantingen: kapvergunning Inventaris historische tuinen en parken: geen Inventaris archeologische zones: archeologisch vooronderzoek ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

64 ONROEREND ERFGOED informatieverplichting !!! Wanneer? bij verkoop, verhuur voor meer dan 9 jaar, erfpacht/opstal, inbreng in vennootschap of andere wijze van overdracht. Publiciteit: opnemen van bescherming en rechtsgevolgen Hoe? Niet uitdrukkelijk bepaald, maar kan nog komen Onderhandse akten en authentieke akten: bescherming en rechtsgevolgen melden Nietigheid mgl. indien in OA niet vermeld, en geen rechtzetting via AA Rechtsmisbruik? Cfr. Rechtspraak bodemattest, stedenbouw? ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

65 ONROEREND ERFGOED Bescherming = vrijwaren voor de toekomst Enkel indien voldoende erfgoedwaarden voorhanden. Deelcategorieën: Archeologische site Monument (en samenhangende cultuurgoederen) Cultuurhistorisch landschap Stads- en dorpsgezicht Overgangzones (visuele omgeving van monument, …) Voorlopig (9m. + 3 m.) en definitief beschermingsbesluit door Vlaamse regering Fiscale stimuli via premies en subsidies: samenwerkingsovereenkomst – beheersovereenkomst - projectsubsidies ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

66 ONROEREND ERFGOED Rechtsgevolgen voor zakelijke rechten en gebruikers: Actiefbehoudsbeginsel (vooruitziend en zorgvuldig gedragen) Explicitering in indiv. beschermingsbesluit of algemene voorschriften Passief behoudsbeginsel: verbod tot ontsiering, beschadiging, vernielen, … Specifiek: Lot van de cultuurgoederen + sloop Sanctie: inspectie onroerend erfgoed: Strafrechterlijk handhaving: misdrijven – via strafrechter Bestuurlijke handhaving: inbreuken – bestuurlijke geldboete Integraal herstel (zowel via burgerlijke als strafrechter) Instandhoudingsmaatregelen met evt. dwangsom Herstelacties (stakingsbevel, bestuursdwang, last onder dwangsom Minnelijke schikking ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

67 OPSTALWET GEWIJZIGD

68 OPSTALWET Wet van 10.01.1824 Via programmawet van 25.04.2014: verduidelijking enkele aspecten Kernbegrip = horizontale eigendomssplitsing Opstalhouder is voor duur van recht eigenaar van opstallen Probleem: tegenstrijdige rechtspraak tav nieuwe initiatieven (zonnepanelen, optoppen, …) ? Horizontale splitsing = horizontaal met maaiveld? ? Opstal op beperkt zakelijk recht (opstal op opstal)? ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

69 OPSTALWET Nieuwe definitie: “Zakelijk recht om gebouwen werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht.” = uitbreiding van draagvlak = uitbreiding van uitoefeningsmogelijkheid ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

70 OPSTALWET Draagvlak? Opstalrecht ten aanzien van autonome gebouwen, werken en beplantingen Niet op verbeteringen of herstellingen (≠ zelfstandig object) Dus: geen noodzakelijke incorporatie in de grond Vroeger rechtsonzekerheid + financieringsmogelijkheid? Ander niveau mogelijk dan het maaiveld: Vb. antennes Bijkomende verdieping ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

71 OPSTALWET Maar beperking in de tijd: 50 jaar. Probleem: ook bovenbouw bij naastliggend pand? Alternatief: erfdienstbaarheid van overbouw = eeuwigdurend Hoofdbouw= opstalrecht – heersend erf Bijgebouw= erfdienstbaarheid – lijdend erf Accessoir opstalrecht noodzakelijk naast de erfdienstbaarheid VME: meerderheid 4/5 (daad van beschikking op dak) Wat na 50 jaar? Incorporatie in de basisakte = unanimiteit Niet nodig indien opstal slechts binnen de privatieve kavel gebeurt (let op: geen denaturatie van het opstalrecht) ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

72 OPSTALWET Onder de grond? Twee mogelijkheden: Afstand van natrekking tvv. ontwikkelaar van ondergrondse constructies Afstand van grond zelf, en afstand van natrekking van bovenbouw Onderscheid vooral belangrijk naar termijnbepaling (50 j. of eeuwigdurend) Contractueel kan deze termijnbeperking niet worden afgewend (dwingend recht) Wil men langer dan 50 jaar, dan erfdienstbaarheid van onderbouw of via basisakte ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

73 OPSTALWET Uitoefeningsmogelijkheid – uitgebreid Principieel mogelijk opstal te vestigen op een beperkt zakelijk recht binnen de grenzen van zijn recht Gevolg: 1. binnen de grenzen van het onderliggend recht 2. niet ruimer dan de bevoegdheden van diegene die het toestaat 3. de duur van het nieuwe recht, mag de duur van het onderliggende recht niet overschrijden Voorbeeld: erfpacht + opstal (geen aantasting waarde goed), vruchtgebruik + opstal (instandhoudingsplicht), opstal + opstal Niet: erfdienstbaarheid, recht van gebruik, concessie (?) ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

74 OPSTALWET Einde van de opstal op beperkt zakelijk recht: Cascade?: Einde van verschillende rechten is gelijktijdig: natrekking tvv de grondeigenaar, want deze komt in rechten van opstalgever maar wat indien vergoedingsregels van opstal niet gelijk zijn aan vergoedingsregels van eerste zakelijk recht: res inter alios acta 1165 BW verrijking zonder oorzaak, dus contractueel onderbouwen!! Einde van verschillende rechten is niet gelijktijdig: natrekking tvv de houder van het zakelijk recht, vergoedingsregels tussen opstalhouder en opstalgever (vergoeding voor waarde van de opstallen, tenzij contractuele uitsluiting) ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

75 OPSTALWET Andere problemen bij de beëindiging: Retentierecht van de opstalhouder Vervroegde of abnormale beëindiging van het basisrecht, afstand van het zakelijk recht of vermenging van grondeigenaar en houder van zakelijk recht, quid opstal? Vorm van contractoverdracht Ontbinding van zakelijk recht wanprestatie? Noodzaak aan contractuele oplossingen Conclusie: meer zekerheid, maar contractuele waakzaamheid geboden. ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

76 BEMIDDELINGSOPDRACHTEN WETBOEK VAN ECONOMISCH RECHT

77 BOEK VI. Marktpraktijken en consumentenbescherming Titel 2. Informatie van de markt. H1. algem. verplichting informatie consument H2. prijsaanduiding Titel 3: Overeenkomsten met consumenten H1. Algemene bepalingen H2. Ov. op afstand H3. Ov. gesloten buiten verkoopsruimte H6. Onrechtmatige bedingen H9. Verlenging van dienstenovereenkomsten ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

78 WETBOEK VAN ECONOMISCH RECHT Titel 4. Verboden praktijken H1. Oneerlijke handelspraktijken jegens consumenten H2. Oneerlijke handelspraktijken jegens andere personen dan consumenten H7. slotbepalingen ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994

79  Artikel I,1 WER: Verkoper (WHPC) wordt onderneming “Onderneming: elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen” Bepalend = aard van de activiteit Handeling moet gesteld worden in het kader van een zekere organisatie (niet eenmalig) ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 79 I. A. SITUERING & TOEPASSINGSGEBIED WER – BOEK VI

80 Consument = natuurlijke persoon (RP is nooit consument) die handelt voor doeleinden die buiten zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit vallen Vb. Bakker die onroerend goed koopt voor zijn handel en voor bewoning = consument in tegensteling tot vroeger (WMPC): Verwerven van goederen of diensten voor uitsluitend voor niet-beroepsmatige doeleinden ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 80 I. A. SITUERING & TOEPASSINGSGEBIED WER – BOEK VI

81  Toegepast op de vastgoedmakelaar Makelaar = onderneming en levert diensten Opdrachtgever = consument zolang gebruik wordt gemaakt v diensten makelaar voor minstens deels een privatief doel ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 81 I. A. SITUERING & TOEPASSINGSGEBIED WER – BOEK VI

82 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: WAT MOETEN WE NU DOEN? Eerste onderscheid: HANDELAAR: alleen handel en RP CONSUMENT: alles met beetje privé ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 82

83 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 83 BEMIDDELINGSOPDRACHT VAN DE MAKELAAR – HANDELAAR Opdracht van niet consument : Mondeling en schriftelijk Bewijs en deontologische verplichtingen (voorstel tot schriftelijke overeenkomst) Arrest Hof Gent 07.12.05: gescheurde overeenkomst ≠ bewijs – bewijs voor wie makelaar tussenkomt Duur niet beperkt tot 6 maanden Opzeg tijdens: vrij schadevergoeding te bepalen RS: Lastgeving: vergoeding van verlies aan kans  75%; Aanneming 1794 BW: kosten en derving, niet herleidbaar

84 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 84 BEMIDDELINGS OPDRACHT VAN DE MAKELAAR – HANDELAAR Verbreking: vb. verkoop aan aangebrachte kandidaat na opdracht: vrij te bepalen Let wel, sv. na opdracht: in tijd beperken Rb. Brugge: Enkel verlies van kans, tenzij bewijs dat het zeker verkocht zou zijn.  Cass. ‘99: forfaitaire vergoeding is niet herleidbaar, tenzij strafbeding Minnelijke beëindiging: vrij te bepalen schadevergoeding Verkopen op meerprijs/meerwaardebeding: deontologisch en burgerrechtelijk niet aanvaardbaar – Rb. Veurne: nietig? Ja, maar enkel tvv. consument Interpretatie van overeenkomst: beperkend

85 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST MET DE CONSUMENT Soorten: 1. Binnen de onderneming (kantoor): opdracht wordt op kantoor getekend. 2. Overeenkomsten op afstand (vb. via internet) 3. Buiten de onderneming (kantoor): a)overeenkomst of aanbod gesloten op een andere plaats waar makelaar en klant aanwezig is b)elke overeenkomst gesloten (ook op afstand), onmiddellijk nadat de consument persoonlijk en individueel is aangesproken buiten de verkoopruimte c)tijdens een excursie van de onderneming ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 85

86 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST MET DE CONSUMENT Algemene infoverplichtingen WER ifv VGM Voornaamste kenmerken dienst en product (= OG) Identiteit onderneming – ondernemingsnr, adres, tel, … ! Totale prijs dienst Wijze van betaling, levering, uitvoering, klachten duur en opzeggingsmodaliteiten Verkoopsvoorwaarden Overeenkomst: verplicht schriftelijk Duidelijk – begrijpelijk: twijfel tvv consument – ook onderdeel voor bepaling van onrechtmatig karakter Interpretatie conform ‘handelspraktijken’ ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 86

87 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING KB op de bemiddelingsov. voor vastgoed- makelaars 2007 (KB FREYA) of niet? JA KB Freya is uitvoeringskb van WHPC ( art. 34 WHPC) WHPC is opgeheven door WMPC (a rt. 138 WMPC) WMPC is opgeheven door WER (art. 8 wet invoering boek VI) Maar uitvoeringsbesluiten blijven bestaan : Art 11 wet invoering boek VI: De bestaande wetten en uitvoeringsbesluiten die verwijzen naar de bepalingen bedoeld in artikel 8 (= WHPC en WMPC), worden geacht te verwijzen naar de overeenkomstige bepalingen in het Wetboek van economisch recht, zoals ingevoegd bij deze wet.artikel 8Wetboek van economisch recht ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 87

88 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING Is KB FREYA voldoende? Ja, maar WER – Boek VI is de basis Dus al wat strijdig = niet van toepassing Opdracht van consument – binnen de onderneming: KB 12.01.07 (KB FREYA) 1. Verplicht schriftelijk - ook deontologie (art. 8 NPL) ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 88

89 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 89 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING 2. Opdracht en omvang van bevoegdheid moet ondubbelzinnig zijn Absorptietheorie meestal pro aanneming  Hof van Beroep Gent 21.02.2007 in het voordeel van lastgeving Gent, 28.11.07: mandaat = zwaardere onderzoeksplicht Verkoopprijs, schattingsprijs en minimumverkoopprijs Bijkomend mandaat opvragen stukken tegen kostprijs: Stedenbouwkundige inlichtingen - gemeente Bodemattest – Ovam Hypothecair getuigschrift Kadastrale legger en kadastraal plan Keuring electrische installaties Energieprestatiecertificaat Vlaamse Codex R.O.: As Built-attest (nog niet in werking)

90 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 90 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING 3. Commissieloon volledig: vb. 3,63 % of forfait incl. BTW Ereloon ten laste van koper = fiscaal gunstig, want geen registratierechten op dat deel? Neen, burgerrechtelijk niet mogelijk en registratie rekent dat erbij Minimum-ereloon?? Meer dan percentage? Neen, kan max. gelijk zijn aan percentage op min. verkoopprijs in de overeenkomst, zoniet bedrog en onrechtmatige bedingenleer WMPC. Vb. ereloon 3,63% op 120.000 = 4.356 €, min. 5.000 Ook andere beloning of voordelen naast commissie-loon op voorwaarde van kennisgeving à Ogev (Antwerpen, 25.09.06)

91 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 91 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING 4. Duur exclusieve overeenkomst: maximaal 6 maand + verlengbaar KB FREYA: opzeg 1 maand - toepassen WER: maximaal 2 maand. Opzeg tijdens 6 mnd voor verlengde periode? Ja, indien duidelijk vermeld, zoniet art. 2, 9° KB= 50% + start na 6 mnd Artikel 53 Ger.W. (W.05.08.06): AB met ontvangstbewijs: 1 ste dag na aanbieding aan geadresseerde, AB: 3° dag na afgifte in post

92 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING Verlenging van overeenkomst van bepaalde duur: Art. VI.91 WER “ Verplicht beding in vetgedrukte letters en in kader los van tekst op voorzijde van eerste bladzijde gevolgen vermelden van stilzwijgende verlenging Uiterste datum waarop consument zich kan verzetten en wijze waarop kennis te geven van dit verzet Niet-exclusief: mag onbepaalde termijn ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 92

93 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 93 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING 5. Geldig schriftelijk bod = commissie 6. Commissie door verkoop consument tijdens + na opdracht – precieze en individuele informatie – bewijs (gsm, getuige, …)? – bi 7 werkdagen versturen na opdracht 7. Verkoop onder opschortende (ontbindende?) voorwaarde ≠ commissie

94 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 94 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING 8. Éénzijdige opzeg zonder motivatie = Max 50 % Let wel, nawerking voor 6 maand na opzeg Indien verkoop aan een derde – niet aangebrachte kandidaat: toepassing van art. 3 KB bemiddeling: 75% Indien verkoop aan aangebrachte kandidaat: toepassing van art. 2, 7° KB Bemiddeling:100%

95 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 95 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING 9. Informatiestroom: via email of aangetekend? Opname van email in de overeenkomst verhelpt discussie over emailadres 10. Geen verwarringscheppende bedingen, zie verder 11. opzegbeding max 1 mnd 12. schadebeding max 75% 13. schadebeding moet wederkerig of gelijkwaardig – Let op wordt meestal vergeten

96 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 96 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING 14. Datum en precieze adres – straatnaam, nummer, …? Geen relevantie – nietigheid? 15. Herroepingsbeding 7 dagen – Let op: Dient in vet en omkaderd, geen wijziging aan tekst!! Maar tekst staat enkel in oud WMPC??? “De opzeg zal niet van toepassing zijn wanneer de makelaar in de eerste 7 dagen een verkoop of verhuur kan realiseren, vooraleer een opzeg is verstuurd, op voorwaarde dat deze uitzondering op de opzeg wordt omschreven in de opdracht” - Geldigheid? Is niet voorzien, maar conform WER (zie ov. Op afstand en ov buiten de onderneming. -RS: uitz. op herroepingsbeding mee opnemen op eerste blz. en niet tersluiks OV (REA Brugge 18.10.2010)

97 ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 97 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING Toevoegen informatiefiche: Aansprakelijkheidsbeperking: opdrachtgever ontslaat makelaar van onjuistheid van informatie Voldoende? Neen, elke makelaar is verantwoordelijk voor hetgeen publiek opvraagbaar is.

98 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT – OVEREENK. OP AFSTAND Overeenkomst op afstand = Iedere overeenkomst die tussen de onderneming en de consument wordt gesloten in het kader van een georganiseerd systeem voor verkoop of dienstverlening op afstand zonder gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument en waarbij, tot en met inbegrip van het moment waarop de overeenkomst wordt gesloten, uitsluitend gebruik gemaakt wordt een of meer technieken voor communicatie op afstand. bv. Internet, telefoon, SMS ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 98

99 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT – OVEREENK. OP AFSTAND └Voorafgaandelijke informatieplicht (vormt deel van overeenkomst) 1° Belangrijkste kenmerken goed/dienst 2° Identiteit onderneming 3° adres, tel, fax, email voor snel contact 4° adres, … voor klachten 5° totale prijs incl. belastingen en met vermelding (extra) kosten 6° kosten voor gebruik technieken communicatie op afstand 7° betalingswijze, eventuele leveringskosten, termijn, klachten 8° documenten voor herroepingsrecht 9° verval herroepingsrecht indien dienst uitgevoerd en kosten 10° duur van de overeenkomst, opzegmodaliteiten, verlenging 11° gedragscodes en mogelijke verkrijgbare kopies ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 99

100 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT – OVEREENK. OP AFSTAND Bij sluiten van de overeenkomst: Informatie in leesbare taal In oog springende manier dat betalingsverplichting ontstaat bij doorklikken Voor finale aanvaarding: precontractuele info Bij opbellen voor ov. op afstand: kenbaar maken ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 100

101 └Na sluiten overeenkomst: Consument moet schriftelijk of op een andere duurzame drager volgende informatie ontvangen: 1° bevestiging van de precontractuele inlichtingen, evenals de identificatie van het goed of van de dienst 2° in voorkomend geval, de voorwaarden en de wijze van uitoefening van het herroepingsrecht, evenals het volgende beding, in vetgedrukte letters en in een kader los van de tekst, op de eerste bladzijde BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT – OVEREENK. OP AFSTAND ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 101

102 Principe: Herroepingsrecht (min. 14 kalenderdagen) vanaf overeenkomst die melding maakt van dat recht of vanaf melding herroepingsrecht Verzenden binnen termijn, zonder motivatie, op elke manier (bv. bijlage 2 WER boek VI) en zonder enige kost Uitzondering op herr.: art. VI.53 WER: uitvoering opdracht, voor zover de consument daar voorafgaandelijk mee akkoord ging Sanctie bij geen info over herroepingsrecht: 12 maanden herroepingstermijn na oorspronkelijke herroepingstermijn Praktisch gevolg: altijd herroepbaar Bewijs: informatie herroeping te leveren door onderneming, versturen herroeping = consument Beding dat consument verzaakt = voor niet geschreven BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT – OVEREENK. OP AFSTAND ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 102

103 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT – OV. BUITEN ONDERNEMING BUITEN ONDERNEMING = Makelaar en klant zijn gelijktijdig fysiek aanwezig en sluiten a)overeenkomst of aanbod op een andere plaats dan onderneming b)overeenkomst (ook op afstand), onmiddellijk nadat de consument persoonlijk en individueel is aangesproken buiten de verkoopruimte c)tijdens een excursie van de onderneming ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 103

104 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT – OV. BUITEN ONDERNEMING Doel van deze bescherming: Overal waar consument snel wordt overtuigd voor overeenkomst (buiten onderneming) te tekenen Heeft de consument tijd en kan hij alles op zijn gemak nalezen, dan is deze bescherming niet nodig. ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 104

105 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT – OV. BUITEN ONDERNEMING └Voorafgaandelijke informatieplicht (vormt deel van overeenkomst) 1° Belangrijkste kenmerken goed/dienst 2° Identiteit onderneming 3° adres, tel, fax, email voor snel contact 4° adres, … voor klachten 5° totale prijs incl. belastingen en met vermelding (extra) kosten 6° kosten voor gebruik technieken communicatie op afstand 7° betalingswijze, eventuele leveringskosten, termijn, klachten 8° documenten voor herroepingsrecht 9° verval herroepingsrecht indien dienst uitgevoerd en kosten 10° duur van de overeenkomst, opzegmodaliteiten, verlenging 11° gedragscodes en mogelijke verkrijgbare kopies ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 105

106 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT – OV. BUITEN ONDERNEMING Precontractuele informatie kan via model voor instructies herroepingsrecht in wet (bijlage 1). Indien correct ingevuld, geen discussie Bewijslast bij de makelaar Info moet op papier of duurzame drager worden bezorgd + kopie voor consument ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 106

107 BEMIDDELINGSOVEREENKOMST: CONSUMENT – OV. BUITEN ONDERNEMING Principe: Herroepingsrecht: 14 kalenderdagen vanaf overeenkomst die melding maakt van dat recht of vanaf afzonderlijke melding herroepingsrecht Verzenden binnen termijn, zonder motivatie, op elke manier (bv. bijlage 2 WER boek VI) en zonder enige kost Uitzondering: artikel VI.53 WER: uitvoering opdracht, voor zover de consument daar voorafgaandelijk mee akkoord ging Sanctie bij geen info over herroepingsrecht: 12 maanden herroepingstermijn na oorspronkelijke herroepingstermijn Praktisch gevolg: altijd herroepbaar Bewijs: voorzien van herroepingsrecht = te leveren door onderneming, versturen herroeping = consument Beding dat consument verzaakt = voor niet geschreven ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG www.baelde-advocaten.be - 059/250.994 107

108 BODEMDECREET Decreet 28.03.2014 tot wijziging het Bodemdecreet: Vanaf 01.01.2015: 1. Cascadeaansprakelijkheid voor saneringsplicht - exploitant, gebruiker en eigenaar Of Vrijstelling saneringsplicht 2. bijzondere regeling voor gemengde bodemverontreiniging (verdeelsleutel tussen verschillende saneringsplichtigen) 3. afschafffing onderzoeksplicht, meldingsplicht en rapportageplicht bij onteigening. 4. meldingsplicht bij overdracht risicogronden geschrapt: verantwoordelijkheid van overdrager, verwerver en notaris om na te gaan welke bodemonderzoeksverplichtingen of bodemsaneringsplichten moeten worden uitgevoerd alvorens de grond kan worden overgedragen.


Download ppt "ADVOCAAT GUY BAELDE WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE VASTGOEDRECHT WAT NIEUWS?"

Verwante presentaties


Ads door Google